Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Установлены особенности регулирования земельных правоотношений в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В конце прошлого года в Госдуму внесли законопроект о так называемой гаражной амнистии. Правительство решило разрешить легализовать построенные без оформления гаражи в упрощенном порядке по аналогии с дачной амнистией.
Суть гаражной амнистии 2022 года
Суть гаражной амнистии заключается в том, что пользователям предоставляются упрощенные условия для регистрации гаражных помещений или земли, что дана под гараж. Владельцу эта амнистия предлагает много преимуществ, поскольку позволяет не платить за оформление. Право будет передано без проблем, так что не придется выкупать его у госорганом или муниципальных властей. Вы станете официальным владельцем, как только оформите гараж на свое имя.
Кроме того, ваша недвижимость будет узаконена с минимальной нервотрепкой. Дальше эту собственность можно использовать по своему усмотрению. В том числе продать, подарить, передать по наследству. Снести гараж без вашего участия не смогут, а если это понадобится, чтобы построить жилье или дорогу, государство будет вынуждено заплатить за это внушительную сумму.
Государство также получает свою долю выгоды, поскольку будут поставлены на учет миллиарды объектов, что раньше были невидимы для правовой системы. Это значит, что на гаражи можно будет наложить налоги, пополняя государственную казну. Кроме того, территорию будет проще обустраивать. Если незаконные постройки принадлежать непонятно кому, нет возможности притянуть к ответственности людей, которые нарушают правила благоустройства. После амнистии это проблема отпадет.
Еще один способ приобретения земельного участка — выкуп на аукционе. Региональные власти, земельные комитеты и муниципалитеты проводят торги участками. Информация о них размещается в местных СМИ или на сайтах администраций, рассказала Мария Спиридонова из АЮР.
Желающие участвовать подают заявки, назначается дата торгов и разыгрываются участок. Получает его предложивший самую высокую цену, которая, как правило, ниже рыночной стоимости. В торгах может участвовать только один человек — и цена остается на первоначальном уровне, уточнила Софья Волкова. Впоследствии земельный участок передается в аренду — краткосрочную на 3-5 лет или долгосрочную на 49 лет — либо в собственность. Это зависит от региона и муниципалитета.
«Главный минус этой схемы — земельный участок может иметь невыгодную локацию, например, в отдалении от инфраструктуры. Такие участки бывают с обременениями — на это нужно заранее обратить внимание », — добавила представитель АЮР.
Подобные аукционы регулярно проводит Москва. Город выставляет на торги участки под индивидуальное жилищное строительство. Недавно власти выставили на аукцион землю по 44 тыс. руб. за сотку. Первоначально жители получают участок в аренду — ее стоимость определяется на аукционе. Затем у победителя есть полтора года на то, чтобы построить на участке дом и оформить его в собственность. После этого арендатор может выкупить участок всего за 40% кадастровой стоимости. В 2020 году на таких торгах продано 60 земельных участков общей площадью 7,89 Га на сумму 135,1 млн руб. годовых арендных платежей.
Необходимые документы
Для оформления собственности нужно обратиться в местную администрацию. Главный плюс — предоставить можно любую справку, которая докажет, что вы владеете объектом.
Какие документы нужны для «гаражной амнистии»:
- Какая-либо справка от администрации о предоставлении места под гараж.
- Какой-либо документ от предприятия, на котором вы работали и которое выделило землю. Например, справка с завода, фабрики, колхоза и др.
- Любой документ о паях в гаражном кооперативе.
- Документальное решение собрания кооператива, на котором вам достался гараж.
- Техплан объекта.
- Техпаспорт (за ним можно обратиться в БТИ).
- Кадастровый план вашего участка и его схематичное расположение.
- Квитанции об оплате любых коммунальных услуг, о подключении к различным сетям и т.д.
- Справка о наследовании гаража (если он принадлежал вашим родственникам).
Важно! Власти различных регионов могут предъявлять свои требования о списках документов. Будьте внимательны.
Все справки нужно передать в администрацию района или в МФЦ. Они сами подают в Росреестр следующие заявления:
- о предварительном согласовании;
- о передаче в собственность земли.
Как рассчитать налог на гараж?
Предположим, что гараж продает собственник, который получил его по наследству 2 года назад. В этом случае он должен заплатить налог (владеет менее 3 лет). Кроме того, он не может предъявить ФНС расходы на приобретение, так как получил гараж от дедушки в наследство.
Продает гараж он за 900 000 рублей. Так как документов, подтверждающих расходы, у него нет, он может снизить налоговую базу только на 250 000 рублей. С остальной суммы будет платить налог в 13%:
900 000 – 250 000 = 650 000 рублей. 650 000*13% = 84 500 рублей – ему придется заплатить.
Если бы он продавал гараж за 250 000 рублей или меньше, то никакие налоги ему платить бы не пришлось.
Другой пример.
Владелец продает гараж за 900 000 рублей. Купил его 2 года назад за те же 900 000 рублей, но сейчас нужно срочно продать из-за переезда. Никакой налог он платить не будет, потому что у него на руках договор, по которому он купил гараж за те же деньги.
900 000 – 900 000 = 0 рублей.
А если бы он продавал гараж через 3 года, то мог бы продавать его даже за 2 миллиона, налог платить не нужно.
Какие гаражи не попадут под амнистию?
Не попадают под «гаражную амнистию» подземные гаражи при многоэтажках и офисных комплексах.
Нельзя приватизировать гараж и землю под ним, если он признан самовольной постройкой и подлежит сносу.
Как уточняет РБК, амнистия не распространяется на гаражи, которые являются вспомогательными объектами по отношению к частным жилым домам, а также объектам производственного, промышленного или коммерческого назначения. В том числе если они используются предпринимателями для оказания услуг по ремонту, техническому обслуживанию и мойке автомобилей.
Также нельзя будет оформить в собственность гаражи, предназначенные для хранения техники и оборудования, необходимых для обеспечения деятельности органов власти и транспортных организаций.
Нельзя будет приватизировать гаражи, которые не являются капитальными строениями (не имеют фундамента). Однако законопроект предусматривает максимально простой механизм «узаконивания» некапитальных гаражей, в том числе для льготных категорий граждан. Местные власти должны будут заранее утвердить схему размещения таких объектов. Инвалиды смогут получить участки для строительства гаражей или для стоянки машин бесплатно.
Как уплачивают налоги собственники дачных участков
Дача — это целый комплекс облагаемых налогом объектов (земля, дом, хоз. постройки), соответственно, чтобы сформировать единую налоговую базу, понадобится рассчитать налогооблагаемые базы по каждому объекту недвижимости, входящему в этот комплекс. Сразу стоит отметить, что многие относятся несерьёзно к дачным строениям и вовсе не оформляют их должным образом. Но это в корне неправильно, ещё с 2015 года законодательство борется с незаконными постройками.
Произвести регистрацию собственности всё-таки необходимо. Если вы не регистрируете дом, только чтобы избежать налогов, взвесьте все “за” и “против”. Уход от налогов может в итоге привести к большим тратам. Так как, в том случае, если власти изымут земли для нужд государства, стоимость дома возмещена не будет.
Кроме того, если вскроется, что дом на участке не зарегистрирован, налоговая имеет право взыскать непроизведенные дачником платежи за последние три года.
Налоговые платежи формируются с принятием во внимание следующих составляющих:
- земельный налог (уплачивается даже если участок не эксплуатируется, рассчитывается от кадастровой стоимости);
- налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости;
- налог с продажи участка (13% для налоговых резидентов – тех, кто находится в стране 183 дня и более в течение последнего года – и 30% для налоговых нерезидентов).
Чтобы произвести расчёт налогового платежа: нужно умножить кадастровую стоимость объекта на процентную ставку по налогу. Например, кадастровая стоимость дома 20 000 рублей, процентная ставка 13%. 20 000*0,13 = 2 600 рублей – это налоговый взнос. Если вы считаете, что кадастровая цена вашего участка завышена, вы можете оспорить оценку земли в суде. После изменения оценки, налоговая пересчитает НОБ. Узнать, что стоимость вашего участка завышена можно найти и посмотрев стоимость аналогичного земельного участка.
Самые распространённые ошибки дачников в России
Ошибка. Часто собственники не регистрируют постройки, считая, что этого никто не проверит, а они смогут сэкономить на налогах.
На самом же деле, сотрудники государственных органов ведут активную борьбу с незаконными постройками. О незаконном строении могут рассказать соседи или руководство садовнического партнёрства, в таком случае дачнику придётся заплатить крупный штраф и неуплаченные за последние три года налоги – единоразово.
Ошибка. Дачник, чей участок находится на территории дачного кооператива, членом которого тот является, обращается в налоговую для получения квитанции на уплату налога на землю.
Даже если владелец дачи на согласен с условием уплаты налога на землю через руководство дачного кооператива, придется уплачивать взносы вместе с остальными членами кооператива.
Собираем необходимые документы
Проверьте у себя наличие документов, подтверждающих, что вы являетесь владельцем гаража. Подойдут старый техпаспорт, бумаги на подключение к инженерным сетям, платежки за свет или документы о наследстве, решение органов власти о предоставлении земельного участка, решение завода, фабрики, совхоза, колхоза или общего собрания гаражного кооператива и т. д. Даже если их не было в принципе или они не сохранились, это не значит, что вы не сможете оформить гараж по «амнистии». Региональные власти наделены полномочиями определить другие документы для подтверждения факта владения: каждый случай будет рассматриваться индивидуально.
Наталья Корионова
руководитель Управления Росреестра по Нижегородской области
Закон также предусматривает содействие органов местного самоуправления, которые помогут организовать встречи с представителями гаражных кооперативов, проанализировать архивы и собрать необходимые бумаги.
Федеральным законодательством не предусматриваются какие-либо послабления по уплате налога на землю под гаражом для пенсионеров. Но право предоставления определенных льготных условий получили региональные структуры.
Перед тем, как погашать налоговые обязательства, рекомендуется прояснить данные вопросы в конкретном регионе.
Чтобы узнать имеются ли льготы на гараж для пенсионеров, следует проконсультироваться в региональной налоговой инспекции в индивидуальном порядке.
В итоговую налоговую сумму входит имущественный налог. На основании вступивших силу последних поправок в закон человек, который находится на пенсии, имеет право получить льготу по одной из категорий объектов недвижимости.
Это значит, что если льгота оформлена на дом или квартиру, то налогообложение по гаражному строению начисляется на общих основаниях.
Если же не жилая постройка принадлежит нескольким собственникам, которые не являются пенсионерами, то льготное послабление распространяется по долевому принципу, то есть, на часть, принадлежащую льготнику.
Налог на доходы физических лиц
Налог на доходы физических лиц еще называют подоходным налогом и выплачивается гражданами со своего дохода. Платить пошлину могут граждане РФ и граждане других стран.
Ставка налога колеблется от 9 до 35 процентов и зависит:
- От налогового положения собственника. Определяется, собственник налоговый резидент или нет.
- От способа получения дохода. Определяется, доход от работы, лотереи, наследства или другие.
НДФЛ В Российской Федерации иногда выплачивается налоговыми агентами. Налоговый агент – доверенное лицо плательщика налогов, и данные функции он берет на себя. Агентом считается и работодатель. К примеру, из зарплаты в 200 рублей, он заберет 13 процентов, то есть 26 рублей и передаст их в налоговую службу, а оставшиеся 174 рубля выдаст вам.
Объектом налогообложения является доход, вырученный плательщиками налогов за календарный год в любой валюте и в любом виде, в том числе натуральном и материальной прибыли:
- для нерезидентов – от работодателей РФ;
- для резидентов – от работодателей РФ либо работодателей за рубежом.
Пенсионеры должны платить налог
Да, пенсионеры выплачивают, потому что земельный налог является обязательным и требуется к выплате со всех земельных собственников. Тем не менее, статья 395 Налогового Кодекса РФ освобождает от выплат малочисленные народы севера и дальнего востока, не являющиеся предпринимателями.
Пенсионерам, владеющим землей квадратурой менее шести соток, тоже повезло. Они освобождаются от налога на основании пункта 5 статьи 391 Налогового Кодекса РФ. Статья гласит о том, что пенсионеры вправе рассчитывать на налоговый вычет, на величину кадастровой стоимости 600 м2 земли.
Если участок более шести соток, то выплата рассчитывается на землю, превышающую вышеупомянутую кадастровую стоимость. Но существует важный момент – налоговая льгота пенсионеру распространяется только на один участок, а если во владении их два и более, то собственник в праве сам решать, за какой участок он будет выплачивать налог, а какой будет льготным.
Тоже самое касается и налога на недвижимость. Пенсионеру возможно освободится от налогов только на один вид недвижимости, то есть, если он решил не платить налог на дачу, то гараж необходимо в обязательном порядке оплачивать.
Существует еще одна тонкость, касающаяся владения недвижимостью и ее налогообложением. Если гараж находится в совместной собственности пенсионера и лица, не освобожденного от льгот, то пошлина не выплачивается только пенсионером. За свою часть другому владельцу придётся сделать выплату в государственную казну.
Но пенсионеру оплачивать квитанцию обязательно придется в том случае если пришел платеж на землю, предназначенную под любую постройку, потому что для земли такого освобождения нет.
Местное самоуправление в праве предоставить индивидуальные льготы пенсионерам и для них это очень удобная брешь в земельном законодательстве, которой все успешно пользуются. Льготу утверждают на основании проверки всех аспектов.
Каким законом регулируется
Статья 222 ГК РФ является основой правовых норм, связанных с переоформлением земли. Здесь ясно трактуется, что не разрешается пользоваться участком, находящимся в государственном ведомстве, в личных хозяйственных и экономических целях. Нарушение приведёт к сносу вашего объекта!
Арендованный участок, в соответствии со ст. 28 ЗК РФ может подлежать приватизации, но в случае его передачи до вступления в силу этого нормативно-правового акта, а именно до 25.10.2001 г.
При получении земли по договору найма после этой даты нужно следовать Федеральному закону 178 от 21.12.2001г. В 18-й статье этого правового акта упорядочена процедура перехода во владение госимущества на аукционных торгах.
Для отдельной гаражной постройки существуют правила в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса. В этом случае хозяин гаража пользуется преобладающими правомочиями на переход земли под его объектом в личное владение.
Если у городской администрации не имеется планов на этот участок, то земля определяется по схеме кадастрового проекта местности – п. 1 ст. 11.3 ЗК РФ.
Земельная территория может также оформляться массивом на ГСК. Тогда приватизировать часть земли именно под вашей недвижимостью практически не представляется возможным. В таком случае оплачиваете паевые взносы за землю, на которой находится ваш гараж.
Также ст. 39.20 ЗК РФ предусматривается аренда для владельцев всех строений, находящихся на неделимом участке земли. Арендатором в данной ситуации является товарищество, состоящее из множества лиц, владеющими этими объектами недвижимости.
Варианты оплаты налога
Если гараж, находящийся в собственности, расположен на территории кооператива, которому принадлежит земельный надел, но налог выплачивает кооператив. После этого сумма распределяется между владельцами гаражей.
Чаще всего земля под гаражом находится в личной собственности, и данный факт подтверждается соответствующим документом. В этом случае квитанция на уплату налога приходит владельцу гаражного строения один раз в год. В платежном документе указывается рассчитанная сумма платежа и сроки уплаты.
Когда гараж находится в кооперативе, который по каким-либо причинам освобожден от земельного налога, то автоматически и собственники гаражных строений не оплачивают налоговый сбор. К примеру, так происходит в случае, когда гаражи находятся в собственности сообществ инвалидов.
Налог на землю рассчитать можно самостоятельно: при получении результата произведения налоговой базы и ставки налогообложения, действующей в конкретном регионе. Налоговая база – это стоимость земельного участка, указанная в кадастровом паспорте. Сегодня на многих специализированных сайтах имеются специальные калькуляторы, поэтому с целью исключения ошибки рекомендуется воспользоваться такими сервисами.
Некоторые другие нюансы
Когда гараж является объектом дарения, ставка подоходного налога также сохраняется в размере 13%. Плательщик – лицо, которому преподнесен в дар объект не жилой недвижимости. Освобождаются от налога ближайшие родственники.
Способ налогообложение в случае наследования гаража несколько видоизменяется. Расчет итоговой суммы исчисляется на базе стоимости недвижимого имущества при использовании следующих ставок:
- Для ближайших наследников – 0,3%. (Но не более 100 тыс. руб).
- Для дальних родственников – 0,6%. (Но не более 1 млн руб).
Если на право наследства предъявляют требования несколько человек, то итоговая сумма распределяется пропорционально в соответствии с долями.
Для тех владельцев гаражей, в том числе и пенсионеров, которые по каким-либо причинам своевременно не узаконили не жилую недвижимость, сегодня можно воспользоваться гаражной амнистией. Она предлагает пройти процедуру приватизации в упрощенном порядке. Это позволит избежать серьезных проблем, связанных со следующим:
- Невозможностью страховки имущества, что увеличивает риски его потери при возникновении непредвиденных ситуаций.
- Неуплатой имущественного и земельного налога, что является нарушением закона и предусматривает наложение штрафных санкций.
- Невозможностью продать имущество, в силу того, что на него официально не оформлены права собственности.
- Самовольным подключением к электросети, что при обнаружении приводит к штрафам в огромных размерах.
- Опасностью принятия решение о сносе региональными властями в любой момент.