Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ошибки в документах на приватизацию». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Срок, который отводится для признания приватизации несущественной, указан в ст.181 ГК РФ. В данном случае работает срок исковой давности, который измеряется в 3 года. Он начинает истекать со дня, когда лицо, чьи права были нарушены, узнало о незаконности сделки. Но в некоторых случаях правовые судебные эксперты могут рассматривать иную точку отсчета – дату заключения договора о приватизации.
Основания для признания недействительности
Оспаривание любых гражданско-правовых сделок по причине нарушения закона будет осуществляться по различным правилам, в зависимости следующих признаков недействительности:
- оспоримость – для признания недействительности в суд должно быть предъявлено требование заинтересованного лица, чьи права нарушены;
- ничтожность – сделка признается недействительной с момента ее совершения, вне зависимости от обращения в суд (однако для наступления последствий недействительности все равно потребуется судебный акт).
Указанные базовые принципы зафиксированы в статье 166 ГК РФ и будут применяться для оспаривания итогов приватизации.
Из всего перечня оснований, регламентированных ст. ст. 166-179 ГК РФ, для признания недействительности приватизационной сделки практическое значение будут иметь следующие обстоятельства:
- если при участии в программе приватизации нарушены права нанимателей, в том числе из состава участников незаконно исключены несовершеннолетние дети;
- если субъект, оформлявший право собственности на жилое помещение, не обладал надлежащими полномочиями, в том числе был недееспособным или ограниченно дееспособным;
- если приватизационная сделка была совершена под влиянием заблуждения, вследствие тяжелого материального положения, или помимо своей воли (под угрозой насилия и т.д.).
Сначала необходимо убедиться в достаточности оснований для признания договора приватизации недействительным. Ниже подробно рассмотрены причины, предусмотренные нормами действующего законодательства.
На следующем этапе собирают подтверждения своей правоты, убедительные для суда. Доказательства зависят от основания признания недействительности. Получить справку из военного комиссариата или другого государственного учреждения о временном отсутствии по объективным причинам по соответствующему адресу несложно. Гораздо труднее собрать доказательства невменяемого состояния на момент подписания отказа от приватизации квартиры или насильственных действий третьих сторон, совершенных в прошлом.
Далее пишут исковое заявление. Для составления корректного текста пользуются помощью квалифицированного специалиста. В суд можно обращаться самостоятельно либо поручить решение задачи юристу. Во втором варианте оформляют доверенность на уполномоченное лицо в нотариальной конторе.
Сроки исковых давностей
Перевод недвижимости в частный статус может быть признан через суд недействительным. Договор о приватизации тогда расторгается, объект переходит обратно в собственность городских властей, вносится в базу данных фонда муниципальных структур. Бывший владелец может стать вновь квартиросъемщиком основным лишь тогда, когда за ним не было выявлено грубых нарушений закона. В противном случае ответственным за муниципальное жилье должен быть назначен другой прописанный человек.
Основания для признания недействительности
Оспаривание любых гражданско-правовых сделок по причине нарушения закона будет осуществляться по различным правилам, в зависимости следующих признаков недействительности:
- оспоримость – для признания недействительности в суд должно быть предъявлено требование заинтересованного лица, чьи права нарушены;
- ничтожность – сделка признается недействительной с момента ее совершения, вне зависимости от обращения в суд (однако для наступления последствий недействительности все равно потребуется судебный акт).
Указанные базовые принципы зафиксированы в статье 166 ГК РФ и будут применяться для оспаривания итогов приватизации.
Из всего перечня оснований, регламентированных ст. ст. 166-179 ГК РФ, для признания недействительности приватизационной сделки практическое значение будут иметь следующие обстоятельства:
- если при участии в программе приватизации нарушены права нанимателей, в том числе из состава участников незаконно исключены несовершеннолетние дети;
- если субъект, оформлявший право собственности на жилое помещение, не обладал надлежащими полномочиями, в том числе был недееспособным или ограниченно дееспособным;
- если приватизационная сделка была совершена под влиянием заблуждения, вследствие тяжелого материального положения, или помимо своей воли (под угрозой насилия и т.д.).
Нeт cвeдeний o coбcтвeнникax
Пpoблeмa. Ecли в выпиcкe нeт coбcтвeнникoв, знaчит в peecтpe нeдвижимocти пpaвo нe зapeгиcтpиpoвaнo. Этo нe cтpaшнo: мoжнo влaдeть квapтиpoй 30 или 50 лeт и нe внocить cвeдeния oб этoм. Пpaвa нa oбъeкт нeдвижимocти бyдyт пoдтвepждaтьcя дoкyмeнтoм-ocнoвaниeм: дoгoвopoм кyпли-пpoдaжи, дapeния, мeны, пpивaтизaции и тoмy пoдoбными. Bыпиcкa из EГPН пoнaдoбитьcя вo вpeмя cдeлoк c нeдвижимocтью или пpи пpoвeдeнии гaзa, cвeтa, ycтaнoвкe cчeтчикoв.
Peшeниe. Caмaя pacпpocтpaнeннaя пpичинa, пo кoтopoй в выпиcкe из EГPН нe yкaзaны coбcтвeнники – peгиcтpaция пpaвa пpoвoдилacь в БTИ, дo 31 янвapя 1998 гoдa. B этoм cлyчae нyжнo пpийти в MФЦ и зapeгиcтpиpoвaть paнee вoзникшee пpaвo в Pocpeecтpe, гocпoшлинa cocтaвит 2000 pyблeй для кaждoгo coбcтвeнникa.
Лaйфxaк: пpи пpoдaжe или дapeнии oбъeктa нeдвижимocти peгиcтpaцию paнee вoзникшeгo пpaвa пpoвeдyт бecплaтнo. Гocпoшлинy в этoм cлyчae плaтит тoлькo тa cтopoнa, к кoтopoй пepexoдит пpaвo coбcтвeннocти.
Чacтo бывaeт, чтo пocлe cмepти влaдeльцa нeдвижимocти нe вce нacлeдники зapeгиcтpиpoвaли пpaвo в Pocpeecтpe. Нaпpимep, тpи cынa пoлyчили cвидeтeльcтвo o пpaвe нa нacлeдcтвo oтцa пo 1/3 дoли кaждый, a зapeгиcтpиpoвaл пpaвo тoлькo oдин. B выпиcкe из EГPН бyдeт yкaзaн тoлькo тoт coбcтвeнник, кoтopый пoдaвaл зaявлeниe нa peгиcтpaцию. Этo нe знaчит, чтo дpyгиe лишaютcя пpaвa нa нeдвижимocть, пpocтo в Pocpeecтpe oб иx пpaвax ничeгo нe извecтнo.
Список необходимых документов
В сравнительно простой ситуации (отсутствие согласия опеки) достаточно подготовить:
- гражданский паспорт;
- выписку из базы данных ЕГРН;
- договор социального найма и ДП (копии);
- подтверждение оплаты госпошлины.
Дополнительные документы предоставляют с учетом особенностей реальной ситуации. Так, истца способен заменить опытный юрист, выполняющий соответствующее поручение по нотариально заверенной доверенности. Подходят следующие подтверждения угроз или других неправомерных действий:
- фотографии;
- аудио и видеоматериалы;
- свидетельские показания;
- оригиналы и копии документов;
- экспертные заключения;
- врачебные справки.
Основания для признания недействительности
Оспаривание любых гражданско-правовых сделок по причине нарушения закона будет осуществляться по различным правилам, в зависимости следующих признаков недействительности:
- оспоримость – для признания недействительности в суд должно быть предъявлено требование заинтересованного лица, чьи права нарушены;
- ничтожность – сделка признается недействительной с момента ее совершения, вне зависимости от обращения в суд (однако для наступления последствий недействительности все равно потребуется судебный акт).
Указанные базовые принципы зафиксированы в статье 166 ГК РФ и будут применяться для оспаривания итогов приватизации.
Из всего перечня оснований, регламентированных ст. ст. 166-179 ГК РФ, для признания недействительности приватизационной сделки практическое значение будут иметь следующие обстоятельства:
- если при участии в программе приватизации нарушены права нанимателей, в том числе из состава участников незаконно исключены несовершеннолетние дети;
- если субъект, оформлявший право собственности на жилое помещение, не обладал надлежащими полномочиями, в том числе был недееспособным или ограниченно дееспособным;
- если приватизационная сделка была совершена под влиянием заблуждения, вследствие тяжелого материального положения, или помимо своей воли (под угрозой насилия и т.д.).
Недействительность при нарушениях, связанных с недееспособностью или отсутствием полномочий
Оформление документов на приватизацию ненадлежащим лицом также является прямым нарушением закона. К числу таких случаев относятся:
- подпись документов несовершеннолетними гражданами без согласия законных представителей (для лиц младше 14 лет самостоятельное подписание документов вообще не допускается);
- оформление приватизационных документов представителем, не имеющим надлежащую доверенность (например, с истекшим сроком действия, не удостоверенной нотариусом и т.д.);
- участие в приватизации и подписание документов недееспособных или ограниченно дееспособных субъектов (в их состав входят и несовершеннолетние дети).
С кем придется судиться
Основной ответчик — это гражданин, который приватизировал квартиру вместо вас или без вас, чем нарушил ваши права. Эта ситуация — типичная и, пожалуй, самая распространенная.
В подобных случаях вторым ответчиком по иску обычно указывают уполномоченный орган, который подписал договор приватизации с вашим оппонентом. В г. Москве это Департамент городского имущества г. Москвы. В других регионах — орган с аналогичными полномочиями и компетенцией.
Другой вариант — вы приватизировали квартиру одновременно с членами своей семьи и все вместе подписали договор приватизации. Но потом второй собственник передал свою часть квартиры в собственность другого гражданина. Причем без вашего ведома и согласия. К примеру, ваша дочь, с которой вы приватизировали квартиру “напополам”, подарила свою 1/2 доли гражданскому супругу. И вы решили обратиться в суд, чтобы признать недействительным не только договор дарения, но и сделку по приватизации.
В этом случае ответчиками можно указать второго сособственника квартиры, гражданина, которому отошла доля в ней, а также уполномоченный орган, который подписал договор приватизации.
Так что количество и состав ответчиков напрямую зависит от конкретных обстоятельств дела.
Предмет оспаривания – план приватизации или договор купли-продажи
Согласно ст. 8 ГК РФ основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей наряду с прочими основаниями, перечисленными в вышеуказанной статье, являются:
- договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему;
- акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
В процессе приватизации можно выделить несколько этапов:
- подача заявления о приватизации предприятия или иного имущества;
- принятие решения о приватизации;
- подготовка плана приватизации;
- заключение договора куплипродажи приватизируемого имущества.
Следовательно, до возбуждения соответствующего производства в арбитражном суде необходимо определиться с тем, что именно подлежит обжалованию в качестве «сделки приватизации»: решение о приватизации (об утверждении плана приватизации) как акт государственного органа, план приватизации, природа которого до сих пор судами определяется по-разному, или договор куплипродажи. В данном случае очевидна разная правовая природа указанных документов, и для процессуально грамотного оспаривания «сделки приватизации» необходимо понимание того, какой документ лежит в основе этой сделки, а в зависимости от этого – какие механизмы судебной защиты должны использоваться в данном случае. Судебно-арбитражная практика по данному вопросу достаточно противоречива1.
Нужно понимать, что, аннулировав результаты приватизации, все участники процесса, будут вынуждены, по новой, посетить уже пройденные инстанции. Ведь сделка признается судом не действительной. Только процесс будет несколько изменен, с учетом необходимого количества лиц. Ведь переход права собственности от государства, гражданам не наступил, так как договор признан недействительным.
Всё возвратилось «на круги своя» и жилплощадь вновь государственная, а проживающие – наниматели.
А значит, все желающие получить муниципальное жильё в свое полное распоряжение, могут снова обращаться в компетентные органы по тому же вопросу. Далее – всё по списку.
Внимание! Но гораздо проще, сформулировать требования правильным образом и договор будет не действующим частично, а не полностью.
Также, осуществляется включение в число участников договора приватизации того человека, чье право было нарушено.
Как гласит закон, признание некоторой части сделки не действительной, не значит, что недействительно и остальное. В таком разе, квартира останется собственностью проживающих, а доли перераспределены с учетом новых фактов. Остальные участники сделки будут освобождены от повторного сбора документов и хождения по инстанциям.
Нарушения со стороны граждан-участников
Так как судебная практика 2023 признание договора приватизации недействительным осуществляет согласно Гражданскому Кодексу, то здесь фигурируют следующие статьи ГК РФ – от 166-й до 181-й. А сами процедуры судебных вмешательств регулируются ГПК РФ – Гражданским процессуальным Кодексом Российской Федерации. При этом сторонами являются:
- муниципалитет – соответчик (иногда – «третье лицо»);
- гражданин-собственник – ответчик;
- заинтересованное лицо – истец.
Нарушения:
- Несовершеннолетние, имеющие право на получение жилой площади, были исключены из сделки.
- Лишение прав получения доли тех, кто не проживает, но по закону имеет право на приватизированную часть объекта.
- Вторичная попытка поучаствовать в приватизации, другое.
Иск подавать может долевой участник, либо претендент на долевую собственность, которого по каким-то причинам обошли – не пригласили в сделку. Право на обжалование имеется также и у городских властей, прокуратуры, органов опекунства.
Последствия оспаривания приватизации
Если приватизация оспорена и судом удовлетворен иск истца, то все должно вернуться на свои места, т.е. квартира должна вновь стать муниципальной, истец вправе принять участие в приватизации в установленном законом порядке и т.п.
Если были заявлены иные требования, которые были удовлетворены, например, о применении последствий недействительности приватизации и аннулировании записи о переходе права собственности к ответчикам, то соответственно такая запись будет аннулирована Росреестром.
Таким образом, последствия оспаривания приватизации имеют общие последствия, связанные с недействительностью сделки, а также могут повлечь иные последствия, с учетом существа заявленных истцом требований.
Судебная практика по вопросу оспаривания приватизации квартиры
Вот пример из такого дела: в 2012 г. у 31-летней девушки С. умер отец. Узнать о том, что она не вписана в договор приватизации ей удалось только после получения свидетельства о праве на наследство, которое было выдано после смерти отца. Как ей стало известно из документов, квартира родителей была приватизирована в 1994 году. Иск был подан с ее стороны по истечении 18 лет после приватизации. Суд первой инстанции определил, что срок исковой давности должен исчисляться с того дня, когда девушка узнала о нарушении своего права. В суд истица обратилась спустя год, то есть еще в рамках срока исковой давности. В данном деле судебный орган отдал приоритет защите прав и интересов несовершеннолетних как в жилищном праве, так и в защите гражданских прав.
Еще наша адвокатская практика по вопросу оспаривания приватизации в суде:
Дело по данной проблеме, которое выиграно не без активного участия адвокатов нашего адвокатского образования: с 30.07.1991 г. Гражданка Н. была зарегистрирована в квартире как член семьи нанимателя. Квартира была передана в собственность ее деду М. В результате передачи квартиры в собственность М., не были соблюдены требования норм, предусматривающих, что проживающие совместно с нанимателями несовершеннолетние лица вправе стать участниками общей собственности на это жилье.
А разрешение на отказ от передачи квартиры в собственность может дать только орган опеки и попечительства, что не было соблюдено при передаче квартиры деду (ст. 7 Закона РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»; п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»). После того, как суд рассмотрел дело, было вынесено постановление о том, что спорный договор считается недействительным и суд обязал Администрацию г. Екатеринбурга заключить договор социального найма на квартиру с истцом и его родителями, соответственно гражданка Н. была восстановлена в своих жилищных правах.
В каких случаях нужно обращаться в суд?
Прежде чем говорить о сроках подачи иска, нужно перечислить нарушения, которые могут быть для него причиной. Итак, подать в суд с жалобой по делам, касающимся приватизации, можно в следующих случаях:
- Приватизация прошла без согласия гражданина. Такое возможно в результате работы мошенников или из – за ошибки госслужб;
- Приватизацию нельзя осуществить из – за неправомерного отказа госслужб или ошибки в их работе;
- Когда одной из сторон были предоставлены фальшивые документы на жилье или поддельные справки;
- Когда в ходе процедуры были нарушены права или ущемлены законные интересы несовершеннолетних граждан. Так же причиной может стать отсутствие разрешения от органов опеки или самого опекуна;
- Когда со стороны доверенного лица были совершены действия, на которые у него не было полномочий или на которые у него не было законных прав;
- Когда во время приватизации были допущены значительные ошибки, в будущем отразившиеся на имуществе или его собственнике;
- Когда приватизацию гражданин провел под принуждением или будучи обманутым.
И в ряде других исключительных случаев. Исковая давность по приватизации применяется в тех случаях, когда права собственника, проводившие приватизацию, или даже интересы государства были нарушены.
Помощь адвоката по оспариванию приватизации в Екатеринбурге
Обратившись к специалистам, Вам будет грамотно составлено и подано исковое заявление в суд. Вы получите поддержку защитника на протяжении всего дела – от сбора необходимых документов для доказывания Вашей причастности к имуществу до получения решения суда.
Ваши отношения с семьей не перейдут в стадию раздора, так как действия по доказыванию вашей причастности к жилью будут осуществлять защитники. Будет восстановлена справедливость и права на Ваше законное имущество. У Вас появится возможность распоряжаться своей недвижимостью, Вы получите свои права на собственность, которыми сможете воспользоваться в будущем на свое усмотрение.
Следует понимать, что от того, как решатся судебные разбирательства с недвижимостью, может зависеть как материальное положение человека и членов его семьи, так вся его жизнь, которая может измениться и не всегда в лучшую сторону. Стоимость современного жилья достаточно большая, поэтому споры за него все чаще не редкость в суде. Советуем с самого начала (от составления искового заявления) и до конца поручать дело профессиональным юристам, чтобы избежать правовых рисков.
Оспорить приватизацию можно на основании любого нарушения, четко указанного в законодательстве. В частности, в законе №1541-1. Несколько примеров оснований, в рамках которых процедура могла бы быть признана недействительной (сделка считается ничтожной):
- В процедуре приватизации участвовал умерший или безвестно пропавший человек. Несмотря на необходимость наличия подписей от всех сторон, это становится возможно за счет оформления доверенности на представителя, который и занимается всеми вопросами. Это может даже абсолютно законная доверенность, оформленная еще до пропажи/смерти человека. Тем не менее участвовать подобные лица в приватизации не могут. С другой стороны, если безвестно пропавший человек вдруг объявится, он вполне способен оспорить процедуру.
- Во время приватизации специалисту были предоставлены неверные, поддельные или просроченные документы. Фактически, специалист обязан их проверять, однако не всегда это возможно, тем более, что ряд подделок определить «на глаз» не представляется возможным.
- При приватизации один или несколько жильцов не были указаны в договоре. При этом, они не отказались от процедуры. Зачастую такой вариант возможен только при невнимательном отношении со стороны специалиста, так как если хотя бы один жилец отказывается от своей доли имущества, это должно подтверждаться нотариально заверенным документов.
- Ситуация может быть и обратной указанной выше: в договоре указано лицо, которое не относится к жильцам квартиры. Например, это может быть человек, которые сожительствует с кем-то из пользователей помещения, но формально не имеет никаких прав тут находиться.
- Также приватизация может быть оспорена, если выясниться, что один (или несколько) жильцов, которые участвуют в процедуре, ранее уже занимались приватизацией и уже потратили свое право.
Приватизация доступная только 1 раз в жизни. Это правило не распространяется только на несовершеннолетних. Они могут участвовать в процедуре дважды: один раз до совершеннолетия и один раз уже после него.
- Приватизация может быть оспорена и в том случае, когда в договоре не фигурирует несовершеннолетний, прописанный в данном объекте недвижимости.
- Принуждение к отказу от приватизации одного из жильцов также может стать причиной оспаривания процедуры. Сюда же относится обман или введение в заблуждение.
Большинство описанных выше ситуаций так или иначе связаны с подделкой документов, так как зачастую вся необходимая информация указывается в бумагах, предоставляемых специалисту. И не обратить внимания на данные этих документов он просто не может по долгу службы.