Дом, купленный за материнский капитал: можно ли продать и как это сделать?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дом, купленный за материнский капитал: можно ли продать и как это сделать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Чтобы продать квартиру, которую вы купили за деньги из материнского капитала, придется купить новое жилье и выделить долю детям. Органы опеки предъявляют следующие требования к жилью, которое планируете приобрести.

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

Часто с помощью семейного капитала возмещают ипотечный займ. Сделку необходимо согласовать с органами опеки при любом раскладе: с предоставлением долей и без выделения.

Далее выбирают способ продажи недвижимости:

• доля денег уходит на возмещение ипотеки
• кредитные условия и обязанности передаются покупателю — по договорённости с банком
• самостоятельное погашение кредита со снятием обременения и переоформление объекта на покупателя

Если для погашения займа родители использовали сертификат, нужно подготовить обязательство у нотариуса. В документе должно быть указано, что ребёнку выделяют часть площади в новой квартире при погашении кредита.

Законодательство не прописывает период исполнения требований. Он заканчивается спустя полгода после снятия обременения с недвижимости. Жильё, приобретённое на сертификат, реализовать сложнее. Процедура возможна только после предварительного согласия органа опеки и попечительства.

Что проверять в предварительном договоре купли-продажи?

Перед проведением сделки проверьте, все ли в порядке с договором купли-продажи. В документе прописываются следующие пункты:

• обязанности и права всех сторон сделки;

• адрес и параметры квартиры, а также расположение;

• наличие соцпомощи и субсидий;

• сумму задатка, который вносит покупатель;

• сумма сделки;

• реквизиты для перевода денег.

Кратко — как продать квартиру, которую купили за деньги маткапитала?

• Перед продажей объекта выделите долю ребенку в квартире, иначе органы опеки отклонят заявление.

• Выбирайте недвижимость, которая будет не хуже по техническим параметрам, чем предыдущее жилье. Разрешается купить квартиру меньшей площади, но если недвижимость будет лучше по техническим параметрам и с лучшим ремонтом.

• Чтобы продать и купить квартиру, потребуется получить одобрение не только органов опеки, но и ПФР. Если недвижимость в ипотеке, нужно одобрение банка.

• Если продаете квартиру, которой владеете менее трех лет, придется оплачивать 13%-ный налог с прибыли.

• Выделять долю детям в недостроенном объекте нельзя.

• Когда не получается выделить долю ребенку, разрешается воспользоваться денежной компенсацией. Откройте сберегательный счет на ребенка и переведите деньги с продажи.

• Подать документы для получения разрешения на продажу квартиры можно в органы опеки или МФЦ. А чтобы зарегистрировать переход прав собственности, придется идти в Росреестр.

Продажа квартиры, купленной в ипотеку, с вложением материнского капитала

Продать квартиру, за которую еще не выплачена ипотека, а средства маткапитала уже внесены, сложнее, чем продать такую же квартиру, но с закрытым жилищным кредитом. Когда вы покупаете жилье в ипотеку, оно находится в залоге у банка, и для начала вам необходимо получить его согласие на выделение доли. А на эти условия готовы пойти далеко не все банки: мало кому хочется брать на себя ответственность за выделение детской доли, так как если родители-заемщики вдруг по каким-либо причинам откажутся или не смогут обслуживать свой ипотечный заем, квартиру придется реализовывать. А это является затруднительным, когда среди собственников есть несовершеннолетний. Поэтому рекомендуется сначала погасить кредит и только после этого выделять в квартире доли.

Как снизить риски перед покупкой квартиры?

1. Самый простой способ — обратиться к юристу. В перечне многих юридических фирм есть услуга проверки чистоты квартиры. Юрист соберет с собственника все необходимые справки, а также проверит документы для проведения безопасной сделки.
2. Самостоятельно провести сделку через нотариуса. Нотариус через реестр нотариальных сделок может узнать, давал ли собственник нотариальное обязательство о выделении долей детям. Но это не гарантирует достоверной информации в случае, если маткапитал использовался для погашения ипотеки, но доли по факту выделены не были.
3. Риск исчезает, если собственник перед продажей сам покажет сертификат и предъявит справку из Пенсионного фонда, что материальный капитал не был использован на покупку данной недвижимости. Кроме того, вы можете не беспокоиться, если в свидетельстве о праве собственности уже есть выдел долей на всех членов семьи.

Особенности недвижимости, купленной за маткапитал

Маткапитал — это мера государственной поддержки семей с детьми. До 2020 года рассчитывать на него могли семьи, в которых появился второй ребенок, а с 2020 года уже при появлении первого можно получить сертификат на данный вид господдержки.

Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ, регулирующий вопросы маткапитала, перечисляет разрешенные направления его использования. Одно из таких направлений — приобретение жилья. Этими деньгами можно оплатить покупку готового жилья, их можно вложить в строительство жилого здания, также их можно направить на возврат ипотечного кредита.

Использование маткапитала таким образом налагает определенные обязательства, главное из которых — покупка должна быть оформлена в общую собственность всех членов семьи, в том числе:

● самого владельца сертификата на госпомощь (обычно это мать);

● его супруга;

● всех детей — не только того, чье появление дало право на господдержку и благодаря которому был получен маткапитал, но и всех его братьев и сестер. При этом не имеет значения, как ребенок появился в семье — был он в ней рожден или усыновлен.

То есть после приобретения квартиры с помощью материнского капитала производится наделение долями в праве всех домочадцев. Сделать это следует в течение полугода после использования денег.

В некоторых случаях срок распределения долей начинается позже: например, при приобретении в ипотеку шестимесячный срок начинается с момента снятия залогового обременения. Если маткапитал был вложен в строящийся объект — с момента ввода его в эксплуатацию.

Таким образом, недвижимость, купленная с использованием материнского капитала, находится в общей долевой собственности нескольких человек, в том числе несовершеннолетних детей.

Продажа квартиры, принадлежащей лицу младше 18 лет, возможна только с письменного разрешения органа опеки и попечительства (ООиП), получить которое важно до оформления договора купли-продажи.

Кроме того, такой договор требует нотариального удостоверения.

Без соблюдения этих правил продажа не состоится и право нового собственника официально зарегистрировано не будет.

Ситуация №1 — Покупатели полностью со своими деньгами

Сначала краткая поэтапная инструкция со сроками. Например, квартира стоит 8 млн. руб. Долг по ипотеке — 3,5 млн. руб.

1) Продавцы консультируются в органах опеки о том, на каких условиям им можно будет получить разрешение на продажу квартиры. 2) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. Обычно это занимает 1-2 дня. В нем указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 3,5 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 3) После подписания договора, покупатели и продавцы несут эти 3,5 млн. руб. в банк, чтобы закрыть долг по ипотеке. После оплаты банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи справки зависит от банка — могут выдать в день обращения, а могут и через 2 недели. 4) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня. 5) Так как с квартиры снято обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству. Подать документы можно в том же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5) Продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры — 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Участники сделки снова обращаются к нотариусу для составления договора купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 7) В день сделки — покупатели закладывают оставшиеся 4,5 млн. руб. Заложить деньги можно в банковскую ячейку, на аккредитив или депозит нотариуса. Эти деньги продавцы смогут забрать только после успешной регистрации сделки. Затем участники при нотариусе подписывают договор купли-продажи. Далее договор нужно подать в МФЦ или в Рег.Палату для регистрации сделки. Подать договор может нотариус (бесплатно) или сами стороны. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 8) После успешной регистрации продавцы забирают оставшиеся 4,5 млн. руб.

Получается, что на подписание договора купли-продажи участники выйдут через 20 — 50 дней + 5 дней занимает регистрация.

А можно ли ускорить сделку? Да, но только при грамотном подходе и наличием опыта. Сначала внимательно прочтите подробную поэтапную инструкцию продажи, а после уже можете приступать к ускоренной. Иначе ничего не поймете.

На какой срок выдается разрешение на продажу дома или квартиры органом опеки?

Такого срока в законодательстве не установлено, но сложился порядок, при котором разрешение выдается сроком на 3 месяца. Есть ведомственное письмо Министерства образования (№ 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних»), в котором указано, что в таких случаях договоры о купле-продаже предоставляются в течение одного месяца со дня получения одобрения со стороны органов опеки на продажу объекта недвижимости. Если по истечению этого срока сделка не состоялась, необходимо повторно обращаться в опеку за получением повторного разрешения.

И еще есть важные моменты. Несмотря на то, что дом, который был приобретен с использованием сертификата можно продать в любое время после покупки, важно следовать следующим правилам.

Если дом или квартира принадлежали семье менее 3 лет (а в отношении жилья, приобретенного начиная с 01.01.16 г. — менее 5 лет), при его отчуждении будет необходимо уплатить подоходный налог! Налог можно не платить, члены семьи ранее не использовали свое право на налоговый вычет и собираются провести в одном налоговом периоде сразу две сделки: по продаже старого и по приобретению нового жилья.

Если дом приобретался в ипотеку, которая на момент его продажи еще не погашена, то помимо разрешения опеки, необходимо получить согласие банка на перевод обязательств на нового покупателя.

«Покайтесь публично!»: как продать дом, купленный на материнский капитал

Прежде всего, следует обратиться в ОоиП с заявлением, в котором указывается причина продажи и адрес нового места жительства. Комиссия по делам несовершеннолетних, выезжает на место и осматривает будущие условия быта, после чего, подтверждает свое согласие актом проверки. Имея данный документ на руках, вы можете выписать всех членов семьи из старого места жительства. Далее, на основании акта, нотариус вправе заверить договор купли – продажи.

При продаже такого объекта надлежит уплатить подоходный налог, размер которого зависит от рыночной стоимости недвижимости. В случае, если вы планируете и продажу, и покупку нового жилья в текущем налоговом периоде, есть шанс избежать уплаты пошлины.

На заметку! Как говорится, талантливый человек – талантлив во всем, поэтому, если вы имеете талант к нищенству с детства, не пренебрегайте советами опытных юристов.

Согласно закону о материнском капитале, конкретных временных ограничений не наблюдается, однако, существуют сроки действия справок, выдаваемых органами опеки:

1. Срок действия подписанного акта об отчуждении прав на имущества несовершеннолетних действует до 3-х месяцев;
2. Официальные бланки для осуществления сделки купли—продажи, имеют срок действия – 1 месяц.

Когда можно продать дом

Несмотря на всю бюрократическую волокиту, продать такой дом можно – главное, соблюдать минимальные требования:

• Иметь в собственности недвижимое имущество не менее 3-х лет. Для тех, кто приобрел дом с 01.01.2016 года, минимальный срок владения жильем составляет 5 лет.

Важно! Согласно закону, при продаже такого объекта, надлежит уплатить подоходный налог, размер которого зависит от рыночной стоимости недвижимости. В случае, если вы планируете и продажу, и покупку нового жилья в текущем налоговом периоде, есть шанс избежать уплаты пошлины.

• Закрыть вопрос с ипотечным кредитом. Тем, кто взял целевой ипотечный кредит, придется намного сложнее. Вариантов тут только два: или переложить ответственность за долг на нового покупателя, или переоформить существующую кредитную линию, как потребительскую. В любом случае, разрешение банка обязательно.

Риски покупателей жилья, купленного за материнский капитал

Подытоживая тему, как продать жилье, купленное за средства материнского капитала, следует отметить, что недвижимость обязательно придется делить на доли, выделив законные части несовершеннолетним детям, если они есть.

Если продавец не выделил своим детям долю в купленном на материнский капитал жилье, органы опеки и попечительства могут через суд добиться аннулирования сделки. Проверка правильности оформления недвижимости и контроль разрешения органов опеки — крайне важный для покупателя момент.

Специалисты советуют всем, кто самостоятельно приобретает жилье на вторичном рынке, проверять, не был ли объект куплен на средства от материнского капитала. Если продавец умалчивает об этом факте, возможно, он пытается совершить мошенническую сделку.

Закон не запрещает продавать квартиры и дома, купленные на дотационные средства от программы «Материнский капитал», но сделку можно совершить, только выполнив все законодательные требования: выделив несовершеннолетним детям долю в недвижимости и получив разрешение органов опеки, также присутствует возможность продать объекты, находящиеся в ипотечном кредитовании.

Условия продажи дома, купленного за материнский капитал

Средства при рождении ребенка выдаются родителям на конкретные цели, одной из которых может быть покупка дома. В этом случае обязательно выделение долей и родителям, и детям. Поэтому если возникла необходимость продать такое жилье, должны быть соблюдены определенные условия.

1. Согласие ООП, которое может быть получено, если родители документально подтвердят:

• сохранение долей детей в новом жилье;
• приобретаемый дом или квартира по площади не меньше реализуемого, а местоположение и инфраструктура, как минимум остались прежними.

1. Условия жизни семьи существенно улучшены.

Когда можно продать дом, купленный за материнский капитал?

Закон не ограничивает период владения домом, купленного за материнский капитал, до момента его продажи. Однако следует помнить о налогообложении. Если недвижимость приобретена до начала 2016 года и продается, более чем через 3 года, то налог платить не придется. Продаваемые квартиры и дома, купленные после 2016 года, если срок пользования меньше 5-ти лет, облагаются подоходным налогом. Он составляет 13 % от суммы, указанной в договоре купли-продажи.

Уменьшить налогообложение можно за счет использования налогового вычета, который предоставляется гражданину один раз в жизни и составляет 1 млн. рублей. Следует знать: налоговый вычет на единицу недвижимости не может превышать 1 млн. рублей, то есть муж и жена могут сложить свои льготы, но их общий размер будет находится в пределах вышеуказанной суммы.

Также при продаже дома большое значение имеет вопрос о том, находится ли он в залоге. Если да, то предварительно надо взять разрешение у банка на продажу такого имущества. Какие могут быть варианты в этом случае, мы рассмотрим в другой раз, но если этот вопрос для вас имеет существенное значение, то вы можете обсудить его с юристом компании «Правосфера».

Как купить дом за материнский капитал

В соответствии ст. 10 закона № 256-ФЗ от 29.12.2006, сертификат на семейный капитал можно использовать на покупку жилого дома.

Если средства для приобретения не берутся в долг в виде жилищного кредита, воспользоваться данным направлением можно только после исполнения ребенку 3 лет.

Если же семья приняла решение внести первоначальный взнос по ипотеке либо погасить уже имеющийся жилищный кредит, это можно сделать безотлагательно.

На практике довольно часто люди в надежде заполучить материнский капитала на руки предпринимают действия к обналичиванию сертификата через покупку ветхого дома, не пригодного для проживания. Нужно понимать, что за достаточно длительный срок действия программы маткапитала, правоохранительным органам не составит труда пресечь эти незаконные схемы.

Поэтому, покупая дом с привлечением средств господдержки, нужно действовать исключительно в рамках законодательства.

Ограничения при продаже квартиры

Сначала необходимо определиться с тем, какие ограничения существуют на продажу дома или квартиры в подобных ситуациях. Согласно 2 статье ГК РФ продать жилье, приобретенное за мат капитал, можно только тогда, когда вы заранее получите специальное разрешение, выданное органами опеки и попечительства. В противном случае, если разрешения органов опеки и попечительства не были получены, продать недвижимость, купленную на материнский капитал, будет невозможно.

Когда разбирается вопрос о том, как продать квартиру купленную на материнский капитал, нельзя не упомянуть про то, что каждый из бывших собственников должен иметь долю в квартире, причём это касается даже детей. Прав несовершеннолетних лишать нельзя, а для того, чтобы продать дом за материнский капитал, важно будет поставить в известность о готовящейся сделке специальные инстанции.

Часть органов попечительства органов опеки внимательно следит за тем, чтобы после продажи квартиры соблюдались следующие условия:

• дети в итоге не должны лишиться своей доли по окончании сделки по продаже;
• не имеет значения то, собираются ли родители построить дом или приобрести его, важно, чтобы жилищные условия в нём полностью соответствовали всем санитарным нормам, причём они не должны ухудшиться, то есть вы должны заранее продумать нюансы покупки новой квартиры.

Как продать дом, приобретенный на материнский капитал

• заявления, которые в письменном виде составляются обоими родителями, в случае их отсутствия заявление пишет законный представитель детей, а также прилагает документы причины отсутствия родителей (свидетельство о смерти, решение о лишении родительских прав и т.д.)
• если родители находятся в законном браке, то документ, который подтверждает этот факт
• если ребенок достиг 14–летнего возраста и не желает продавать долю дома или оформлять сделку купли–продажи, то он должен составить письменное заявление
• документы, которые удостоверяют личность родителей
• свидетельства о рождении детей
• каждый собственник жилья, который достиг 18 – летнего возраста, должен письменно написать расписку о том, что он согласен на продажу данной жилой недвижимости
• документы, которые являются подтверждением права собственности на продаваемый объект недвижимости
• документ из БТИ, в котором указана площадь, план и стоимость объекта недвижимости
• выписки о состоянии лицевого счета объекта жилой недвижимости
• справки, в которых указан факт отсутствия задолженности по коммунальным платежам

Похожие записи:

• Свободные участки для многодетных семей
• Как получить грант на открытие бизнеса в 2023 году?
• Как рассчитать реальный размер упущенной выгоды: полная формула расчета