Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Эксперт рассказал, как москвичам присоединить комнату в коммунальной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Заявление составляется в свободной форме и должно быть подано в течение шести месяцев со дня получения уведомления (ч. 7 ст. 38 Закона от 14.06.2006 N 29; п. 4 Приложения к Регламенту подготовки и выдачи Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы уведомлений жителям коммунальной квартиры об освобождении жилого помещения в их квартире, утв. Постановлением N 469-ПП).
Шаг 2. Обратитесь в Департамент городского имущества г. Москвы в вашем административном округе с соответствующим заявлением и перечнем необходимых документов (п. 1.4.7 Постановления Правительства Москвы от 07.08.2007 N 662-ПП)
Обратите внимание!
В случае отсутствия такого заявления от лиц, которые вправе претендовать на помещение (комнату) в приоритетном порядке (ч. 1 — 3 ст. 59 ЖК РФ), освободившееся жилое помещение (комната) предоставляется иным жителям г. Москвы, которые не имеют отношения к данной коммунальной квартире, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий или нуждающимися в жилых помещениях, либо продается по рыночной стоимости (ч. 8 ст. 38 Закона от 14.06.2006 N 29).
Перечень документов, представляемых вместе с заявлением (Приложение 3 к Постановлению N 469-ПП):
1. Паспорт или иной документ, удостоверяющий вашу личность и место жительства.
2. Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность вашего представителя и место его жительства, — если ваши интересы представляет уполномоченное лицо.
3. Единый жилищный документ или копия финансового лицевого счета и выписка из домовой книги.
Выписки из Единого государственного реестра прав, подтверждающие наличие или отсутствие у вас и членов вашей семьи жилых помещений на праве собственности, а также информацию о гражданско-правовых сделках, совершенных с принадлежащими вам и членам вашей семьи жилыми помещениями за последние пять лет.
4. Жилищные документы с предыдущего места жительства, если вы либо члены вашей семьи проживаете в этой квартире менее пяти лет.
5. Документы, подтверждающие проживание вас и членов вашей семьи в г. Москве не менее 10 лет.
6. Жилищные документы с места жительства членов семьи (супруги, несовершеннолетние дети), свидетельство о заключении (расторжении) брака, о рождении (для несовершеннолетних детей).
Для заключения договора социального найма заявитель может обратиться в Управление Департамента городского имущества г. Москвы в административном округе и представить вместе с заявлением следующие документы (п. п. 1.4.7, 2.2 Постановления N 662-ПП):
1) копии паспортов заявителя и членов семьи, свидетельства о рождении на несовершеннолетнего члена семьи, свидетельства о заключении брака, иных документов, подтверждающих родство членов семьи, а также паспорт представителя и доверенность на него;
2) договор социального найма, найма, безвозмездного пользования жилым помещением;
3) согласие совершеннолетних членов семьи, проживающих с заявителем по месту жительства в жилом помещении, на изменение договора или заключение нового договора найма;
4) документы, подтверждающие изменение состава семьи в связи с выбытием кого-либо из членов семьи из жилого помещения;
5) документы, подтверждающие исполнение условий заключенного договора найма, в том числе по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;
6) документы, подтверждающие изменение (уточнение) площади жилого помещения (общей (жилой) площади);
7) иные документы, содержащие сведения об изменениях или обстоятельствах, послуживших основанием для обращения.
Иные документы, в том числе единый жилищный документ, ордер на вселение и т.п., запрашиваются уполномоченным органом самостоятельно (п. 2.4 Постановления N 662-ПП).
Для заключения договора купли-продажи граждане в течение шести месяцев со дня получения уведомления об освобождении жилого помещения должны подать в Управление Департамента соответствующее заявление и представить следующие документы (п. 2.2 Постановления Правительства Москвы от 09.02.2010 N 104-ПП):
1) копии паспортов заявителя и членов семьи, свидетельства о рождении на несовершеннолетнего члена семьи, свидетельства о заключении брака, иных документов, подтверждающих родство членов семьи, с предъявлением оригиналов;
2) копии правоустанавливающего документа и свидетельства о регистрации права собственности с предъявлением оригиналов;
3) нотариально заверенное согласие от супруга(ги) на приобретение свободного жилого помещения в случае, если супруг(га) не является стороной по договору купли-продажи;
4) письменный отказ иных совершеннолетних граждан, проживающих по месту жительства в данной коммунальной квартире или имеющих в собственности иные жилые помещения в этой квартире (долю в праве), от выкупа свободного жилого помещения (доли в праве), для собственников письменный отказ от выкупа должен быть заверен нотариально;
5) жилищные документы с предыдущего места жительства, если заявители проживают на занимаемой площади менее пяти лет;
6) документы, подтверждающие проживание заявителей в г. Москве не менее 10 лет;
7) документ, подтверждающий принятие заявителей на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий (в жилых помещениях); документы, подтверждающие наличие льгот у заявителей.
При подаче указанных выше документов потребуется также представить заявление о заключении договора социального найма освободившейся комнаты в коммунальной квартире или заявление о ее выкупе.
Заявление о выкупе освободившейся комнаты в коммунальной квартире составляется в произвольной форме (пп. 1 п. 2.2 Постановления N 104-ПП).
После приема заявления и документов уполномоченный орган выдает выписку из электронной базы документооборота с отметкой (штампом) о дате приема заявления и подписью уполномоченного сотрудника либо информирует заявителя устно о сроке подготовки договора социального найма и способах связи с сотрудниками уполномоченного органа (п. 2.6 Постановления N 662-ПП).
В случае подачи заявления на выкуп свободного жилого помещения уполномоченный орган выдает заявителю выписку из электронной базы документооборота с отметкой (штампом) о дате приема заявления и информирует заявителя устно о сроке рассмотрения вопроса о выкупе на жилищной комиссии, который составляет не более 40 рабочих дней, и сообщает номера телефонов для связи с сотрудниками уполномоченного органа (п. 2.3 Постановления N 104-ПП).
При имеющихся основаниях уполномоченный орган вправе отказать в принятии заявления и документов (п. 2.7 Постановления N 662-ПП; п. 2.4 Постановления N 104-ПП).
По заявлению о выкупе свободного жилого помещения отказ осуществляется в письменной форме с возвращением гражданину заявления и документов (п. 2.5 Постановления N 104-ПП), по заявлению о заключении договора найма — в устной форме либо письменно по требованию заявителя (п. 2.8 Постановления N 662-ПП).
Все указанные документы могут быть поданы через МФЦ.
Срок подготовки проекта договора найма составляет не более 10 дней (п. 1.8 Постановления N 662-ПП), договора купли-продажи — не более 80 рабочих дней, при продаже по льготной стоимости — не более 43 рабочих дней (п. 1.14 Постановления N 104-ПП).
После совершения указанных выше действий лицам, желающим заключить договор купли-продажи, необходимо перейти к шагу 3А, а лицам, желающим заключить договор социального найма, — к шагу 3Б.
Шаг 3А. Получите в уполномоченном органе на руки платежный документ, оплатите его и заключите договор купли-продажи
Уполномоченный орган в устной или письменной форме сообщает заявителю выкупную цену и приглашает на прием для получения бланка на оплату выкупаемого жилого помещения (п. 4.1.1 Постановления N 104-ПП).
Одновременно с бланком платежного документа заявителю выдается копия выписки из протокола заседания Городской комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом города Москвы, утвердившей размер рыночной выкупной стоимости, или копия выписки из распоряжения Департамента городского имущества г. Москвы об утверждении размера льготной выкупной стоимости (п. п. 3.9.3, 3.11.3 Постановления N 104-ПП).
Выкупная стоимость свободного жилого помещения должна быть оплачена заявителем в течение трех месяцев с даты заседания Городской комиссии или с даты распоряжения Департамента (п. 4.2 Постановления N 104-ПП).
Документы, подтверждающие оплату выкупной стоимости жилого помещения, заявитель представляет в Управление Департамента (п. 4.3 Постановления N 104-ПП).
В течение пяти рабочих дней с момента получения платежного документа, подтверждающего оплату выкупной стоимости свободного жилого помещения, уполномоченный орган готовит проект договора купли-продажи и согласовывает время для его подписания (п. 4.5 Постановления N 104-ПП).
Для регистрации перехода права собственности на свободное жилое помещение в коммунальной квартире заявители могут самостоятельно обратиться в органы государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью либо оформить нотариальную доверенность на представителя уполномоченного органа (п. п. 4.14, 4.4 Постановления N 104-ПП).
Договор купли-продажи и свидетельство о государственной регистрации права собственности выдаются заявителю не позднее 10 дней с даты получения договора из органа регистрации (п. 1.15 Постановления N 104-ПП).
Право на дополнительную комнату в коммунальной квартире
Семья из пяти человек по программе аварийного жилья получила две комнаты по договору соцнайма (всего 22 м) в трехкомнатной квартире. Соседи из третей комнаты съехали. Семья является малоимущей, стоим на очереди как нуждающиеся в жилье.
К нам уже подселили новых соседей. Имеем ли мы право на эту комнату?
Григорий Арутюнян
Консультаций: 640
Преимущественное право на получение (присоединение) освободившейся комнаты в квартире коммунального заселения имеют жильцы этой квартиры, проживающие в других комнатах, если они отвечают условиям, указанным в законе. Поэтому прежде чем предоставлять освободившуюся комнату третьим лицам, наймодатель обязан был выяснить, имеют ли право на эту комнату те, кто уже проживает в данной коммунальной квартире.
Какие комнаты считаются освободившимися?
Правила заселения коммунальных квартир действуют только в отношении муниципального фонда, то есть, неприватизированного. Если комната приватизирована, она будет считаться муниципальной, если останется совсем без хозяина в связи с его смертью. При этом не должно быть наследников ни одной очереди.
В этом случае комната признается выморочной и перейдёт в собственность муниципалитета.
А муниципальные комнаты можно считать освободившимися в таких случаях:
- умер единственный наниматель;
- наниматели выехали в другое постоянное жильё;
- наниматели лишены права пользования комнатой и выселены по судебному решению.
Как получить освободившуюся комнату в коммунальной квартире
Первым двум категориям граждан освободившаяся комната может быть предоставлена по договору социального найма, третьей категории — только по договору купли-продажи.
Важно соблюдение одного условия: указанные граждане должны жить в квартире на тот момент, когда комната освобождается. Если такие граждане заселились в квартиру после освобождения комнаты, заявить свои права на комнату они не смогут.
Пока «лишние» квадратные метры могут перепасть и членам семей коммунальных долгожителей, живущим вместе с ними (при отсутствии отдельных квартир). Сейчас в законопроекте «О правах жителей г. Москвы на улучшение жилищных условий», который находится на рассмотрении городской Думы, предлагается признать долгожителями коммуналок только одиноко проживающих.
Обращаем внимание! Прежде чем решать вопрос о предоставлении освободившейся комнаты в коммунальной квартире, нужно выяснить, а не признан ли данный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
После представления указанных документов, если вы планируете заключить договор купли-продажи, переходите к шагу 3 А, договор социального найма — к шагу 3 Б.
Может быть, за претендентами на комнату соседа числится еще какое-то жилье в собственности, на нее тоже потребуются документы.
При отсутствии в коммунальной квартире «первоочередных» претендентов на освободившуюся комнату соседа ее дадут нанимателям или собственникам, которые не стоят в очереди на жилье, но могут быть признаны малоимущими, и к тому же у них меньше нормы предоставления общей площади на человека (18 кв. метров).
Спрос на комнаты есть, отмечают риелторы. Чаще всего их покупают либо приезжие, которым нужно закрепиться в Москве, но нет средств на квартиру, либо московские семьи, которые разъезжаются.
Порядок и условия продажи освободившихся комнат в коммунальных квартирах, находящихся в собственности Москвы, расписан в Положении о порядке и условиях продажи свободных помещений в коммунальных квартирах, находящихся в собственности города (утверждено постановлением правительства Москвы от 27 августа 2002 года N706-ПП).
В частности, выкупить пустующую жилплощадь могут только москвичи, постоянно зарегистрированные и проживающие в этих квартирах по договорам социального найма, либо имеющие жилье в собственности. Необходимое условие продажи комнаты нанимателю — его согласие на приватизацию покупки.
Как только в управление Департамента жилищной политики в административных округах поступает информация об освобождении комнаты (комнат) в квартире коммунального заселения, жильцов коммуналки, проживающих на условиях социального найма либо имеющих жилплощадь в этой квартире в собственности, уведомляют об этом. Те, в свою очередь, обязаны в течение месяца дать ответ о своих намерениях — либо выкупить, либо отказаться.
Документы на выкуп:
Желающие выкупить ее предоставляют в окружное управление следующие документы:
- заявление о покупке свободного жилого помещения;
- единый жилищный документ;
- экспликацию и поэтажный план на квартиру;
- расчет цены продажи жилого помещения, произведенный БТИ.
Цена продажи освободившейся жилплощади в коммунальной квартире рассчитывается ГорБТИ в соответствии с Методикой, утвержденной распоряжением мэра Москвы от 24 июня 1996 года N15/1-РМ «Об утверждении Методики расчета цены продажи жилья, реализуемого физическим и юридическим лицам по решениям правительства Москвы». Цена продажи свободных жилых помещений утверждается в каждом конкретном случае Городской комиссией по приватизации и управлению жилищным фондом по одному из трех вариантов расчета стоимости свободных комнат:
1. Стоимость с учетом удорожания строительной продукции.
2. Технических характеристик дома и квартиры.
3. С учетом месторасположения дома.
При расчетах учитывается год постройки дома, его физический износ, материал, из которого возведены стены, этаж, наличие лифта, мусоропровода и другие параметры. Разумеется, большое значение имеет, в каком районе он располагается (понятно, что внутри Бульварного кольца оно будет стоить дороже).
Существуют определенные формулы, коэффициенты, которые применяются при расчетах. В результате получается три стоимости. А дальше уже Городская комиссия решает, по какой из них продать коммунальную недвижимость. Подход сугубо индивидуальный. Учитывается, главным образом, возможность заплатить за освободившуюся комнату и социальный статус.
Преимущества у тех, кто давно живет в коммуналке. Проверяется, есть ли у них льготы, нет ли другой недвижимости в собственности. Если да, у них больше шансов, что комнату оценят по первому, более дешевому варианту.
Коммунальная квартира: вопросы и ответы
Законом предусмотрено и расторжение договора в суде. Для этого нужны четкие основания, и закон на них прямо указывает. Договор расторгается в суде в случаях:
- Использования помещения для целей, которые не предусмотрены законом для такого вида помещений. Иными словами, если гражданин использует комнату или квартиру не для проживания, а для произведения в помещении какой — либо деятельности, на которую не получены разрешения, или эта деятельность противоречит смыслу назначения помещения. Договор социального найма с таким гражданином может быть расторгнут в судебном порядке.
- Если проживающий гражданин систематически совершает действия, нарушающие спокойное проживание его соседей и других граждан, например, шумит в ночное время, содержит свое помещение и помещения общего пользования в антисанитарном состоянии, что создает угрозу здоровью других лиц и т.д.
- Если гражданин отказывается оплачивать коммунальные услуги продолжительное время.
- Если самим проживающим гражданином, или иными лицами, за которых гражданин отвечает, допущены такие действия по отношению к помещению, которые привели к необратимым отрицательным изменениям, или разрушению.
Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.
Можно ли взять в аренду квартиру без согласия соседей?
Еще в далеком 1994 году Конституционный Суд признал право арендаторов комнат в общежитиях и коммуналках на то, чтобы перевести социальное жилье в личную собственность, то есть – приватизировать. Приватизация недвижимости может осуществляться без согласия соседей.
Таким образом, коммунальная квартира в наши дни может быть разделена на несколько помещений, часть которых находится в собственности у государства, а часть у физических лиц.
В 2006 году была принята статья 52 ЖК РФ, где четко указано, что изолированная комната в общежитие или коммунальной квартире может являться отдельным объектом для заключения договора соцнайма.
Это дало толчок второй волне приватизации, вследствие чего многие арендаторы воспользовались своим правом перевести в личную собственность предоставленную государством муниципальную жилплощадь.
ВНИМАНИЕ: Право на распоряжение личным движимым и недвижимым имуществом по своему усмотрению регламентировано статьей 209 ГК РФ. В ней говорится о том, что собственник жилплощади имеет полное право совершать любые действия с ней, если они отвечают нормам закона РФ и не нарушают права и интересы других лиц
В ней говорится о том, что собственник жилплощади имеет полное право совершать любые действия с ней, если они отвечают нормам закона РФ и не нарушают права и интересы других лиц.
В категорию этих действий входит возможность продать, обменять, подарить или сдать свою комнату без информирования об этом жителей соседних помещений.
Что еще может сделать хозяин комнаты при ее сдаче в аренду?
Наталья Тамарина, ведущий эксперт компании «МИЭЛЬ»: «Зачастую соседи не рады тому, что у них прибавится еще н-ное количество людей в местах общего пользования. По закону собственник комнаты имеет право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Предпочтительнее сдавать малому количеству людей – семейной паре, студентам (рядом ВУЗ), труженикам с отсутствием вредных привычек. Наймодатели не будут иметь проблем с соседями, чисто технических и моральных, в том случае, если у них хорошие отношения.
Если таковые отсутствуют, то сложности придется решать периодически. Для исключения «сложностей» и дальнейших последствий надо уметь договариваться со всеми. Главное в этой сделке – это ее законность. Оплата налогов за доход, ежегодный отчет перед налоговыми органами».
Действительно, не всегда арендодатель платит налоги с доходов от аренды, но нередко соседи уведомляют об этом налоговые инспекции, что лишний раз напоминает нам о необходимости соблюдать законы и овладевать искусством дипломатии.
Собственницу последней доли я никогда не видела и не была с ней знакома. Внук говорил, что в какой-то момент она стала лежачей, а последние пару лет даже его узнает с трудом. По его словам, она не хотела продавать комнату. Да и сделать это было бы проблематично: при купле-продаже нотариус засомневалась бы в дееспособности продавца.
Мне же хотелось закрыть вопрос с комнатой окончательно: очень надоело, что в любой момент в квартиру может прийти чужой человек. Мы не спрашивали его о бабушке во время каждого визита, но раз в несколько месяцев я смотрела в реестре наследственных дел, не открыто ли там наследственное дело на ее имя. Сам внук сразу хотел продать долю нам, так как для него она обременительна.
При очередной проверке в конце декабря 2019 года там появилась соответствующая запись. Я поняла, что наша соседка умерла.
Достаточно знать ФИО человека, чтобы отслеживать наследственные дела. Но если имя распространенное — придется сверять с адресом нотариуса или узнавать дату рождения
мы обещали заплатить за третью комнату в коммуналке
У нас было полгода, чтобы найти деньги. Сосед не мог продать комнату сразу, потому что в наследство вступают только через 6 месяцев после смерти наследодателя.
В коммунальной квартире
Коммунальная квартира — это жилое помещение, предназначенное для проживания нескольких граждан либо семей, занимающих одну или несколько комнат.
Коммунальная квартира может находиться на балансе государства или в собственности у граждан, если они произвели выкуп комнат в коммунальной квартире.
Заселение осуществляется на основании жилищного законодательства РФ, которым и требуется руководствоваться.
Для того, чтобы обезопасить себя в дальнейшем, большинство граждан предпочитают обращаться к профессионалам в этой области — к ним относится агентство по сделкам с недвижимостью в Москве и Области. Агентство недвижимости «Твой дом МСК» предлагает гражданам помощь в поиске подходящей недвижимости, выкупу и ее оформлению в соответствии со всеми требованиями законодательства.
Как выкупить освободившуюся комнату в коммунальной квартире соблюдая очередность
Если в коммунальной квартире освобождается место, то на его могут претендовать любое физическое лицо.
Но стоит отметить, что преимущество в порядке очередности на получение собственности на комнату будут иметь малоимущие лица и те, которые имеют жилплощадь меньшую за установленные нормы.
Если физическое лицо входит к вышеуказанным лицам, то это нужно будет доказать документально, то есть предоставить реальные документы, что подтверждают о том что человек малоимущий или не имеет нормального места жительства, которое бы соответствовало хоть каким-то общепринятым нормам, но в основном здесь берутся размеры жилплощади.
Какие основания существуют для отказа в выкупе комнаты у города? Смотрите советы юриста в этом видео:
Приоритет также имеют молодые семьи, которые фактически не имеют место жительства и требую выделение комнаты в коммунальной квартире.