Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка балкона в 2022: как сделать правильно — по закону!». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Иметь в своей квартире остекленный балкон не только удобно, но и эстетично. Если вы хотите чувствовать себя на балконе удобно и комфортно, позаботьтесь о том, чтобы ваши действия были абсолютно законными. Чаще всего вопрос, связанный с юридическими аспектами перепланировки балкона (лоджии), касается собственников многоквартирных домов, проживающих на первом этаже.
Что нового вводится в правилах пользования жильем
Перечень того, что собственники помещений могут делать со своими квартирами, и в каких случаях нужно получать на это разрешение, определяется:
— Жилищным кодексом РФ;
— правилами пользования жилыми помещениями;
— законами и постановлениями, связанными с соблюдением правил пожарной безопасности;
— действующими ГОСТами и СНиПами.
Новые правила пользования жилыми помещениями вступают в силу с 1 марта 2022 года. Они будут действовать для любого владельца квартиры — как физического лица, так и компании, у которой оформлено право собственности. Правилами пользования жилых помещений установлены общие нормы для всей территории Российской Федерации. Но каждый субъект РФ может определять другие нормы. Поэтому перед тем, как проводить работы, лучше ознакомиться с действующими правилами, которые приняты в регионе или городе проживания.
Однозначного ответа на возможность остекления балкона без получения на это разрешения в правилах нет. Все зависит от характера работ, вида здания и норм, действующих в регионе, где расположен дом. Но если разрешение должно быть получено, а собственник квартиры его не оформил, его привлекут к ответственности.
Остекление балкона считается переустройством или перепланировкой?
По статье 25 ЖК РФ:
— переустройство — это монтаж инженерных сетей, электрического или санитарно-технического оборудования, их перенос, замена;
— перепланировка — это работы, при проведении которых изменяется конфигурация помещения.
Обозначенные виды работ требуют получения разрешения – самовольно их проводить запрещено. Изменения, возникшие после окончания таких работ, вносят в технический план.
Кроме перепланировки и переустройства разрешение на остекление нужно получать в таких случаях:
— работы проводятся в здании, в котором чрезмерная нагрузка на плиту перекрытия может угрожать целостности конструкции;
— работы проводятся с выносом, но при условии, что расширение идет по плите или по парапету высотой более, чем 300 мм;
— остекление проводится совместно с другими работами, которые станут причиной изменения степени освещенности помещения. Это бывает в случае, если на балкон вместе со стеклопакетами или вместо них устанавливают сайдинг или другие облицовочные материалы, возводят стены;
— изменение фасада может затронуть интересы других собственников квартир или общедомовое имущество.
При проведении работ на балконе может потребоваться разрешение банка. Оно необходимо в случае, если собственник жилья оформил ипотечный кредит и квартира используется в качестве залогового имущества. Таким образом банк предупреждает самовольные перепланировки и другие действия, которые могут снизить прочность конструкции или существенно уменьшить ее стоимость. Если работы проводятся с учетом строительных и других норм, в большинстве случаев финансовые организации не препятствуют собственникам квартир и дают разрешение.
Не нужно получать разрешение в случае, если проводится:
— обшивка конструкций;
— установка новых дверей на входе в балкон;
— замена ранее установленных окон балкона;
— утепление лоджий.
Для того чтобы понять, является ли перепланировкой остекление балкона, обратимся к нормативным документам, которые регламентируют данную сферу.
Процесс объединения его с комнатой или с кухней в законе указывается как реконструкция, а не перепланировка квартиры. В результате таких действий происходит изменение предназначения площади.
Балкон превращается в жилое помещение, следовательно, увеличивается площадь квартиры. Далее проводится остекление балкона. Незаконная перепланировка грозит собственнику серьезными штрафами. Он должен внести изменения, которые были сделаны при ремонте, в два паспорта: кадастровый и технический. Второй вариант выдается БТИ. При объединении пространства балкона и жилой комнаты (кухни), собственник обязан поменять правоустанавливающие документы.
Где получить разрешение?
Для согласования остекления балконов мало собрать нужные документы, нужно еще знать, где получить разрешение на остекление балкона и лоджии.
Весь пакет документов подается в Жилищную инспекцию. Если проект не отклонен, то вместе с выданным разрешением он «кочует» по инстанциям дальше. Понадобятся разрешения административных и надзорных органов, в частности:
- Компании, выполняющей управление домом;
- Государственной экспертизы;
- Роспотребнадзора (СЭС);
- Государственной пожарной инспекции (региональное отделение);
- Департамента культурного наследия (если дом признан памятником архитектуры).
Разрешение на остекление — как получить
Решив действовать в рамах закона, спешить не стоит. С чего начать? Как узаконить и согласовать остекление балкона? С этими вопросами сталкивается большинство желающих обустроить балконную площадь на законных основаниях. Есть один упрощённый вариант, о котором не все знают. Отправляйтесь в архитектурную инспекцию и поинтересуйтесь о наличии разрешения на остекление среди живущих в вашем доме. Если у кого-то оно имеется, можно просто воспользоваться действующим проектом, заказывать свой не придётся. К документам прикрепляется справка от УК, в которой подтверждается соответствие остекления вашего балкона общей архитектурной концепции. Если у соседей разрешения нет, придётся самостоятельно делать заявку на рассмотрение проекта и согласовывать его в архитектурном управлении.
Перепланировка и переустройство – разница есть
С балконом можно сделать много чего интересного – увеличить за счет него жилую комнату, расширить его (причем совершенно разными способами), и даже пристроить балкон там, где его изначально не было. Речь идет о чисто технической возможности – большую часть всего этого закон не разрешает.
Точнее, некоторые вещи все же разрешены, например, остекление балкона (и то, в некоторых случаях это требует получения разрешения).
С точки зрения закона есть 3 основных вида операций с жилым фондом:
- то, что не требует согласования. Это такие действия, которые не отразятся на том, что написано в техпаспорте на жилье. Например, если заменить старые окна на аналогичные новые или поменять плитку, ничего согласовывать не нужно;
- переустройство – это действия с инженерными сетями и оборудованием, которые требуют внесения изменений в техпаспорт. Например, если владелец решает передвинуть раковину в ванной комнате с одного места на другое, это в теории нужно согласовывать (чем на практике редко кто занимается);
- перепланировка – это такие действия, которые меняют конфигурацию жилья. Например, снос перегородки, обустройство нового дверного проема, объединение двух комнат в одну, увеличение площади комнаты за счет кладовой и т.д. Это самые серьезные изменения, и они обязательно отражаются в техническом паспорте.
Однозначного законного разрешения или запрета на присоединение балконного пространства к кухне или комнате на сегодняшний день не существует.
Любая перепланировка регулируется статьёй 25 ЖК РФ.
В связи с тем, что переустройство жилья может затронуть интересы соседей и нарушить безопасность жилья, требуется проводить его в соответствии с ГОСТом, СНиП, СаНПиН. Помимо этого в каждом регионе приняты собственные подзаконные акты, дополняющие федеральные документы.
В ЖК РФ содержатся условия взимания штрафа за незаконное изменение планировки. Кроме штрафа, владельца обяжут восстановить первоначальный вид. Если в связи с переустройством возникла аварийная ситуация с нанесением ущерба, то возмещение убытков пострадавшим также ляжет на плечи нарушителя.
Перепланировка, не оформленная по закону, может служить препятствием при продаже жилья. Изменённый план жилплощади делает недействительными прежние документы и их нужно оформлять заново.
Возможно согласование данного вопроса с новыми владельцами, которые согласятся оформить всё самостоятельно после покупки. Только стоимость недвижимости в этом случае существенно снизится.
Штраф за незаконное изменение планировки в соответствии с КоАП (ст.7) составляет 2-2,5 т. рублей. Если квартире не вернуть первоначальный вид возможно повторное наложение штрафа.
О том, как согласовать перепланировку лоджии, вы можете узнать из нашей статьи. Образец заявления о перепланировке также есть у нас.
Для чего еще может потребоваться разрешение на остекление
Если предположить, что власти города или района лояльно относятся к нарушениям и не ведут поиск незаконных конструкций, то разрешение может потребоваться еще в одной ситуации – в процессе передачи прав собственности на недвижимость. В этом случае даже самые лояльные и равнодушные чиновники не смогут проигнорировать факт несогласованного остекления. Ведь на законодательном уровне требуется в обязательном порядке фиксировать все изменения, внесенные в разное время в планировку и внешний облик объекта недвижимости.
То есть в техническом паспорте БТИ при передаче прав собственности должна стоять отметка о переустройстве, которая может появиться только в случае получения официального разрешения. Согласно КоАП РФ ст. 7.21 в случае отсутствия заверенного чиновником свидетельства об изменениях новому владельцу грозит штраф и последующий демонтаж, что отпугивает покупателей. Кроме того, санкции могут быть применены и к настоящему владельцу жилья при оформлении сделки.
При проведении самовольного остекления для владельца недвижимости считается самым оптимальным вариант попытаться его узаконить. Не стоит откладывать вопрос на потом, так как в любой момент обстоятельства могут измениться в худшую сторону.
Отвечает юрист Татьяна Трофименко:
На основании Постановления Правительства РФ № 491 от 13.08.06 ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции) относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Следовательно, претензии по состоянию и по качеству обслуживания жильцы многоквартирного дома должны предъявлять управляющей организации. В соответствии со ст. 161 ЖК РФ УК обязана устранять указанные недостатки. В случае, если жилищная эксплуатационная компания не справляется с обязанностями или игнорирует обращения, можно обратиться с жалобой в органы государственной жилищной инспекции.
Если собственник квартиры решил застеклить балкон самостоятельно, ему необходимо учесть несколько нюансов. Во-первых, данные шаги как минимум следует согласовать с управляющей организацией, так как затрагивается непосредственно общее имущество МКД. Во-вторых, судебная практика в некоторых случаях рассматривает остекление балкона как незаконную перепланировку. Напомним: перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Заявление о согласовании перепланировки подается в местную администрацию. В-третьих, город на уровне локальных актов может принять решение о запрете остекления балконов на центральных или продольных улицах для того, чтобы поддерживать единый культурный облик с условием об административной ответственности.
На практике же чаще всего собственники жилых помещений не предпринимают никаких мер по согласованию остекления балкона с компетентными органами, что может грозить судебными процессами и обрушением балкона в целом.
Таким образом, чтобы минимизировать риски, вам в первую очередь необходимо обратиться в управляющую организацию с жалобой на устранение недостатков в общем имуществе. Если в удовлетворении требований будет отказано, то с заявлением о проведении проверки и ходатайством о привлечении управляющей компании к административной ответственности нужно идти в государственную жилищную инспекцию.
Как узаконить остекление балкона: Подготовительный этап
Человек, который живет на последнем этаже, может хотеть установить стеклопакеты на открытый балкон в качестве дополнительной защиты помещения. Подобная преграда может снизить вероятность проникновения воров в жилище. Люди, которые живут на других этажах, могут стремиться таким образом расширить площадь.
Перед тем как проводить работу по остеклению балкона, владельцу квартиры нужно выполнить несколько действий. Первое — это получение согласия всех жильцов. Балкон является частью фасада и, следовательно, общедомовым имуществом, поэтому нужно провести общее собрание жильцов, где нужно получить определенное количество голосов — не меньше 70%.
Владельцу квартиры стоит понимать, что если после установки стеклопакетов и других действий, появятся трещины или другие дефекты в стенах, то ему придется произвести демонтаж и устранить проблемы.
Отвечает директор юридической службы Единый центр защиты edin.center Константин Бобров
Остекление балкона, исходя из анализа действующего законодательства, относится к переоборудованию жилого помещения. Здесь стоит отметить, что обычный гражданин не обладает специальными познаниями в области обустройства жилого помещения. Таким образом, изначальный вывод о том, что застекление балкона предотвратит дальнейшее разрушение, не может быть принят. Если переоборудование в итоге приведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, то данные действия гражданина будут признаны неправомерными.
Для того чтобы деятельность по остеклению балкона не привела к нарушению закона, собственнику квартиры следует обратиться в орган, осуществляющий согласование (орган местного самоуправления), или в МФЦ, предоставив необходимый пакет документации. Если на основании предоставленных документов будет принято решение о согласовании, то соответствующий акт будет основанием проведения переоборудования. Так что указанная ситуация подлежит разрешению в административно-публичном порядке.
Инструкция: как собрать и провести общее собрание жильцов
Отвечает руководитель отдела правового сопровождения НДВ супермаркет недвижимости Ксения Буслаева
Остекление и другие работы с балконами многоквартирных домов (реконструкция, увеличение площади, обустройство козырька) не являются перепланировками, но приравниваются к ним. Это значит, что в случае проведения несогласованных работ собственнику может грозить штраф.
По закону процедуре остекления балкона должны предшествовать следующие шаги.
- Подготовить проект остекления. Сделать это самостоятельно едва ли возможно, нужен квалифицированный проектировщик из лицензированной компании. Для подготовки самого проекта остекления потребуется техпаспорт квартиры, если его нет, необходимо запросить документ в БТИ.
- Согласовать проект в БТИ.
- Согласовать проект в архитектурно-планировочном управлении. Сложности могут возникнуть, если дом принадлежит к числу объектов историко-культурного наследия. Также не разрешают остекление балконов в ветхих и аварийных домах.
- Получить заключения местного отделения пожарного надзора и санитарно-эпидемиологической службы.
- Предоставить все полученные документы в Жилищную инспекцию и получить разрешение на проведение всех работ.
- Там же (в Жилинспекции) получить акт о соответствии выполненных работ по завершении остекления. Для этого необходимо будет пригласить специалиста для удостоверения соответствия реальных изменений в конструкции балкона ранее утвержденному проекту.
Надо заметить, что для остекления балкона не требуется согласие жильцов МКД, протокол собрания или постановка соседей в известность.
Увеличение площади балкона за счет выносного остекления
Если вы изначально планировали увеличить свой балкон в два или три раза, то придется отказаться от этой затеи. Такая конструкция просто не удержится на фасаде здания и не разрешена не в одних нормах. Вынос можно делать на расстояние от 10 до 40 см. Все зависит от конструкции вашего балкона, от возраста здания и его технического состояния. Владельцы старых домов знают, что в их доме не только нельзя делать балкон с выносом, но, и запрещено обычное остекление тяжелыми металлопластиковыми окнами. Поэтому вопрос увеличения площади балкона за счет выносного остекления должен решаться индивидуально.
Однако если вы проживаете в новом доме, то можете без разрешения смело увеличивать площадь в треть. Это будут те же законные 35 см с каждой стороны, а в результате получится просторное помещение.
Самое главное перед началом работ учитывайте все ограничения на перестройку. Каждая разновидность балконных опорных плит имеет свое ограничение по весу, это значит, что перед перепланировкой нужно рассчитать конструкцию, а лишь потом принимать решение. Если взять балкон в обычной хрущевке, то он состоит из куска плиты и ограждения по периметру. А такая конструкция не рассчитана на остекление современными окнами с рамами ПВХ. Также нужно учитывать возраст строения. Если балкону более 20 лет или само здание уже ветхое, то ни о каком выносе не может идти и речи.
Реконструкция или перепланировка
Является ли остекление лоджии перепланировкой? Этот вопрос вызывает массу споров. Внешний облик самого здания меняется, а любые фасадные изменения требуют разрешения. При этом площадь квартиры остаётся прежней, соответственно, перепланировкой это назвать сложно. В судах довольно часто остекление балконов определяют, как реконструкцию здания, однако, на получение разрешения это никак не влияет. Разрешение должно быть и объясняется это достаточно убедительно. Нередки случаи, когда неправильный монтаж приводит к проблемам с освещением. Кроме того, остеклённый балкон обычно обшивают отделочным материалом, на нем укладывают тёплый пол, ставят мебель, выращивают цветы. Всё это дополнительная нагрузка на сам балкон и дом в целом. Вот почему не следует начинать остекление без разрешения. Силы и деньги могут быть потрачены зря.