Налоги на продажу жилой недвижимости: кто должен их платить и как их уменьшить

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоги на продажу жилой недвижимости: кто должен их платить и как их уменьшить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Платить налог (НДФЛ) необходимо собственникам жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, нужно заплатить налог на продажу недвижимости. А если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет и зависит от вида имущества и ряда нюансов.

Налог при различных вариантах продажи ипотечной квартиры

По Налоговому кодексу, налогообложению подлежит доход налогоплательщика (ст.209). А доход – это экономическая выгода, в рассматриваемом статьей случае (продажа квартиры) имеющая денежную форму (ст.41 п.1 Налогового кодекса). Соответственно, под НДФЛ подпадает сумма, являющаяся доходом квартировладельца-продавца.

Если ипотечное жилье продано равнозначно (с учетом суммы погашения процентов) или дешевле, чем покупалось – дохода нет, а значит, нет и налога. Однако повторимся, что в ФНС будут сравнивать договорную стоимость продажи жилья с кадастровой ценой и если выявится разница в пользу последней, налог начислят от кадастровой суммы, помноженной на коэффициент 0,7. Налогообложение с расчетом «по кадастру» продавцу квартиры чаще всего невыгодно.

Для продажи квартиры в ипотеке продавцу потребуется предоставить в банк необходимые документы. В зависимости от выбранного варианта пакет может включать в себя:

• паспорта владельцев жилья (для несовершеннолетних свидетельства о рождении, для иностранцев — обоснование нахождения на территории РФ);

• техпаспорт недвижимости;

• выписку из ЕГРН о наличии права собственности;

• справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (можно взять в управляющей компании или ТСЖ);

• разрешение органов опеки, если несовершеннолетние дети имеют доли в ипотечной квартире;

• отчет об оценке объекта.

Через сколько можно продать квартиру в ипотеке

Возможность продажи ипотечной квартиры не ограничена по времени. То есть провести ее можно в течение первых месяцев после оформления кредитного договора. Главное условие — предварительное оповещение кредитора о намерении продать жилплощадь и получение его согласия на проведение перепродажи объекта. Банковские организации считают подобные сделки рискованными, поэтому требуют досрочного погашения кредита или переоформления обязательств на другого заемщика. Кроме того, объект не должен иметь неузаконенных перепланировок. Допускается проведение неотделимых улучшений помещений в виде ремонта. В противном случае свободное несогласованное изменение жилплощади, например, с переносом стен и объединением комнаты с лоджией, грозит не только отказом кредитора, но и применением административного наказания.

Главная сложность для продавца заключается в возможности найти человека, готового приобрести недвижимость с обременением. Продажа квартиры в ипотеке с переоформлением закладной может занимать по времени до нескольких недель, что дольше, чем стандартное получение кредита. Этот факт зачастую отпугивает потенциальных покупателей.

В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?

При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).

---

Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?

Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.

При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.

Справочно:

Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.

---

---

Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.

Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.

Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.

В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?

• Перепланировки не узаконены;
• Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
• Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
• Значительный износ жилья;
• Квартира находится в деревянном доме;
• Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.

Налогообложение при купле-продаже квартиры, дома и иного имущества

От уплаты платежей продавец освобождается, если объект недвижимости перешёл в собственность до 1 января 2016 года и срок владения более 3 лет при основаниях права собственности, перечисленных нами в блоке про налоги при передачу в дар.

Если же основания собственности или иных прав возникло после 01.01.2016 г., то минимальный срок владения увеличивается до 5 лет.

В остальных случаях возникает обязанность внести налог в казну. Для получения суммы налога достаточно знать правила определения налоговой базы и выполнить простые расчёты на основании двух формул:

1. Кадастровая стоимость х 0.7 x 0.13. По методике налог рассчитывается, если стоимость объекта по договору менее 70% от кадастровой стоимости
2. (Стоимость по договору – 1 млн. руб.) x 0,13. Приведённая формула используется по умолчанию. Расчёт налога 13% производится от рыночной стоимости по договору. При этом из стоимости при подаче декларации продавцу дозволяется вычесть максимально 1 млн руб. (имущественный вычет). Т.е. например, продали квартиру за 2.2 млн руб. А налог будет рассчитываться с 1.2 млн руб.

Сумма налога к уплате государству после продажи квартиры

Таким образом, собственник не уплачивает налог с суммы до 1 млн руб. Продавая квартиру, например, за 6 254 000 руб., НДФЛ придется рассчитать с суммы в 5 254 000 руб. Сумма подоходного налога к уплате получается достаточно внушительной – 5 254 000 × 13% = 683 020 руб. Мало найдется желающих расстаться с такой суммой в пользу государства добровольно.

В этом же пункте сказано, что вместо получения налоговой льготы собственник квартиры может уменьшить сумму налогооблагаемого дохода от продажи собственной квартиры на сумму расходов, произведенных для получения этого дохода. К таким расходам можно отнести, например, услуги риэлтерской компании, с которой был заключен официальный договор. На это указывает письмо Минфина от 04.06.2009 № 03-04-05-01/434. В этом же письме говорится, что в случае, если квартира приобреталась в недостроенном доме и без отделки (такое должно быть указано в договоре), то расходы на ремонт также могут уменьшить налогооблагаемый доход.

Расходы должны быть в обязательном порядке подтверждены документами (платежками, чеками, договором с риэлтерской компанией и другими) и быть экономически обоснованными, то есть иметь прямое отношение именно к продаже квартиры. Для наглядности можно привести пример:

Гражданин И. продал квартиру за 4 635 360 руб. При этом он может подтвердить, что расходы на продажу этого жилья составили 2 895 254 руб. Таким образом, собственнику нужно будет заплатить сумму, равную

(4 635 360 – 2 895 254) × 13% = 226 214 руб.

Каким из этих 2 способов (получение фиксированного налогового вычета или уменьшение дохода на сумму расходов, связанных с приобретением квартиры) пользоваться, решать только собственнику. Второй способ целесообразно использовать, если расходы на продажу превышают 1 млн. руб.

Если в одном году было продано 2 квартиры, то какой налог с продажи квартиры собственник должен уплатить в этом случае? Можно ли с одной получить вычет, а с другой — уменьшить на расходы? В письмах Минфина от 12.04.2012 № 03-04-05/7-563, от 05.04.2011 № 03-04-05/9-219 и от 10.02.2010 № 03-04-05/9-48 указано, что так делать можно.

Если же квартира находится в долевой собственности, то и сумма налогового вычета предоставляется согласно долям собственников в этой квартире. Однако если продавцом выступает один из сособственников, ему вычет предоставляется в полном размере.

Вычет в размере понесенных расходов

Гражданин Д. Гоцман купил квартиру в 2018 году за 8,5 млн. честно заработанных рублей.

Пожив в ней немного, он в 2020 году продал ее хорошим людям за 10 млн. руб.

Другого жилья у Гоцмана в собственности не было (вся семья жила в доме тещи).

Срок владения квартирой = 2 года (), значит, налогооблагаемая база у Гоцмана, опять-таки, возникает.

Обычный вычет в 1 млн. руб. применять к цене продажи в 10 млн. руб. – не выгодно (придется платить налог аж с 9 млн. руб.).

Выгодней уменьшить свою налогооблагаемую базу на сумму, затраченную на покупку этой квартиры (подтверждение — прошлогодний Договор купли-продажи). Гражданин Гоцман так и сделал.

Итого: сумма налога = (10 000 000 руб. – 8 500 000 руб.) х 13% = 195 000 руб.

В этом случае, законопослушный Гоцман, фактически, платит налог с полученной от перепродажи квартиры прибыли.

Примечание! Если бы Гоцман подождал с продажей еще один год (т.е. срок владения стал бы более 3-х лет), то он мог бы вообще не платить налог с продажи (т.к. это было его единственное жилье).

Но! Если бы у Гоцмана была в собственности еще одна квартира (или, например, доля в собственности на тещин дом), то чтобы НЕ платить налог при продаже, ему бы пришлось владеть квартирой уже не 3 года, а 5 лет (т.к. она уже не считалась бы его единственным жильем) — см. выше в статье об этом.

Процедура продажи квартиры по ипотеке

Как уже было сказано выше, процедура оформления сделки купли-продажи по ипотеке не только сложна, но и длительна. Особенно, если участники сделки подготавливаются к процессу самостоятельно. В данном случае рекомендуется обратиться за помощью к специалистам и грамотным риелторам, которые помогут облегчить и ускорить процедуру оформления. Сама процедура состоит из 7 основных этапов:

1. Этап 1. Обсуждение деталей. Как правило, покупатель в первую очередь знакомится с отчуждаемой квартирой, интересуется основными нюансами, на которые обязан отвечать продавец или его законный представитель. Когда только будет принято решение о заключении сделки, то между участниками должно быть устное соглашение на оформление посредством финансовой организации.
2. Этап 2. Заключение предварительного договора купли-продажи, который является гарантией для участников сделки, что каждая сторона обладает серьезными намерениями для передачи прав собственности. В предварительный договор вносится пункт, который гласит, что если какая-то сторона откажется от участия в сделке по не уважительным причинам, то она обязана компенсировать неустойку.
3. Этап 3. Вызов независимого оценщика, который установит точную стоимость квартиры. Как правило, оценщика может направить банк.
4. Этап 4. Сбор и подготовка необходимых документов, которые впоследствии передаются в финансовую организацию на рассмотрение. Как правило, банк может отказать в проведении сделки, если были обнаружены ошибки в документах.
5. Этап 5. Составляется договор купли-продажи, который регистрируется в Росреестре или в многофункциональном центре (МФЦ). Покупатель при этом должен пройти процедуру регистрации прав собственности.
6. Этап 6. После регистрации договора, Росреестр предоставит выписку, которую необходимо предоставить в банк, чтобы оформить ипотечный заем.
7. Этап 7. По завершению, банк или другая финансовая организация переводит сумму, указанную в договоре продавцу.

Правила подачи налоговой декларации

Налоговым кодексом РФ не предусмотрена обязанность сдачи какой-либо налоговой отчётности по налогу на имущество физических лиц.

В то же время физическое лицо имеет право по окончанию года подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ для получения имущественного налогового вычета по НДФЛ. Соответственно, гражданин сможет получить от государства 13% от цены квартиры, но не более 260 тыс. руб. и не более суммы НДФЛ, удержанного с физлица за год (подробно о том, как вернуть имущественный вычет на купленное ипотечное жилье читайте тут, а из этой статьи вы узнаете сколько можно вернуть и какая максимальная сумма возврата).

Почему не стоит занижать цену в договоре

Иногда продавец пытается схитрить и занижает сумму в договоре купли-продажи, чтобы сократить налогооблагаемую базу и таким образом снизить сумму налога. Такой подход нельзя назвать ни законным, ни выгодным для налогоплательщика.

Почему не стоит занижать налоговую базу при уплате НДФЛ:

• Это налоговое преступление — ответственность по ст. 122 Налогового кодекса РФ (штраф 20-40% от неуплаченной суммы налога).
• Когда стоимость договора меньше кадастровой цены, то для налогооблагаемой базы применяется 70% от этой цены. Уменьшить эту сумму базы получится только вычетами.
• Если покупатель берет ипотеку, ему могут отказать — банк приглашает независимого эксперта для оценки квартиры, и слишком низкая цена может смутить службу безопасности.
• Сложнее найти покупателя, ведь в таких сделках он рискует — если что-то пойдет не так, то через суд он сможет принудить вас вернуть ту сумму, которая указана в договоре. Многих предложения занизить отпугивает.

НДФЛ для наследников квартир

Квартира, которая приобретена по наследству согласно завещанию или ГК РФ либо подаренная близким родственником, также облагается по ставке 13%.

Уплатить взнос придётся тогда, когда жильё находилось в собственности меньше трёх лет. Определить срок владения жильем можно, исходя из оформленного права на него, отраженного в Свидетельстве о регистрации права собственности на недвижимость. Но для наследников квартир существуют некоторые исключения. Дата отсчёта срока распоряжения ею будет день, когда открылось право на наследство, после смерти бывшего владельца.

Часто при продаже подобной квартиры собственники сталкиваются с некоторыми трудностями. Например, могут отсутствовать бумаги, подтверждающие первоначальную сумму приобретения жилья. В этом случае невозможно предоставить соответствующие бумаги налоговому сотруднику и получить скидку в размере понесённых расходов.

Узнаем, какая сумма облагается налогом в данном случае. Использование вычета в 1 000 000 рублей – наиболее подходящий вариант, который используется большинством наследников. Если продажная стоимость квартиры составляет 5 400 000 рублей, и сделка состоится через 2.5 года после смерти завещателя, то налог составит (5 400 000 – 1 000 000)*13% = 572 000 рублей.

Продажа дарственной квартиры после трёх лет её владения избавляет собственника от крупной суммы налога. Также не придётся обращаться и в налоговые службы для регистрации декларации 3-НДФЛ,

Чтобы получить освобождение от уплаты налога, нужно соответствовать 5 пунктам

1. В семье есть двое несовершеннолетних детей. Либо дети являются студентами-очниками вузов, которым еще не исполнилось 24 года.
2. Семья приобрела квартиру или дом взамен проданного жилья в том же году, в каком и продала старое жилье. Другой вариант – сделка купли-продажи прошла не позже 30 апреля следующего года.
3. Новое жилье должно быть больше по площади, чем старое. Либо его кадастровая цена должна быть выше.
4. Кадастровая цена продаваемой квартиры не должна превышать 50 млн рублей.
5. Налогоплательщик, его супруга или супруг, а также дети не имеют больше половины доли в праве собственности на жилье от общей площади, которая превышает площадь в купленной квартире.

Похожие записи:

• Генеральная доверенность на все полномочия от имени общества
• Оформление автомобиля на несовершеннолетнего ребенка в 2023 году
• Как оплачивать больничные в 2023 году