Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно сдать квартиру: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Стоит выбросить старую мебель, обновить при необходимости сантехнику и электрику, вынести ненужный хлам и обязательно сделать генеральную уборку. Оставляем самую необходимую мебель. Наличие основных бытовых приборов (чайник, холодильник, стиральная машина, микроволновка, телевизор), а также Wi-Fi — приятный бонус для арендаторов. «Арендаторы ищут себе дом, в котором хотят строить жизнь среди своих вещей, а не среди вещей собственника, которые ему и не нужны, но и выбросить жалко. Поэтому даже если старый пустой аквариум, пыльный ковер на стене или скрипучий сервант дороги собственнику как память, из квартиры, в которой будут жить другие люди, не имеющие никакой связи с этими предметами, их стоит убрать», — советует Мария Жукова.
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?
Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.
Как должна выглядеть квартира
Здесь правило только одно: квартира должна быть чистой. Если не хочется убирать самостоятельно – например, после предыдущего жильца или после неопрятных родственников – всегда можно вызвать клининг. Но чистая квартира – это огромный плюс в глазах арендатора. Неважно, какой шикарный ремонт там когда-то был, если запахи не позволяют задержаться больше десяти минут. И наоборот: пусть внутри всё старенькое, но зато на диван не страшно сесть, а о стену можно опереться без опасения приклеиться – это важнее.
Что касается мебели или её отсутствия – представьте, кому может понадобиться ваша квартира. Оцените метраж, количество комнат, район. Это большая трёшка в спальном районе, где будет хорошо жить всей семье? Оставьте минимум мебели: холодильник, кухонную мебель, шкаф – одним словом, то, что будет неудобно возить за собой. Остальное у них наверняка уже своё. А в случае крошечной однушки рядом с тремя вузами её у вас наверняка снимет студентка без гроша за душой, такая будет рада даже тарелкам и вилкам. В любом случае, этот вопрос всегда можно обсудить с жильцом или жилицей. Главное – не загромождайте пространство тем, что жалко выкинуть, не превращайте квартиру в филиал сарая.
Ещё неплохо было бы соотносить качество ремонта и выставленную цену. Подумайте: если на квартиру уже третий месяц нет желающих, а эти обои помнят ещё Сталина – может, стоит скинуть тысячу-другую? Ну, или сделать уже ремонт.
Кстати, если вас удручает интерьер, всегда можно договориться с жильцами о том, что они сделают вам ремонт в счёт ежемесячного платежа. Главное, присматривайте, что именно они там делают.
Условия договора найма
Переходим к самому ответственному пункту: составлению договора. Если вы нанимали агентство, то он у вас уже есть, а если разбираетесь, как сдать квартиру в аренду, самостоятельно, то образец можно без проблем найти в сети.
Пройдемся по самым важным пунктам. В договоре должны быть указаны:
- Данные всех сторон: паспорта, ФИО.
- Сведения из выписки из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.
- Срок найма – чаще всего его заключают на год, а потом продляют, если необходимо.
- Дата подписания.
- Условия расторжения, права и обязанности сторон и всё, что вы захотите обговорить отдельно.
- Кто оплачивает коммунальные платежи.
- Если вы берете депозит – напишите и об этом, указав точную сумму, и пропишите, при каких условиях он остается у вас.
- Можно составить здесь опись имущества.
Кто имеет право сдавать квартиру
- Все основания распоряжаться недвижимостью имеет ее владелец. То есть, если у вас оформлено право собственности на жилплощадь, вы можете ее продать, подарить или сдать в аренду.
- Аренда социального жилья также возможна, но только при условии получения разрешения от официального владельца — государственной, муниципальной, некоммерческой организации.
- Квартиру можно сдать в субаренду: при условии, что на это есть письменное разрешение владельца-арендодателя, наниматель вправе передать жилплощадь внаем другому лицу. При этом обязательно оформляется договор поднайма.
- Сдавать квартиру внаем имеют право представители владельца — по доверенности, заверенной нотариусом.
В развитых странах Европы и США никому и в голову не придет самостоятельно заниматься сдачей своего жилья. Риэлторы у них в большом почете, так как профессионализм и знание рынка позволяет им оказывать большой спектр услуг. В России тенденция активно развивается — уже давно на смену частным маклерам пришли крупные агентства с репутацией и собственной базой клиентов и объектов недвижимости. И это позволило людям, ценящим свое время и безопасность, быстро и грамотно решать жилищные вопросы.
Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир
В разгар кризиса, в конце 2014 года — начале 2015‑го, под девизом повсеместной экономии часть собственников занималась поиском квартирантов самостоятельно, и настрой был либеральный — радовались любому жильцу и старались «не спугнуть». В частности, далеко не каждый владелец жилплощади обременял себя и будущих арендаторов составлением договора найма, передаточного акта и заполнением документов, подтверждающих исполнение обязанностей сторон по договору. В результате возникали конфликты, которые сложно разрешить цивилизованным путем и призвать нарушителя к ответственности, — примерно 20% собственников, обращающихся к нам в компанию, ранее прошли эту школу жизни и теперь серьезно относятся к грамотному оформлению документов».
Как обманывают риэлторы при аренде квартиры: способы
Информационные СМС и базы собственников
В цифровую эпоху, когда каждый желает иметь доступ к информации, не выходя из дома, агентства недвижимости, риэлторы и мошенники придумали хитроумный способ обманывать арендаторов, которые ищут прямые контакты с собственником.
Для этого потенциальных жертв находят, выставляя объявления, где указывают, что за небольшую оплату предоставляют данные к номерам телефонов собственников. Жертв привлекают сниженными ставками на аренду квартиры.
В каком виде предоставляется информация:
- в виде СМС (SMS) с номерами собственника;
- в виде доступа на сайт с базой данных, содержащих контакты, сдающих в аренду квартир, хозяев.
Как снимаются деньги:
- через смартфон, достаточно отправить ответное SMS-сообщение с указанным кодом;
- при подписании бумажного варианта договора в «агентстве»;
Что получает жертва мошенников (арендатор) на самом деле:
- устаревшую информацию (хозяева уже сдали, или не сдают квартиры);
- откровенно «левые» номера телефонов.
Для убедительности, могут использовать реальных собственников, которые в сговоре с риэлторами-мошенниками и поднимают трубки, когда им звонят при покупающем услугу арендаторе, чтобы продемонстрировать, что база контактов «рабочая».
Юридический аспект Если информационное агентство недвижимости заключает договор, то он носит чисто информационный характер, задача которого — предоставить информацию клиенту в виде списка возможных арендодателей.
Почему лучше обратиться к агенту
Снять квартиру через агентство на первый взгляд кажется, довольно просто. Клиент обращается к риэлтору, специалист подбирает объекты, учитывая пожелания потребителя. Потенциальный арендатор выбирает понравившеюся ему квартиру, а затем, стороны подписывают арендное соглашение.
Агентство недвижимости – это специализированная компания, которая предлагает услуги по подбору квартир, домов и других недвижимых объектов для снятия, сдачи в аренду и др. Как правило, такие организации ориентированы на куплю продажу, однако многие из них берутся и за поиск объектов для передачи в аренду.
Надо отметить, что агентства не только подбирают квартиры, отвечающие потребностям клиента, но и предоставляют сопутствующие услуги:
- подготавливают проект договора аренды;
- проверяют чистоту сделки;
- оказывают содействие в передаче задатка;
- помогают в ведение переговоров, торгов.
Советы по поиску квартиры
Чтобы понять, как правильно снять квартиру, рекомендуем ознакомиться с советами экспертов:
- попробуйте посмотреть недвижимость на различных сайтах объявлений или в социальных сетях;
- если какая-то квартира понравилась, узнайте побольше информации о районе, в котором она расположена;
- относитесь настороженно к предложениям со стоимостью аренды намного ниже рыночной;
- для того чтобы обезопасить себя, обратитесь в проверенное агентство;
- проверьте риэлтора доступными методами перед заключением договора на оказание услуг;
- общайтесь со специалистом и потенциальными арендодателями вежливо, не переходите на личности, даже если вам что-то не нравится;
- относитесь со всей ответственностью к осмотру квартиры, не стесняйтесь задавать вопросы и заглядывать даже в самые удаленные уголки;
- обязательно проверьте документацию на квартиру;
- будьте честны с потенциальным арендодателем и риэлтором;
- сразу оговорите условия посещения квартиры ее владельцем во время вашего там проживания;
- перед подписанием договора аренды, в обязательном порядке внимательно ознакомьтесь с ним.
Комиссия – это однократно выплаченная сумма при аренде или сдаче в аренду жилья. Её следует отличать от арендной платы за помещение. О том, что включает в себя оплата за найм жилого помещения, а также о том, за что должен платить квартиросъемщик, можно узнать из наших статей.
Если договариваетесь с собственником жилья напрямую, комиссия вообще отсутствует.
Комиссионный сбор, выплачиваемый агенту, бывает двух видов:
- При аренде жилплощади. Его выплачивает клиент, снимающий жилплощадь. Он платит за предоставленные, подобранные варианты, их демонстрацию.
- При сдаче жилплощади. Данный вид оплачивает собственник, за подбор квартиросъёмщиков и ведение переговоров с ними.
И в том, и в другом случае оплачивается сопровождение подписания двухстороннего договора.
Если агентство прошло нашу проверку и документы все в норме, можно приступать к заключению договора. К соглашению предъявляются следующие требования:
- Предметом соглашения является предоставление услуг агентством недвижимости.
- Перечень оказываемых услуг агентством (какие обязанности входят, например показ квартиры, её реклама и т.д.).
- Величина вознаграждения, которую получает агент, в случае удачно проделанной работы.
Внимание! В соглашении должен быть отдельный пункт о том, каким образом работник получает вознаграждение (в любом случае или же только при вселении жильцов).
- Обязательно указывается срок действия договора.
- Указание реквизитов обеих сторон (персональные данные нанимателя и арендодателя). При этом указываются паспортные данные нанимателя и его контактный телефон. Агентство должно указать полное наименование организации, юридический адрес и телефон.
- Ответственность обеих сторон в случае невыполнения обязательств и нарушения условий соглашения.
- Нюансы при расторжении соглашения и гарантии.
Документы при оформлении
При выплате комиссии риэлтору стоит составить договор с агентством. Внимательно изучите, что вам предоставили на подпись, прежде отдавать деньги. Может случиться так, что собственник подставной.
Если вы оплатили комиссию риэлтору, а потом по каким-то причинам собственник вдруг расторгнул договор или вовсе оказался не собственником, вернуть деньги не удастся.
Если в договоре указана конкретная сумма комиссии, и он подписан вами и агентом, то в случае форс-мажора можно потребовать возврата уплаченных комиссионных с агентства. Возможно, даже через суд. Солидные агентства всегда оформляют выплату комиссии как положено, это также может стать некоторой гарантией чистоты сделки.
Не спешите заключать договора и платить комиссионные частным агентам, это может грозить неприятностями.
Советы по поиску квартиры
Чтобы понять, как правильно снять квартиру, рекомендуем ознакомиться с советами экспертов:
- попробуйте посмотреть недвижимость на различных сайтах объявлений или в социальных сетях;
- если какая-то квартира понравилась, узнайте побольше информации о районе, в котором она расположена;
- относитесь настороженно к предложениям со стоимостью аренды намного ниже рыночной;
- для того чтобы обезопасить себя, обратитесь в проверенное агентство;
- проверьте риэлтора доступными методами перед заключением договора на оказание услуг;
- общайтесь со специалистом и потенциальными арендодателями вежливо, не переходите на личности, даже если вам что-то не нравится;
- относитесь со всей ответственностью к осмотру квартиры, не стесняйтесь задавать вопросы и заглядывать даже в самые удаленные уголки;
- обязательно проверьте документацию на квартиру;
- будьте честны с потенциальным арендодателем и риэлтором;
- сразу оговорите условия посещения квартиры ее владельцем во время вашего там проживания;
- перед подписанием договора аренды, в обязательном порядке внимательно ознакомьтесь с ним.
Обычно местом повышенной опасности считается вокзал, но поверьте, когда вы будете снимать квартиру, опасностей вас ждёт не меньше – арендодателей-мошенников примерно столько же, сколько людей сидит в зале ожидания, только эти ничего не ждут, а хватают деньги и бегут. Один из самых распространённых способов обмана наивных арендаторов – предоплата, причём взиматься она может за что угодно. Помните, если вы заплатите за предпросмотр жилья или за то, чтобы идеально подходящую вам квартиру не отдавали конкурентам, то только потеряете деньги, а приобретёте разве что горький опыт. Ещё одна уловка, пусть и не такая жестокая – сказать, что квартиру из объявления уже сняли, но есть другая (на самом деле, конечно, с самого начала только она и была). Ну и вообще следите за поведением арендодателя и не стесняйтесь спрашивать у него документы – известны случаи, когда в одну квартиру обманом заселяли несколько жильцов одновременно, причём делали это даже не её владельцы.
Если вы привыкли хамить кассиршам в супермаркетах, спорить с официантами и ругаться на уборщиц, перед встречей с агентом по недвижимости напомните себе, что излишняя экспрессия может стоить вам долгих лет счастливой жизни – по крайней мере, в конкретной квартире. Казалось бы, без элементарной вежливости сейчас никуда, зачем отмечать её отдельно, но почему-то многие забывают о ней, когда узнают, какие деньги агенты берут за свою работу. Помните: возмущения и ругань вам не помогут, а только помешают. В то же время никто не захочет бросать на произвол судьбы клиента, с которым приятно работать. И на собственника квартиры желательно произвести хорошее первое впечатление – совсем необязательно, скажем, с порога заявлять, какие ужасные обои он выбрал для кухни. С другой стороны, в друзья ни к агенту, ни к собственнику тоже не напрашивайтесь – пусть ваши отношения будут сугубо деловыми.