Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какой вид налогообложения выбрать владельцам готового арендного бизнеса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Принцип расчета суммы налога ПСН в 2023 г. не поменяется. Потребуется, как и раньше, определить налоговую базу (потенциальный доход за год по конкретной деятельности), действующую ставку и срок действия патента (при необходимости подсчитать его в днях).
Условия работы на патенте в 2023 году
При нарушении условий применения ПСН предприниматель лишается права на использование спецрежима, после чего переходит на основную систему налогообложения – ОСНО, УСН или ЕСХН.
Все актуальные ограничения можно разделить на следующие группы:
- Предельный размер доходов. С начала календарного года сумма доходов ИП не должна превышать 60 млн руб. При этом, если предприниматель совмещает «упрощенку» и патент, то считается выручка от обоих спецрежимов. При совмещении с другими (например, ОСНО или ЕСХН) – только доходы от ПСН.
- Средняя численность работников – не более 15 человек за налоговый период по всем видам деятельности ИП, включая подрядчиков и внешних совместителей.
- Местные ограничения: еще раз напомним, что регионы могут вводить свои лимиты, например, на площадь сдаваемых в аренду участков или помещений, единиц транспорта у перевозчика, количества точек торговли или общепита и пр.
Основания для отказа в выдаче патента
Бизнесмену могут отказать в получении патента по нескольким причинам. Среди них:
- Если выбранная коммерсантом сфера не относится к категории, указанной в НК РФ как разрешенная для патентной системы налогообложения.
- Нарушение условий по переходу на данную систему, прописанные в НК РФ.
- Указание неверных сроков функционирования патентной системы.
- Лишение прав на установление патентной системы в данном календарном году.
- Неточности и нарушения при заполнении документации на установление патента.
- Наличие задолженностей по оплате налога, касающегося пользования патентной системой.
Виды деятельности, патенты в 2021 году
В 2021 году под патентную систему налогообложения будут дополнительно подпадать новые виды деятельности, такие, например, как деятельность платных автостоянок, наружная реклама, уход за домашними животными, производство мяса, растительного масла, шерсти и растительных волокон, граверные работы и другие.
В столице работает законопроект о дифференциации стоимости патентов. Теперь их цена отличается не только в зависимости от площади квартиры, но и от того, где она находится.
В розничной торговле и общественном питании до этого было ограничение по метражу зала для обслуживания, ведения деятельности — до 50 кв м, ограничение с нового года — до 150 кв м.
В данное время нельзя оформить патент на помещение, не принадлежащее предпринимателю на праве собственности. Так вот, это ограничение планируют снять, можно будет купить патент и заниматься субарендой.
Перейти с УСН на ПСН, чтобы начать работать на патентной системе налогообложения в 2021 году, необходимо подать заявление до 17 декабря 2020-го, поскольку перейти на патент в середине года может не получиться сделать (не по всем видам деятельности, точнее).
Условия получения патента на сдачу помещений в аренду
Воспользоваться патентом можно лишь при выполнении следующих условий:
- договор заключен на имя индивидуального предпринимателя, приобретающего патент;
- коммерсант обладает исключительными правами собственности;
- сумма выручки, полученной по итогам аренды, не превышает лимит в 1 миллион рублей за календарный год;
- период оформления разрешительного документа устанавливается как 10 дней, но на практике можно столкнуться с более продолжительными сроками (до месяца);
- квартиры, должны размещаться на территории одного региона;
- не допускается использование доверенностей, изготовленных на другого предпринимателя.
Патент на сдачу в аренду нежилых помещений в 2022
Патент на розницу: если ИП разделит в договоре аренды площади, получит ли он патент? Услуги по сдаче в аренду (внаем) собственных или арендованных нежилых помещений Найти еще тендеры. Заявление также подается в ИФНС, можно через сайт. Разумеется, придется заполнить заявление о переходе на ПСН. 5.5 Патенты для ИП-арендодателей Москвы. Стоимость патента при сдаче в аренду нежилого помещения? 16 Декабря 2022, 12:23, вопрос № 1847668 1 ответ. Стоимость лота указана за месячную аренду.
Большая часть людей, обратившихся в 2022 году в Москве за патентом на сдачу в аренду, были собственниками как раз жилых помещений. ИП планирует оформить патент на 10 месяцев (март — декабрь 2022 г.). 68.20.12.000: Услуги по сдаче в аренду (внаем) собственных или арендованных нежилых помещений. Патент на сдачу в аренду нежилых 2022 г. Как получить патент на сдачу нежилого помещения в аренду. Применение ПСН при сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков ПАТЕНТ Формы. Патент на сдачу в аренду Какая площадь учитывается при сдаче в аренду нежилого помещения при ПСН?
Срок действия и стоимость патента
Патент на сдачу жилья в аренду для физических лиц можно прибрести на срок от 1 до 12 месяцев, при условии, что период приходится на 1 календарный год. По закону стоимость патента не является фиксированной и рассчитывается в виде процента от возможного дохода.
Патент на сдачу в аренду нежилого помещения также приобретается максимум на 1 год. К примеру, если патентное разрешение получено в самом начале января, то срок его действия составит 12 месяцев, если в июле — 6 месяцев, а в декабре документ будет выдан только на 1 месяц.
При расчёте стоимости патента, который выдаётся менее, чем на 1 год, общая годовая сумма делится на 12, затем полученное значение умножается на количество месяцев, включенных в патентное разрешение. К примеру, если цена документа на 1 год составляет 36 000 рублей, а срок действия — 9 месяцев, то стоимость патента на 9 месяцев составит 27 000 руб.
Легальная аренда жилых и нежилых помещений через патент
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Статьей 607 ГК РФ установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Если квартиру берет в аренду организация
В данном варианте оформление договора является обязательным реквизитом сделки. При ином раскладе компания не сможет включить суммы, потраченные на аренду жилья в свои затраты.
Договор аренды с организацией чаще всего подразумевает безналичные расчеты, т.е сумма арендных платежей перечисляется на счет банковской карты или расчетный счет предпринимателя.
Спорным в арендных взаимоотношениях с хозяйствующими субъектами является вопрос о перечислении и удержании НДФЛ, в случае, если гражданин не согласился на оформление патента. Многие судебные инстанции считают, что компания должна выступить в роли налогового агента, при этом есть и альтернативная позиция, заключающаяся в том, что гражданин должен самостоятельно отразить и перечислить суммы налога.
Оформление патента на сдачу квартиры в аренду является принципиально новой тенденцией, обозначившейся в жилищном секторе. Разрешительная документация позволяет легализовать финансовые операции, заключающиеся в получении прибыли от сдачи имущества в аренду. При этом новую систему сложно назвать экономически выгодной и прогрессивной, если рассматривать ее в отношении обычных граждан, проживающих в регионах и предоставляющих в аренду одну две квартиры.
С другой стороны арендодатели, обладающие возможностями поиска квартиросъемщиков для нескольких квартир, смогут повысить показатели экономической рентабельности при полном соблюдении норм налогового законодательства.
Упрощение учета также является позитивным моментом, который позволяет расширить круг пользователей патента по рассматриваемому виду экономической деятельности.
Стоимость патента при сдаче в аренду нежилого помещения
В соответствии с п. 1 ст. 346.43 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) патентная система налогообложения устанавливается Кодексом и вводится в действие в соответствии с Кодексом законами субъектов Российской Федерации и применяется на территориях указанных субъектов Российской Федерации. Применение патентной системы налогообложения разрешается индивидуальным предпринимателям, осуществляющим виды предпринимательской деятельности, предусмотренные п. 2 ст. 346.43 Кодекса.
Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (размер потенциально возможного к получению годового дохода на один обособленный объект), составляет 1 миллион рублей.
Легальная аренда жилых и нежилых помещений через патент
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Статьей 607 ГК РФ установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Поправки, которые вступили в силу в 2020 году:
1. Запрет на продажу маркированных товаров на ПСН
Самое значительное изменение коснулось розничной торговли. К рознице больше не относится (подп. 1 п. 3 ст. 346.43 НК РФ):
-
Реализация лекарственных препаратов, подлежащих обязательной маркировке (с 1 июля 2020 года).
-
Реализация обуви (с 1 июля 2020 года).
-
Реализация предметов одежды, принадлежностей к одежде и прочих изделий из натурального меха (с 1 января 2020 года).
Продавать указанные товары и применять по данному виду деятельности ПСН недопустимо, начиная с указанных сроков. В этом случае предприниматель может перейти на УСН – для этого нужно подать уведомление о переходе на УСН.
2. Новые виды деятельности, по которым можно применять патент
-
Услуги по предоставлению во временное владение (в пользование) мест для стоянки автомототранспортных средств, по хранению автомототранспортных средств на платных стоянках (за исключением штрафных автостоянок);
-
Услуги распространения наружной рекламы с использованием рекламных конструкций;
-
Услуги размещения рекламы с использованием внешних и внутренних поверхностей транспортных средств.
3. Патент может распространяться на несколько бытовых услуг
С 1 января 2020 года предприниматели получили право оформлять один патент на схожие виды деятельности вместо нескольких патентов. Это новая редакция подп. 2 п. 8 ст. 346.43 НК РФ, внесённая Федеральным законом от 18.07.2019 № 176-ФЗ.
Это применимо для предпринимателя, если потенциально возможный годовой доход ИП по бытовым услугам из дополнительного перечня установлен субъектом РФ не только для видов деятельности, но и для групп или подгрупп.
Например, Закон субъекта РФ может установить вид предпринимательской деятельности «Строительство зданий под ключ», который объединит бытовые услуги, относящиеся к строительству.
Следовательно, в отношении этого вида деятельности станет возможным установить один размер потенциального годового дохода, предполагаемого к получению ИП. Значит, придётся оформлять один патент, чтобы вести работы в прежнем объеме.
4. Функции регионального законодательства
Регионы получили право устанавливать свои ограничительные меры, но в рамках налогового кодекса (подп. 4 п. 8 ст. 346.43 НК РФ). В зависимости от региона следующие критерии могут быть разными:
-
количество работников,
-
количество транспортных средств,
-
площадь торгового зала.
5. Новые суммы страховых взносов ИП
В 2020 году предприниматели на ПСН будут платить страховые взносы на себя по новым правилам. Меняются суммы фиксированных взносов.
В 2020 году предприниматели должны будут платить фиксированные страховые взносы за себя (п. 1 ст. 430 НК):
-
32 448 руб. – пенсионные взносы;
-
8 426 руб. – медицинские взносы.
Переходный период для плательщиков ЕНВД
В связи с прекращением с 01.01.2021 действия спецрежима в виде ЕНВД п. 3 Федеральным законом № 373-ФЗ предусмотрен трехмесячный переходный период для налогоплательщиков, применяющих обозначенный спецрежим в IV квартале текущего календарного года. Это налогоплательщики, осуществляющие:
-
деятельность стоянок для транспортных средств;
-
розничную торговлю через объекты стационарной торговой сети с площадью торгового зала от 50 до 150 кв. м;
-
оказание услуг общепита через объекты с площадью зала обслуживания посетителей от 50 до 150 кв. м;
-
ремонт и техобслуживание ТС.
Может ли ИП при сдаче в аренду нежилого помещения получить патент в 2022 году
Размер потенциально возможного доход — исключительно расчетная величина.
Фактический размер дохода для «можно/нельзя» с потенциально возможным не сравнивается. И может превышать его во сколько угодно раз.
Единственное ограничение — размер фактического дохода не должен быть выше 60 млн. руб. в год по всем видам деятельности на ПСН и УСН.
В соответствии с Законом Московской области от 07.10.15 № 152/2022-ОЗ вид деятельности «Сдача в аренду (наем) нежилого фонда и земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности» имеет три градации в зависимости от сдаваемых в аренду площадей:
— общей площадью до 70 кв. м включительно — размер потенциально возможного дохода 199 207 руб.;
— общей площадью свыше 70 до 150 кв. м включительно — размер потенциально возможного дохода 959 733 руб.;
— общей площадью свыше 150 кв. м — размер потенциально возможного дохода 2 206 140 руб.
Стоимость патента при сдаче в аренду нежилого помещения, как рассчитать патент?
ИП имеет в собственности 2 нежилых объекта (здание площадью 82 кв. м и помещения площадью 549 кв. м. находятся в г. Москве). Сколько будет стоить патент, если его оформить на помещение площадью 549 кв. м., в котором находится 5 арендаторов?
Если оформлять патенты на оба объекта, ихняя площадь суммируетя или по каждому объекту своя стоимость патента в зависимости от площади?
В соответствии с п. 1 ст. 346. 43 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) патентная система налогообложения устанавливается Кодексом и вводится в действие в соответствии с Кодексом законами субъектов Российской Федерации и применяется на территориях указанных субъектов Российской Федерации. Применение патентной системы налогообложения разрешается индивидуальным предпринимателям, осуществляющим виды предпринимательской деятельности, предусмотренные п. 2 ст. 346.43 Кодекса.
Согласно пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Кодекса на патентную систему налогообложения переводится предпринимательская деятельность по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.
При этом гл. 26.5 Кодекса не установлено ограничений в части передачи в аренду (наем) недвижимого имущества в рамках указанного вида деятельности как физическим, так и юридическим лицам.
Таким образом, при соблюдении положений гл. 26.5 Кодекса индивидуальный предприниматель вправе применять патентную систему налогообложения в отношении предпринимательской деятельности по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности, юридическим лицам.
Патент оформляется на конкретное помещение, независимо от количества арендаторов (Они в течении года могут меняться).
Стоимость патента рассчитывается так:
- Патент = 6% × ПД/12 × М,
- где 6% — ставка налога; ПД – потенциально возможный годовой доход; М — количество месяцев, на которые приобретается патент.
- С уважением!
Добрый вечер!
«Если оформлять патенты на оба объекта, ихняя площадь суммируетя или по каждому объекту своя стоимость патента в зависимости от площади?» — патент Вам необходимо брать либо на оба объекта либо вообще не брать, т.к. нельзя по одному объекту применять патент, а по другому — какой либо другой вид налогообложения, ведь переводится на ПСН полностью вид деятельности (в Вашем случае, сдача помещений в аренду).
Как рассчитывается стоимость патента при сдаче в аренду нескольких помещений
Согласно пункту 8 статьи 346.43 НК РФ субъекты РФ могут устанавливать размер потенциально возможного к получению ИП годового дохода в отношении сдачи в аренду объектов недвижимости в зависимости от количества обособленных объектов (площадей). То есть расчет суммы налога, уплачиваемого в связи с применением ПСН, осуществляется исходя из площади нежилого здания, указанной в договоре аренды и отраженной предпринимателем в заявлении на получение патента.
При этом исходя из положений Гражданского кодекса (статья 607), в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Таким образом, количество объектов, передаваемых в аренду (внаем), определяется на основании договоров аренды, заключаемых предпринимателем – арендодателем с конкретными арендаторами (нанимателями).