Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как я продала две ипотечных квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самый простой и популярный способ — это продажа квартиры при досрочном погашении кредита. «Обычно здесь поступают так: берут задаток у покупателя, погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформление документа об оставшемся долге», — пояснила Оржония Коба из АЮР.
Покупатель даёт деньги продавцу на погашение ипотеки
В этом случае покупатель квартиры даёт продавцу деньги, чтобы тот погасил ипотеку. Деньги лучше передавать в качестве частичной оплаты квартиры только в рамках договора купли-продажи, в котором будет отражено, что на момент заключения договора квартира находится под обременением.
По договорённости сторон в договоре купли-продажи может найти отражение обязательство продавца в определённые сроки погасить ипотеку и обеспечить снятие обременения.
После того, как продавец погасит ипотечный кредит и залог будет снят (в практике имеют место быть случаи одновременного снятия обременения и регистрации перехода права собственности), договор купли-продажи передаётся в Росреестр для регистрации перехода права собственности на покупателя.
Остаток средств покупатель передаёт продавцу после регистрации перехода права собственности согласно договорённости, отражённой в договоре купли-продажи.
Договор купли-продажи квартиры по ипотеке
Типовой договор купли-продажи квартиры, студии, апартаментов, дома или его части с земельным участком в ипотеку заключается в письменной форме. В зависимости от выбранной схемы сделки он может быть подписан:
-
в двустороннем порядке продавцом и покупателем (одобрение банка на отчуждение предмета залога оформляется отдельно);
-
бывшим и новым собственниками и кредитором.
Трехсторонний договор купли-продажи недвижимости с ипотекой актуален, например, в случаях, когда деньги перечисляются не напрямую продавцу, а через аккредитив банку. При этом подписание соглашения может стать обязательным условием согласия кредитора на сделку. Важно заранее прояснить, в какой срок после проверки документов банк переводит средства и какие условия использования денег для продавца после раскрытия аккредитива.
Проект договора купли-продажи квартиры на первичном или вторичном рынке включает в себя следующую информацию:
-
количество сторон;
-
описание продаваемой недвижимости;
-
наличие обременения и порядок его снятия;
-
условия расчета за покупку (продавцу задатком и основной частью, через аккредитив (счет) банку или иным способом);
Риски для продавца ипотечной квартиры
Сделка купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке, рискованна для обеих сторон. Эти риски рекомендуется оценивать заранее на этапе принятия решения. В чем опасность для продавца? В первую очередь в сложности поиска покупателей. Как показывает практика, количество людей, готовых согласиться на подобную сделку, невелико, в особенности если дом недостроенный или есть много собственников. Результатом этого становится стремление граждан купить жилплощадь дешево и, как следствие, занижение продавцом стоимости объекта.
Также есть риск, что процедура продажи квартиры в ипотеке может растянуться на длительный срок. И в течение этого времени придется вносить ежемесячные платежи. Кроме того, нередки случаи, когда заемщик, планируя продать недвижимость как можно быстрее, не откладывает средства для регулярных взносов и «зарабатывает» просрочки. Несоблюдение условий договора — частая причина прекращения ипотеки и выставления банком предмета залога на торги, чтобы покрыть задолженность клиента.
Схема 1. Погашение ипотечного кредита и снятие обременения
Это самый простой способ. Вам нужно продать квартиру, но, если она в ипотеке, вам придется сначала погасить долг перед банком. Если долг небольшой, это сделать несложно: можно взять потребительский кредит, погасить остаток долга, снять обременение и продать квартиру. Продажа квартиры позволит закрыть потребительский кредит.
В этой схеме банк задействован минимально. Достаточно узнать в банке точную сумму остатка долга на дату, в которую вы планируете погасить долг, и написать заявление на полное досрочное погашение.
После того как кредит будет полностью погашен, банк снимет ипотеку сам либо выдаст вам на руки закладную с отметкой о погашении и справку об отсутствии к вам претензий. С этими документами вы через МФЦ сможете подать заявление на снятие залога.
Какие нужны документы, чтобы продать ипотечную квартиру?
Для продажи обремененной недвижимости потребуются следующие документы.
-
Выписка из ЕГРН. Заказывайте на сайте Росреестра, ее стоимость 350 р.
-
Ипотечный договор.
-
Если долей квартиры владеют несовершеннолетние, потребуется согласие органов опеки.
-
Когда состоите в браке — копия свидетельства о браке.
-
Если развелись, а квартиру купили в браке — свидетельство о разводе и получить нотариально заверенное согласие супруга или супруги.
-
Возьмите в управляющей компании или МФЦ справку, что нет долгов по коммуналке.
-
Справка об оценке недвижимости. Закажите оценщиков.
Продажа своими силами
Являясь заемщиком ипотеки, домовладелец вправе продать обремененную кредитом квартиру, если не может или не хочет более нести долговых обязательств по ней. Но быстро найти покупателя, готового на хлопоты с ипотечным жильем – не просто. Потенциальные покупатели на вторичном рынке предпочитают выбирать квартиры без задолженностей-обязательств и таких предложений на «вторичке» предостаточно.
Специально оформлять согласие продажи с банком-кредитором при данном варианте реализации квартиры не нужно. Потребуется лишь известить ипотечную организацию, что кредит будет погашен досрочно. Учитывайте возможность истребования банком комиссии за досрочный расчет по кредиту, если такой пункт имеется в ипотечном договоре или в допсоглашении к нему.
Между продавцом и покупателем заключается договор задатка, либо договор купли-продажи (предварительный). Следом продавцу (заемщику ипотеки) покупателем передается сумма, соответствующая остатку ипотечного долга. Заемщик погашает кредит, получая от банка закладную и справку, подтверждающую отсутствие задолженности.
После недавним заемщиком готовятся следующие документы для Росреестра:
- гражданский паспорт (копия);
- заявление на снятие обременения;
- закладная, забранная в банке;
- свидетельство регистрации права собственности, либо ЕГРН-выписка.
Уступка ипотечного долга
Допустима продажа не самой залоговой квартиры, а ипотечного кредита по ней. Т.е. покупателем переоформляются ипотечные обязательства продавца на себя, что дает смену заемщика и переход собственности на жилье.
Перекредитование процедурно схоже с оформлением ипотеки – для утверждения своей кандидатуры покупатель направляет банку определенный комплект документов. При соответствии условиям банка производится оформление нового договора, по которому приобретенная покупателем квартира остается в залоге банка, а погашением кредита занимается уже другой клиент банковского учреждения.
При перекредитовании смена в Росреестре регистрации обременения выполняется самим банком. Прошлому владельцу (заемщику) квартиры следует лишь утвердить переуступку долгового обязательства, подписав допсоглашение.
Заметим, что переуступка долга вместе с залоговой квартирой для покупателя может оказаться невыгодной, поскольку к нему могут перейти не только обязанности выплаты ипотечной задолженности с процентами, но и неустоек, сформировавшихся при прежнем заемщике из-за несвоевременного исполнения условий кредитного договора.
Как продать квартиру в ипотеке
На практике применяется четыре основных способа, позволяющие продать квартиру с обременением ипотекой. Каждый имеет своим характерные особенности, однако, все они, за исключением одного, предполагают либо согласие банка на сделку, либо даже непосредственное участие специалистов кредитной организации в осуществлении продажи объекта недвижимости.
Важно! Участие специалистов банка в подготовке сделки по продаже ипотечной квартиры следует считать положительным моментом для заемщика. Дело в том, что юридическая служба большинства банков укомплектована высококвалифицированными специалистами, что не только снижает вероятность ошибок при составлении документации, но и уменьшает риск встретиться с мошенниками.
Необходимые документы для сделки
Ключевым отличием сделки по продаже квартиры, купленной в ипотеку, от обычной продажи недвижимости выступает составление предварительного договора. Этот документ не просто подписывается сторонами, но и заверяется нотариально. Он необходим для того, чтобы снизить риск сделки для покупателя, у которого при срыве продажи появляется возможность обращения в суд и высокая вероятность выигрыша дела.
Остальные документы, которые требуется подготовить для успешной регистрации операции с ипотечной квартирой, не отличаются от стандартного пакета документации и включают:
- договор купли-продажи;
- документы, удостоверяющие личности и права сторон;
- технический паспорт на реализуемое жилье.
- на стадии составления предварительного договора требуются и документы о наложенном на квартиру обременении.
Как продать ипотечную квартиру в недостроенном доме?
Такие сделки проходят с помощью договора цессии — переуступки прав требования. Раньше окончания строительства ждал один дольщик, а после подписания цессии — другой дольщик.
Продажа на этапе строительства возможна до того момента, пока не подписан акт приёма готовой квартиры. Если акт подписан, значит, дом сдан в эксплуатацию, дольщик оформляет право собственности, и продажа уже возможна только по договору ДКП, а не цессии.
Перед продажей квартиры по переуступке дольщик обязан уведомить об этом строительную компанию и получить письменное разрешение. Также разрешение потребуется взять и у банка-залогодержателя. Вариантов покупки два: либо новый дольщик в ходе сделки закрывает ипотечный долг продавца (если покупка за наличку), либо берёт на себя его ипотечные обязательства (если покупка в ипотеку).
Важно иметь в виду, что если новостройка продолжает предлагать те же планировки, что и застройщик, потенциальные покупатели, скорее всего, выберут ее через cda. Поэтому дольщики, стремящиеся стимулировать спрос на свои строящиеся квартиры, обычно устанавливают цены ниже, чем у застройщика.
Вариант 2. Продажа квартиры банку
Если есть потребность реализовать недвижимость срочно, проще всего обратиться к заемщику с предложением о выкупе ее у собственника. Однако такой вариант не назовешь экономически обоснованным, ведь банк заинтересован, прежде всего, в получении суммы долга. Будет ли справедливой цена, по которой квартира будет реализована, и какая сумма достанется в итоге заемщику – вопрос спорный.
Чаще всего жилье уходит с торгов, когда заемщик не имеет возможности в дальнейшем обслуживать кредит. Причиной может быть потеря работы и регулярного дохода, распад семьи и необходимость делить нажитое по суду.
Важно! Это очень невыгодный для владельца вариант. При возникновении негативных жизненных обстоятельств юристы советуют не торопиться с принятием решения. Прежде чем делать банку предложение о выкупе залогового жилья, нужно постараться решить вопрос путем переговоров. Может быть, кредитор пойдет на встречу и реструктуризирует долг, либо найдется новый источник дохода.
Вариант 3. Продажа со сменой заемщика
Продать квартиру в залоге у банка будет несложно, если покупатель сам планировал брать кредит на жилье. В таком случае нужно быть готовым к тому, что сделка несколько затянется. Дополнительное время потребуется банку для проведения проверки потенциального заемщика и изучение его кредитной истории.
При проведении сделки будущий владелец выплачивает продавцу разницу между полной стоимостью квартиры и его долгом перед кредитным учреждением. Долг по старому кредиту погашается будущим заемщиком путем заключения с банком нового ипотечного договора.
Это самый удобный, но не всегда надежный способ продать залоговое жилье. Банк может отказать в смене заемщика по разным причинам. Ненадежная кредитная история, сомнение в платежеспособности покупателя, нежелание идти на дополнительные финансовые риски часто становятся причинами отклонения запроса на совершение такой сделки.
Какие риски могут возникнуть
Продавец ничем не рискует. Пока обременение не снято, никто никаким способом не лишит владельца недвижимости.
Для покупателей рисков намного больше. Во-первых, сделка может быть оспорена, если продавец не смог получить разрешение на продажу со стороны банка. Во-вторых, владелец может попытаться «соскочить» со сделки сразу после получения аванса и снятия обременения, и покупателю будет трудно вернуть средства обратно. Причем, продавец может сделать это непреднамеренно. Иногда сделка о продаже прерывается из-за тяжелой болезни владельца квартиры, проблем с документами, порчи недвижимости (пожар, затопление) или смерти человека. Возвратить задаток можно, однако, это очень тяжелое дело.
Поэтому как для продавца, так и для покупателя, крайне важно тесно сотрудничать с банком и риэлторами на этапах оформления купли-продажи ипотечной квартиры!
Продажа с досрочным погашением
Продавец ипотечной квартиры может самостоятельно найти человека, согласного досрочно погасить остаток долга по ипотеке и выплатить продавцу ту сумму, которую он запрашивает, чтобы таким образом стать полноправным владельцем недвижимости. У этого способа тоже есть недостатки. Во-первых, трудно найти покупателя с «живыми» деньгами, во-вторых, необходимо удостовериться, что банк не выставит санкции за такую продажу, и прописать это в договоре, в-третьих, есть много разных нюансов в самой сделке, поэтому без грамотного юриста не обойтись.
Плюсы такой продажи:
- выгоду получают все участники сделки: банку перечисляются деньги, продавец получает ту сумму, на которую рассчитывал, а покупатель приобретает недвижимость;
- можно продать квартиру с выгодой для себя, то есть дороже, чем она была куплена, так как стоимость недвижимости увеличивается с каждым днем;
- необязательно сообщать банку о продаже, главное — соблюсти порядок расчетов: сначала погашается долг, и только затем переоформляется право собственности.