Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О выкупе незначительной доли в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того, чтобы доля в жилом помещении была признана незначительной необходимо решение суда. Ведь если совладельцы недвижимости приходят к обоюдному согласию, то не имеет значения является ли отчуждаемая часть квартиры мизерной или же наоборот значительной.
Какая доля в квартире может быть признана незначительной
Незначительной доля может быть признана только при выполнении сразу трех определенных условий:
| Условие | Примечание |
|---|---|
| Уклонение владельца доли от ее управления и обслуживания, отсутствие необходимости в этом конкретном жилье | Если собственник части квартиры не участвует в ее ремонте (материально или физически), не оплачивает коммунальные платежи, не отвечает на предложения о ее выкупе, мене и т.д., фактически проживает в другом месте, имеет полноценную недвижимость, где и живет постоянно. Именно этот пункт наиболее сложно доказуем |
| Малый размер (в процентном соотношении) | Если один из совладельцев имеет в собственности, например, 1/16 однокомнатной квартиры площадью 30 кв.м, а второй 15/16, то естественно, что использование жилья первым собственником будет ущемлять права второго. Так как фактически первый сможет претендовать только на 1,875 кв.м объекта недвижимости. |
| Невозможность выделить натуральную долю из общей площади | Выделение части жилья в натуре подразумевает под собой фактическое преобразование одного объекта недвижимости в два самостоятельных. То есть необходимо наличие двух отдельных входов, коммуникаций, лицевых счетов и т.д. |
Комментарий к Ст. 252 ГК РФ
1. Закон не ставит никаких условий для реализации сособственниками своего права на раздел имущества или на выдел из него доли. Чаще всего как раздел имущества, так и выдел из него доли являются способом разрешения тупиковых ситуаций, связанных с невозможностью добиться согласия в отношении распоряжения или владения и пользования имуществом.
Судебная практика.
Суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п. (Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8).
2. Традиционной спецификой обладают дела о выделе части жилого дома.
Судебная практика.
Выдел по требованию участника общей долевой собственности на дом принадлежащей ему доли (раздел дома) может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру) либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования. Если выдел доли технически возможен, но с отступлением от размера долей каждого собственника, суд с учетом конкретных обстоятельств может увеличить или уменьшить размер выделяемой доли при условии выплаты денежной компенсации за часть дома, присоединенную к доле выделяющегося собственника, либо за часть принадлежавшей ему доли, оставшейся у остальных собственников (Постановление Пленума ВС СССР от 31.07.1981 N 4).
Данный подход судебной практики имеет общее значение: можно сделать вывод, что выдел доли в натуре возможен только тогда, когда выделенная доля представляет собой самостоятельный объект гражданских прав.
3. В подп. 7 п. 2 ст. 235 ГК указано, что отчуждение имущества по основанию, предусмотренному в п. 4 комментируемой статьи, является разновидностью принудительного изъятия имущества у собственника. Понятно, что это относится к случаю выплаты компенсации при отсутствии на это согласия сособственника.
Судебная практика.
Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.
В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли (Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8).
Разъяснения Пленума Верховного Суда РФ
В пп. 35 — 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержатся следующие разъяснения:
Что понимать под несоразмерным ущербом?
В соответствии с пунктом 3 статьи 252 суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.
Компенсация вместо выдела доли при отсутствии согласия собственника на это
При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Кодекса).
Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.
Указанные правила в соответствии со статьей 133 ГК применяются судами и при разрешении спора о выделе доли в праве собственности на неделимую вещь (например, автомашину, музыкальный инструмент и т.п.), за исключением раздела имущества крестьянского (фермерского) хозяйства.
В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли.
Определение порядка пользования имуществом вместо выдела доли
Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.
Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.
В п. 51, 54 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 «О судебной практике по делам о наследовании» содержатся следующие разъяснения:
Условие раздела наследственного имущества по правилам ст. 252 ГК РФ
Наследственное имущество со дня открытия наследства поступает в долевую собственность наследников, принявших наследство, за исключением случаев перехода наследства к единственному наследнику по закону или к наследникам по завещанию, когда наследодателем указано конкретное имущество, предназначаемое каждому из них.
Раздел наследственного имущества, поступившего в долевую собственность наследников, производится: в течение трех лет со дня открытия наследства по правилам статей 1165 — 1170 ГК РФ (часть вторая статьи 1164 ГК РФ), а по прошествии этого срока — по правилам статей 252, 1165, 1167 ГК РФ.
Запрещается заключение соглашения о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, до получения соответствующими наследниками свидетельства о праве на наследство.
Раздел движимого наследственного имущества возможен до получения свидетельства о праве на наследство.
При осуществлении преимущественного права на неделимую вещь компенсация предоставляется с согласия наследника
Компенсация несоразмерности получаемого наследственного имущества с наследственной долей, возникающей в случае осуществления наследником преимущественного права, установленного статьей 1168 или статьей 1169 ГК РФ, предоставляется остальным наследникам, которые не имеют указанного преимущественного права, независимо от их согласия на это, а также величины их доли и наличия интереса в использовании общего имущества, но до осуществления преимущественного права (если соглашением между наследниками не установлено иное). При этом суд вправе отказать в удовлетворении указанного преимущественного права, установив, что эта компенсация не является соразмерным возмещением наследственных долей остальных наследников, которые не имеют такого преимущественного права, или ее предоставление не является гарантированным.
Судам надлежит также учитывать, что при осуществлении преимущественного права на неделимую вещь (статья 133 ГК РФ), включая жилое помещение, в силу пункта 4 статьи 252 ГК РФ указанная компенсация предоставляется путем передачи другого имущества или выплаты соответствующей денежной суммы с согласия наследника, имеющего право на ее получение, тогда как при осуществлении преимущественного права на предметы обычной домашней обстановки и обихода выплата денежной компенсации не требует согласия такого наследника.
Раздел наследства между наследниками, одновременно обладающими преимущественным правом при разделе наследства на основании статей 1168 и 1169 ГК РФ, производится по общим правилам.
Другой комментарий к статье 252 Гражданского Кодекса РФ
1. В результате раздела общего имущества между всеми сособственниками право долевой собственности на него прекращается. В случае выдела доли одного или нескольких из сособственников из общего имущества оставшаяся его часть по-прежнему принадлежит на праве долевой собственности как минимум двум лицам. Перспектива удовлетворения пожелания о разделе имущества или выдела доли в праве на него зависит, во-первых, от возможности осуществления раздела в натуре с учетом характеристики общего имущества; во-вторых, от готовности участников отношений общей долевой собственности получить или выплатить денежную компенсацию в качестве эквивалента утрачиваемой или приобретаемой доли в праве. Споры о способе и условиях раздела общего имущества, выдела доли в праве на него подведомственны судам.
2. Сформировавшейся на протяжении многих лет судебной практикой раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел доли считаются допустимыми лишь при реальной возможности такого раздела или выдела, т.е. когда в результате возникают как минимум два не зависимых друг от друга и пригодных к автономной эксплуатации объекта. Так, в соответствии с п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. N 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» выдел по требованию участника общей долевой собственности на дом принадлежащей ему доли (раздел дома) может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру) либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования. Если выдел доли технически возможен, но с отступлением от размера долей каждого собственника, суд с учетом конкретных обстоятельств может увеличить или уменьшить размер выделяемой доли при условии выплаты денежной компенсации за часть дома, присоединенную к доле выделяющегося собственника, либо за часть принадлежащей ему доли, оставшейся у остальных собственников. При разделе дома суд обязан указать в решении, какая изолированная часть дома конкретно выделяется и какую долю в доме она составляет. Следует также указать, какие подсобные строения передаются выделяющемуся собственнику.
———————————
Сборник Постановлений Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ по гражданским судам. М., 1999.
Не должна рассматриваться как безусловно исключающая возможность раздела общего имущества или выдела доли в праве на него перспектива обременения одного из вновь образующихся объектов сервитутом в пользу другого объекта (см. комментарий к ст. 216 ГК). Такая взаимосвязь объектов сама по себе не означает их неавтономного использования.
По иску супругов, членов семьи застройщика, совместно возводивших дом, а также наследников суд вправе произвести раздел неоконченного строительством дома, если, учитывая степень его готовности, можно определить отдельные подлежащие выделу части с последующей технической возможностью доведения строительства дома до конца указанными лицами. При невозможности раздела неоконченного строительством дома суд может признать право за указанными лицами на строительные материалы и конструктивные элементы дома.
Не может быть реально осуществлен раздел вещей (выдел доли), физическое расчленение которых влечет их уничтожение или причинение несоразмерного ущерба их полезным свойствам. В соответствии с практикой ВС РФ и ВАС РФ под препятствующим выделу в натуре несоразмерным ущербом имуществу, находящемуся в общей собственности, следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотека), неудобство в пользовании и т.п.
Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования им.
3. Альтернативой разделу общего имущества (выделу доли) при невозможности такового в натуре может стать выплата денежной компенсации одним или несколькими сособственниками, сохраняющими вещное право (долю в нем) на имущество, другому или другим сособственникам, такое право после получения компенсации утрачивающим. При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе. Следует особо подчеркнуть, что такое решение суд может вынести против воли не стремящихся к разделу (выделу) сособственников, но только при наличии согласия выделяющегося сособственника.
В соответствии с практикой, рекомендованной Постановлением Пленума ВС РФ N 6 и Пленума ВАС РФ N 8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», указанные правила в соответствии со ст. 133 ГК РФ применяются судами и при разрешении спора о выделе доли в праве собственности на неделимую вещь (например, на автомашину, музыкальный инструмент и т.п.), за исключением раздела имущества крестьянского (фермерского) хозяйства. В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли.
Размер компенсации определяется соглашением сторон, а при недостижении соглашения — судом. Сумма денежной компенсации, присуждаемая выделяющемуся собственнику, определяется исходя из действительной стоимости жилого дома на момент его раздела. Если стороны не достигли соглашения о стоимости дома, то его действительная стоимость может быть определена специалистами по оценочной деятельности или созданной судом для этой цели комиссией с учетом розничных (местных) цен на строительные материалы, тарифов на перевозку, оплаты рабочей силы по существующим в данной местности расценкам, степени износа дома, а также с учетом других конкретных обстоятельств (места расположения дома, его благоустройства и т.д.). Подлежат учету и те затраты, которые придется понести для технического обеспечения раздела в натуре, и возможные ухудшения общего имущества в результате такого переоборудования.
Выплата денежной или иной компенсации может не заменять полностью раздел имущества или выдел доли, а сопровождать их, когда они в принципе реально возможны, но без соблюдения соразмерности выделяемого в натуре имущества идеальной доле участника долевой собственности.
4. С учетом действия закрепленного в ст. 1 ГК РФ принципа неприкосновенности собственности и абсолютного характера этого права по общему правилу не допускается понуждение к получению компенсации вместо выдела доли в натуре. Исключением из этого правила является случай, предусмотренный п. 4 ст. 252 ГК РФ, устанавливающий право суда при отсутствии согласия сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Принудительная выплата компенсации допускается по решению суда против воли участников правоотношения общей долевой собственности при одновременном наличии совокупности трех условий: 1) незначительности доли, за которую выплачивается компенсация; 2) невозможности выделить ее в натуре; 3) отсутствии у сособственника, утрачивающего с выплатой компенсации вещное право, существенной заинтересованности в использовании общего имущества.
Какая доля в квартире считается незначительной
Ключевой момент для внесения ясности в отношения между собственниками – определение незначительной доли в квартире через суд. Органом правосудия незначительность устанавливается при одновременном выполнении трёх условий:
- Отсутствие возможности реального выделения. Выдел части жилья подразумевает преобразование целого объекта в ряд дробных составляющих, предполагающих физическую возможность для каждого собственника или семьи:
- предоставления отдельной комнаты;
- наличия отдельного входа минуя соседей (оценка планировки изолированных или проходных комнат);
- установления индивидуальных лицевых счетов.
- Малая доля в квартире:
- в процентном отношении, например, по удельному весу составляющая 1/12 часть;
- в абсолютном выражении, например, по метражу составляющая порядка двух метров, что ниже предусмотренного размера жилплощади по квадратным метрам в регионах, как минимум в три раза.
- Обоснование отсутствия существенного интереса в использовании данного объекта по прямому назначению, а именно для проживания при:
- наличии иной полноценной недвижимости;
- задолженности по коммунальным платежам;
- неучастии в ремонте материально и физически;
- оставлении без ответа предложений о выкупе, мене и т.д.
Другой комментарий к статье 252 ГК РФ
1. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, означает прекращение общей собственности для всех ее участников; выдел характеризуется тем, что один или несколько участников выбывают, а для других отношения общей собственности сохраняются.
2. Как раздел, так и выдел могут произойти по взаимному согласию участников общей долевой собственности. При этом каждому из них принадлежит право требовать выдела. Для осуществления этого права согласия остальных участников долевой собственности не требуется.
3. Способы раздела и выдела различны. Имущество может быть разделено в натуре, если это допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу. При тех же условиях возможен и выдел доли в натуре. Если раздел имущества или выдел доли в натуре не допускаются, то речь может идти об иных способах, например таких, как продажа всего имущества с распределением вырученной суммы по долям или выплата выделяющемуся сособственнику стоимости его доли.
4. Если участники долевой собственности не могут договориться между собой о способе и условиях раздела и выдела, то возникший спор как спор о праве гражданском подлежит разрешению в судебном порядке. При этом выделяющийся сособственник по общему правилу может требовать выдела своей доли именно в натуре. В тех случаях, когда такой выдел не может быть произведен в точном соответствии с долей, эта несоразмерность устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. В зависимости от того, превышает ли доля в натуре долю в праве или не превышает, обязанность по выплате компенсации возлагается либо на выделяющегося сособственника в пользу остальных участников долевой собственности, либо, напротив, на последних в пользу выделяющегося сособственника.
5. Абзац 2 п. 4 ст. 252 формулирует правило, которое в известном смысле является отступлением от идеи, заложенной в п. 1 ст. 246 ГК. В первом предложении этого отступления еще нет, поскольку выплата сособственнику компенсации вместо выдела доли в натуре допускается с его согласия. Вслед за этим, однако, при определенных условиях допускается выплата сособственнику компенсации вместо выдела доли в натуре и при отсутствии на то его согласия. Что это за условия? Доля должна быть незначительна, не может быть реально выделена, и сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. При наличии этих условий суд может и при отсутствии согласия сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Не учтено, однако, что ныне суд может определить лишь порядок владения и пользования, но не распоряжения общей собственностью. Между тем в результате присуждения компенсации взамен выдела доли в натуре сособственник исключается из числа участников общей собственности, хотя, возможно, и предпочел бы остаться таковым, отказавшись от своего требования о выделе доли в натуре. К тому же неясно, допустимо ли присуждение компенсации лишь тогда, когда сам сособственник предъявил требование о выделе доли в натуре, или остальные сособственники также могут предъявить к нему иск о выплате компенсации, что повлечет утрату ответчиком права на долю в общем имуществе. Тем не менее Верховный Суд РФ ориентирует суды на возможность при определенных обстоятельствах взамен выдела собственнику его доли в натуре, выплаты ему, и при отсутствии его согласия, остальными сособственниками денежной компенсации (см. Бюллетень ВС РФ, 1998, N 6, с. 8, 9). Попытка «примирения» норм ГК о порядке распоряжения общей долевой собственностью предпринята в Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 (п. 35 — 37), но она снимает далеко не все возникающие в практике применения соответствующих норм вопросы.
Обжалование отказа в признании доли незначительной
Если суд отказал в удовлетворении иска о признании доли незначительной, то решение суда может быть обжаловано в общем порядке, который предусмотрен процессуальным законодательством.
Согласно ст. 321 ГПК РФ, после того, как суд вынес мотивированное решение, на него может быть в течение месяца подана апелляционная жалоба.
Таким образом, порядок действий при обжаловании отказа суда признавать долю незначительной будет такой:
- изучение мотивов решения суда
- подготовка апелляционной жалобы на решение суда до истечения месяца на вступление в силу
- направление экземпляра жалобы второй стороне по делу
- подача жалобы в суд первой инстанции. Жалобу необходимо подать также до истечения месяца на вступление решения в силу
- суд первой инстанции перенаправит жалобу вместе с делом в суд апелляционной инстанции
- лицо, подавшее жалобу, должно принять участие в заседании суда апелляционной инстанции, озвучив доводы своей жалобы
- дождаться решения суда апелляционной инстанции
Если обжалование в апелляции не привели к нужному результату, жалобу можно подать далее в кассацию, а после в Верховный Суд РФ.
При обжаловании важно подготовить мотивированную жалобу, т.е., почему решение суда той или иной инстанции является незаконным и подлежит отмене, а требования истца удовлетворению.
Конституционный и Верховный Суды РФ: различие позиций
В 2008 году Конституционный Суд России вынес Определение (№ 242-О-О от 07.02.2008 года), в котором недвусмысленно указал, что суд может обязать сособственников выкупить малозначительную долю, только если ее хозяин сам потребовал выделить её. Кроме того, эта доля должна являться незначительной, выделить ее нельзя, и владелец не заинтересован в ее использовании.
Позиция же Верховного Суда РФ является совершенно противоположной.
В своих Определениях (№ 56-В06-17 от 24.10.2006 года и Определение ВС РФ № 5-В11-134 от 03.04.2012 года) ВС России поддержал владельцев больших долей и декларировал, что можно применить судебный выкуп незначительной собственности и без предварительного требования о выделе. При этом Верховный Суд исходил из принципа справедливости, а также защиты прав и законных интересов главных владельцев. Это относится к тем случаям, когда хозяин микродоли явно злоупотребляет своим положением. Например, он пытается зарегистрировать в квартире третьих лиц, препятствует основным владельцам использовать жилое помещение.
Исходя из вышеизложенного, следует особо подчеркнуть, что дела о судебном/ принудительном выкупе незначительной доли разрешаются судами, только исходя из конкретных обстоятельств, присущих рассматриваемому спору. Каждый такой случай уникален и не может служить примером при рассмотрении похожих ситуаций.
Какая доля в квартире может быть признана незначительной
Для того, чтобы доля в жилом помещении была признана незначительной необходимо решение суда. Ведь если совладельцы недвижимости приходят к обоюдному согласию, то не имеет значения является ли отчуждаемая часть квартиры мизерной или же наоборот значительной.
Незначительной доля может быть признана только при выполнении сразу трех определенных условий:
| Условие | Примечание |
| Уклонение владельца доли от ее управления и обслуживания, отсутствие необходимости в этом конкретном жилье | Если собственник части квартиры не участвует в ее ремонте (материально или физически), не оплачивает коммунальные платежи, не отвечает на предложения о ее выкупе, мене и т.д., фактически проживает в другом месте, имеет полноценную недвижимость, где и живет постоянно. Именно этот пункт наиболее сложно доказуем |
| Малый размер (в процентном соотношении) | Если один из совладельцев имеет в собственности, например, 1/16 однокомнатной квартиры площадью 30 кв.м, а второй 15/16, то естественно, что использование жилья первым собственником будет ущемлять права второго. Так как фактически первый сможет претендовать только на 1,875 кв.м объекта недвижимости. |
| Невозможность выделить натуральную долю из общей площади | Выделение части жилья в натуре подразумевает под собой фактическое преобразование одного объекта недвижимости в два самостоятельных. То есть необходимо наличие двух отдельных входов, коммуникаций, лицевых счетов и т.д. |
Если не будут соблюдены все эти три условия в совокупности, то доля в квартире несмотря на ее небольшую площадь признана незначительной быть не может.
Практика, сложившаяся в российских судах по вопросам рассмотрения дел о признании доли незначительной, достаточно неоднозначно.
Чаще всего последнюю точку ставит Верховный суд. Даже при, казалось бы, одинаковых ситуациях решение может быть диаметрально противоположным.
Пример. В ходе приватизации двухкомнатная муниципальная квартира площадью 43 кв.м была получена в собственность матерью и сыном – Романовой С.Н. И Романовым В.П. Через некоторое время Романова С.Н. продала свою половину квартиры Казанцеву Р.А., так как ее сын в установленном порядке отказался выкупить долю. Казанцев же в свою очередь подарил по 1/3 своей доли объекта недвижимости жене Казанцевой И.Н. и совершеннолетнему сыну Казанцеву А.Р. Семья Казанцевых фактически в квартире не проживала и была не против ее продать, но запрашивали за это у Романова сумму не соизмеримую с реальной стоимостью жилья.
Тогда Романов обратился в суд с требованием признания долей Казанцевой И.Н. и Казанцева А.Р. незначительными и подлежащими принудительному выкупу. В обоснование своих требований Романов привел доказательство того, что Казанцевы в квартире фактически не проживали, коммунальные платежи оплачивали. Так же истцом было представлено заключение специалиста по оценке стоимости недвижимости (долей). В суде первой инстанции истцу было отказано. Однако областной суд, а затем и Верховный суд РФ (по апелляции ответчиков) встал на сторону Романова. Он смог принудительно выкупить доли квартиры.
Порядок определения долей в квартире
Согласно закону доли в квартире могут быть определены следующими способами:
1. На основании действующей нормы права. Например, как следует из ст. 1141 ГК РФ, доли наследников в имуществе умершего являются равным. Так, если у наследодателя было 3 сына, но один из них умер и имеет 2 детей, в случае наследования по закону сыновья получат по 1/3 доли, а внуки наследодателя по 1/6 доли.
2. На основании соглашения участников (дольщиков, собственников). Например, вложившиеся в покупку квартиры люди могут самостоятельно определить размер доли, в зависимости от величины вклада каждого. Договорённость должна быть оформлена в письменном виде и зарегистрирована в Росреестре.
Если доли не были определены описанными выше способами, то они считаются равными.
Практике известны случаи, когда размер собственности одного из дольщиков увеличивается из-за произведённых им неотделимых улучшений в состоянии квартиры. Например, в период владений жилым помещением один из участников произвёл реконструкцию инженерных систем в квартире (канализация, отопление), установил новую сантехнику и пластиковые окна. Соответственно, рыночная стоимость имущества повысилась, так что после решения произвести выдел доли в квартире в натуре он получил право претендовать на большую площадь, чем прописано в его правоустанавливающих документах.
Увеличение или уменьшение собственности возможно по соглашению владельцев либо в судебном порядке. В последнем случае решающее значение в разрешении спора будет иметь судебная оценочная экспертиза состояния квартиры до и после произведённых улучшений.
Принудительный выкуп доли и досудебный порядок
Данная категория споров не требует соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в обязательном порядке.
Однако, попытаться мирно договориться с другой стороной все-таки рекомендуется, причем лучше сделать это путем направления письменного предложения о выкупе у сособственника его микродоли, и подождать получения ответа, либо убедиться в том, что ответа не будет. После этого можно смело идти с исковым заявлением в суд.
Зачем это нужно. На практике суды очень часто выясняют этот вопрос, и принимают во внимание, если истец до суда пытался найти компромисс с ответчиком, и это может стать одним из аргументов положительного для истца решения.
Кроме того, в законе говорится, что спор между участниками долевой собственности подлежит разрешению в судебном порядке именно при недостижении собственниками соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них.
Таким образом, факт направления письменного предложения будет достоверно свидетельствовать о недостижении сторонами соглашения по данному вопросу.
Квартира с долей – понятие, нормативное регулирование
Понятие долевой собственности квартиры фактически означает, что на основании каких-либо правомерных событий, заключавшихся в дарении, вступлении в наследство, разделении имущества, жилищная площадь имеет несколько собственников, каждому из которых принадлежит определенная документом часть.
Вопросы, касающиеся долевой собственности, регулируются такими законодательными актами:
- Статья 16 ГК РФ – регулирует отношения, складывающиеся между собственниками в процессе получения части и дальнейшие их взаимоотношений;
- Часть 1 статьи 30 Жилищного кодекса РФ – определяет право владения, пользования, а также распоряжения имеющейся у гражданина целой или долевой частью площади. В частности, данная статья регулирует вселение в квартиру с долевой собственностью;
- Пункт 2 статьи 288 ГК РФ определяет назначение жилых помещений, находящихся в полной и частичной собственности (их использование);
- Статья 304 ГК РФ содержит информацию о регулировании ситуаций, касающихся нарушения прав кого-то из собственников.
Владение и пользование по соглашению сторон имуществом, находящимся в долевой собственности, регулируется статьей 247 ГК РФ. В том случае, если имеются спорные вопросы, то их решение осуществляется в судебном порядке.
Статья 245 ГК РФ. Определение долей в праве долевой собственности
- Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
- Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
- Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.