Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить претензию застройщику за нарушение сроков ДДУ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы досудебная претензия застройщику имела юридическую силу, ее нужно составлять по установленным правилам. Это позволит дольщику укрепить свою позицию на переговорах, а в дальнейшем такой документ будет аргументом в суде, если спор дойдет до судебного решения.
Как написать претензию застройщику?
Составленная по всем правилам претензия должна содержать в себе следующую информацию:
1 Сведения о застройщике
ФИО (если речь идет о физическом лице) или название (если это компания), регистрационные и контактные данные;
2 Данные заявителя
ФИО, адрес прописки, паспортные данные, контактный телефон;
3 Суть претензии
факты нарушения положений договора долевого участия, проблемы и неудобства, с которыми пришлось столкнуться и т.д. В этом пункте желательно указать конкретные пункты договора и нормативные акты, которые были нарушены застройщиком;
4 Требования к застройщику
перечисляются все требования к строительной компании: получение неустойки, устранение выявленных дефектов, денежная компенсация, снижение стоимости недвижимости (скидка). Если заявляются финансовые требования, должна быть указана четкая сумма и алгоритм ее расчета (например, формула расчета неустойки по ДДУ), а также реквизиты в банке для получения выплат;
5 Список прилагаемых документов
к претензии обязательно прилагается ряд документов, которые добавляют ей веса и обоснованности. Среди таких документов – копия договора ДДУ, акт выявления дефектов, заключения независимого эксперта о состоянии недвижимости и другие бумаги, которые имеют отношение к сути спора.
Установленного образца для претензии нет, она пишется от руки или набирается на компьютере в свободной форме. В конце указывается дата составления и подпись заявителя. Если подается коллективная претензия, что часто встречается при взыскании неустойки по ДДУ, ее подписывает каждый из заявителей. Для того чтобы быть уверенным в том, что претензия составлена правильно, рекомендуется обратиться за помощью к юристу по ДДУ. Это гарантированно избавит от возможных ошибок и сэкономит время.
Незаконное привлечение капитала дольщика
Деятельность застройщиков регламентирована ФЗ №214. Согласно этому закону застройщиком может именоваться юридическое лицо, на которое зарегистрирован или арендован земельный участок под застройку. Строительная компания, планирующая возводить объект недвижимости, в обязательном порядке должна получить разрешение в муниципальных органах.
Конечно, не все дольщики, которые намерены вкладываться в строительство, подробно анализируют статус и деятельность компании-застройщика. А зря! Нередко на практике дольщики заключают договор долевого участия с лицами, фактически не являющиеся застройщиками, что приводит к плачевным последствиям. Почему так происходит?
- Договор аренды или купли-продажи земельного участка заключен со сторонним юридическим лицом.
- Разрешение на строительство выдано на имя другой строительной компании.
- Проектная документация отсутствует.
В подобных случаях имеет место мошенничество. Закон защищает дольщиков от таких ситуаций, обязывая фейкового застройщика полностью вернуть выплаченные деньги и возместить ущерб. Но добиться от таких строительных компаний возмещения ущерба очень сложно. Нередко на возврат денег приходится тратить годы.
Когда можно взыскать с застройщика неустойку за некачественно проведенные ремонтно-отделочные работы
Согласно положениям ФЗ 214, застройщик обязан передать дольщику жилье, отвечающее требованиям технических и градостроительных регламентов, а также соответствующее условиям договора. Однако на практике почти ни один девелопер не исполнил добровольно все свои обязательства в части выполнения ремонтно-отделочных работ и, одновременно с этим, своевременной сдачи квартиры. Что-то из этого всегда обязательно нарушается, и, чаще всего, застройщики минимизируют риски просрочки сдачи объектов именно за счет “халтуры” при проведении отделки.
Поскольку ремонт нередко делается “на скорую руку”, при приемке дольщиками обнаруживается масса недостатков. Это могут быть неровные стены, неверно смонтированные окна и даже отсутствие предусмотренной планом стены или вовсе иная планировка квартиры. В связи с этим у дольщиков появляются претензии в отношении качества исполнения обязательств по ДДУ, однако не все знают, как в подобной ситуации правильно себя вести.
Помните! При обнаружении недостатков факт их наличия нельзя оставлять без внимания. Также не стоит соглашаться подписывать акт приема-передачи вплоть до момента устранения изъянов и/или выплаты соразмерной компенсации. Поверьте, ни один застройщик, получивший от вас согласие принять объект ДДУ, не станет торопиться исправить недостатки, и это в лучшем случае. А в худшем, он вообще забудет о них и данном обещании все исправить.
Поэтому если какие-то изъяны были обнаружены, необходимо инициировать процедуру защиты своих прав, о которой и пойдет речь ниже.
Почему застройщики предпочитают дожидаться суда?
Экспертное заключение всегда субъективно, и разные специалисты могут представить в нем в результате существенно отличающиеся цифры.
Зачастую застройщику экономически более выгодно участвовать в судебном разбирательстве и пытаться максимально уменьшить сумму компенсации. Каким образом? Во время заседания представитель исполнителя просит суд назначит повторную судебную экспертизу, которая обычно показывает значительно меньшую сумму. Суд же, в свою очередь, опирается при вынесении решения именно на нее, а не на ту, которая была представлена истцом изначально.
Единственное, на что готовы идти застройщики в досудебном порядке, — это техническое устранение недостатков, что, как уже упоминалось выше, не избавляет девелопера от обязанности уплачивать неустойку, но только “горе-исполнитель” уплачивать ее даже не собирается.
В качестве наглядного примера уменьшения суммы неустойки за счет проведения повторной экспертизы эксперт компании Advisor приводит решение Красногорского районного суда, вынесенное 15 июля 2021 года. В рамках процесса была заявлена к взысканию сумма в размере чуть более 1 млн. рублей. Но после повторной экспертизы, проведенной по ходатайству девелопера, сумма была уменьшена до 650 тыс. рублей.
Однако с учетом применения уменьшения покупной цены объекта ДДУ, штрафа за нарушение Закона о защите прав потребителей и размера неустойки на будущее итоговая сумма составила 2 184 000 рублей.
Данное дело относится к ЖК “Митино Парк”. Застройщиком этого жилого комплекса является ГК ПИК, который, кстати, регулярно является ответчиком в суде по делам о взыскании неустойки за некачественно выполненные ремонтно-отделочные работы. В качестве объекта ДДУ выступала трехкомнатная квартира, площадью 90,5 м2 и общей стоимостью 9 392 000 рублей.
Чем поможет юрист дольщикам?
Договоры, заключаемые на участие граждан в долевом строительстве, достаточно объемные. К сожалению, некоторые дольщики, подписывают его без должного изучения.
Такая неосмотрительность может привести к весьма неблагоприятным последствиям. Поэтому рекомендуется привлекать юриста еще на стадии заключения договоров с застройщиками.
Проведенный юристом анализ документа поможет избежать проблем с застройщиком в будущем. Если юрист привлекается уже после подписания сделки и возникновения спора, то он окажет максимальное содействие в его разрешении. Адвокат по спорам с застройщиком может оказывать дольщикам следующие виды услуг:
- консультирование по возникшей с застройщиком проблеме;
- проведение процедуры досудебного урегулирования;
- подготовка и составление юридических документов;
- подготовка к судебному разбирательству;
- подача документов в суд;
- изучение судебного дела;
- участие в процессе рассмотрения спора судом;
- оспаривание принятых судом актов.
Дольщики вправе самостоятельно решать, какой объем работы поручать юристу. Однако не стоит забывать, что споры с застройщиками не относятся к категории легких. Поэтому выстроить грамотную позицию по делу без юриста сложно. Квалифицированная помощь, предоставляемая адвокатами нашей компанией, может ускорить процесс рассмотрения спора, защитить нарушенные интересы дольщиков.
Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 17.09.2013 по делу N 33-7411/2013
Указание апеллянта на незаконность взыскания с него штрафа по п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» в связи с несоблюдением истцом обязательного претензионного порядка обращения к застройщику с соответствующим требованием противоречит нормам материального права. По смыслу п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», при удовлетворении требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. При этом штраф взыскивается с ответчика независимо от того, заявлялось ли такое требование суду, т.е. взыскание штрафа является обязанностью суда.
Несмотря на приведённые положения закона и практику вышестоящих судов, я вам настоятельно рекомендую предъявлять претензию и только после истечении 10 дней подавать иск. Практика показывает что некоторые районные судьи могут:
Во-первых в соответствии ст. 222. ГК РФ оставить заявления без рассмотрения, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора;
Во-вторых отказать во взыскании 50% штрафа.
Скорее всего, вы сможете отстоять свои права в вышестоящей инстанции, но это все потеря времени. А самое главное, никто не даст вам стопроцентную гарантию, что вышестоящая инстанция поддержит вас в данном вопросе, несмотря на вышеприведенную практику. К сожалению, нашей судебной системе еще далеко до единообразия.
Примеры употребления в «Секрете»
«Шансы оспорить доначисления налоговой в досудебном порядке намного выше, чем в суде, говорят опрошенные “Секретом” эксперты. В 2019-м из всех рассмотренных в суде требований по спорам с ФНС в пользу налогоплательщиков завершились лишь 14,6% дел».
(Из материала о том, что делать, если компании насчитали слишком много налогов.)
«Семья афроамериканца Джорджа Флойда получит $27 млн от властей американского Миннеаполиса за урегулирование иска о неправомерных действиях полиции города, которые привели к смерти мужчины <...> По словам адвоката семьи Флойда Бенджамина Крампа, решение властей Миннеаполиса — самое крупное в истории досудебное урегулирование иска о нарушении гражданских прав, которое привело к смерти человека».
Обязательность досудебного порядка
|
ПРЕТЕНЗИЯ НЕОБХОДИМА |
МОЖНО СРАЗУ ИДТИ В СУД |
Если в споре несколько истцов или ответчиков, нужно соблюдать следующие правила:
|
Претензия не обязательна в следующих случаях:
|
Претензия о взыскании неустойки по договору строительного подряда
Для успешного представительства прав и интересов юридических лиц (организаций, индивидуальных предпринимателей) в арбитражных (третейских) судах по делам, связанным с договорными и внедоговорными спорами, для разработки договоров различных видов, для составления эффективно действующих претензий о взыскании неустойки, возмещении убытков, возврате неосновательного обогащения, обращайтесь в ЮК ЮСАКТУМ.
Правоотношения сторон по договорам строительного подряда и выполнения проектных (изыскательских) работ регламентируются статьями 740 – 757, 769 — 778 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Кроме того, как указано в статье 702 ГК РФ, к договорам строительного подряда, выполнения проектных и изыскательских работ, подрядных работ для государственных нужд также применяются общие положения о подряде (ст.ст. 702 – 729 ГК РФ), если иное не установлено правилами ГК РФ об этих видах договоров. Проще говоря, если что-либо не урегулировано соответствующими нормами о вышеперечисленных видах договоров, то применяются также общие положения о подряде.
Согласно параграфам 1, 3, 4 главы 37 «Подряд» и главе 25 «Ответственность за нарушение обязательств» ГК РФ арбитражные споры по договорам строительного подряда и выполнения проектных и изыскательских работ решаются в общем порядке.
Как видите, мы в довольно длинной статье смогли только пройти по верхам этой процедуры – направление иска в суд. И даже такой объём информации не может предусмотреть миллиона нюансов, возникающих в процессе. Начиная от текста самого иска, который должен полностью соответствовать предмету жалобы, иметь необходимые доказательства и ссылки на нормативные акты, заканчивая подбором документов и правильным расчетом цены иска, госпошлины и других сумм – морального вреда и возможно материального ущерба. Обычно мы предлагаем вам информацию для того, чтобы обойтись без посредников. Но в данной ситуации экономия может больно ударить по кошельку в дальнейшем. Поэтому трезво оцените свои возможности и опыт, и при отсутствии такового лучше обратитесь к профессионалам.
Споры с застройщиками
Покупка квартиры на этапе строительства дома — выгода и риск одновременно. Так, жильё удаётся приобрести по сниженной цене. Однако нужно ждать введения дома в эксплуатацию, и переживания здесь вполне обоснованы. Ведь не все застройщики добросовестно выполняют свои обязанности. Поэтому споры дольщиков с застройщиками — не редкость.
Как правило, они возникают по следующим причинам:
- нарушение сроков строительства и сдачи дома в эксплуатацию;
- изменение проектной документации или стоимости квадратного метра;
- неудовлетворительное качество работ или материалов;
- отказ в регистрации права собственности дольщика и так далее.
Разрешение споров с застройщиками предполагает следующие варианты:
- безвозмездное устранение изъянов;
- расторжение договора долевого участия (ДДУ) с возвращением денег и процентов за пользование средствами;
- взыскание неустойки;
- регистрация права собственности через суд и так далее.
Возможно досудебное и судебное урегулирование споров с застройщиками. Далеко не каждый сможет справиться с этим самостоятельно. Поэтому без помощи юриста не обойтись.
| Услуга | Цена |
| Первичная консультация | Бесплатно |
| Подготовка досудебной претензии | от 5 000 руб.* |
| Представление интересов в суде по спорам с застройщиками | от 35 000 руб.* |
| *Стоимость юридических услуг по спорам с застройщиками не является окончательной. Цена подлежит определению исходя из сложности процесса и объёма оказываемых услуг. Окончательную стоимость услуги Вы можете узнать на первичной бесплатной консультации. |
Компания «Богатырев & Партнёры» предлагает услуги по разрешению споров с застройщиками в Москве. Уже при первой встрече наши юристы оценят шансы на победу и предложат подходящую стратегию поведения.
Сколько можно получить от застройщика?
При средней стоимости квартиры в 3 млн. неустойка может достигать 60 тыс. ежемесячно, а практика свидетельствует, что объекты сдаются с опозданием минимум на полгода. Простой подсчет показывает, что при отказе от защиты своих прав дольщики лишаются средств, которых достаточно не только для того, чтобы компенсировать все неудобства (съем квартиры, например), но и для обустройства, ремонта и многого другого. Кроме того, дольщик вправе требовать от неторопливого застройщика:
-
возмещение всех судебных расходов;
-
штраф в 50 процентов от взысканной суммы;
-
компенсацию морального вреда.
Почему возникают споры с застройщиком?
В договоре о долевом участии в строительстве всегда прописываются основные моменты сделки – сроки сдачи объекта, объем отделочных работ и их качество, стоимость квадратного метра и т.д. Любое нарушение оговоренных условий – это причина для спора. Чаще всего судебные споры с застройщиками возникают в следующих случаях:
1. Срыв сроков
сорваны сроки строительства, затягивание сдачи объекта;
2. Качество строительства
неудовлетворительное качество здания или отдельных элементов, в том числе отделки, сантехники, коммуникаций, если это было оговорено в договоре;
3. Повышение стоимости
повышение стоимости без согласования с дольщиками;
4. Банкротство
банкротство застройщика и следующий за этим отказ от взятых на себя обязательств.
Контрагент может приводить различные причины нарушения условий договора – мировой финансовый кризис, нестабильность национальной валюты, неожиданно низкий уровень продаж, но судебная практика по спорам с застройщиками показывает, что получить компенсацию и склонить ситуацию в свою сторону вполне реально, вне зависимости от озвученных причин.