Как правильно сдать квартиру: пошаговая инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно сдать квартиру: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.

Чем найм квартиры отличается от аренды?

Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.

В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.

Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.

---

Нужен ли мне риелтор?

Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами, из-за чего они начнут предлагать вашу квартиру по заниженной цене, чтобы скорее привлечь нанимателей. Кроме того, если объект анонсирован на всех сайтах, это может вызвать у квартиросъемщиков подозрения.

---

Суть бизнеса краткосрочной сдачи квартир

За последнее десятилетие бизнес на краткосрочной сдаче квартир в аренду становится всё более популярным. У этой популярности есть три основных причины:

• увеличение мобильности населения – туризм, командировки, деловые поездки;

• устойчивый тренд на рационализацию расходов – всё меньшее количество людей и корпораций готовы на излишние траты на дорогие гостиницы;

• минимальные первоначальные вложения, то есть относительная легкость удовлетворения нарастающего спроса.

Уже обладая информацией о величине спроса в разных районах, вы находите необходимую квартиру в нужном районе. Проводя поиск нужной квартиры, обязательно необходимо руководствоваться следующими критериями:

• Состояние квартиры. Отлично выглядящая квартира будет с большей вероятностью востребована потенциальными клиентами, а, значит, и приносить вам максимальный доход.

• Район расположения и транспортная доступность. Близость к центру города – серьезное преимущество жилья. Если квартира находится в шаговой доступности от остановки транспорта, это повышает ее стоимость.

• Инфраструктура. Наличие поблизости магазинов шаговой доступности и супермаркетов, детских садов, школ – всё это важно при поиске жилья. Также хороший доход приносят квартиры, расположенные вблизи крупных офисных центров и вузов.

• Этажность. Вид из окна. Потенциальные жильцы предпочитают квартиры, которые расположены не на первом или последнем этажах. Достаточно важен хороший вид из окна.

Подводные камни и риски бизнеса

Сезонность. Сезонность бизнеса краткосрочной сдачи квартир в аренду сильно зависима от категории клиентов, на которых вы ориентировали свое предложение. Различные виды квартиросъемщиков и цели их заселения формируют периоды подъема и спада, а также и стоимость аренды в течение года. Высокая активность связана с новогодними и майскими праздниками. Увеличенный спрос, формируют туристы на ноябрьские праздники, другие даты с так называемыми «длинными» выходными, дни школьных каникул. Высокая активность и хороший спрос связаны с летними отпусками. Если ваше предложение будет сформировано под студенческую среду, то в этот же летний период спрос увеличивается за счет абитуриентов высших учебных заведений и время проведения сессий у студентов-заочников. Волна повышенного спроса может быть связана с особенностями вашего города, так, например, в Санкт-Петербурге это сезон белых ночей.

Риски бизнеса. Далее рассмотрим риски бизнеса на сегодняшний день и способы их предотвращения.

• Испорченные мебель и техника, проблемы с инженерными коммуникациями квартиры;

• Неоплата аренды;

• Риск неуплаты, несвоевременной уплаты налогов, ошибки в финансовых расчетах при ведении бизнеса;

• Риск сложных отношений с соседями по дому;

• Риск мошенничества и краж;

• Риск долгих простоев.

С агентом или самому?

Хорошо, квартира вас устраивает. Или не устраивает, но вы полагаете, что сойдет. Дальше нужно решить важный вопрос: вы хотите заплатить денег и отдать поиск жильца и бумажную волокиту специальному человеку, или вы хотите сэкономить и повозиться самостоятельно?

Плюсы сдавать самому:

1. Бесплатно.
2. Иногда арендаторы принципиально не хотят связываться с агентствами, им нужен лично арендодатель. Эти люди – ваши.

На этом список, увы, исчерпан.

Плюсы обратиться в агентство:

1. Экономия времени и сил: агентство само размещает объявления, само договаривается с потенциальными жильцами. Вам не обрывают телефон днем и ночью, можно не убегать с важных совещаний, чтобы показать квартиру.
2. Вы заключаете с жильцами типовый договор, который правильно составлен.
3. Вы сдадите квартиру быстро: у агентств есть наработанные площадки и базы.
4. У некоторых риэлторов есть услуги постоянного сопровождения квартиры: компания не только сдаёт ваше жилье, но также забирает платежи, следит за состоянием квартиры и выполнением условий договора, а при необходимости подыщет нового арендатора. Это удобно, если владелец и квартира находятся в разных городах.

«Денег не платит, но вцепился в мою квартиру»

«Двушка» на Преображенке досталась моим родителям по наследству от бабушки – они сдавали ее через знакомых и по объявлениям лет десять. За это время было много всякого – одни жильцы устроили потоп, другие регулярно скандалили с соседями, дебоширили и прокурили всю квартиру. Были и такие, что постоянно выдвигали претензии моим родителям как квартиросдатчикам – то шум из-за ремонта у соседей, то краской пахнет, то кран в ванной не нравится (хотя все работало хорошо), то машин слишком много во дворе паркуют – все для того чтобы снизить арендную плату. А со знакомыми вообще беда: милые люди, родственники маминой приятельницы, именно по причине хороших отношений считали, что вовремя платить совсем необязательно, вроде как свои люди, сочтемся. В результате – потеря денег и друзей.

Год назад бремя сдачи жилплощади передали мне. Думаю, ну я уж знаю людей – расписал квартиру в объявлении так, что пришло много желающих, устроил кастинг для арендаторов, пятерых отсеял, шестые понравились. Парень с девушкой – подмосковная прописка, он работает, а она учится в Москве, собирались пожениться. Несколько месяцев все было хорошо, но потом началось нытье и просьбы войти в положение: денег нет – или зарплату задерживают, или срочно нужно помочь родственнице, или друга коллекторы поставили на счетчик и т. д. А соседи говорят, парень вторую машину поменял, препирается с ними из-за парковки во дворе, его девушки вообще не видно, зато регулярно приходят разнообразные дамы – в подъезде мое жилье называют «веселая квартирка». Вот этого всего мне вообще не нужно! И с выселением тоже сложности – денег не платит, но вцепился в мою квартиру, как клещ, мне потребовалось два месяца требований и угроз.

Илья Стародубцев, 35 лет

Сторонам сделки необходимо прописать в договоре найма сумму арендной платы и срок ее внесения. В случае просрочки предусмотрены штрафные санкции – пени 0,1 процент от арендной ставки за каждый день. При несоблюдения пунктов договора документ может быть расторгнут, а арендатор – выселен с выплатой полной суммы за проживание.

Надо сказать, при первых встречах стороны стараются понравиться друг другу – быть доброжелательными, проявить свои лучшие качества, и не всегда обращают внимание на нюансы. Участие специалиста по недвижимости в качестве посредника может уберечь от рискованной сделки. Однако нельзя 100-процентно положиться даже на опыт профессионального переговорщика, вам общаться со своим квартирантом долгое время, и вероятность возникновения разных ситуаций велика – всего не предусмотришь.

Именно для того чтобы обезопасить клиентов при аренде квартир, в нашей компании сделки курируют квалифицированные риэлторы и юристы – любые спорные вопросы аренды в течение всего срока действия договора найма могут быть урегулированы с их помощью.

«Вместо отделки и дохода утроились траты на ремонт»

В начале прошлого года мы с дочкой сдали «однушку» в Марьино семейной паре из Орла. После введения карантинных ограничений у ребят возникли сложности с работой и оплатой проживания. Жаль было терять квартирантов, и мы подумали предоставить им арендные каникулы – вместо оплаты проживания предложили сделать косметический ремонт на кухне и в комнате, они с радостью согласились. Ни у нас, ни у них не было опыта оформления соглашения об отделке в счет аренды, решили просто приписать на полях в договоре пункт о том, что пока идет ремонт, они живут у нас бесплатно. Мы купили краску, обои, ламинат и все необходимые инструменты. На самоизоляции контролировать ход работ непросто: жильцы фотографировали что-то, присылали – вроде, казалось, неплохо. Так прошло два месяца, а потом квартиранты сообщили, что вынуждены вернуться домой. Жаль, но хоть квартира в порядке, сразу начнем искать новых жильцов, подумали мы.

Отъезд оказался настолько срочным, что не оставалось времени принять у арендаторов помещение – они прислали фото и видео, привезли ключи и уехали.

То, какой мы увидели квартиру «живьем», повергло нас в шок: ровно приклеена лишь одна полоса обоев, две доски ламината были просто уложены на пол, не зафиксированы, краску даже не открывали. Почти все, что раньше не требовало ремонта, теперь в нем остро нуждалось – душ был сломан, у СВЧ оторвана дверца, холодильник не работал и т. д.

Вот так мы сдали квартиру – вместо отделки и дохода утроились траты на ремонт.

Ольга Пономарева, 53 года

При сдаче квартиры «под ремонт» необходимо составить приложение к договору найма. И предусмотреть следующее:

• оплата проживания (дополнительно прописать размер арендной ставки) входит в счет ремонтных работ в соответствии со сметой, которая считается частью договора найма;
• в смете нужно указать общую стоимость и разделить ее на оплату работ и материалов;
• если смета не подписана сторонами сделки, договор найма считается недействительным;
• нужно учесть возможное увеличение стоимости работ и материалов – прописать схему распределения расходов на этот случай;
• арендатор и арендодатель должны прописать ответственность за невыполнение обязательств и досрочное расторжение договора найма;
• после окончания работ стороны подписывают акт их приемки.

Сдача квартиры: посуточно или долгосрочно?

Разница между посуточной (почасовой) и долгосрочной арендой существенна. В первом случае необходимо постоянно уделять внимание полноценному бизнесу: реклама, поиск клиентов, их встреча, последующая уборка. И так каждый день, ведь если взять выходной, то в этот день вы ничего не заработаете.

Краткосрочная аренда приносит в разы больше денег, но увеличиваются затраты времени и денег (стирка и уборка не могут быть бесплатными), есть риски простоя и недобросовестных клиентов, которые так и норовят утащить что-либо ценное с собой.

Но не будем отговаривать от такого подхода к бизнесу, так как он имеет место быть. Просто надо четко понимать, что этот вид инвестирования, а затем и ведения бизнеса немного другой, чем долгосрочная аренда.

Вполне вероятно, что бизнес с посуточной арендой в будущем будет только набирать обороты, так как гостиницы многим не по карману, а дешевые хостелы не дают того комфорта, который может быть обеспечен в отдельной квартире.

Обратите внимание, что мы рассмотрим и этот вариант ведения бизнеса в ближайших статьях.

Вернемся к долгосрочной сдаче квартиры в аренду. Она выгодна прежде всего минимальными затратами времени и денег. Раз в месяц необходимо забрать арендную плату, оплатить услуги ЖКХ и, возможно, решить некоторые бытовые проблемы жильцов.

Конечно, никто не застрахован от разного рода недоразумений: сломанная мебель, протекающие трубы, жалобы соседей, но от всего этого можно застраховаться, просто составив правильный договор.

О том, как составить такой договор аренды мы поговорим чуть ниже.

А чтобы окончательно определиться, ознакомьтесь с таблицей преимуществ и недостатков двух вариантов.

Преимущества краткосрочной аренды	Преимущества долгосрочной аренды
В выходные и праздничные дни заработок увеличивается в разы	Стабильный заработок без затрат времени
Спрос есть даже на квартиры на окраине, если они рядом с аэропортом или другим транспортным узлом	Есть время более тщательно подобрать клиентов
Недостатки краткосрочной аренды	Недостатки долгосрочной аренды
Нестабильность заработка, квартира может подолгу простаивать	Срок окупаемости квартиры может составлять 12-18 лет
Дополнительные затраты на уборки и стирку	Нет возможности в любое время поднять арендную плату

Какие документы нужны

Чтобы законно и без рисков сдавать недвижимость в аренду, необходимо застраховать ее. Лучше всего воспользоваться полным пакетом страховых услуг и застраховать: стены, имущество, внутреннюю отделку, гражданскую ответственность (потопы, пожары и прочее по вине жильцов). Если квартира будет сдаваться в аренду официально, то страховые компании увеличат страховой взнос примерно на 50% — это небольшая плата за чувство спокойствия.

На руках необходимо иметь:

1. Согласие всех собственников и прописанных лиц на сдачу помещения в аренду;
2. Доверенность, если в подписании документов участвуют представители сторон;
3. Разрешение органов опеки, если арендодателем/наймодателем является несовершеннолетний;
4. Договор найма жилого помещения заключается на срок не более 5 лет.

1. Ставьте обоснованную рыночную цену. Для этого определите критерии оценки квартиры и составьте портрет целевой аудитории.
2. Подготовьте квартиру к сдаче: уберите лишнее, добавьте необходимое, проверьте работоспособность инженерных систем, сделайте уборку и качественные фотографии.
3. Выберете площадки и составьте объявление под свою целевую аудиторию. Думайте от арендатора, чтобы ответить на его вопросы в объявлении: чем меньше пустых звонков, тем лучше.
4. Заключите договор и платите налоги, чтобы защитить себя от недобросовестных арендаторов. Подумайте о страховке.
5. Если не хотите заниматься рутиной, то найдите доверительного управляющего, который возьмет всё на себя за 5 — 10% от арендной платы.

Подводные камни при составлении договора аренды квартиры

Чаще всего, договор аренды между арендодателем и нанимателем позволяет обезопасить обе стороны от непредсказуемых действий. Подводные камни при составлении договора аренды квартиры могут обнаружиться при неграмотном составлении самого договора. Поэтому учтите несколько моментов:

1. Количество жильцов. Составляя договор с одним нанимателем квартиры, указывайте, сколько человек вместе с ним будут проживать, и кем они ему приходятся.
2. Паспортные данные. Переписывайте в договор все данные каждого человека, который будет проживать в квартире. Если это несовершеннолетние дети, то пишите данные свидетельств о рождении.
3. Дополнительная плата за проживание в квартире родственников. Нечасто, но бывает, что к квартирантам может приехать погостить бабушка, дедушка, сестры, братья – это может быть несколько человек сразу. Не стоит поднимать скандал, если людям захочется побыть вместе с близкими и к ним кто-то приедет. Просто оговорите, сколько будет стоит проживание в квартире других членов семьи, ели они приедут.
4. Список бытовой техники и ценного имущества в квартире. Не поленитесь добавить в договор информацию о ценных вещах, которые вы передаете в пользование квартирантам. Не лишним будет указать стоимость вещей. Если что-то сломается не по вине квартирантов, например, выйдет из строя холодильник, то пропишите условия его восстановления. Правильнее всего это будет делать за счет владельца квартиры, ведь холодильник может быть не новым и им пользовались другие квартиранты, а по закону подлости он может выйти из строя уже на следующий день при новых квартирантах. Им это не очень понравится, поэтому ремонт вещей, вышедших из строя не по вине квартирантов лучше возлагать на себя. А вот если они что-то сломают, например, кровать, на которой попрыгали дети, то в таком случае они должны будут возместить стоимость кровати с учетом её средней рыночной цены.
5. Страховка. Не поленитесь застраховать квартиру от пожара, а в договоре аренды указать, что квартира застрахована он несчастного случая. Это поможет страховой компании предъявить претензии квартирантам, если такое случится по их вине и это будет доказано комиссией.

Сдача жилья с помощью посредников

Если не хочется долго возиться с поиском жильцов и присмотром за сдаваемым жильем, лучше выбрать достойное агентство недвижимости, занимающееся вопросами аренды жилья, и его специалисты с удовольствием займутся сдачей квартиры посуточно или на длительный срок. Нужно обязательно заключить договор и до момента знакомства с арендаторами «держать руку на пульсе». Профессионалы не только найдут жильцов, но и помогут правильно с ними договориться, определить подходящую стоимость аренды и подпишут соответствующий официальный документ, который действительно защитит собственника в случае возникновения внештатных ситуаций.

Договор перед подписанием надо обязательно изучить, все нюансы уточнять «на берегу», чтобы избежать в дальнейшем неприятных последствий. Стоит знать, что жилье можно сдавать не только физическим лицам, но и организациям. Кстати, в первом случае, подписываемый документ будет именоваться договором найма, а во втором – договором аренды.

Неизбежные риски – какие факторы стоит хорошенько обдумать

Кроме неплатежеспособности или недобросовестности нанимателя, каждый арендатор рискует обнаружить свое имущество изрядно испорченным, коммунальные платежи непогашенными, а количество жильцов может несколько отличаться от того, о котором шла речь изначально. Впрочем, все недостатки аренды актуализируются при отсутствии или небрежном составлении договора.

При официальном оформлении сделки велики шансы взыскать с арендатора задолженность, как за наем, так и за коммунальные услуги. Существенно смягчить неприятные последствия, связанные с порчей имущества, поможет страховой депозит – как правило, арендодатели берут плату за два-три месяца вперед. В этом случае из залоговой суммы вычитается стоимость поврежденного имущества. Важно не забыть подробно описать условие о внесении депозита в договоре.

Что касается налога, это неизбежный платеж, который, впрочем, является платой за саму возможность действовать в правовом поле и при необходимости рассчитывать на помощь государственных органов. Ежегодная плата в бюджет составляет 13% от стоимости аренды, подается декларация до апреля, а затем, не позднее 15 июля, перечисляются деньги в бюджет.

На этапе решения о сдаче квартиры арендодатель рискует не получить поддержку других собственников. Люди, которые просто прописаны в квартире, хоть и не имеют решающего права голоса в данном случае, но они имеют законодательно определенное право на проживание в этой квартире. При сдаче комнаты в коммуналке придется получить согласие у соседей. То есть, стоит изначально достичь необходимых договоренностей с остальными владельцами и с теми, кто зарегистрирован на жилплощади, готовящейся к аренде.

Как определить стоимость аренды и когда искать съемщиков

Как и в остальных случаях, стоимость аренды недвижимости диктует рынок. Поэтому придется его изучать, интересуясь ценами и условиями, а также учитывать разные факторы, включая сезонность. Считается, что выгоднее всего сдавать жилье в конце лета или в начале осени, когда возрастает деловая активность и многие люди приступают к работе или учебе на новом месте. Это позволяет надеяться, что через несколько месяцев не придется снова искать квартирантов.

При определении стоимости имеют значение местоположение дома, состояние жилья, его площадь, наличие мебели, электронных устройств, бытовой техники и доступа к Интернету. Многие арендаторы обращают внимание потенциальных съемщиков также на наличие парковки, транспортную доступность и уровень развития инфраструктуры.

За аренду пяти квартир, в том случае если они все сданы, Дмитрий получает 90 тысяч рублей. Однако, часто бывают простои.

Из этой суммы отнимаем коммунальную плату за жилье, в котором живет Дмитрий. Он платит примерно 7 тысяч рублей, включая платежи за электричество и интернет. Еще 5 тысяч рублей — расходы на машину. 8 тысяч рублей мужчина тратит на уход за пожилым человеком. В результате остается 70 тысяч рублей. В соответствии с информацией, предоставленной Петростатом, это средняя заработная плата в Петербурге.

При этом недвижимость требует постоянных трат. На это уходит большая часть дохода. Остается небольшая сумма на еду, одежду, при необходимости на замену телефона и т.д. Откладывать деньги не получается.

Так как Дмитрий сам сдает квартиры, то покинуть город надолго он не может. Недавно он в первый раз за 15 лет провел отпуск не в Петербурге.

Советы тем, кто собирается заняться арендой квартир

1. Периодически проверяйте сдаваемую недвижимость на наличие поломок. Во всех договорах аренды упоминается о том, что владелец имеет право делать это раз в месяц, например, когда арендатор платит за квартиру.
2. Сотрудничайте только с одним риелтором, который будет владеть полной информацией о сдаваемой квартире и учитывать все ваши пожелания. Риелторы оказывают качественные услуги постоянным клиентам.
3. Если арендаторам нужен интернет, им самим следует заключить договор с провайдером на себя. Это является не очевидной, но необходимой предосторожностью.
4. Договоритесь с жильцами о том, что при всех поломках они связываются с вами, а не вызывают мастера самостоятельно. Благодаря этому вы сможете следить за ремонтом, чтобы мастера ничего не испортили и чтобы он не обошелся слишком дорого.
5. Коммунальная плата ни в коем случае не должна быть включена в оплату аренды. Это особенно актуально при наличии счетчиков. Однажды у арендатора резко вырос счет за электричество. Позже выяснилось, что он включал электронную музыкальную установку. Хорошо, что плата не была фиксированная. Сколько израсходовал — столько оплатил.

Похожие записи:

• Банкротство при судебной задолженности: спишут ли то, что просудили кредиторы?
• Запрещенные при УСНО расходы: мнения чиновников и судей
• С какого роста и веса можно перевозить ребёнка без бустера?