Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Могут ли оштрафовать за самострой на участке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если участок находится в садовом товариществе, то уставом СНТ и решениями общего собрания владельцев участков могут быть предусмотрены специфические санкции, пояснила адвокат. По ее словам, собственника могут оштрафовать за порчу имущества или даже разведение домашних животных, которые мешают членам товарищества. «Владелец питомцев сначала получит предупреждение от председателя СНТ, его обяжут выполнить ряд мероприятий по устранению причин возникновения претензии. Решить возникшую проблему обычно получается путем обращения к председателю СНТ. Если соседи направят претензию в муниципалитет, власти выделят специалиста для оценки ситуации. Жалобы удовлетворяют, но не всегда, так как отдельные граждане могут направлять претензии «из вредности». Если объективно установить нарушение правил невозможно, дальнейшие жалобы от недовольного соседа будут игнорироваться», — объяснила Тарасова.
Она должна находиться либо в собственности, либо в аренде по договору аренды.
Если документов на участок у вас нет, следует получить свидетельство о праве собственности на землю.
Для этого необходимо обратиться в местную Регистрационную палату (или МФЦ) с пакетом документов:
- заявлением,
- паспортом,
- правоустанавливающими документами на владение землей (это свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, акт о приватизации, дарственной или пр.),
- кадастровым паспортом (при условии, что производилось межевание и участок поставлен на учет в Кадастровой палате),
- квитанцией об оплате пошлины.
Если земля арендована, в договоре обязательно должна быть информация об участке: адрес или местоположение, площадь и границы, кадастровый номер, категория земли и ее целевое назначение. Иначе договор может быть признан недействительным.
Очевидно, что забор должен проходить по настоящим границам участков. Смещение его расценивается как самозахват территории. Есть и другие требования. Так, например, высота забора в соответствии с пунктом 6.2 СП 53.13330.2019 по периметру садовых земельных участков рекомендуется от 1,2 до 1,8 м, нельзя устанавливать глухие заборы, так как они будут создавать тень на участках соседей. Кроме того, у садового товарищества, если ваш участок в него входит, могут быть свои критерии и требования – их лучше узнать заранее.
Если отношения с соседями оставляют желать лучшего, рекомендуется перед установкой забора согласовать с ними параметры и получить письменное согласие, сделать соответствующую отметку в документах садоводческого или дачного объединения. В этом случае при возникновении конфликта у вас будет подтверждение, что вы проводили работы с согласия соседей.
Общее правило, как обычно, таково: все работы нужно проводить с учетом требований законодательства, а спорные моменты обсуждать и утверждать с соседями, тогда общение на даче не будет омрачено имущественными или другими конфликтами.
Кому грозят штрафы за незарегистрированные постройки на участке
Начавшийся еще в 2022 году подсчет незарегистрированных капитальных строений в Подмосковье продолжался и весь следующий год, причем охватил и другие области. Для того чтобы понять, сколько владельцев недвижимости уклоняются от уплаты налогов, власти использовали аэрофотосъемку и обход территорий. Причем в ход шла не только стандартная съемка с самолетов, но и квадрокоптеры. Этого хватило для того, чтобы понять, что солидная часть недвижимости еще не состоит на кадастровом учете.
Впрочем, сумму налога можно и снизить. Для этого, если вы не согласны с кадастровой стоимостью своей постройки, нужно заказать оценку жилья у независимых экспертов и отправиться с ней в суд. В среднем, такое действие помогает снизить размер налога на 46%, а это весьма существенно.
Закон о самострое»: с 1 июля 2022 года у россиян не будут отнимать земельные участки
23 мая был принят еще один законопроект № 301854-7 ( на 31 июля 2022 года принят только в первом чтении ), устанавливающий административную ответственность за эксплуатацию самостроя и за неисполнение решения суда в отношении самовольной постройки – если владелец не снес вовремя ее или не реконструировал как того требует Градостроительный кодекс РФ. Штрафы в нем действительно внушительные.
«Возможность принятия решений о сносе самовольных построек во внесудебном порядке сужается до случаев очевидных недопустимых нарушений при строительстве: отсутствия разрешений на строительство или правоустанавливающих документов на землю. При этом можно избежать сноса, если привести объект в соответствие с градостроительными требованиями. Кроме того, законом предусматривается возмещение убытков правообладателям земельных участков и недвижимости, которые расположены в зонах с особыми условиями использования до вступления в силу этого закона. На сегодняшний день в России 23 такие зоны: зоны охраны объектов культурного наследия, охранные зоны объектов электроэнергетики, железных дорог, объектов трубопровода, линий сооружения связи, приаэродромные территории, придорожные полосы и т.д», – разъяснили в Минстрое.
Спрячь за высоким забором…
Регистрировать и вводить в налоговый оборот нужно только капитальные строения. Капитальное — это то, что обычно имеет бетонный фундамент и не может быть перенесено в другое место без причинения постройке вреда. Но главным критерием для налогообложения является даже не фундамент, а площадь строения. По закону налогом облагаются капитальные постройки площадью более 50 кв. м. Таким образом беседки, сараи, колодцы, заборы, навесы для машин и временные сезонные постройки как стояли на дачных участках без регистрации, так и простоят еще много лет на совершенно законных основаниях.
Правда, в процессе выявления незарегистрированных объектов ваш навес для машин, представляющий собой крышу на четырех опорах, могут принять за капитальное здание. Потому что выявляется неучтенная недвижимость так: на всей территории Подмосковья провели аэрофотосъемку, а теперь строения на снимках сравнивают с данными Росреестра и налоговой службы. И если на картинке постройка есть, а в официальных документах о ней не упоминается, ее относят к незарегистрированным. Но иногда собственники предпочитают, чтобы у всех построек на участке были одинаковые крыши. И специалисты ошибочно принимают навесы за коттеджи и рассылают собственникам уведомления о необходимости регистрации.
Получили уведомление на навес? Сообщайте об ошибке на «горячую линию» областного министерства имущественных отношений (номер телефона будет указан на уведомлении). Приедет комиссия, которая ошибку исправит. Никаких денег или дополнительных документов гражданам для этого предоставлять не нужно.
Справедливости ради надо сказать, что такие случаи встречаются не часто. «На 20 тысяч обращений, поступивших к нам от граждан в этом году, пришлось 42 подобные жалобы», — рассказал «РГ» генеральный директор Московского областного БТИ Владислав Мурашов, добавив, что зачастую собственники не регистрируют недвижимость не по злому умыслу, желая сэкономить на налогах, а по незнанию или из-за сложности регистрационных процедур.
В конце прошлого века многие наши сограждане строили дома, не беспокоясь о регистрации и разных согласованиях. Причина сложившейся ситуации — сложный процесс оформления и большие затраты времени на него.
Долгое время никаких проверок на предмет законности незарегистрированных построек попросту не проводилось, и граждане просто строили дома, нигде не оформляя их. Многие из них так и остались незарегистрированными по сей день.
Однако со вступлением в силу закона о дачной амнистии проблема перестала быть актуальной. Процесс оформления дач и садовых домиков в собственность упростился, сроки сократились. Теперь весь процесс регистрации занимает не более полутора месяцев, так что более современные постройки являются неоформленными крайне редко.
«Закон о самострое»: с 2021 года у россиян не будут отнимать земельные участки
В нашей стране достаточно популярное явление – застройка домов, зданий, офисов без разрешений и согласований с местной администрацией.
Вначале 2021 года все дачники были напуганы слухами, что у них отнимут земельные участки, а незаконно построенные здания и сооружения на них будут снесены!
Но Россияне поторопились с выводами, никто не собирается их лишать собственности.
Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
На самом деле вопрос об изменении в законодательстве градостроительства встал из-за повальной застройки на частных земельных участках многоэтажек, гостиниц и т.п. Для этого правительство разработало единые требования для всех индивидуальных застройщиков (ИЖС).
Доработка законопроекта была необходима по многим показаниям, одно из них: статья № 222 разрешала местной власти самостоятельно принимать решение о признании здания самовольной постройкой, даже в тех случаях когда строение являлось единственным жильем для граждан, эти здания были снесены.
С одной стороны есть положительные моменты – теперь на садовых участках не будут вырастать многоэтажки, магазины, гостиницы без разрешения администрации. Но с другой… теперь чтобы построить частный дом на собственном земельном участке потребуется немало времени сил и финансов для сбора всех разрешений и документов.
Какой объект можно считать незаконным
Согласно установленным 222-й статьей Гражданского кодекса РФ правилам, незаконным считается любое строение, возведенное без наличия разрешения на строительство, построенное с нарушениями градостроительных норм или на участке земли, предназначенном для иных целей.
Наличие одного из перечисленных признаков – повод для принятия конкретных мер, а чаще всего «самострои» решением суда «приговариваются» к сносу.
Чаще всего самовольно возводятся многоквартирные дома, а особенно страдают от этого Юг России и столичный регион. Получив разрешение на ИЖС, частные застройщики начинают многоэтажное строительство, нарушая градостроительные нормы. Они начинают активные продажи квартир, чем способствуют часто появлению новых обманутых дольщиков.
Это важно знать: Где хранится техническая документация на многоквартирный дом: перечень
Помимо многоквартирных объектов, «самостроями» считаются также самовольные пристройки и хозпостройки, построенные без согласования с архитектурой. В этом случае также вступают в силу положения 3-го пункта ФЗ «Об архитектурной деятельности», согласно которым за несогласованное строительство наступает ответственность, причем отвечать приходится, как физическому, так и юридическому лицу.
Какую незаконную постройку допускается сделать законной
В законе четко прописано, как зарегистрировать самострой в собственность, и перед тем, как заняться решением этого вопроса эти нюансы следует изучить, так как не все сооружения можно оформить. В этом разделе предлагаем ознакомиться с требованиями, которым должна соответствовать конструкция:
- На участке разрешено строительство объекта. Данная земля имеет соответствующее разрешение, чтобы выполнять выбранный вид строительства. То есть, для жилого строения или дачного домика назначение будет разным. Также, как для гаража или цеха. Самовольно изменение назначения участка невозможно.
- Соблюдено все соответствие параметров застройки. Если это участок, предназначенный для ИЖС, то строение на этой территории в высоту может максимум достигать три этажа. Возведение пяти этажей не допустимо. Иногда такая практика наблюдается и даже недобросовестные застройщики умудряются продавать в них квартиры. Если приобретена квартира в таком доме еще на этапе строительства, то ее можно не получить.
- Сооружение не нарушает ничьи права. Категорически запрещено возводить дом на части соседнего земельного участка, а также в том месте, где дом может кому-то мешать. Например, нарушением может стать даже слишком большая высота коттеджа, за счет чего создается тень на окна соседнего дома.
Можно ли избежать штрафа, если я не успел построить дом на участке?
Скоро такую практику могут распространить на всю страну. Если граждане заявят о своих домах в срок, им простят неуплату налога на имущество физлиц за три года Московская область, к слову, занимает первое место в России по объему недвижимости. Только объектов капстроительства (домов, гаражей и других построек) насчитывается почти 9 миллионов, то есть 9 процентов от общего числа в РФ.
Это подтвердил десяток опрошенных «КП» юристов. Конечно, это верно только для тех случаев, когда дом построен на участке, который принадлежит владельцу на праве собственности и не нарушает строительные нормы и назначение участка (то есть это не «высотка на шести сотках»).
Суть вышеуказанного закона заключалась в том, что самовольная постройка не преследовалась законом. Соответственно, чтобы построить на своей земле гараж, баню и т.п. не нужно было получать на сие действие соответствующее разрешение и последующее его использование.
В выше представленном законе появились некоторые поправки. Так, с 1 января 2017 года регистрация объектов будет возможна только с предъявлением кадастрового учета. Ранее для регистрации своих прав на постройки было нужно заполнять декларацию об объекте вручную.
Московская область, к слову, занимает первое место в России по объему недвижимости. Только объектов капстроительства (домов, гаражей и других построек) насчитывается почти 9 миллионов, то есть 9 процентов от общего числа в РФ. В работу» на 2016 год взяты 6 районов и 9 городских округов. Всего проверят около 2 миллионов объектов недвижимости. По предварительным оценкам, от 20 до 40 процентов из них не вовлечены в налоговый оборот.
— Можно провести аэросъемку, можно сделать описание объектов недвижимости в упрощенном порядке, даже поставить на кадастровый учет. Но до тех пор, пока нет правообладателя, собственника, некому выставить налог, — прокомментировала такие инициативы замглавы Федеральной налоговой службы Светлана Бондарчук , выступая на семинаре в Высшей школе экономики.
Опасаться его в первую очередь стоит тем, у кого дома-«невидимки» — на участках под индивидуальное жилищное строительство. По закону, если в течение 10 лет на таком участке ничего не построено (а раз дом не оформлен — его нет), владельцам могут начислить двукратный земельный налог. До сих пор эта штрафная мера не применялась, поскольку не к кому было — в силу того самого периода в десять лет. Но уже в 2017 году, как говорят в ФНС , первые штрафные суммы будут выставлены. Земельный налог у нас во всех регионах рассчитывается по кадастровой стоимости. Так что иногда выгоднее зарегистрировать дом и платить налог на имущество (благо 50 кв. м дома платежами не облагается), чем раскошеливаться на увеличенный земельный налог (по нему никаких подобных вычетов нет).
Московская область, к слову, занимает первое место в России по объему недвижимости. Только объектов капстроительства (домов, гаражей и других построек) насчитывается почти 9 миллионов, то есть 9 процентов от общего числа в РФ. В «работу» на 2016 год взяты 6 районов и 9 городских округов. Всего проверят около 2 миллионов объектов недвижимости. По предварительным оценкам, от 20 до 40 процентов из них не вовлечены в налоговый оборот.
Ищут не только «утаенные от налоговой строения», но и вообще незарегистрированные. За два месяца с начала работы в Московской области нашли уже несколько сотен неоформленных капитальных строений. Многие относятся к элитному жилью. «Только на прошлой неделе в ходе рейда беседовали с хозяевами такого «дворца» в Истринском районе. На частной территории расположились банный комплекс, бассейн, гараж и теннисный корт», — рассказывает генеральный директор Московского областного БТИ Владислав Мурашов.
Однако в 2017 году вступил в силу Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, разработка которого велась уже несколько лет. В результате его принятия, дачные строения, как и другие виды недвижимости, полностью лишились территориальной привязанности. Подобные нововведения имеют как плюсы, так и минусы.
Важно! Регистрация дачного дома через многофункциональные центры (МФЦ) занимает больше времени, чем прямое обращение в Росреестр. Объясняется это тем, что сотрудники МФЦ выступают только посредниками, им нужно время, чтобы отправить полученные документы в регистрирующий орган и получить их обратно. Поэтому те, кому важен срок, могут провести регистрацию дачного дома через Росреестр, а не в МФЦ.
несмотря на то, что закон действует уже более 10 лет, по данным россреестра порядка 40% объектов недвижимого имущества остаются незарегистрированными. Исходя из комментариев к ст. 130 ГК РФ, признаками недвижимого имущества, подлежащего регистрации, являются четыре составляющих: 1) наличие фундамента у постройки; 2) невозможность отделить строение от фундамента без причинения несоразмерного ущерба; 3) наличие подведенных коммуникаций (свет, водоснабжение, канализация и т.п.); 4) материал, из которого изготовлен объект (цельные материалы, а не сборные части).
Более того с 1 июля 2021 года, по решению судов, власти получат право сносить незарегистрированные сооружения, признанные объектами «самостроя», к которым в полной мере относятся незарегистрированные постройки.
Нарушителей будут выявлять с помощью современных технических средств: этой осенью Росреестр и власти Подмосковья совместно приступили к аэрофотосъемке всех районов региона, где разрешено ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). После проведения съемки района фотографии передаются в областное БТИ (Бюро технической инвентаризации), где специалисты сверяют фотографии с данными БТИ. На снимках четко видны здания, которых нет на плане БТИ. Это и будет фактом регистрации нарушения.
По выявленным нарушениям выезжает специально созданная группа инспекторов, которая фиксирует факт нарушения на месте. Владельца незарегистрированного объекта обязывают внести строение в кадастр и зарегистрировать на него права собственности.
Основное предназначение земель из категории ЛПХ – занятие подсобным хозяйством и выращивание сельскохозяйственных культур. Постройка жилого дома находится на втором плане. Однако у законного хозяина есть возможность прописаться в новом частном доме, выстроенном на таком участке, хотя крайне ограниченная.
- Строение было построено на территории, которая не была заблаговременно зарегистрирована в установленном порядке.
- Специфика использования земельного участка такова, что на нем нельзя строить объекты недвижимого имущества такого типа.
- Постройка была возведена без получения необходимых разрешений на строительство
- Были нарушены градостроительные нормы и правила при возведении строения.
Важные изменения в сфере индивидуального жилищного строительства
Покупка участка с полностью оформленными домом и постройками — гарантия того, что впоследствии не возникнет никаких проблем, например, с продажей, дарением или наследованием. Кроме того, регистрация свидетельствует, что здание построено с соблюдением всех требований строительных норм.
И все же неоформленные коттеджи на земельных наделах встречаются до сих пор довольно часто, и граждане порой с удовольствием приобретают их.
Важно! Во многих случаях купить коттедж без оформления практически невозможно. Например, если коттедж покупают на деньги по целевому банковскому кредиту. В этом случае покупатель должен искать вариант с готовыми документами.
При приобретении участка с неоформленным домом могут возникнуть следующие проблемы:
- владелец может отказаться продавать участок, если потребовать оформления всех документов на дом;
- отсутствие прозрачности в оформлении сделки;
- нет гарантии того, что дом построен в соответствии с нормами градостроительства;
- возможны трения с соседями, которые, будучи осведомлены обо всех особенностях участка, могут направить жалобу на наличие незарегистрированного объекта.
Других проблем новый владелец иметь не будет. Впрочем, чтобы никаких вопросов не возникало, имеет смысл оформить документы на здание как можно скорее.
Не оформленные, а, значит, незаконные дома могут представлять некоторые проблемы для собственников. Впрочем, денежные штрафы законодательством не предусмотрены. Однако «заплатить» все же придется, правда, другими способами. А пока нужно иметь в виду следующие моменты:
- регистрация построек проводится только по заявлению владельца, а потому власти не могут обязать его подать;
- сроков подачи документов на оформление дома не установлено;
- налоги на неоформленный коттедж не начисляются;
- штрафов за нарушение сроков платежей нет.
Все дело в том, что при отсутствии регистрации отсутствуют и сведения о владельце дома. А это означает, что штрафы и платежи выставлять практически некому. Зато у властей есть иные способы заставить оформить право на коттедж:
- повышенные (вдвое) налоги на земельный участок — начисляется на участок под ИЖС, на котором за 10 лет постройка не появилась или не была оформлена. Говорят, что стоит ожидать пятикратного увеличения ставки;
- повышение общей стоимости оформления — это особенно актуально для тех граждан, у которых во владении имеются садовые домики. Госпошлина составляет уже 350 рублей;
- введение нулевого налога для пенсионеров и граждан, имеющих домик площадью до 50 квадратных метров. Это будет мотивировать к официальному оформлению.
Во многих случаях приобретение земельного участка, на котором располагается незарегистрированный дом, — решение хоть и рискованное, но логичное. Исключение составляют случаи, когда дом построен с нарушениями. Правильно оформленные документы позволят избежать неприятностей в дальнейшем.
Есть ситуации, когда сделку с регистрацией строения на участке невозможно провести в принципе. Это касается земель сельскохозяйственного назначения, на которых дома для проживания строить нельзя.
Как узаконить построенный дом на собственной земле без суда
При наличии прав собственности на участок земли остается только узаконить возведенный объект на нем. Закон позволяет сделать это в упрощенном порядке. Он получил название «дачная амнистия», действие которой продлено до 2018 года.
Каждый гражданин РФ имеет правом на упрощенную регистрацию самовольно построенных строений в отношении тех, что находятся на участках под определенные цели: под ИЖС, садоводство, огородничество, ведение подсобного хозяйства. При этом они получены должны до 30 октября 2001 года, до вступления в силу Земельного кодекса.
Отметим, что такое количество участков являются подавляющим, и все они могут пройти упрощенную процедуру оформления. Дачная амнистия касается большого количества наделов и самостроев, расположенных на них. Это не только дачные домики, но и жилые дома, бани, гаражи, сараи.
Юридически зарегистрированные самовольные постройки становятся объектами недвижимости, которыми хозяин сможет распоряжаться по своему усмотрению: продать, выделить доли, подарить, завещать и т.д. Даже в случае покупки или иного способа приобретения дома и внесения конструктивных изменений в нем (достройка, перестройка) узаконить их также потребуется и оформить новые документы на строение с новыми параметрами.
Государственная регистрация постройки и земельного участка дает право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению и во многих случаях защищает ее от государственного произвола. Кстати, это касается и возможности изъятия земельных участков муниципальными властями по федеральному закону № 503785-7: эксперты считают, что самые большие риски здесь у собственников, которые не оформили свою землю и строения на участке.
Кроме вышеописанных ситуаций, постройку могут признать незаконной, если не соблюдены требования по удалению от охранных зон, леса, газопровода, дорог или электросетей. Но ее не снесут, если соблюдены все следующие условия:
Но, повторимся, многие люди годами живут в неоформленных домах и экономят на налогах – стратегия, безусловно, выгодная, но рискованная.
На FORUMHOUSE вам помогут проверить юридическую чистоту земельного участка перед его покупкой. Узнайте, как потребовать перерасчета налога на имущество и почему в связи с ужесточением правил регистрации все больше россиян спешит продать свои дачи. Прочитайте статью о том, как считать и оспаривать налог на имущество, и о том, что принесла собственникам дачная реформа.
Посмотрите видео, которое рассказывает про правила реконструкции старого дома.