Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Верховный суд отказался расторгать договор аренды из-за коронавируса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все вышесказанное полностью применимо к договорам аренды. Форс-мажор освобождает арендатора от неустойки за просрочку внесения арендной платы. Непредоставление арендодателем возможности пользоваться арендованным имуществом позволяет арендатору приостановить исполнение своего встречного обязательства по уплате арендных платежей. Произошедшее в результате пандемии существенное изменение обстоятельств позволяет досрочно расторгнуть договор аренды или изменить его.
Что поменялось в арендных отношениях
До 1 октября 2020 года арендодатель всех видов собственности по требованию арендатора должен был предоставить «отсрочку оплаты за 2020 год». Воспользоваться этой льготой мог только арендатор из числа наиболее пострадавших отраслей (независимо от наличия или отсутствия возможности использовать имущество, вопрос 4 Обзора ВС № 2).
Задолженность арендатор должен будет выплатить поэтапно и равными платежами не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года. Никакие штрафные санкции за отсрочку не применяются, дополнительные платежи не устанавливаются.
* – правила действуют в отношении «старых» договоров, то есть заключенных до введения повышенной готовности или режима ЧС (в Москве режим повышенной готовности ввели 5 марта, а в большинстве регионов – 19 марта).
Стороны получили возможность в течение 2020 года по соглашению изменять размер арендной платы в любое время и любое количество раз. До принятия закона это можно было делать не чаще одного раза в год.
* – правила действуют в отношении «старых» договоров (см. карточку 1).
Арендатор получил право требовать уменьшения размера платы за период 2020 года, если он не мог использовать Недвижимость из-за режима повышенной готовности или ЧС.
Если арендодатель не удовлетворит просьбу и попробует взыскать задолженность, то у его контрагента будет возражение на Иск.
Тот может доказать, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения допсоглашения, а суд сам снизит размер арендной платы (вопрос 5 Обзора № 2).
Малый и средний бизнес из наиболее пострадавших отраслей получил возможность не только требовать уменьшения арендной платы на срок до года, но и отказаться от договора после 14 дней безуспешных переговоров.
Правда, такая возможность у арендаторов была только до 1 октября 2020 года. Те, кто ей воспользовался, могли не возмещать убытки за прекращение договора, а также упущенную выгоду. У арендодателей оставался только обеспечительный платеж.
При этом размер скидки никакими НПА не устанавливался. Чтобы отказаться от договора, арендатору достаточно было формально исполнить требование закона и без переговоров потребовать снижения платы (например, на 99,9%), замечает Павел Медянкин из Федеральный рейтинг.
группа Антимонопольное право (включая споры) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Комплаенс группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Санкционное право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Транспортное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Международные судебные разбирательства группа Природные ресурсы/Энергетика группа Финансовое/Банковское право
. Получив закономерный отказ, он мог воспользоваться правом на одностороннее расторжение договора, поясняет Эксперт.
* – правила действуют в отношении «старых» договоров (см. карточку 1).
Арендаторы государственной и муниципальной недвижимости получили право требования продлить договоры аренды. Арендодатели при этом не могут им отказать и обязаны заключить допсоглашение.
Продление договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Ситуация № 2 — Арендодатель принял решение о закрытии помещения по указанию органов государственной власти.
Когда предмет арендного соглашения нельзя использовать по указанию органов госвласти, то арендатор может не платить соответствующие платежи. Арендодатель в связи с форс-мажором не обязан платить какие-либо штрафные санкции другой стороне.
Вы, как арендатор, обязаны вносить соответствующие платежи по договору только тогда, когда другая сторона смогла передать вам помещение в пользование. Если помещение не передано (как в случае распространения пандемии коронавируса), то и обязанности по уплате платежей не наступает. Данная практика подробно расписана в разъяснениях Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ.
В качестве примера приведем случай, когда крупный торгово-развлекательный центр не может предоставлять помещения ввиду несоответствия норм противопожарной безопасности, т.е. сторона соглашения не может пользоваться предметом аренды не по своей вине.
Когда истекает срок арендного соглашения в период действия запрета на использование помещения по указанию органов госвласти, вы можете прекратить действие соглашения обосновав невозможностью выполнения договора.
Указ, который недавно подписал Владимир Путин, использовать как форс-мажор, вероятнее всего. не получится. Однако в столице теперь не работает огромное количество магазинов, баров, ресторанов и т.д. Мы считаем, что на весь период действия ограничительных мер можно не платить аренду, так как арендатор не может пользоваться предметом договора (однако для точной правовой оценки важно изучать само соглашение)
Собираем доказательную базу наличия обстоятельств форс-мажора
Для того чтобы можно было убедить арендодателя дать арендные каникулы в силу форс-мажора, необходимо собрать документы, которые будут подтверждать соответствующие обстоятельства.
- Сертификат о форс-мажоре. Выдачей данного документа занимается Торгово-промышленная плата, однако действовать он будет лишь на внешнеторговые операции. По другим правоотношениям, которые возникли на территории Российской Федерации, сертификат выдан не будет (в том числе и арендные соглашения). Однако, если того потребует договор, то нужно получить отказ о выдаче документа от ТПП.
- Заключение о форс-мажоре. Его может выдать Торгово-промышленная палата, представительство которой находится в субъекте Российской Федерации. Заключение можно будет использовать в качестве доказательства в суде, однако решающей роли оно не оказывает, суд оценит его по своему усмотрению.
Прекращение арендных правоотношений
Больше ни в каких случаях и ни для кого новые правила не действуют. И хорошо ещё, что в окончательной редакции текста убрали требование к арендатору о снижении его дохода на 50%.
Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.
Как следует из п. 4 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, возможность в одностороннем порядке прекратить договор аренды является дополнительной гарантией для арендаторов, которым не удалось по тем или иным причинам снизить размер арендной платы за помещения.
Поэтому многие компании, являющиеся держателями договоров аренды, внезапно столкнулись с трудностями при уплате арендной платы и арендных платежей.
Не означает это и того, что арендатор обязан уплачивать арендодателю какую-либо неустойку и штраф за несвоевременный возврат имущества.
Как разрешается конфликт между сторонами договора аренды?
Арбитраж начинает формировать судебную практику по спорам между арендаторами и арендодателями, связанным с пандемией. Юристы рекомендуют следить за её развитием.
В любом случае надо понимать, что форс-мажор освобождает только от ответственности за неисполнение обязательства (неустойка, убытки), но не освобождает от самого обязательства, которое может быть исполнено позже.
Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством РФ. Согласно проекту соответствующего Постановления отсрочка должна быть предоставлена в части арендной платы, приходящейся на период с 1.04.2020 по 1.10.2020. Размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, определяется по определенной формуле, расчет должен предоставить арендатор.
То есть, собственник торгового центра, допустивший просрочку по кредиту, формально не может ссылаться на то, что его торговый центр был закрыт в рамках РПГ, он не получал арендный доход и у него нет денег для погашения кредита.
Директор – это не только руководитель организации, но и единственный орган, который обязан действовать в интересах компании, и может выступать от ее имени.
Последствия расторжения аренды
Прекращение договора аренды должно повлечь за собой возврат предмета соглашения к арендодателю. Целесообразно при обращении в суд указывать не только требование о расторжении договора, но и о возврате имущества. Это поможет избежать повторного искового заявления в суд и запустить процедуру принудительного возвращения как можно раньше.
При передаче имущества следует составить передаточный акт, где указать состояние, в котором получено обратно. Тогда арендодатель сможет затребовать возмещение ущерба при значительном его ухудшении.
Причиной досрочного расторжения арендного договора может стать и просрочка платежей. Пострадавшая сторона вправе требовать погашения задолженности за весь период пользования имуществом.
Подведем итоги: арендодатель может запустить процедуру одностороннего прекращения договора аренды, опираясь на пункт договора либо в силу закона. При этом необходимо попытаться урегулировать ситуацию в досудебном порядке. Только в крайнем случае следует обращаться в суд, предоставив доказательства причин, по которым договорные отношения более не могут существовать.
Видео: советы от юриста о правильном составлении уведомления о досрочном расторжении договора аренды.
Свежая судебная практика по арендным спорам
Анализ судебной практики показывает, что суды часто занимают сторону арендодателя, а арендаторы часто неверно используют правовые инструменты. Основные ошибки связаны с тем, что арендатор неверно определяет момент расторжения договора, не учитывает условия «коронавирусного» законодательства.
В одном деле арендатор просил расторгнуть договор аренды помещения в торговом центре, взыскать обеспечительный платеж, ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, связанных с пандемией (самоизоляцию и закрытие магазина). Вместе с тем, как установил суд, арендатор уже воспользовался правом на расторжение договора, предоставленным ему Законом № 98-ФЗ. Он сначала попросил арендатора об уменьшении арендной платы, а затем направил письмо с отказом от договора. В такой ситуации суд посчитал, что следует отказать в удовлетворении требований и не возвращать обеспечительный платеж (Решение АС города Москвы от 11 сентября 2020 года по делу № А40-77771/20).
пролонгации (продлении) арендных отношений в период пандемии.
Да, действия партнера могут быть оспорены в суде, но теперь это не только очень долго, но еще и новое «вирусное» законодательство получилось не до конца проработанным, так что суды будут толковать его по-разному.
5) Важно стремиться к компромиссу, к сохранению отношений. Помогать друг другу пережить кризис и самоизоляцию.
Далее рассмотрим варианты действий для обеих сторон договора аренды.
- Для арендатора
При возникновении сложностей с оплатой арендатор вправе просить:
1.1. Отсрочку
- Когда применяется: в любом случае, если оплата аренды невозможна / затруднительна, отсутствует возможность пользоваться помещением (но вины арендодателя в этом нет).
- Общие основания:
Расторжения договора в условиях пандемии
Вид деятельности арендатора запрещен постановлением Правительства Тюменской области от 15.04.2020 № 193-п?
| Да, запрещен | Нет, не запрещен, но собственник препятствует пользованию помещением |
| Два варианта действий:
А) Просить расторжения договора. Основания (применяются совокупно): — статьи 416, 417 Гражданского кодекса РФ (невозможность исполнения обязательств, если она вызвана актом органа власти или иным обстоятельством, за которое стороны не отвечают); — статья 451 Гражданского кодекса РФ — существенное изменение обстоятельств (существенность – это когда условия изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы заключен). Если арендодатель не согласен расторгать – подать иск в суд. Примечание: сами по себе «коронавирус» и «пандемия» не могут быть универсальным основанием для прекращения аренды. Б) В одностороннем порядке уведомить об отказе от договора — только если право отказаться указано в договоре аренды. |
Два варианта действий:
А) Просить расторжения договора. Основание — статья 328 Гражданского кодекса РФ (в случае неисполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, свидетельствующих, что исполнение не будет произведено в срок, другая сторона вправе отказаться от его исполнения и потребовать возмещения убытков). Если арендодатель не согласен расторгать – подать иск в суд по пункту 1 статьи 620 (арендодатель не предоставляет имущество либо создает препятствия пользованию), подпункту 1 пункта 2 статьи 450 (существенное нарушение договора) Гражданского кодекса РФ. Б) В одностороннем порядке уведомить об отказе от договора — только если право отказаться указано в договоре аренды.
|
Изменение договора аренды
Изменение договора аренды допускается в двух случаях: по соглашению сторон либо по решению суда. Одностороннее изменение договора невозможно.
В договоре могут изменяться: стороны ; цена (арендная плата) , в некоторых случаях возможно изменить предмет договора. Например, сократить количество арендуемых помещений. Такая возможность существует, если часть арендованного имущества была передана с недостатками, полностью или частично препятствующими их использованию.
Статья 617 Гражданского кодекса РФ (часть вторая) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (в ред. от 19.10.2011) // «КонсультантПлюс».
Статья 614 Гражданского кодекса РФ // «КонсультантПлюс».
Помимо этого, изменения могут коснуться и иных положений договора. Так, например, стороны могут пересмотреть свои обязательства относительно сроков внесения арендной платы, относительно проведения капитального и текущего ремонта, распределения рисков и так далее. Но каковы бы ни были основания для заключения соглашения о внесении изменений в договор аренды, оно подлежит обязательной государственной регистрации.
Что касается изменения сторон в договоре, то переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не считается основанием для расторжения договора в соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации. При такой перемене следует внести в договор изменения, касающиеся нового собственника имущества.
В случае если новый собственник уклоняется от внесения изменений в договор, арендатор вправе требовать внесения таких изменений в судебном порядке.
Последствия расторжения (изменения) договора
Суд при расторжении договора из-за существенно изменившихся обстоятельств по требованию любой из сторон должен определить последствия такого расторжения. Об этом говорится в п. 3 ст. 451 ГК, который также предписывает суду исходить из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнение договора.
Расходы, которая понесла одна из сторон в связи с исполнением, тем самым могут быть компенсированы другой стороной. Скорее всего суд разделит понесенные расходы примерно поровну.
Здесь есть один проблемный момент, связанный с моментом расторжения договора. Дело может рассматриваться в суде годами. И получается, что пока не вступит в силу окончательный судебный акт, сторона, столкнувшаяся с существенным изменением обстоятельств, будет вынуждена исполнять договор на изначально согласованных, но теперь уже несправедливых условиях.
Для решения этой проблемы суд должен иметь право определить в решении, что договор считается расторгнутым (измененным) с определенной даты в прошлом. И, наоборот, если требуется отсрочить расторжение (изменение), то суду надо позволить установить будущую дату расторжения (изменения).
В жалобе ответчик указывал: районный суд не учел, что арендатор — крупная розничная сеть, у которой есть средства и ресурсы для адаптации к изменениям, вызванным ковидиумом.
Можно ли расторгнуть договор аренды без компенсации арендодателю, если арендатору нечем платить? 08.06.2020 наконец-то был официально опубликован закон, который меняет этот вопрос.
Практика показывает, что обычно национальные суды не считают фактор COVID-19 достаточной причиной для расторжения договора со стороны арендатора. Был принят во внимание тот факт, что стороны заключили договор аренды после начала пандемии. Арендатор мог и должен был просчитать эти последствия как деловой риск. COVID-19 сам по себе не может быть причиной для расторжения договора аренды.
Для применения положений, действующих с 08.06.2020 правила расторжения договора аренды в одностороннем порядке и без выплаты арендодателю убытков, если арендатор расторгает договор, должны быть выполнены следующие условия:
- Арендатор должен быть зарегистрированным малым или средним предпринимателем.
- Арендатор должен принадлежать к «наиболее пострадавшей отрасли» в соответствии с кодом основного вида деятельности (ОКВЭД) (см. соответствующее постановление правительства РФ).
Информация о юридических лицах, опубликованная в Едином государственном реестре юридических лиц, должна быть достоверной. Если есть подозрение, что информация, предоставленная для регистрации, недостоверна, налоговые органы откажут в регистрации.
Досрочное расторжение по инициативе арендодателя
Разорвать отношения аренды собственник недвижимого нежилого имущества вправе в судебном порядке при наличии обстоятельств, предусмотренных в законодательстве. Ниже перечислены возможные варианты таких ситуаций:
- Арендатор эксплуатирует имущество, на которое у него возникло право пользования, не по назначению, либо им были существенно нарушены условия договора.
- Арендатор своими действиями ухудшает состояние переданного в его пользование имущество.
- Имело место неоднократное нарушение сроков оплаты, указанных в договоре. В договоре могут быть отдельно оговорены и иные условия оплаты, например, прекращение отношений при однократной задержке оплаты.
- Арендатор не осуществил капитального ремонта помещения – если такое обязательство указано в договоре.
Основания досрочного расторжения договора аренды
Договор аренды, как и иные виду сделок может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон, а также по инициативе арендодателя или арендатора.
Основания для прекращения отношений по договору аренды раньше срока могут быть следующие:
- если арендатор пользуется имуществом, существенно нарушая условия договора, или использует имущество не в соответствии с его назначением или же допускает неоднократные нарушения
- когда арендатор пользуется имуществом и ухудшает его, при этом существенно
- в случае, когда арендатор более 2-х раз подряд не вносит арендную плату в срок. который установлен договором
- если арендатор или арендодатель не производит капремонт имущества, когда эта обязанность является арендатора или арендодателя
- в ситуации, когда арендодатель не предоставляет имущество по договору аренды или создает препятствия в пользовании имуществом
- когда арендатору передано имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют использованию имущества, и данные недостатки не были оговорены договором
- в случае, когда имущество из-за каких-то обстоятельств, за которые не отвечает арендатор, станет не пригодным к использованию
- иные основания, предусмотренные законом или установленные договором