Как признать многоквартирный дом аварийным? (памятка)

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как признать многоквартирный дом аварийным? (памятка)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если семья занимает аварийную квартире по договору соцнайма, она вправе получить новое жилье только при условии признания старого непригодным (ст. 87 ЖК РФ). Любую квартиру получится признать непригодной только по основаниям и в порядке, предусмотренном Правительством РФ (п. 4 ст. 15 ЖК РФ).

Этапы расселения из аварийного жилья

Само переселение состоит из нескольких этапов:

1. Подача заявления и необходимых документов в межведомственную комиссию.;
2. Получение решения по итогам работы комиссии о признании дома аварийным;
3. Включение дома в региональную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда;
4. Получение уведомления о принятом решении об изъятии земельного участка и проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд;
5. Подписание соглашения и отправка его в орган, принявший решение об изъятии, в течение 90 дней со дня получения проекта соглашения;
6. Принятие жилого помещения с составлением соответствующего акта;
7. Подписание договора социального найма или оформление права собственности на новое жилое помещение в Росреестре.

Что признавать аварийным: дом или жилое помещение?

Правила, по которым можно признать жилое помещение или дом непригодным для проживания, установлены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом МДС13 – 21.2007 № 47.

Из названия Положения № 47 следует, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, а МКД — аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Эти различия важны, чтобы понимать, каких результатов необходимо добиваться.

В первом случае будет оцениваться состояние индивидуального жилого дома, отдельной квартиры или комнаты с точки зрения пригодности для проживания. Во втором — состояние многоквартирного дома в целом, необходимость его сноса или реконструкции.

МКД в целом может быть пригоден для проживания, но отдельная квартира в нём может быть непригодна. Тогда речь пойдёт о признании непригодной для проживания только этой квартиры.
В случае если аварийным и подлежащим сносу или реконструкции признан МКД, все жилые помещения, которые находятся в доме, являются непригодными для проживания.

К жилым помещениям закон относит:

• жилой дом — индивидуально-определённое здание, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования;
• квартиру — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, которое обеспечивает прямой доступ к помещениям общего пользования в таком доме и которое состоит из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного использования;
• комнату — часть жилого дома или квартиры, которая предназначена для проживания граждан в жилом доме или квартире.

✅ В каких случаях дом признается аварийным?

Существует регламент, позволяющий отнести дом к категории аварийных. Основные моменты прописаны в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 года (обновленная редакция). Оттуда можно почерпнуть как проходит признание дома аварийным и что за этим следует.

Вкратце выделим признаки непригодных для проживания построек:

• полный износ капитального строения – деформация несущих конструкций, опор, фундамента (свыше 70% урона);
• расположение в зоне неблагоприятного климата, например – токсичных отходов и загрязненного воздуха;
• угроза обрушения от природной или техногенной катастрофы, например – оползня, снежной лавины, разлива реки;
• обесточивание дома – отсутствие электричества, водоснабжения, газификации и прочих удобств, а также невозможность их прокладки в ближайшее время;
• разрушение здания в результате бытового взрыва или пожара – поражение всего дома или отдельных частей (этажей);
• превышение допустимого уровня шума – нормой считается лимит в 55 дБ (децибел).

Алгоритм признания здания непригодным для жизни

В Постановлении Правительства номер 47 расписан следующий алгоритм:

• Все жильцы дома должны совместно написать заявление об аварийности своего дома с просьбой о расселении.
• После принятия заявки специальная комиссия выезжает на осмотр здания.
• В ходе осмотра выносится письменное заключение, которое обязательно нужно передать жильцам.
• В течение пяти рабочих дней комиссия должна принять решение.
• Если дом признали аварийным, то в течение двух недель всех жильцов обязаны переселить в новое здание. Но на практике люди ждут переселения несколько месяцев.

Исходя из существующей нормативной базы, нежилое помещение может быть признано аварийным по следующим признакам (достаточно всего одного):

• Эксплуатационные характеристики как всего объекта недвижимости, так и отдельных его элементов значительно ухудшились из-за длительной эксплуатации, при условии, что это в конечном итоге может привести к снижению уровня прочности, надежности и устойчивости конструктивных элементов до недопустимого уровня. На практике – это основная причина признания строения аварийным.

Пример: Здание школы эксплуатировалось десятилетиями. Конструктивные элементы износились до такой степени, что строение может частично или полностью обрушиться. Логично, что это может нести угрозу жизни и здоровья как учителям, так и учащимся. Такое строение будет признано аварийным.

• Нежилое строение получило повреждение из-за пожара, аварии, взрыва, землетрясения и так далее при условии, что восстановление здания до его предыдущего состояния невозможно или нецелесообразно с точки зрения затрат.

Пример: На территории заводского комплекса, которые занимался производством взрывоопасных веществ произошла серия взрывов (причина их возникновения в данном случае не важна). В результате обрушилась часть строений, а остальные находятся в таком состоянии, что проще их снести и построить новые здания с нуля, чем пытаться восстановить то, что осталось.

• Нежилое здание располагается в опасной зоне, где есть реальная опасность возникновения лавин, оползней, потопов и так далее. Аварийным такое строение будет признано только в том случае, если нет никаких технических возможностей предотвратить уничтожение такого строения в том случае, если указанные выше катастрофы все же произойдут.
• Нежилое строение располагается на такой территории, где есть высокая опасность возникновения техногенных катастроф. Следует помнить, что здание будет признано аварийным только в том случае, если нет никакой возможности технически решить проблему. Например, укрепить строение так, чтобы предполагаемые катастрофы не смогли нанести зданию вред.

В зависимости от региона указанный выше перечень может дополняться и уточняться. Рекомендуется проверять информацию в местной администрации на основании принимаемых ею решений и связанных с этим документов.

По каким признакам дом признается аварийным

Согласно действующим на сегодняшний момент законодательным нормам, в качестве оснований, достаточных для отнесения дома к аварийному и подлежащему ликвидации, можно привести следующие:

• Фактический общий износ сооружения либо его структурных элементов/частей;
• Изменение санитарных показателей в окружающей среде или микроклимата, имеющегося в помещениях, которые создают несомненную опасность жизни/здоровью лиц, проживающих в доме;
• Расположение объектов в местности с учащенными случаями появления природных катаклизмов, в связи с чем их разрушительные последствия не представляется возможным предотвратить с помощью инженерных средств;
• Размещение жилья в месте, где есть достаточный риск возникновения техногенных катастроф;
• Размещение домов поблизости от сооружений для осуществления передачи на расстояние переменного тока;
• Нарушение целостности жилья в результате действия пожаров, аварийных ситуаций и взрывов;
• Выход окон жилья в сторону магистрали, что влечет за собой увеличение шумового уровня, существенно превышающего норму. При этом нет способов изменить ситуацию при помощи различных сооружений.

Нет поводов для отнесения помещения к категории аварийного в следующих случаях:

• При отсутствии канализационной системы и системы для подачи горячей воды в одноэтажных и двухэтажных зданиях;
• При отсутствии лифта в здании выше 5 этажа, если оно полностью не используется;
• При наличии расхождений в запланированных и действительных площадях жилых помещений, построенных ранее.

МКД может быть отнесен к категории аварийных и подлежащих сносу, когда проблема не может быть решена проведением ремонтных работ или созданием инженерных сооружений.

Пошаговые действия государственной власти

При поступлении заявления, органы самоуправления должны незамедлительно решить вопрос переселения жильцов из непригодного помещения. Это совершается несколькими способами, которые регламентируются 86-88 ст. Жилищного кодекса.

Заявление о признании дома ветхим и аварийным составляют не только сами жильцы. К данному решению приходят органы Роспотребнадзора и пожарной службы, руководители ТСЖ и сотрудники ЖКХ.

Все действия государственных органов последовательны:

1. Специальная комиссия изучает пакет документов, собранный жильцами или структурами, представляющими права граждан.
2. Проводится детальная экспертиза дома.
3. По результатам составляется акт, в котором указываются все повреждения дома, а также процентное соотношение разрушений.
4. Выносится распоряжение о проведении реконструкции или сноса жилья.
5. Копия распоряжения передается собственникам жилья для ознакомления. Без их ведома ничего происходить не может. Данное решение жильцы могут обжаловать в судебном порядке.

Как признать жилье непригодным для проживания?

Если жильцы считают, что их дом непригоден для проживания, они должны пройти несколько этапов, чтобы получить заключение экспертизы. Подробно опишем каждый момент.

1. Собственник жилья составляет обращение в межведомственную комиссию с просьбой признать дом аварийным.
2. По результатам заявления комиссия выдвигает группу экспертов для проведения оценочных работ.
3. Межведомственная комиссия проводит работы по оценке в составе группы экспертов и составляет по ее итогам акт в трех экземплярах.
4. Статус дома не указывается в акте, комиссия этот вопрос решает позже, через пять дней она сообщает о решении собственнику.
5. Если дом будет признан аварийным, то все члены комиссии подпишут об этом соответствующий документ.

Состав комиссии решается индивидуально. Как правило, она состоит из специалистов в строительной области, поскольку только они имеют необходимый опыт таких оценок.

Как признать частный дом аварийным

Эта процедура опирается на Жилищный кодекс РФ и находится в компетенции администрации города. Для того чтобы признать недвижимость аварийной, нужно пройти несколько этапов:

1. Подготавливается заявление в комиссию по оценки качества жилого сектора. В заявлении собственнику необходимо указать жалобы и причины, по которым он считает, что дом не пригоден для проживания. Вместе с письменным обращением отправляются копии таких документов, как технический паспорт, планы помещения и разрешение на перепланировку. Помимо заявления можно приложить ранее написанные жалобы или письма от соседей или других собственников дома (в случае, если частный сектор делится на несколько жильцов).
2. На основании заявления проводится экспертиза дома и прилегающей территории.
   Комиссия исследует конструкцию дома, наличие и состояние коммуникаций, а также изучит качество строительных материалов и их состояние.
3. Межведомственная комиссия рассматривает экспертизу и спустя время выносит вердикт. Если по результатам жилье признано пригодным и безопасным для проживания, собственники могут обратиться в исполнительный орган для оспаривания вердикта (в течение 5 суток после принятого решения).

Исходя из действующих законодательных норм, можно выделить следующие основания, достаточные для признания объекта недвижимости непригодным для проживания и подлежащим ликвидации:

• Большой процент износа дома, либо его структурных составляющих.
• Нарушение целостности объекта в результате взрывов, пожаров и иных аварийных ситуаций.
• Изменение санитарных показателей внутреннего микроклимата дома, что создает угрозу для здоровья и жизни жителей.
• Нахождение объекта недвижимости в области, где имеется повышенный риск техногенной катастрофы.
• Размещение строения в непосредственной близости от сооружений, предназначенных для передачи переменного тока на расстояние.
• Выход окон объекта на магистраль с превышением допустимого уровня шума.
• Расположение объекта недвижимости в месте с частыми проявлениями катаклизмов природного характера, способными оказать разрушительное воздействие.
• Объект недвижимости не может быть признан аварийным по основанию, если оно может быть устранено созданием инженерных сооружений либо проведением ремонтных работ.

В частности, жилье не может быть признано непригодным для проживания в следующих случаях:

• При отсутствии лифта в пятиэтажном здании при условии, что оно не эксплуатируется полностью.
• При отсутствии системы горячего водоснабжения и канализации в 1- и 2-х этажных зданиях.
• В случае имеющихся расхождений между запланированными и реальными жилыми площадями.

Признание жилья аварийным и непригодным для проживания может произойти не полностью, а только частично.

✅ Что такое нежилое здание?

Определение прямо вытекает из названия.

Нежилое здание – это объект, предназначенный для коммерческих и хозяйственных целей, где не предусмотрено проживание людей. Если цель жилого дома – разместить семьи, то цель нежилого – место для торговли, оказания услуг, создания и хранения продукции и т.д.

Объекты нежилого типа делятся на несколько видов в соответствии с п. 2 ст. 2 ФЗ № 384 «Технический регламент…» от 30 декабря 2009 года. Законодательно можно обозначить:

• Здание – это объект недвижимости в форме капитального (цельного) строения с разграниченным пространством внутри. При этом в нем могут быть как жилые, так и нежилые помещения, например – офисные помещения.
• Помещение – отдельная, изолированная часть здания со своим назначением. Такие помещения могут располагаться в жилом доме, например – парикмахерская на цокольном этаже многоэтажки.
• Сооружение – это системный объект, который состоит из несущих и ограждающих конструкций по типу жилого дома. Однако сооружения считаются нежилыми постройками, например – заводской комплекс по производству бетонных блоков.

Как мы отметили, здание представляет собой цельное строение. Также нежилые объекты могут размещаться в многоквартирном доме. Обычно используют первые этажи или «нулевой» (цокольный) этаж. Причем в доме могут работать несколько организаций коммерческого типа. Их собственники либо арендуют объекты, либо выкупают квартиры и переводят их в нежилые помещения.

Классификация коммерческих помещений очень разнообразна: офисы, торговые точки, универсальные, складские, цеховые (производственные) и т.д.

Если комиссия не признает дом аварийным

---

Межведомственная комиссия может вынести отрицательное решение по признанию жилища непригодным для эксплуатации. Незаконные действия комиссии могут быть обжалованы в судебном порядке. Также граждане вправе обратиться в судебный орган в следующих ситуациях:

• комиссия отказывается принимать заявление;
• имеются нарушения сроков рассмотрения заявления;
• собственники жилья не привлечены к работе комиссии;
• не исполняется постановление администрации о расселении.

Иск подается в районный суд по месту нахождения МКД. К нему прикладываются следующие документы:

• паспорт заявителя;
• строительная экспертиза;
• бумаги, полученные в комиссии.

Судебный орган уполномочен назначать дополнительные обследования МКД в рамках судебного разбирательства. Если суд признает дом аварийным, то он будет включен в региональную программу по расселению непригодного для жизни жилья, а жильцы получат компенсацию или равнозначную жилплощадь.

Комиссии и органу МСУ установили сроки по работе с документами

Законодатель установил более конкретные правила работы комиссии по оценке и обследованию МКД. Именно она решает, есть ли основания признать дом аварийным и подлежащим сносу либо реконструкции. Свои выводы комиссия излагает в заключении. Его оформляют на бланке из приложения № 1 к Положению № 47.

Образец 1— в конце статьи.

Комиссия направляет два экземпляра заключения в орган МСУ. По новым правилам она должна сделать это в течение трех дней после того, как оформила заключение. В старой редакции Положения № 47 срок указан не был.

Образец 2 — в конце статьи.

После того как орган МСУ получил заключение комиссии, он должен принять решение по дому. Отразите его в муниципальном акте (см. образец 2). Если вы признали МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, направьте решение вместе с заключением комиссии заявителю и в орган муниципального жилищного контроля по местонахождению дома. Срок — пять дней со дня, когда вы приняли решение. Не обязательно высылать бумажные документы. Можно отправить их в электронном виде через интернет, в том числе через единый или региональный портал государственных и муниципальных услуг.

68 календарных дней с даты регистрации заявления о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, из которых:

1. Срок рассмотрения заявления и документов городской межведомственной комиссией и принятие решения в виде заключения — 30 календарных дней с даты регистрации указанного заявления.
2. Срок направления заключения Комиссии в Комитет — 3 календарных дня со дня принятия решения Комиссией.
3. Срок принятия Комитетом на основании заключения Комиссии решения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции с указанием сроков отселения физических и юридических лиц — 30 календарных дней со дня получения заключения городской межведомственной комиссии.
4. Срок направления распоряжения Комитета и заключения Комиссии заявителю — 5 календарных дней со дня издания распоряжения Комитета.
5. Срок направления уведомления об отсутствии оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции — 3 рабочих дня со дня принятия Комиссией решения об отсутствии оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Похожие записи:

• Изменения в Инструкции № 157н и в Едином плане счетов: основные моменты
• Кто выплачивает долг по алиментам после смерти плательщика
• Льготная ипотека с господдержкой в 2023 году: самое главное