Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выбрать квартиру в новостройке: 5 главных правил». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Посчитайте сколько времени вы будете проводить в пути. Ведь каждый день мы куда-нибудь ездим: на работу, учебу или по другим делам. Тут есть два варианта — выбор дома рядом с самым посещаемым местом, например, работой, или поиск оптимального расположения. Это — база. Что еще?
Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:
— При любом бюджете покупки очень важно найти наилучшее предложение. Необходимо понять достоинства и недостатки конкурентного окружения, а не только конкретного, выбранного покупателем объекта. Если этого не сделать, то можно приобрести неподходящий для покупателя и сейчас, и в будущем для продажи объект. Необходимо посмотреть, что строится в выбранной локации, что предлагается сейчас, посмотреть каждый адрес, изучить ценообразование у каждого такого ЖК и только потом делать осознанный выбор.
Для таких ситуаций есть несколько советов. Если вам понравилась квартира и, кажется, она всем устраивает, посмотрите еще минимум три других варианта в разных новостройках и районах города. Если вы не можете однозначно отмести какой-либо из вариантов, то попробуйте съездить и посмотреть на него вживую — это поможет подтвердить или опровергнуть сомнения. Перед согласием на сделку возьмите пару дней на размышления. Покажите выбранный вариант друзьям или родственникам, съездите с ними на просмотр. Свежий взгляд со стороны поможет увидеть незамеченный плюс или минус квартиры.
Выбрать планировку и этаж
Расположение комнат в квартире, вид из окон и этаж имеют важное значение. Сегодня многие застройщики предлагают квартиры с просторными кухнями-гостиными и гардеробными зонами. А может вы мечтаете о просторной террасе? Такие предложения тоже встречаются.
- Обратите внимание на высоту потолков. В квартирах, где потолки выше обычного, создается впечатление будто квартира «дышит» и места в ней больше. Также посмотрите, куда выходят окна и будет ли в квартире светло. Окна, выходящие на солнечную сторону с видом на ухоженный парк, сразу добавляют квартире 100 баллов.
- Посмотрите на плане, сколько квартир будет на вашем этаже. Чем меньше — тем, скорее всего, тише будет у вас дома. Не забывайте, вы выбираете квартиру в новостройке, а значит, даже если жилье продается с отделкой, в первое время вам не избежать шума, связанного с ремонтом, который затеяли соседи.
- Также подумайте про этаж. Если в семье есть люди пожилого возраста или вы выбираете жилье для немолодых родителей, лучше подыскать квартиру на первом или втором этаже.
Проверка застройщика при покупке квартиры в новостройке: пошаговая инструкция
Итак, определимся, на что нужно обратить внимание при выборе застройщика, то есть непосредственно лица, ответственного за строительство новостройки.
Проверить застройщика можно самостоятельно, с использованием открытых сведений. Данная проверка позволит сложить общее впечатление о добропорядочности застройщика, его устойчивости и исполнительности. Однако привлечение юриста для так называемого правового аудита застройщика значительно сэкономит ваше время и позволит получить более полную информацию о застройщике.
Классическая проверка застройщика включает в себя следующие шаги:
Какие документы о проекте должны предоставить
Что же касается самого проекта дома, потенциальный покупатель также может запросить ряд документов:
- Разрешение на строительство.
- Технико-экономическое обоснование проекта строительства.
- Заключение государственной экспертизы проектной документации.
- Проектную документацию со всеми изменениями.
- Подтверждение права застройщика на участок, на котором ведется строительство.
В проекте строительства должны быть отражены следующие аспекты:
- Цель проекта строительства.
- Разрешение на строительство и право на участок.
- Количество квартир в доме.
- Функциональное назначение нежилых помещений в доме.
- Состав общего имущества в доме.
- Предполагаемый срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
- Предполагаемая стоимость проекта и возможные риски, непредвиденные финансовые расходы.
- Список организаций, которые выполняют монтажно-строительные работы (подрядчиков).
- Строительные лицензии и допуски на застройщика или подрядчиков. Подтверждают, что специалисты могут выполнять те работы, которые сопряжены с опасностью или требуют специфических знаний.
Общий перечень документов, необходимых для проверки новостройки и застройщика:
1. инвестиционный контракт;
2. проектная декларация;
3. разрешение на строительство;
4. проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации;
5. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;
6. свидетельство о собственности на землю или договор аренды;
7. договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства;
8. выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним (на земельный участок);
9. регистрационные и учредительные документы застройщика: Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН, Выписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), бух. баланс за 3 последних года и на последнюю отчетную дату;
10. форма договора, по которой будет продаваться квартира;
11. аудиторское заключение;
12. заключение экспертизы проектной документации;
13. Строительные лицензии, допуск СРО.
(Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН), Выписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), доверенность на подписание договора.
Сверяете ИНН, ОГРН, адрес ЮЛ, чтоб все совпадало, т.е. вы заключаете с ООО «Ромашка» и на ООО «Ромашка» выдано разрешение на строительство, оформлена земля. Зачастую квартиры продает не только застройщик, квартиры продают и перепродают кто угодно. В такой ситуации можно наткнуться и на откровенных мошенников, которые продадут вам квартиру, которая им не принадлежит. Злоумышленники узнают, какой застройщик осуществляет продажу квартиры, и создают ООО с точно таким же названием. Законодательство не запрещает регистрировать ООО с одним и тем же названием. У данных организаций будут отличаться ИНН и ОГРН. Документы могут быть и вовсе подделаны, но эта тема для отдельной статьи. В принципе вся информация необходимая для проверки содержится в других документах, и если вы сделку проводите с юристом, указанные документы могут быть и не запрошены вовсе. Все данные можно сравнить, используя выписку из ЕГРЮЛ, разрешение на строительство, и выписку из ЕГРН. Используя выписки, полученные непосредственно из госоргана, вы исключите подделку документов. Важно, чтобы оплата по договору была произведена после регистрации договора ДДУ и на реквизиты застройщика, ИНН которого вы проверяли. Подобная предосторожность от возможных мошеннических схем возможно будет излишней, если из обстоятельств покупки квартиры очевидно, что вы имеете дело непосредственно с застройщиком. Т. е. застройщик уже давно не первый год находится по адресу, который фигурирует в выписке из ЕГРЮЛ, разрешение на строительство выдано на ЮЛ с идентичным ИНН, следовательно вы имеете дело с надлежащим застройщиком.
Проверьте ФИО генерального директора в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ.
Устав нужно прочитать на предмет определения полномочий на заключение договоров. Кто имеет право от имени общества заключать договора, требуется ли предварительное одобрения участников Общества или совета директоров, правления общества (если в Обществе имеется такие органы). Имеет ли лицо, подписывающее договор, на это право. Действует ли доверенность на момент подписания договора, не истекли ли полномочия генерального директора?
Окружающее пространство
Итак, мы убедились в надёжности застройщика, законности строительства и качестве будущей квартиры. Но и этого ещё мало. Хорошо бы, чтобы новостройка находилась в благополучном районе во всех смыслах этого слова. С точки зрения транспорта, инфраструктуры, экологии.
Нелишним будет прогуляться по окрестностям новостройки и расспросить девелопера, что планируется сделать с придомовой территорией.
33. Что будут строить рядом в ближайшие годы?
34. Будут ли обустроены детские и спортивные площадки?
35. Запланировано ли строительство школ и детских садов?
36. Будет ли метро поблизости?
37. Есть ли рядом остановки общественного транспорта?
38. Как будет охраняться территория ЖК?
39. Построят ли паркинг?
40. Как будет управляться дом?
41. Есть ли поблизости место для прогулок?
42. Как обстоит дело с экологией в этом районе?
43. Загружены ли дороги около ЖК? Часто ли бывают пробки?
Вопросы о придомовой территории относятся непосредственно к ответственности застройщика. А вот с замечаниями к району в целом, он сделать ничего не может. Но так как покупателю здесь жить, то выяснить это нужно обязательно.
Иначе можно неожиданно узнать о том, что до ближайшего метро, которое будет только построено через несколько лет, надо идти пару километров через кладбище.
Вертикальный рост городов уже давно отмечается в нашей стране – новостройки становятся выше, в связи с чем немаловажным становится вопрос выбора этажа, на котором размещается квартира. От него зависит, какой у вас будет вид за окном, уровень шума с улицы, и даже ваша собственная безопасность.
Традиционно новостройки разделяют на мало- и среднеэтажные, высотные и небоскребы. При этом лидирующие позиции удерживает высотная застройка. Причина такого выбора очевидна – девелоперы экономят на площади земельных участков. Средняя высота жилого комплекса по стране составляет 18-20 этажей. Так на каком же из них выгодней всего поселиться?
Жилье на нижних этажах стоит дешевле в среднем на 3-5%, но застройщики сбрасывают цену не просто так. Из квартир не будут открываться панорамные виды, а уровень шума с улицы там значительно выше. Но есть и преимущества – жильцы не так сильно зависят от лифтов, могут быстро эвакуироваться в чрезвычайных ситуациях, и, как уже было сказано, имеют возможность сэкономить на стоимости квадратного метра.
Начиная с 5-7 этажа уровень шумов с улицы значительно снижается, даже если рядом расположена дорога. Также гипотетически сокращается концентрация вредных веществ в атмосфере. Также повышается уровень инсоляции, так как основная часть тени остается снизу.
В жилье выше 10 этажа уже практически не слышно посторонних звуков. Такие квартиры уже можно назвать видовыми, их выбирают чаще всего. Однако жильцам будет некомфортно пользоваться лестницами, если лифты сломаются или в доме отключат электричество. Но основная проблема высоких этажей связана с пожарной безопасностью. К примеру, максимальная длина лестницы стандартной пожарной машины равна 30 м – то есть при всем желании спасатели не смогут подняться в квартиру, которая расположена выше 10 этажа. Поэтому в новостройках уделяют так много внимания установке тревожных кнопок, дымоуловителей и оросителей.
Все более популярными становятся жилые небоскребы высотой от 35 этажей и выше. Верхние квартиры в таких новостройках обладают отличными видовыми характеристиками, особенно если жилой комплекс расположен в живописной местности. Вместе с тем особенности конструкции небоскребов в большинстве случаев не позволяют разместить балконы или лоджии. Даже окна в могут быть глухими – все это для повышения устойчивости здания под напором ветра. Вентиляция каждой квартиры осуществляется при помощи централизованной системы.
Планировка квартиры и комнат
При оценке планировки обращайте внимание на следующие параметры:
- большой коридор с возможность сделать полноценное, отделенное от прохода по квартире место для верхней одежды и обуви
- наличие пожарных лестниц на балконе. Бывают соседи, которые принципиально против их замуровывания. Внимательно изучайте план всего этажа или всего дома, на индивидуальной схеме такой информации может не быть.
- расположение вентиляционных шахт и их количество. Чаще всего они располагаются на кухне или в коридоре. В домах большой высотности их может быть две.
- примыкание квартиры к мусоропроводу и лифтовой шахте. Это шумное соседство
- примыкание общего балкона в вашему окну или балкону. Это отличный способ попадания воров в вашу квартиру
Частые ошибки при выборе квартиры в новостройке
При покупке товара или услуги все мы хотим оптимальный выбор по лучшей цене. Но зачастую имеющийся опыт потребителя при покупке недвижимости дает сбой. Рынок недвижимости имеет свою специфику, и то, что работает при покупке телевизора, становится ошибкой при выборе квартиры.
Вот 4 типичные ошибки при самостоятельной покупке новостройки.
«Доверяй, но проверяй!»
Даже если у выбранного застройщика кристально-чистая репутация, стоит детально изучить проект, сроки сдачи новостройки, документы застройщика, особенно Договор долевого участия – он должен быть оформлен по всем правилам согласно ФЗ-214.
«Дешево, да сердито!»
Покупка квартиры – не тот случай, когда можно позволить себе съэкономить. За дешевой стоимостью жилья, чаще всего, скрываются такие подводные камни, как некачественные стройматериалы, привлечение неквалифицированных рабочих, скрытые расходы, преувеличенная ценность района застройки и т.д.
«Чем больше, тем лучше?»
Чаще всего, при покупке жилья основополагающим фактором выступает площадь квартиры, но не всегда больше – значит лучше. Более просторная по квадратам квартира может оказаться некомфортной планировки, например в квартире площадью 70 квадратных метров отдать 20 квадратов под коридор, как минимум, не целесообразно.
«Кум купил, и я куплю!»
Недвижимость — одно из самых дорогих приобретений. В этом вопросе следует разобраться самостоятельно, тщательно взвесив все плюсы и минусы, не стоит слепо доверять агрессивной рекламе или рассказам соседа.
Как рассчитать окупаемость квартиры?
Срок окупаемости объекта недвижимости – один из основных показателей его инвестиционной привлекательности. Рассчитывается этот параметр исходя из соотношения стоимости квартиры к общей сумме арендных поступлений в год. Полученная цифра будет свидетельствовать о количестве лет окупаемости квартиры.
Рассчитаем на примере: мы хотим купить квартиру за 2,5 миллиона рублей и сдавать ее за 15 тысяч рублей в месяц, что в год составит 180 тысяч рублей. Делим 2,5 миллиона на 180 тысяч – получаем цифру 13,9. То есть, вложения в эту квартиру окупятся почти через 14 лет. Судя по коэффициенту окупаемости, можно понять, для чего больше подходит жилье – для покупки или аренды:
-
от 1 до 15 лет — квартиру лучше купить, чем арендовать;
-
от 16 до 20 лет – показатель более высокий, но приемлемый для покупки;
-
свыше 20 лет – покупка экономически не выгодна, проще арендовать.
Обратите внимание в каком районе находится комплекс, есть ли рядом медицинские учреждения, детский сад, школа, аптека, базар. Расположение по отношению к центральным магистралям и остановкам общественного транспорта также имеет большое значение, от этого зависит как быстро вы доберетесь до работы.
Продавать квартиры в новостройках может как сам застройщик, так и риэлторские организации. В пользу последних говорит большая база объектов. Они могут подобрать квартиру из большего количества вариантов.
Покупка квартиры в новостройке не сложнее покупки квартиры на вторичном рынке, но собрать информацию и поездить все же придется. Но в будущем, когда вы заедите в новое жилье после ремонта, затраты окупятся с лихвой. К тому же цена на такую недвижимость с каждым годом растет.
Передача квартиры застройщиком и принятие её участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту, который должен содержать следующую информацию: отражать факт передачи и приёмки квартиры (именно вашей квартиры) от застройщика её владельцу в конкретную дату с указанием конкретных параметров жилья, его состояния и обнаруженных дефектов. Акт должен быть подписан и представителем застройщика, и владельцем квартиры. «Крайне важно при подписании акта узнать, имеются ли у представителя полномочия на подписание акта — проверить документы, удостоверяющие его личность», — советует Екатерина Баглаева, член коллегии адвокатов «Юков и Партнёры».