Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обязанностью продавца является уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже своей комнаты, это зафиксировано в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, поскольку они имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире. Порядок реализации такого права установлен ст. 250 ГК РФ.
Как правильно заполнить договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире?
Договор сделки составляется по стандартному образцу с обязательным присутствием следующих реквизитов:
- наименования документа, места и даты составления;
- реквизиты сторон сделки (ФИО, паспортные данные, адреса регистрации);
- предмет договора с указанием номера комнаты в коммунальной квартире, на каком этаже, ее точный адрес, метраж комнаты и полный метраж квартиры, доля в праве на места общего пользования в соответствии с правоустанавливающим документом;
- сведения о праве собственности на комнату;
- цена договора и способ передачи денежных средств продавцу;
- условия передачи имущества и перехода прав собственности;
- права и обязанности сторон. Покупатель обязан передать денежные средства за комнату и принять ее, а продавец – оплатить все полагающиеся коммунальные платежи на дату продажи и передать комнату по акту;
- ответственность сторон, предусматривающую все виды нарушений и требования к их устранению или денежному возмещению;
- порядок разрешения споров;
- иные условия;
- реквизиты сторон и подписи.
Договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Документ составляется в трех экземплярах, два их которых передаются после регистрации каждой из сторон, а третий остается в органе Росреестра.
Неотъемлемой частью договора купли-продажи является акт приема-передачи. Он подтверждает факт перехода помещения от продавца к покупателю и отражает состояние имущества на момент передачи. Если комната продается вместе с мебелью или иным имуществом, это необходимо отразить в акте.
Подводные камни и схемы обхода преимущественного права
Лица, планирующие покупку комнаты в коммунальной квартире, должны учитывать ряд очень важных нюансов:
- Цена продажи комнаты, указанная в извещении, должна соответствовать цене продажи, прописанной в договоре. Если, например, условия сделки изменились (например, цена стала меньше), то потребуется направить повторные извещения.
- Для предварительной фиксации договоренностей с потенциальным покупателем можно использовать предварительный договор купли-продажи. Он даст продавцу дополнительное время на извещение и гарантию, что сделка все-таки состоится.
- Если комната в коммунальной квартире оформлена в личную собственность, то указывать в договоре о переходе права на долю в местах общего пользования не нужно – это позволит избежать затрат на нотариуса.
- Если преимущественное право покупки не соблюсти, то с даты заключения сделки у соседей будет три месяца на оспаривание договора. Заинтересованный гражданин может через суд потребовать перевода прав покупателя на себя.
Многие обходят преимущественное право покупки с помощью договора дарения. Формально комната не продается, а дарится покупателю, а деньги передаются под расписку по другому основанию (например, как займ). Это позволяет избежать трат на извещение соседей, но приводит к совершенно другим рискам:
- риск, что договор будет оспорен заинтересованным соседом, и отменен как мнимая сделка;
- невозможность применить налоговые вычеты.
Необходимые документы
Сделка по продаже комнаты будет совершаться по обычной схеме купли-продажи. От сторон потребуется собрать основной пакет документов, подготовить договор и предоставить все это на государственную регистрацию в органы Россреестра.
Для того, чтобы составить соглашение купли-продажи, от собственника потребуются следующие документы:
- Паспорт, как документ, подтверждающий личность.
- Свидетельство о праве собственности на комнату.
- Документ-основание. Им может быть договор купли-продажи, по которому комната была приобретена, свидетельство о наследовании, договор дарения, договор о приватизации и так далее).
- Кадастровый паспорт.
- Технический паспорт.
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
- Справка о том, что в комнате никто не прописан.
- Справка о составе семьи.
- Согласие других собственников на продажу, если продается комната в квартире.
- Нотариально заверенное согласие супруга, если такой имеется.
Покупателю в этом случае гораздо проще. На сделку от покупателя потребуется:
- Паспорт.
- Заявление на регистрацию договора купли-продажи.
- Квитанция об оплате госпошлины.
- Справка об отсутствии или согласии супруга.
Внимание: Если сделка совершается с долевой собственностью и продается постороннему лицу, то она требует нотариального сопровождения.
✅ Дальнейшие действия
ДКП вступает в силу после его подписания продавцом и покупателем, но для завершения процедуры купли-продажи участникам необходимо зарегистрировать по документу переход права собственности в отделении Росреестра или МФЦ. Для процедуры регистрации нужно будет предоставить:
- заявление на государственную регистрацию;
- оригинальные экземпляры ДКП;
- паспорта участников сделки (при их отсутствии – свидетельство о рождении);
- выписку из ЕГРН;
- документ, подтверждающий право собственности продавца (договор о приватизации, предыдущий ДКП, свидетельство о наследовании и т. п.);
- подтверждения о соблюдении преимущественного права покупки для совладельцев коммунальной квартиры (доказательства их уведомления или нотариальные отказы от покупки);
- акт приема-передачи (если такой предусмотрен ДКП и уже произошла фактическая передача комнаты);
- техническую документацию на недвижимость;
- справку об отсутствии прописанных лиц;
- справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
- квитанцию об оплате государственной пошлины в размере 2000 руб. (предоставляется по желанию).
В отдельных случаях для регистрации понадобятся дополнительные разрешения: согласие супруга продавца на продажу комнаты, если последняя является совместной собственностью или разрешение на продажу от органов опеки, если отчуждаемая комната принадлежит несовершеннолетнему лицу.
Пять полезных рекомендаций собственнику при продаже комнаты
Основная сложность в рассматриваемом вопросе составляет поиск покупателя, так как этот вид недвижимого имущества относится преимущественно к категории неликвидных (за редким исключением).
Оформить на нового владельца квадратные метры в коммуналке весьма хлопотный вопрос, однако при соблюдении всех требований закона он решаем.
Для этого лучше придерживаться следующих советов:
- Если соседи противодействуют в продаже комнаты, лучше постараться любым из известных способов вручить им уведомление.
- Не конфликтовать с проживающими людьми в коммуналке, так как они могут преподнести массу неприятных сюрпризов. Если несколько соседей изъявили желание приобрести жилье, выбрать наиболее высокую цену.
- При заключении договора учитывать все обязательные условия.
- Максимально рекламировать продаваемую недвижимость, ведь это все-таки крыша над головой.
- При продаже, составлять передаточный акт, во избежание в будущем претензий со стороны покупателя.
Капанкина Ю.И. подала исковое заявление к Покатиловой Л.В. о признании незаконным соглашения о продаже комнаты в коммуналке, возврате денежных средств, полученных по договору.
В ходе рассмотрения иска требования были изменены, истица уточнила заявление. Просила право владения ответчика за спорной комнатой прекратить.
Материалами дела подтвердилось подписание между сторонами дела соглашения о продаже спорной комнаты, расчеты произведены истцом до подписания договора, факт оплаты ответчиком не оспаривается.
При обращении в территориальный орган Росреестра за регистрацией договора стало известно о нарушении Покатиловой Л.В. требований об извещении иных собственников долей квартиры.
Несообщение продавцом соседям, имеющим право на первоочередную покупку, о намерении продать комнату послужило причиной отказа регистрирующего органа в регистрации сделки.
Договор купли-продажи комнаты нотариально удостоверен не был, содержал условие одновременной покупки квартиры с включением в него несовершеннолетнего. Данные обязательства ответчиком не выполнены. Факт получения денег ответчиком не оспорен.
В силу положений статьи 165 ГК РФ суд признал сделку действительной, в связи с чем нотариальное удостоверение сделки не требуется.
Учитывая, что сделка купли-продажи спорного имущества между сторонами фактически состоялась и исполнена сторонами в полном объеме, суд удовлетворил исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности.
Документы которые нужны для оформления ДКП
Для заключения сделки по договору купли продажи квартиры понадобятся документы как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Вот этот список:
- Документы, которые дают права на жилплощадь. Это может быть ДКП, договор дарения или документ о приватизации.
- Нужна выписка из единого государственного реестра
- Так же потребуется технический паспорт объекта. Что бы убедится что в квартире не было самостоятельных перепланировок, лучше проставить в нем отметку о инвентаризации.
- Если есть супруг необходимо что бы он сам принимал участие в сделки, если его нет, то нужно письменное согласие заверенное у нотариуса.
- Нужна справка от нарколога и от психолога. Для обоих сторон сделки.
- Если самого продавца или покупателя нет на сделке, нужна нотариально заверенная доверенность для представителя.
- Нужен удостоверяющий личность документ для продавца и покупателя (обычно это паспорт гражданина).
При заключении договора на продажу квартиры образец юридически правильно оформленного документа – это только часть задачи.
Вторая значительная часть — это последующие этапы процедуры, в частности, вопрос передачи денег. На первичном рынке жилья этот вопрос решается элементарно — проводится расчет с юрлицом (застройщиком) безналичным способом по условиям, прописанным в изначальном соглашении с ним. А вот на вторичном рынке сложнее – тут уже речь идет о наличности, и вопросы безопасности денежных средств выходят на первый план.
Существует несколько способов решения данной проблемы, и участники могут выбрать расчет:
- наличными;
- с помощью банковской ячейки;
- через доверенность или депозит нотариуса.
Документы при сделке в общежитии и в коммуналке
Сделки по купле-продаже комнат в коммуналке и общежитии осуществляются по стандартной схеме купли-продажи. Стороны должны собрать необходимые документы, составить договор купли-продажи, провести регистрацию в Росреестре (больше о порядке купли-продажи комнаты в коммуналке или общежитии читайте тут).
Документы, необходимые продавцу, для составления договора:
- паспорт;
- правоудостоверяющие и правоустанавливающие документы для продавца;
- технический паспорт;
- согласие на сделку от супруга, которое будет заверено нотариусом;
- справка о составе семьи;
- согласие других собственников на осуществление продажи (п.6 ст. 42 ЖК РФ);
- справка об отсутствии задолженности.
Документы, которые потребуются покупателю:
- паспорт;
- заявление на регистрацию сделки;
- квитанция об оплате госпошлины;
- справка о согласии супруга.
О регистрации, расходах и сроках
Расходы на оформление договора могут существенно отличаться в зависимости от конкретной ситуации. Если участники сделки обращаются к нотариусу или юристу, то расходы увеличиваются на сумму оплаты их услуг. Эта сумма может варьироваться в зависимости от конкретной нотариальной конторы или юридической фирмы.
Среди обязательных расходов – госпошлина за регистрацию договора и прав собственности на нового владельца, а также оплата заверения договора нотариусом.
Срок рассмотрения регистрации зависит от загруженности работников Росреестра. Обычно это длится до месяца. Можно ускорить, подав документы через офис МФЦ. Ещё быстрее будет, если документы подаст нотариус. Но за это ему также нужно платить.
Какие документы нужны для оформления договора
В перечень официальных бумаг, которые потребуются для юридически верного оформления договора купли-продажи, входят:
- удостоверение личности продавца и покупателя – паспорт гражданина РФ или свидетельство о рождении, если собственнику жилья нет 14 лет;
- договор, который планируется заключить между сторонами – в 3 экземплярах;
- документы о праве собственника на квартиру –договор покупки недвижимости, получения в дар, наследования, а также документы на приобретение готового жилья;
- технический паспорт квартиры;
- ЕГРН;
- в случае, если недвижимость продают супруги, необходимо получить согласие того, кто не является владельцем жилья. Согласие предоставляется в письменной форме;
- в случае, если собственник в силу особенностей своего здоровья или по возрасту не обладает полной дееспособностью необходимо прикрепить разрешение из соответствующих органов;
- доверенности и справки по запросу.
Договор купли продажи комнаты в коммунальной квартире образец 2023 скачать
Покупатель приобретает право собственности на указанную комнату идолю в праве на места общего пользования квартиры коммунального заселенияпосле государственной регистрации перехода права собственности на комнату, которая может быть произведена только после полной оплаты Покупателем подоговору и оформления сторонами передаточного акта.
Право собственности на переходит к после государственной регистрации перехода права собственности на в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 3.4. должен быть передан в соответствии с условиями Договора в срок до г. 3.5.
Расходы по государственной регистрации перехода прав собственности по Договору в регистрирующем органе оплачиваются Сторонами совместно в равных долях. Заблуждение появилось на уровне органа, который осуществляет регистрацию сделок по отчуждению имущества.
Специалисты Росреестра иногда требуют именно разрешение на продажу, однако такое требование полностью противоречит нормам действующего законодательства и нарушает права продавца.