Продажа квартиры в ипотеке: Можно ли перепродать?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры в ипотеке: Можно ли перепродать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Возможность продажи ипотечной квартиры не ограничена по времени. То есть провести ее можно в течение первых месяцев после оформления кредитного договора. Главное условие — предварительное оповещение кредитора о намерении продать жилплощадь и получение его согласия на проведение перепродажи объекта. Банковские организации считают подобные сделки рискованными, поэтому требуют досрочного погашения кредита или переоформления обязательств на другого заемщика. Кроме того, объект не должен иметь неузаконенных перепланировок. Допускается проведение неотделимых улучшений помещений в виде ремонта. В противном случае свободное несогласованное изменение жилплощади, например, с переносом стен и объединением комнаты с лоджией, грозит не только отказом кредитора, но и применением административного наказания.

Какие документы необходимо собрать?

Сначала, когда к вам обратились покупатели с просьбой совершения сделки через ипотечный кредит, нужно подготовить всё необходимое. Соберите документы, которые могут понадобиться, ведь банк не будет сотрудничать, если его требования не будут выполнены. Вы должны будете принести сотрудникам банка следующие документы:

Технический паспорт квартиры.

Документ, подтверждающий право на собственность, и документ о приобретении (например, завещание, если жильё досталось вам в наследство, или договор, если вы приобрели его).

Паспорт человека, который является собственником продаваемой квартиры.

Кадастровый паспорт, который должен был быть обновлён не ранее пяти лет назад (в противном случае необходимо сделать это).

Выписку из Росреестра (в ней должны содержаться сведения о квартире, она не должна быть, например, заложенной).

Важным документом также является заключение оценочной компании. Заказывает и оплачивает её именно заёмщик!

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Типовой договор купли-продажи квартиры, студии, апартаментов, дома или его части с земельным участком в ипотеку заключается в письменной форме. В зависимости от выбранной схемы сделки он может быть подписан:

• в двустороннем порядке продавцом и покупателем (одобрение банка на отчуждение предмета залога оформляется отдельно);

• бывшим и новым собственниками и кредитором.

Трехсторонний договор купли-продажи недвижимости с ипотекой актуален, например, в случаях, когда деньги перечисляются не напрямую продавцу, а через аккредитив банку. При этом подписание соглашения может стать обязательным условием согласия кредитора на сделку. Важно заранее прояснить, в какой срок после проверки документов банк переводит средства и какие условия использования денег для продавца после раскрытия аккредитива.

Проект договора купли-продажи квартиры на первичном или вторичном рынке включает в себя следующую информацию:

• количество сторон;

• описание продаваемой недвижимости;

• наличие обременения и порядок его снятия;

• условия расчета за покупку (продавцу задатком и основной частью, через аккредитив (счет) банку или иным способом);

Риски для продавца ипотечной квартиры

Сделка купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке, рискованна для обеих сторон. Эти риски рекомендуется оценивать заранее на этапе принятия решения. В чем опасность для продавца? В первую очередь в сложности поиска покупателей. Как показывает практика, количество людей, готовых согласиться на подобную сделку, невелико, в особенности если дом недостроенный или есть много собственников. Результатом этого становится стремление граждан купить жилплощадь дешево и, как следствие, занижение продавцом стоимости объекта.

Также есть риск, что процедура продажи квартиры в ипотеке может растянуться на длительный срок. И в течение этого времени придется вносить ежемесячные платежи. Кроме того, нередки случаи, когда заемщик, планируя продать недвижимость как можно быстрее, не откладывает средства для регулярных взносов и «зарабатывает» просрочки. Несоблюдение условий договора — частая причина прекращения ипотеки и выставления банком предмета залога на торги, чтобы покрыть задолженность клиента.

Продавец сам находит деньги, гасит ипотеку и продает квартиру

Именно так. Собственник-продавец самостоятельно находит средства для погашения ипотечного кредита — берет потребительский кредит или обращается за помощью к родственникам.

Наиболее простой вариант для всех сторон — продавца, покупателя, банка. Продавец в таком случае может рассчитывать, что спрос и цена на его уже необремененную залогом квартиру будут соответствовать рыночным условиям. У покупателя, в свою очередь, меньше рисков, благодаря чему он спокойнее и быстрее принимает решение о приобретении жилья.

2

Сделку полностью ведет банк

Собственник продает предмет ипотеки с согласия банка, который курирует сделку от начала и до конца. Такие сделки менее рискованные, а в некоторых случаях даже выгодны для покупателей. Есть две разновидности таких сделок.

В первом случае, покупатель берет ипотеку в том же банке, где и продавец получал кредит, и гасит его задолженность. Банк видит движение средств по сделке, обеспечивает погашение кредитных обязательств собственника и оформление перехода права собственности на объект к покупателю.

Во втором случае происходит переоформление кредита на другое лицо — таким образом покупатель становится и собственником объекта, и ипотечным заемщиком. То есть происходит сделка перекредитования с участием трех сторон: банка, продавца и покупателя.

Как уже было сказано выше, не каждый решится купить жилье, обремененное ипотекой. Разберем этот момент подробнее.

Продавец практически не рискует. Залоговые права зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не сможет лишить его жилплощади до тех пор, пока сделка не будет завершена, а обременение не будет снято.

Больше всех рискует именно покупатель. Так, если продавец не согласовал сделку с банком, ее могут оспорить. Кроме того, бывают случаи, когда продавец «сбегает» после получения задатка и снятия залога, и получить деньги назад становится очень сложно. Причем это может произойти и без злого умысла продавца – форс-мажорные обстоятельства, проблемы с документами, органами опеки, болезни или даже смерть могут помешать планам продавца. В любом случае вернуть задаток будет крайне проблематично.

Поэтому для максимального комфорта всех сторон сделки мы рекомендуем сотрудничество с банком и проверенными риелторами. Таким образом сделка станет выгодной и для покупателя, и продавца.

Преимущества таких сделок

На самом деле, если сравнивать продажу квартиры через ипотеку покупателя и без неё – рисков для продавца намного меньше, чем при обычной сделке. По сути, единственный минус у ипотечной продажи – это сроки: банку надо принять решение, провести оценку, осмотр, перечислить средства.

Но при этом:

• Банк, участвуя в сделке, гарантирует, что средства будут выплачены продавцу.
• Снижается риск мошенничества. Кредитная организация рискует своими средствами – а потому проверяет каждый этап купли-продажи, личность покупателя, юридическую чистоту квартиры.
• Снижается риск получить фальшивые купюры в качестве оплаты. При перечислении денег с помощью депозита или при передаче через ячейку банк сам отвечает за подлинность. Продавец может даже потребовать, чтобы и первоначальный взнос был проверен на подлинность с помощью аппаратуры банка.

Разберемся, чем рискует продавец, продавая недвижимость в ипотеку. Наибольшим риском продавца при продаже вторичного жилья с использованием заемных средств – это неодобрение сделки кредитной организацией. Кредитор на любом этапе вправе отказать в кредитовании, и из-за этого может рухнуть вся схема сделки, и тогда придется искать нового покупателя, а задаток – возвратить покупателю, если такое предусмотрено условиями соглашения как форс-мажорное обстоятельство.

В остальном у продавца отсутствуют риски. Банки самостоятельно осуществляют проверку недвижимости и заемщиков, сделки не одобряют клиентам, которых можно отнести к неблагонадежным.

Что касается сроков продажи жилой недвижимости с применением ипотечного кредита, то на регистрацию права собственности уходит 7-9 рабочих дней, затем в течение 5-7 дней после этого кредитная организация перечислит оставшуюся часть стоимости недвижимого имущества. Сразу же получить все средства не получится.

Преимущества и недостатки продажи недвижимости по ипотеке

Рассмотрим плюсы и минусы продажи квартиры в ипотеку для продавца:

Плюсы	Минусы
Низкие риски. В сделке участвует кредитная организация, который будет контролировать процедуру	Банк на этапе согласования может отказать в ипотеке на определенную квартиру, если будет обнаружено, что она не соответствует его требованиям
Гарантированное получение денежных средств после одобрения сделки	Увеличение срока проведения сделки. В ней принимает участие банк, и почти любые действия продавца и покупателя должны быть согласованы с кредитной организацией

Какие есть риски при покупке ипотечной квартиры в залоге?

Жизненная ситуация заемщика по ипотеке может измениться в любой момент, вынудив продать ранее приобретенную квартиру. Однако покупатели стараются обходить такую недвижимость стороной – считается, что риски покупки квартиры с обременением ипотекой слишком высоки. На практике проблем удастся избежать, если получить разрешение банка на проведение сделки. Также в договоре купли-продажи обязательно должен быть указан факт наличия кредита, а в пакет документов входит согласие финансового учреждения. При отсутствии такого согласия сделку удастся оспорить, а переход прав собственности будет невозможен.

Выгодная цена вынуждает купить квартиру в ипотеке – риски компенсируются за счет дисконта, предлагаемого продавцами: именно скидки являются ключевым аргументом в пользу жилья, находящегося в залоге. При покупке квартиры в ипотеке риски покупателя минимальны, если соглашение трех сторон было успешно достигнуто. Приобретение жилья с обременением возможно с погашением ипотеки продавцом, с переуступкой долга или с досрочным погашением за счет средств покупателя.

Риски при покупке с обременением

• Оформлению ДКП предшествует обязательное снятие обременения с имущества, т.е. погашение займа. Чаще всего эту сумму вносит покупатель согласно предварительному ДКП, и уже после этого продавец должен снять обременение в Регпалате. Однако, собственник может и передумать продавать квартиру, а вернуть средства обманутый покупатель сможет только через суд.
• Если жилье приобреталось в ипотеку с привлечением материнского капитала, то владелец недвижимости обязан получить разрешение от органов опеки на продажу и покупку недвижимости с выделением долей детям.
• Наличие у продавца долгов перед другими кредитными организациями. В этом случае, кредиторы через суд могут наложить арест на недвижимость, с которой снято обременение. Привлечь бывшего собственника к ответственности можно, но только через суд.

Стоит ли продавать квартиру в ипотеку

Многие представляют продажу квартиры в ипотеку бюрократически сложной, долгой и многоходовой процедурой, вдобавок с надолго отложенным расчётом. Это не так.

Во-первых, как и при обычной сделке, продавец получает деньги в полном объёме напрямую из банка.
Во-вторых, личное присутствие продавца в банке и активное участие в оформлении кредита не требуется.

Для хозяина квартиры продажа в ипотеку отличается от обычной сделки только тремя моментами:

• Нужно показать квартиру оценщику — его услуги оплатит покупатель.
• Дать покупателю копии документов на жильё и дождаться предварительного одобрения банка.
• Открыть счёт, если его нет. На него после подписания договора купли-продажи поступит полная сумма.

После того как покупатель получит одобрение банка, ему дадут гарантийное письмо. В нём прописано, что банк выплатит продавцу деньги (сумму, указанную в договоре купли-продажи (ДКП), за покупку квартиры) после регистрации ДКП.

Сделка оформляется у нотариуса. Единственное отличие — продавец получит расчёт в течение 14 дней после регистрации.

Чтобы банк быстрее перечислил деньги, специалисты советуют оформить ускоренную регистрацию договора купли-продажи. В этом случае покупатель получает расчёт, как правило, в течение 2-3 дней со дня регистрации сделки.

Обременение банка на купленное в ипотеку жильё накладывается после полного расчёта с продавцом.

Как происходит передача квартиры

Право собственности закрепляется в Росреестре, юридические последствия по ДКП возникают после его регистрации. Далее, последовательность действий включает выполнение обязательной формальности по переходу имущества в виде ритуала, состоящего в передаче ключей от квартиры или подобных символических действий и закрепления их приемочным актом.

Акт приема-передачи дублирует все данные о сторонах и сделке из ДКП (параметры квартиры, сторон, состояние имущества, цена, факт оплаты). Форма свободная, подписывается сторонами. Главное в акте: покупатель подтверждает принятие купленного имущества. Необходимость приемочного акта прописывается в ДКП. Документ нужен и продавцу, поскольку может включаться в обязательный пакет документов, предъявляемых для разблокирования аккредитива.

Скачать: Акт приема-передачи квартиры.doc

Если бывший владелец по каким-либо причинам отказывается составлять акт, то процедура выполняется самим покупателем: он заходит в квартиру и пользуется ею (меняет замки и пр.), а бумагу подписывают соседи или любые третьи лица. Тут важен сам факт принятия имущества.

Плюсы и минусы сделки для продавца

Оформление любой кредитной программы всегда сопровождается некой долей рисков. И у ипотечного кредитования тут, наверное, лидирующая позиция. Особенно для продавца жилья.

Стоит сразу заметить, что сделка продажи недвижимости через банковскую структуру однозначно безопаснее, нежели ее стандартный вариант.

Плюсы сделки, проведенной с участием банковской структуры:

• Комфортабельное и безопасное помещение для проведения сделки, обсуждения ее условий и произведения расчета.
• Полное юридическое сопровождение сделки как для продавца, так и покупателя.
• Соблюдение всех правил и нормативов таких сделок.
• Наличие проверенного и толкового нотариуса, который обеспечит грамотное составление необходимой документации.
• Денежные средства невозможно будет подделать, т.к. расчет с вами по факту ведет банк, с применением специального оборудования, процедура проходит в присутствии всех участников сделки.

Минусы процедуры:

• Длительность. Она выше, нежели при стандартной процедуре купли-продажи недвижимости.
• Документация. Помимо стандартного набора документов для банковского учреждения, возможен запрос им дополнительных бумаг, а это уже ваши хлопоты по их предоставлению.
• Отказ. Такие случаи не редки, и имеют место быть. Банк в своем праве отказать в выдаче ипотеки на любой стадии ее оформления. И это, наверное, самый большой минус. Ведь возможен вариант, что после полугода подготовительного этапа сделка сорвалась. А значит, вы потеряли время, и нужно начинать поиски покупателя сначала. Как показывает практика, те продавцы, которые столкнулись с такой ситуацией, больше даже не рассматривают вариант продажи очередному “ипотечнику”. Для них проще скинуть цену, нежели опять так рисковать.

Делая вывод по плюсам и минусам продажи жилья в ипотеку, стоит сказать, что положительная сторона сделки с такой крупной суммой денег все же превышает ее минусы.

Продажа через финансовую организацию

Прав­да, сего­дня осо­бой попу­ляр­но­стью поль­зу­ет­ся покуп­ка жилья под мате­рин­ский капи­тал, кото­рую кури­ру­ют неболь­шие финан­со­вые орга­ни­за­ции. Круп­ные бан­ки выдви­га­ют слиш­ком жест­кие тре­бо­ва­ния, поэто­му семьи отка­зы­ва­ют­ся от их услуг. В этом слу­чае появ­ля­ют­ся допол­ни­тель­ные сомне­ния, ведь отсут­ствие репу­та­ции не поз­во­ля­ет убе­дить­ся в том, что посред­ник сам не ста­нет мошенником.

Не сто­ит забы­вать о том, что сер­ти­фи­кат о мате­рин­ском капи­та­ле явля­ет­ся госу­дар­ствен­ным доку­мен­том. При этом суще­ству­ют жест­кие тре­бо­ва­ния, кото­рые нель­зя нару­шать, соот­вет­ствен­но, финан­со­вая орга­ни­за­ция из-за отно­си­тель­но неболь­шой сум­мы не захо­чет стал­ки­вать­ся с судеб­ным раз­би­ра­тель­ством. Сле­до­ва­тель­но, даже такие сдел­ки отли­ча­ют­ся чистотой.

Ипо­теч­ные сред­ства – это слож­ный вопрос, бес­по­ко­ив­ший про­дав­цов квар­тир на про­тя­же­нии дол­гих лет. Сей­час им пора поза­быть обо всех сомне­ни­ях и с радо­стью согла­шать­ся на сдел­ку куп­ли-про­да­жи. Един­ствен­ным ее мину­сом ста­нет дли­тель­ное ожи­да­ние, хоть оно и про­хо­дит в про­цес­се оформ­ле­ния всех доку­мен­тов. В осталь­ном же банк и реги­стра­ци­он­ная пала­та созда­ют ком­форт­ные усло­вия, исклю­чая даже подо­зре­ния на факт мошенничества.

Похожие записи:

• Что делать с автомобилем, если хозяин умер
• Возражения на частную жалобу (образец)
• Закон о ремонтных работах в многоквартирном доме