Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как застраховать себя от обмана при покупке жилья в новостройке? на сайте Недвио». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформление страховок происходит по-разному. Часто банки предлагают заключить договор со страховой компанией-партнером, но заемщик вправе отказаться и выбрать любую интересующую его страховую фирму, подчеркнул Сергунин. «Банки часто сообщают, что если отказаться от страхования в конкретной компании и обратиться к другому страховщику, процентная ставка будет увеличена. Но это неправда. Если заемщик страхуется в аккредитованной при банке компании, процентная ставка остается прежней», — прокомментировала юрист по недвижимости Дарья Коровина.
От чего защищает обязательная страховка
Страхованию подлежит именно сама конструкция, под защитой находятся фундамент, стены, полы, крыша, окна и входная дверь, подчеркнула Ольга Сулим. «Например, соседи затопили ванную комнату. Квартира от этого происшествия не исчезла, внешне никак не пострадала и пригодна для жилья. Такие случаи не относятся к страховым при обязательном страховании», — уточнила адвокат. Она пояснила, что страховой договор ипотечной недвижимости защищает от следующих случаев:
- пожара;
- взрыва газа;
- падения самолета (маловероятно, но возможно);
- стихийных бедствий (наводнения, землетрясения);
- незаконных действий третьих лиц.
Какие преимущества дает ипотечное страхование?
Заемщик со страховкой может рассчитывать на более низкую процентную ставку или снижение суммы первоначального взноса. Кроме того, он получит дополнительные гарантии от непредвиденных ситуаций для себя и своей семьи.
Банк также заинтересован в ипотечном страховании, потому что оно снижает риски невыплаты кредита.
Как рассчитываются страховые взносы?
Если вы планируете застраховать объект недвижимости, размер платежа может варьироваться в зависимости от различных обстоятельств:
- сумма ипотеки, необходимая для приобретения квартиры;
- тип недвижимости (квартира, дом, земельный участок, нежилое помещение);
- возраст заемщика;
- процентная ставка по кредиту.
Чем больше сумма кредита, выше ставка по ипотечному кредиту или займу и чем хуже состояние жилья, тем выше будет обязательный страховой взнос.
При расчете страхования жизни и здоровья заемщика компании учитывают следующее:
- возраст заемщика;
- наличие хронических и иных серьезных заболеваний;
- профессия;
- хобби.
Если речь идет о страховании титула, этот вид страховки обычно оформляется в случае покупки жилья во вторичном жилом фонде и рассчитывается исходя из истории владения недвижимостью, а именно учитываются следующие параметры:
- срок владения недвижимостью продавцом;
- количество прежних совладельцев недвижимости (продавцов);
- наличие несовершеннолетних наследников у продавца.
Если продавец владеет объектом недвижимости менее 3 лет, делит право собственности еще с
Страховые случаи в рамках ипотечного страхования
| Объект страхования | Страховой случай |
| Жизнь и здоровье заемщика |
|
| Имущество |
|
| Титул | Лишение права собственности и признание договора купли-продажи недействительным по решению суда. |
Стоимость страхования
Стоимость приобретения страхового полиса будет зависеть от условий, в которых производится застройка, от репутации строительной компании на российском рынке. В большинстве случаев, по замечанию начальника отдела компании «Инком-Недвижимость» А. Шушковой, цена полиса равна 0,75-2% от стоимости квартиры (объекта). То есть, если квартира стоит 5 миллионов рублей, то за страховку придется заплатить порядка 30-40 тысяч рублей. В таблице ниже приведены основные страховые компании, предлагающие оформить такой полис.
Таблица — Программы страхования жилья в строящемся доме и стоимость полисов в 2018 году
| Название | Стоимость полиса, руб. |
|---|---|
| РЕСО-гарантия | 14 460 |
| Русский стандарт страхование | 12 000 |
| Уралсиб страхование | 18 645 |
| Ингосстрах | 15 396 |
Договор страхования финансовых рисков заключается на полную стоимость объекта или на сумму, эквивалентную размеру оформленного кредита. Фирма-страховщик перед подписанием договора тщательно проверит документацию, связанную с застройщиком. Таким образом, гражданин обезопасит себя от неблагонадежной строительной организации. Для оформления полиса необходимо подготовить ряд документов:
- Разрешение органов местной власти на строительство жилого дома;
- Договор аренды земельного участка под строительные работы;
- Контракт инвестирования, который был предварительно заключен местными органами самоуправления и застройщиком;
- Договор между строительной организацией и дольщиками;
- Другая документация, демонстрирующая юридические отношения застройщика и дольщика;
- Справки об оплате инвестиционных взносов.
После ознакомления с официальной документацией, происходит оценка рисков страховым экспертом или целой комиссией по 60 основным пунктам. Заключение комиссии действует не более 2 месяцев, за которые клиент обязан подписать договор страхования. Если этого не происходит, заключение становится недействительным и придется повторять процедуру, если на это согласится страховщик. Далее фирма вынесет решение о том, является ли застройщик благонадежным и может ли быть оформлен полис.
Как уменьшить риски при покупке квартиры в новостройке?
Выгода от покупки квартиры в строящемся доме — очевидна. В первую очередь — финансовая, ведь непостроенные квартиры стоят значительно дешевле. Но и рисков от покупки квартиры в новостройках достаточно много. И чтобы не остаться с носом, страховщики предлагают самые разные пакеты своих услуг для дольщиков.
Страховка обязательна при пользовании кредитными деньгами, так что когда вы берете ипотеку, то в банке вам в обязательном порядке расскажут о страховании. А в остальных случаях, когда дольщик приобретает квартиру за свои деньги, страховка — на выбор покупателя. И все же лучше воспользоваться этими, пусть дорогостоящими, но важными услугами. Страхование недостроенного жилья помогает защитить средства, вложенные в строительство, и к тому же, что не менее важно, проверить благонадежность застройщика.
На что следует обратить внимание, чтобы не попасться на обман застройщиков?
В первую очередь, стоит сразу обратить внимание на главное: в договоре должны быть указаны адрес, параметры и стоимость приобретаемой квартиры, имена и реквизиты участников сделки, время, место и способ исполнения обязательств сторонами, информация об их правах и обязанностях. Документ, не содержащий хотя бы один из этих пунктов, подписывать нельзя! Отсутствие в типовом договоре обязательной информации – это бесспорный тревожный сигнал для клиента.
Прежде, чем обращаться к тому или иному застройщику с намерением воспользоваться его услугами, рекомендуется изучить как можно больше информации о нем. Нужно почитать отзывы, определиться, какая репутация у компании, сколько она работает на рынке услуг. Были ли в ее послужном списке долгострои или все объекты сдавались строго вовремя? Если есть сомнения, нужно запросить учредительные документы для ознакомления или вовсе отказаться от такого сотрудничества.
Федеральный закон №214 создан специально для защиты интересов дольщиков при жилищном строительстве. Этот документ регулирует все отношения, возникающие между физическими и юридическими лицами при финансовых вложениях в строительство. В нем подробно описаны все возможные ситуации невыполнения застройщиками взятых обязательств либо их выполнения в недостаточном объеме. Таким образом государство стремится защитить покупателей, участвующих в долевом строительстве жилья.
Когда оплачивать страховку на квартиру в строящемся доме?
— Можно ли застраховать еще недостроенную квартиру? Есть ли ограничения по этапам строительства?
— Саму квартиру, как объект недвижимости, на стадии строительства может застраховать от пожара, наводнения, стихийных бедствий и других неприятностей сам застройщик или генподрядчик.
А вот застраховаться от риска недостроя в результате не завершения строительства, срыва сроков передачи квартиры в собственность, либо от банкротства застройщика, может только сам дольщик.
Страхование финансовых рисков дольщиков возможно на любом этапе строительства.
— Не получится ли так, что застраховав свои финансовые риски по действующим тарифам дольщик в итоге не почувствует экономии от покупки квартиры на первичке?
— Страхование финансовых рисков имеет достаточно широкое рисковое покрытие.
Непередача объекта страхования (квартиры) в собственность дольщика в оговоренные сроки и банкротство застройщика признаются страховыми случаями независимо от причин, по которым наступают указанные события, в том числе и в результате двойных продаж.
Стоимость страховки зависит от результатов предстраховой экспертизы, которая производится страховщиком для оценки степени страхового риска и может колебаться от 1% до 4,5% от страховой суммы (стоимость покупаемой квартиры).
Стоимость страховки определяется по результатам экспертизы и вносится сразу за весь срок действия договора страхования. Договор страхования финансовых рисков при долевом строительстве заключается на срок, превышающий срок, указанный в договоре с застройщиком (момент передачи квартиры дольщику).
- Получается, что заплатив даже 4,5% на стадии котлована за гарантию сохранения вложенных средств, с учетом существующей динамики роста цены от степени готовности объекта, уже через 2-3 месяца экономия дольщика за счет роста цены проинвестированной квартиры позволит забыть о затратах на страховку.
- — Какую часть от стоимости квартиры покрывают страховые выплаты в случае банкротства застройщика?
— В случае банкротства застройщика, страховая выплата покрывает полностью стоимость квартиры, оплаченную страхователем по договору с застройщиком. Как правило, при банкротстве (финансовой несостоятельности) с самого застройщика эту сумму дольщику получить невозможно.
— Может ли дольщик как-то защитить себя от затягивания сроков сдачи объекта?
— Если дольщик уже заключил договор с застройщиком, заплатил деньги, то влиять на сроки сдачи объекта и сроки заселения он не может. Более того, и сам застройщик не всегда может гарантированно контролировать процесс реализации проекта, даже будучи добросовестным и замотивированным на результат.
Существует множество факторов, которые могут отразиться на сроках сдачи.
Это и спад продаж в результате изменения конъюнктуры рынка, либо кризисных явлений, и удорожание материалов, и финансовые проблемы у подрядчиков и поставщиков, и проблемы с коммуникациями, независящие от застройщика.
Проявление таких факторов может привести не только к срыву сроков строительства объекта, но и к угрозе банкротства застройщика, например, в случае, если задержка строительства длительная, а застройщик выплачивает проценты по банковскому кредиту.
— Перед тем как оформить полис страховщик должен проверить надежность строительной компании. По каким параметрам происходит оценка?
— Проведение предстраховой экспертизы процесс достаточно сложный.
С целью оценки риска анализируются более 60 параметров, характеризующих стадию и динамику строительства, состояние правоустанавливающей, исходно-разрешительной и учредительной документации застройщика, его финансовые показатели, деловую репутацию и опыт работы, исполнение обременений по проекту, источники финансирования, схему продаж и многие другие.
Результатом экспертизы является выдача условий договора страхования. Однако надо понимать, что выводы экспертов актуальны на момент проведения анализа объекта. Спустя месяц-два, ситуация может измениться. Поэтому, если дольщик не заключил договор страхования сразу, а решил подождать, страховщик может принять решение о повторном мониторинге объекта и условия страхования могут измениться.
В случае заключения договора страхования, экспертиза для дольщика бесплатная. Даже если страховщик перед проведением оценки берет за нее плату, то она лишь подтверждает серьезность намерения клиента заключить договор страхования и засчитывается в стоимость страховки.
- — По каким причинам страховая компания может отказать дольщику в оформлении полиса?
- — Если в процессе проведения экспертизы выясняется, что застройщик использует схемы продаж, противоречащие закону, имеет долги, несоизмеримые с доходностью проекта, неисполненные просроченные обязательства по другим объектам, либо выявляются иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие о невозможности реализации проекта в заявленные сроки, страховщик откажет в страховании такого объекта по причине неоправданно высокой степени риска.
- — Какие документы нужно предоставить страховщику для доказательства факта наступления страхового случая, чтобы получить компенсацию?
Чего следует остерегаться
Несмотря на большой плюс страхования жилища от недостроя при несоблюдении определенных мер безопасности можно не только переплатить за полис, но в результате страхового случая не получить выплату. Во избежание этого рекомендуется:
- Не соглашаться на сотрудничество со СК, которую рекомендует застройщик, так как велика вероятность, что недобросовестный застройщик может быть в сговоре со страховой фирмой. А это может привести в итоге к отказу в выплате. Нужно выбрать проверенного и надежного страхователя, желательно имеющего высокий рейтинг надежности А+;
- Обратить особое внимание на репутацию застройщика. Если застройщик будет иметь сомнительную репутацию или строящийся им объект будет иметь высокий риск возникновения рисковых случаев, надежная СК может отказать дольщику в заключении договора.
Меры контроля собираются усилить
Пока Банк России составляет реестр страховых компаний, включая туда по формальным признакам все страховые компании, которые имеют лицензию на страхование ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора. Но уже в ближайшее время он будет требовать от страховых компаний развернутого отчета о выданных страховках и поручительствах и вести реестр выданных страховок.
Параллельно местные органы власти начнут запрашивать эту информацию в Росреестре. И если информация из Росреестра и предоставленные страховой компанией сведения не совпадут, тем застройщикам, которые рвут страховки в момент выхода из Росреестра и при этом формально отчитываются, что у них такие страховки есть, придется заплатить штрафы.
«Мы привезли методические рекомендации для местных органов власти, каким образом в регионе можно поставить работу по контролю за этим процессом, чтобы избежать повторения проблемы обманутых дольщиков, — рассказывает директор ОАО «Страховая компания АИЖК» Андрей Языков. — Региональная администрация будет внедрять многоэтапный контроль обеспечения прав дольщиков, начиная с проверки исходной разрешительной документации. Застройщик еще на этапе получения разрешения на строительство должен будет представить своего предполагаемого гаранта, чтобы местные органы власти имели возможность просчитать, способен ли тот удержать этот риск. И если сделать этого он не в состоянии, застройщику предложат либо усилить защиту, либо заменить эту гарантию. Последующий контроль будет представлять собой сверку документов, поступающих из Росреестра, с документами от гаранта, чтобы понимать, что защита дольщиков непрерывна в течение всего срока строительства».
Некоторым застройщикам, в погоне за низким тарифом застраховавшим свои риски в ненадежных страховых компаниях, в ближайшее время предстоит заплатить за страховку еще раз. Страховщики, с которыми они работали, находятся в стадии банкротства. Уже ушла с рынка страховая компания «Восхождение», несостоятельным вот-вот признают страховое общество «Купеческое». На счету компании большое число объектов долевого строительства, среди них есть и четыре объекта двух красноярских застройщиков. Теперь этим строительным компаниям придется возобновлять по объектам страховую защиту, повторно страховать ранее застрахованные жилые дома, для того чтобы страховка могла существовать в течение всего срока строительства объекта.
Одновременно готовятся изменения в законодательство, повышающие требования к компаниям, которые занимаются страхованием рисков недостроя. В этих поправках определено, что размер суммы, на которую страхуется объект, должен составлять не более 30 % от собственных средств строительной компании.
Другая предлагаемая мера, призванная защитить интересы дольщиков, — обязать застройщиков указывать в рекламе, чью именно страховку они используют. Как сегодня застройщики сообщают, где размещена проектная декларация на объект, так в дальнейшем их реклама должна содержать информацию о компании-гаранте, чтобы дольщики при принятии решения могли понять, насколько надежны выданные им обязательства, и делать осознанный выбор.
Страхование титула: страхуем свои страхи
Самостоятельно осуществляя покупку квартиры (без банка), каждый покупатель имеет право на заключение страхового соглашения со страховой компанией посредством оформления титульного страхования.
Важно знать! Титульное страхование должно быть оформлено сроком на три года. Согласно ст. № 181 ГК РФ, этого отрезка времени будет достаточно, чтобы какие-либо прежние собственники заявили о своих правах с целью отмены сделки. Хотя, есть возможность выбрать срок в десять лет: тогда оспорить сделку купли – продажи квартиры не смогут даже лица, которые не являются её участниками.
Страховка титула – это основной метод, защищающий законопослушных покупателей жилья от опасностей потери прав собственности на него. Страхование титула оказывается бесценным на тот случай, когда сделку купли-продажи квартиры признают судом ничтожной, по причине целого ряда событий, которые вскрылись уже после завершения сделки. Часто такая ситуация возникает на «территории» вторичного рынка жилья.
Главная особенность титульного страхования заключается в том, что именно оно даёт защиту покупателю квартиры от уже случившихся событий, которые не были известны при осуществлении покупки. А так как покупатель не способен предугадать все обстоятельства и не может осуществить тотальное изучение юридической истории приобретаемой квартиры, то титульное страхование должно максимально обезопасить сделку.
Стоимость страхования
Стоимость полиса на строящуюся недвижимость зависит от того, какой страховой тариф будет применен. На размер тарифа влияют результаты проверки документации застройщика (об объекте строительства, учредительные документы, разного рода разрешения и т.д.) и оценки рисков возникновения страховых случаев. Также, на цену страхового вознаграждения влияет стоимость недвижимости, на каком сейчас этапе строительства находится объект и сроки сдачи недвижимости в эксплуатацию.
На тарифный процент также влияет сумма инвестиций. Стоимость недвижимости, которую оплатил дольщик, обычно равна сумме страхового покрытия. Обычно берется 2% от суммы инвестиции в год. Если высокий риск возникновения страхового случая, процент может возрасти до 6% в год.