Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как поставить дом и землю на кадастровый учет. Инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дом, фактически построенный, но не узаконенный, не существует и хозяина не имеет. Такой дом нельзя продать, подарить, застраховать, сдать в аренду, прописать в нем членов семьи или передать в Залог при получении кредита.
Как оформить дом в собственность быстро и правильно
Процедура оформления построенного дома зависит от того, на каком участке этот дом построен. Если дом построен на дачном участке, то это одна процедура, если на земле ИЖС – другая.
Для обоих случаев важно, чтобы владелец построенного дома являлся собственником и земельного участка. Земля должна стоять на кадастровом учете
Таким образом оформить дом возможно, если построили его на своем собственном земельном наделе.
Какой дом оформлять: жилой или садовый? О налогах
Жилой дом оформлен или садовый, разницы в налогах нет, налоги будут браться как с жилых домов. Но кое-какие нюансы можно применить при оформлении и для своих налогов создать правильные предпосылки.
- Пока дом не оформлен – налога нет (ст. 400 Налогового кодекса). Но за невыполнение требований об обязательном оформлении домов и иных строений – будут штрафовать (есть исключения) или увеличат налоги на земельный участок.
- Что облагается налогом: любые строения (жилой дом, гараж, баня, иные здания, строения, сооружения, помещения.) При этом, согласно п.2 ст. 401 НК РФ, дома и жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, в целях налогообложения считаются жилыми. Поэтому, как бы ни был оформлен дом, налог будет взиматься с расчетом, что дом жилой.
- Налоговая база – это кадастровая стоимость, ежегодно индексируемая и зависящая от многих факторов (материал, год постройки и пр.). Ее стоимость после регистрации объекта можно посмотреть на публичной кадастровой карте, например, по кадастровому номеру объекта. Кстати, если она реально завышена, ее можно уменьшить. Обращайтесь к нам. Налоговая база уменьшается: если часть дома, то минус 20 кв.м., если весь дом, то минус 50 кв.м.
- Статья 406 Налогового кодекса определяет размер налога за дома, гаражи, иные строения ориентировочно 0,1% процента от стоимости имущества (если общая стоимость более 300 млн рублей, будет прогрессивный налог до 2%).
- Льготы по налогам указаны в ст. 407 НК (инвалиды, пенсионеры, ряд военнослужащих и пр.). Но льгота предоставляется только за один объект каждого вида. Если, например, на участке 2 дома, то на второй дом льготы уже не положено. Для получения льготы надо подать заявление по установленной форме в налоговый орган до 1 ноября. «При непредставлении … уведомления о выбранном объекте налогообложения налоговая льгота предоставляется в отношении одного объекта налогообложения каждого вида с максимальной исчисленной суммой налога». Кстати, можно попросить перерасчет суммы налога за 3 предыдущих налоговых периода, если льгота не была применена (ст. 408 НК п. 6).
Виды документов, подтверждающих право собственности на жилое помещение
Помимо указанной выписки из ЕГРН потребуется предоставление кадастрового паспорта и одной из форм, перечисленных ниже. Только при полном пакете документации можно осуществлять финансовые и юридические операции относительно объекта недвижимости. В перечень правоустанавливающих и правоподтверждающих видов бумаг входят:
- Договор ренты, купли-продажи или дарения;
- Документ об обмене или долевом участии нескольких собственников;
- Сертификат о приватизации или наследстве;
- Судебное решение, где недвижимость присваивается истцу на том или ином основании.
Получить документы, подтверждающие право собственности на недвижимость в 2023 году можно в МФЦ, Росреестре, местных муниципальных органах или оформить их самостоятельно с привлечением нотариуса. Перед составлением и заполнением бланков рекомендуется обратиться за помощью к юристам, так как любая ошибка способна привести к лишению прав собственности или другим критическим последствиям.
Правоподтверждающие документы должны дополнять формы из списка выше и сопровождать любую сделку с имуществом. Основание права собственности выдается кадастровой палатой и подкрепляется данными из Росреестра. Сведения о документе, подтверждающем право собственности, включают:
- Физический адрес объекта и его базовые свойства или характеристики;
- План расположения помещений с указанием площади;
- Год сдачи дома в эксплуатацию, этажность и ликвидную стоимость по кадастру.
Cкoлькo cтoит дapcтвeннaя нa дoм
Cтoимocть дapcтвeннoй cклaдывaeтcя из тpex cocтaвляющиx:
- Пoшлинa. Ee oплaчивaть oбязaтeльнo — бeз квитaнции oб oплaтe coтpyдник Pocpeecтpa нe мoжeт зapeгиcтpиpoвaть пepexoд пpaвa coбcтвeннocти к oдapяeмoмy.
- Уcлyги нoтapиyca. Cтoимocть дapcтвeннoй нa дoм y нoтapиyca 7050 p. зa paбoтy тexничecкoгo xapaктepa и 0,5 % oт кaдacтpoвoй cтoимocти дoли cocтaвляeт гocyдapcтвeннaя пoшлинa.
- 13% нaлoгa. Этoт плaтeж oбязaтeлeн, ecли дapитeль и oдapяeмый нe являютcя близкими poдcтвeнникaми. Близкиe poдcтвeнники — этo poдитeли, дeти, cyпpyг, бaбyшки, дeдyшки, cecтpы, бpaтья.
Нaпpимep: Bace пoдapили двa дoмa. Oдин дoм eмy пoдapил бpaт, пpи cocтaвлeнии дoгoвopa poдcтвeнники нe oбpaщaлиcь к нoтapиycy. Bacя зaплaтил 2 000 pyблeй и пoлyчил в coбcтвeннocть нeдвижимocть. Bтopoй дoм Bace пoдapилa тpoюpoднaя cecтpa. Пo зaкoнy oнa нe cчитaeтcя близким poдcтвeнникoм, и Bace нyжнo зaплaтить нaлoг. Кaдacтpoвaя cтoимocть дoмa — 1 500 000 pyблeй. Bacя зaплaтил 2 000 зa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти и 195 000 pyблeй в кaчecтвe нaлoгa.
Документы, которые могут прилагаться к основным правоустанавливающим документам:
- соглашение об определении (установлении) долей в праве общей собственности на квартиру (жилой дом);
- соглашение о разделе наследственного имущества;
- соглашение о перераспределении долей в праве общей собственности на жилой дом и строения;
- соглашение о реальном разделе домовладения и прекращении долевой собственности;
- акт приёма-передачи при купле-продаже (с рассрочкой платежа);
- акт приёма-передачи по договору об инвестировании строительства жилья (договору о долевом участии в строительстве жилого дома, договору об уступке права требования);
- соглашение об установлении сервитута (сервитут — это право ограниченного пользования чужим участком, например, когда только через ваш участок можно пройти к общей артезианской скважине);
- брачный договор.
Эти документы являются вторичными по отношению к правоустанавливающим.
На что обратить внимание
Сотрудники агентств недвижимости советуют не пренебрегать проверкой документов, даже если для сделки какие-то свидетельства не требуются.
Свидетельство о праве собственности может отсутствовать, если сделка была совершена до 1997 г. (до появления регистрационных палат). Однако в этом случае на самом правоустанавливающем документе должен быть штамп о регистрации.
Всегда сравнивайте сведения в документах и фактическое положение дел: например, если продавец снёс дом, не получив разрешение на реконструкцию дома и не прекратив право собственности на строение, сделку осуществить не удастся, потому что документы к сделке не готовы
Обратите внимание на совпадение данных, указанных в правоустанавливающем документе и удостоверении личности. Например, часто путают имена Наталия и Наталья, Даниил может превратиться в Данилу, а точки над буквой «ё» надо писать или не писать именно так, как указано в паспорте, — Фёдор и Федор с одинаковыми фамилиями могут быть двумя разными людьми.
Если вы обнаружили разночтения, ориентируйтесь на написание в паспорте. Все изменения необходимо вносить в правоустанавливающие документы.
Второе, что необходимо проверить, — это отсутствие обременений права пользования и ограничений по расчётам (когда недвижимость находится в залоге у банка или у физического лица или не произведены окончательные расчёты с продавцом как при рассрочке платежа).
Обременения можно (и нужно) снять, для чего необходимо обратиться в региональные органы юстиции с документами, подтверждающими отсутствие обременений. Это может быть, например, акт о взаиморасчётах.
Третье, что необходимо сравнить, это цифры — площадь жилья или участка, количество комнат, номера дома и квартиры. Если цифры не совпадают, смотрите на самый новый по дате выдачи документ. В случае, если в квартире была перепланировка или новый владелец земельного участка после процедуры межевания обнаружил, что его площадь отличается от указанной в документах, требуется внести изменения в свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, обратившись в регистрирующий орган с документом, в котором отражены последние технические характеристики жилья.
Четвёртый документ, который надо изучить, это выписка из домовой книги (форма 9), в которой указано, сколько лиц зарегистрировано на данной жилплощади, их возраст. Если вы покупаете или продаёте земельный участок, на котором есть только остов дома, необходимо получить архивную выписку той же формы.
Многие сегодня, решаясь на покупку собственного земельного участка, предварительно осуществляют работу, которая позволяет знакомиться с юридическими тонкостями оформления документов подобной сделки. Это помогает избегать распространенных типичных ошибок, приводящих к потере большой суммы денег.
В судах можно встретить потерпевших, которые в качестве оправдания своей безграмотности настаивали на там, что продавец показался им человеком честным, что он предоставил заверенную у нотариуса доверенность на продажу земли, что он хороший знакомый, дальний родственник близких друзей, поэтому ему поверили. Это стандартные ситуации, в которых виноват не мошенник продавец, а тот, кто покупает и при этом не знает, что нужно проверить при покупке дома с участком.
Как оформить арендованный участок в собственность
Согласно ФЗ-178 «О государственной социальной помощи» гражданин имеет право на оформление арендованного земельного участка в собственность, т.е. приватизировать землю, которая изначально была арендована (бессрочно или срочно).
Оформить участок можно бесплатно при условии если:
-
Вы построили дачный дом, баню, гараж или хозпостройку и стали владельцем объекта;
-
Вы построили и стали владельцем частного дома;
-
Вы член caдoвoдчecкoгo кooпepaтивa.
Вы можете получить земельный участок бесплатно, если имеете отношение к следующим категориям граждан:
-
Инвалиды;
-
Ветераны BOB;
-
Дети-сироты;
-
Многодетные семьи;
-
Военные, которые отслужили более 10 лет;
-
Сотрудники ОВД, стаж работы которых более 15 лет;
-
Молодые работники сельского хозяйства;
-
и прочие категории льготников.
Также получить землю бесплатно можно, если право собственности на дом зарегистрировано до 30.10.2001.
Для оформления в собственность участка в аренде необходимо подать заявление с выпиской из кадастрового плана в местный муниципальный орган, в ведении которого находится земля. B зависимости от обстоятельств администрация может принять следующие решения:
-
Передать право собственности на землю бесплатно, выдав при этом разрешение установленной формы;
-
Предложить выкупить землю и предоставить на рассмотрение договор купли-продажи, и уже после выкупа произвести регистрацию участка;
-
Отклонить ходатайство, в случае если вы не обладаете правами собственника (в соответствии со статьей 28 земельного кодекса), или участок использовался не по целевому назначению.
Документы для оформления договора купли продажи
Продажа квартиры — это длительный и разносторонний процесс и если вы ведете сотрудничество с риелтором, то вам будет проще решить какие-то организационные вопросы, вы, собственно, вообще их решать не будете.
Кадастровый паспорт для продажи квартиры не обязательно предоставлять, но это всегда в плюс. Для сделки понадобятся: справка из лицевого счета, выписка из домовой книги. Обязательно для заключения сделки необходимы документы основания права и техническая документация. Справки о лицевом счете и о том, что владельцы вовремя оплачивали все услуги по квартире. Справки психиатра и нарколога.
Чтобы осуществить сделку продажи недвижимого имущества, например, квартиры, дома или земельной доли, необходимо собрать документы и справки, к которым относятся:
Регистрация, как правило, предусматривает государственную пошлину. Стоимость государственных услуг различна, зависит от конкретных ситуаций. Эти услуги оплачиваются, чтобы оформить регистрацию прав собственности.
Если нужно приобрести землю под строительство нового жилья, в том числе в деревне без документов (частный дом, дача, сад) стоимость госпошлины составит порядка 350 рублей.
При необходимости же оформления земельной доли в сельскохозяйственном регионе комиссия за регистрацию будет стоить около 100 рублей.
А вот размер госпошлины для юридических лиц уже гораздо выше и составляет целых 22 тысячи рублей.
Земля в собственности, нужно ли оформлять дом?
Что делать владельцам собственного жилья в том случае, когда земля под домом уже является собственностью? Потребует ли законодательство оформления самого дома?
На самом деле такое право остаётся за собственником и не является строго обязательным. Но в ситуации, когда хозяин продаёт дом, то, возможно, потребуются такие бумаги. Скорее всего, в договоре будет прописываться продажа участка вместе с домом. Но такое решение принимает сам собственник.
С 2017 года такую процедуру можно провести при наличии кадастрового паспорта. Данную справку предоставляет бюро технической инвентаризации.
Владелец жилья, который никогда не имел дело с подобными делами, может единожды приватизировать недвижимое имущество.
Государство даёт возможность провести эту процедуру бесплатно всего один раз. Юридическое лицо наделено такими же правами при наличии активов (от 25%).
Нынешние условия приватизации действуют до 2020 года. О дальнейших изменениях ничего не известно. Каждый год собственник обязан платить налог на землю.
в случае ободрения строительства, вы застрахованы от негативного изменения условий и правил строительства.
Что означает негативное изменение условий и правил?
Рассмотрим это подробнее.
Допустим, вы подали уведомление о начале строительства ИЖС.
Через 7 дней администрация прислала уведомление о соответствии строительства.
Иными словами, чиновники согласовали стройку.
Юридически это означает следующее.
В течение всего периода строительства, но не более 10 лет, вам безразличны любые изменения.
Например:
- администрация внесла изменения в ПЗЗ в части параметров разрешенного строительства,
- участок попал в вновь установленную зону с особыми условиями использования,
- изменили в сторону ужесточения требования градостроительных регламентов.
Помимо наличия определенных помещений в частном доме в Своде Правил определяются также обязательные минимальные размеры таких помещений.
Наименьшие размеры, установленные для жилых помещений индивидуальных домах:
| Площади |
|
| Минимальная высота |
|
| Требования к минимальной ширине |
|