Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дом с сюрпризом: 9 ошибок при покупке дачи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом. Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Задолженность также не переходит новому собственнику, говорит Жанна Колесникова. Однако на практике они могут стать для него проблемой, предостерегает юрист.
Что такое дачная амнистия
По своему законодательному окружению дачная амнистия не является отдельным законом. Она представляет собой свод изменений в отдельные законодательные акты для упрощенной регистрации собственности.
Дачная амнистия позволяет гражданам зарегистрировать отдельные виды недвижимости в упрощенном порядке, то есть без получения уведомлений о начале/окончании строительства, разрешения на ввод в эксплуатацию и других процедур.
Необходимость принятия такого закона была обусловлена тем, что раньше юридический статус деревенских домов и земельных участков зачастую не определялся. В советское время частная собственность на землю отсутствовала, а участки предоставлялись на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Дома, построенные на них, соответственно, также не регистрировались.
Как результат — такая недвижимость оказалась «подвешена в воздухе», то есть физически она существует, но с правовой точки зрения никому не принадлежит. Это значит, что её нельзя продать, подарить, завещать или использовать в качестве залога.
Программа дачной амнистии не только упрощает жизнь россиянам, но и за счет вовлечения в гражданский оборот новой жилой недвижимости позволяет государству увеличивать собираемость налогов.
«Руководство СНТ может создавать новому собственнику различные неудобства, пытаясь получить долг с него, а не со старого собственника, который уже недоступен. Например, могут возникнуть сложности с подключением к газу, электричеству, общим коммуникациям, доступом на общую территорию», — привела пример Жанна Колесникова.
Чтобы не оказаться заложником чужих долгов, перед сделкой необходимо потребовать у продавца справку об отсутствии долгов, выданную руководством СНТ. Нелишним будет и личное знакомство с руководством для того, чтобы выяснить, какие взносы и платежи есть в поселке, рекомендовала юрист.
Кроме того, при покупке дачи нужно учитывать не только ее стоимость, но и ежегодные взносы, общее благоустройство территории СНТ, которая содержится на деньги дачников, добавила эксперт из «Миэль».
У местных органов власти (отдела архитектуры, отдела строительства или градостроительного комитета) необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что строение разрешено и соответствует требованиям.
Таким образом, для добровольной легализации дома или пристройки административным путем на руках нужно иметь следующие документы:
свидетельство о праве собственности на землю (выписку из ЕГРН);
- паспорт заявителя или доверенность(если вы представляете интересы собственника);
- схему участка;
- ГПЗУ;
- разрешение на строительство;
- технический план.
Право собственности на объект строительства оформляют в Росреестре (можно через МФЦ).
Она должна находиться либо в собственности, либо в аренде по договору аренды.
Если документов на участок у вас нет, следует получить свидетельство о праве собственности на землю.
Для этого необходимо обратиться в местную Регистрационную палату (или МФЦ) с пакетом документов:
- заявлением,
- паспортом,
- правоустанавливающими документами на владение землей (это свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, акт о приватизации, дарственной или пр.),
- кадастровым паспортом (при условии, что производилось межевание и участок поставлен на учет в Кадастровой палате),
- квитанцией об оплате пошлины.
Если земля арендована, в договоре обязательно должна быть информация об участке: адрес или местоположение, площадь и границы, кадастровый номер, категория земли и ее целевое назначение. Иначе договор может быть признан недействительным.
Какой дом оформлять: жилой или садовый? О налогах
Жилой дом оформлен или садовый, разницы в налогах нет, налоги будут браться как с жилых домов. Но кое-какие нюансы можно применить при оформлении и для своих налогов создать правильные предпосылки.
- Пока дом не оформлен – налога нет (ст. 400 Налогового кодекса). Но за невыполнение требований об обязательном оформлении домов и иных строений – будут штрафовать (есть исключения) или увеличат налоги на земельный участок.
- Что облагается налогом: любые строения (жилой дом, гараж, баня, иные здания, строения, сооружения, помещения.) При этом, согласно п.2 ст. 401 НК РФ, дома и жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, в целях налогообложения считаются жилыми. Поэтому, как бы ни был оформлен дом, налог будет взиматься с расчетом, что дом жилой.
- Налоговая база – это кадастровая стоимость, ежегодно индексируемая и зависящая от многих факторов (материал, год постройки и пр.). Ее стоимость после регистрации объекта можно посмотреть на публичной кадастровой карте, например, по кадастровому номеру объекта. Кстати, если она реально завышена, ее можно уменьшить. Обращайтесь к нам. Налоговая база уменьшается: если часть дома, то минус 20 кв.м., если весь дом, то минус 50 кв.м.
- Статья 406 Налогового кодекса определяет размер налога за дома, гаражи, иные строения ориентировочно 0,1% процента от стоимости имущества (если общая стоимость более 300 млн рублей, будет прогрессивный налог до 2%).
- Льготы по налогам указаны в ст. 407 НК (инвалиды, пенсионеры, ряд военнослужащих и пр.). Но льгота предоставляется только за один объект каждого вида. Если, например, на участке 2 дома, то на второй дом льготы уже не положено. Для получения льготы надо подать заявление по установленной форме в налоговый орган до 1 ноября. «При непредставлении … уведомления о выбранном объекте налогообложения налоговая льгота предоставляется в отношении одного объекта налогообложения каждого вида с максимальной исчисленной суммой налога». Кстати, можно попросить перерасчет суммы налога за 3 предыдущих налоговых периода, если льгота не была применена (ст. 408 НК п. 6).
Разрешение на строительство капитальных строений на участке
На объекты капитального строительства, за исключением указанных выше и некоторых других, разрешение требуется. Чтобы получить его, необходимо собрать пакет документов, а именно:
- Заявление (его можно заполнить онлайн).
- Документы, подтверждающие права на земельный участок.
- Утвержденная схема расположения земельного участка на кадастровом плане.
- Согласие всех владельцев на строительство или реконструкцию.
- Положительное заключение экспертизы проектной документации.
- И другие документы, если того требуют обстоятельства (например, если планируется реконструкция многоквартирного дома, территория относится к определенным категориям, и так далее).
Сначала почитайте про Дачную амнистию (изменения в законе от 2015 года).
Итак, Вы купили земельный участок, который имеет статус. Все документы на землю оформлены и есть разрешение на подведение коммуникаций. Пришла пора строить. Подготовка разрешения на строительство займет около месяца. Выдается документ в 3-х экземплярах и сроком на 10 лет с момента его срока выдачи на руки застройщику (общий случай) . Выдается данный документ администрацией вашего района, а именно органами градостроительства и архитектуры.
Для этого нужно собрать пакет документов:
- заявление с просьбой разрешить строительство дома на конкретном земельном участке; (
)
- копия свидетельства о регистрации права собственности на землю; (
). Как получить свидетельство на землю
- копия кадастрового плана участка; План земельного участка выдается территориальным отделением «Роснедвижимость» (
). Технический паспорт
- копия договора купли-продажи участка; (Пример). Как оформить куплю-продажу
- копия личного паспорта;
- ходатайство местной администрации (здесь имеется ввиду администрация поселения или уличного коммитета);
- справка местной администрации об отсутствии арестов и запретов на участок;
- ситуационный план, заверенный в местной администрации;
- согласование со службами (газовая, электросеть, телеком);
- проект жилого дома со схемой планировочной организации земельного участка.
После рассмотрения документов глава администрации вынесет постановление о разрешении строительства частного жилого дома. После чего будет оформлен паспорт проекта частного жилого дома — это полноценный комплект документов.
Что в него входит:
- Постановление администрации о разрешении строительства.
- Документ, удостоверяющий право застройщика на земельный участок.
- Копию из генерального плана соответствующей градостроительной документации.
- Ситуационный план.
- Технические условия (ТУ) присоединения к инженерным сетям (со схемой).
- Планы этажей, разрезы, фасады.
- Акт о действительном установлении границ земельного участка и разбивке строений (со схемой выноса в натуру).
Строительство дома на участках разного вида
| Вид земельного участка | Характеристика | Что можно строить |
| ИЖС | Участки для индивидуального жилищного строительства, принадлежащие к конкретному населенному пункту (города, поселок, пгт и пр.) | Многоквартирные дома до трех этажей, частные жилые дома, надворные, бытовые и хозяйственные постройки |
| ЛПХ | Личное подсобное хозяйство для занятий сельским хозяйством без цели получения прибыли | Жилой дом, если участок находится в пределах населенного пункта, надворные, бытовые и хозяйственные, производственные постройки |
| ДНП | Дачное некоммерческое партнерство для ведения приусадебного хозяйства | Дачный дом для временного и постоянного проживания с правом регистрации по адресу, хозяйственные и бытовые строения |
| СНТ | Садовое некоммерческое товарищество сельскохозяйственного назначения | Садовый дом для временного проживания без права регистрации по адресу, хозяйственные и бытовые строения |
в случае ободрения строительства, вы застрахованы от негативного изменения условий и правил строительства.
Что означает негативное изменение условий и правил?
Рассмотрим это подробнее.
Допустим, вы подали уведомление о начале строительства ИЖС.
Через 7 дней администрация прислала уведомление о соответствии строительства.
Иными словами, чиновники согласовали стройку.
Юридически это означает следующее.
В течение всего периода строительства, но не более 10 лет, вам безразличны любые изменения.
Например:
- администрация внесла изменения в ПЗЗ в части параметров разрешенного строительства,
- участок попал в вновь установленную зону с особыми условиями использования,
- изменили в сторону ужесточения требования градостроительных регламентов.
На подобные изменения вам «по барабану».
Преимущества покупки земли
Выгода для покупателя, решившего обзавестись землей на территории партнерства, достаточно существенна и заключается в следующем:
- приемлемые ценовые предложения относительно прочих равноценных земель с другим видом целевого использования (ИЖС, СНТ);
- расположение вне пределов города, где местность благоприятна для проживания и отличается чистой экологической обстановкой;
- одновременно с приобретением земельного участка покупатель приобретает статус члена партнерства. Такое положение позволяет ему принимать участие в собраниях всех участников и непосредственно принимать участие в планомерном создании в поселке благоприятных для проживания условий. Имеется в виду: подвод коммуникаций, принятие мер по благоустройству и охране территории и т. д.;
- получение в дальнейшем требуемых для нормальной жизнедеятельности услуг по уменьшенным расценкам благодаря организации работ коллективом (создание мест для парковки, газификация местности, создание системы канализации, возведение ограждающих конструкций для ограничения свободного доступа на участки и прочее);
- упрощенная процедура узаконивания прав на здания, построенные на земельных участках ДНП, сравнительно с другими участками.
- не нужно проводить отдельную экспертизу дома, выстроенного на земле, с целью присвоения ему статуса «жилого».
Посмотрите видео. Что выбрать: ИЖС или ДНП?
Как зарегистрировать дачный дом в СНТ по «дачной амнистии» в Подмосковье
Получив выписку о том, что вы стали собственником земли, можно смело приступать к оформлению зданий и сооружений, возведенных на ней.
- Изначально получаем справку в СНТ, подтверждающую ваши права на землю, и удостоверяющую, что кроме вас на нее никто не претендует. Данная справка станет основанием для того, чтобы в администрации получить документы как собственник дома. В данном случае это может быть договор аренды на землю, переданной вам в бессрочное пользование;
- Следующий шаг – поход в БТИ, где необходимо написать заявление и оформить заявку на технический план, составляемый специалистами примерно за пару недель. Стоит учесть, что за данную процедуру предстоит немало заплатить. Без данного документа оформить дом как собственник не получится.
- Отправляемся в отдел архитектуры и проходим процесс регистрации дома. Придется подождать около месяца, чтобы ваш дом приобрел свой юридический адрес;
- После сбора вышеназванных «бумажек», вам потребуется собрать яд документов, без которых не завершить регистрацию собственности в Росреестре. Полный пакет документации состоит:
- Заявление, в установленном формате;
- Паспорт лица, заявляющего права собственника;
- Кадастровый паспорт;
- Технический план, с указанием ТТХ здания;
- Квитанции об оплате государственных пошлин.
Подав данные документы вы без проблем зарегистрируете дом как собственник и сможете не переживать за то, что его у вас заберут.
- Необходимо всю документацию, куда входят:
- Документы, дающие разрешение на проведение строительных работ;
- Акт, подтверждающий, что здание пригодно для использования;
- Справки, подтверждающие, что именно вы владелец земли, где построена дача;
- Кадастровый паспорт;
- Техническая документация (план) застройки;
- Паспорт заявителя (гражданина РФ);
- Квитанции, подтверждающие уплату госпошлины (нужно представить копию с оригинальной квитанцией).
- Следующий шаг – нужно передать все документы в органы Росреестра;
- Получаем выписку из ЕГРН.
- Располагаются на землях СНТ и относятся к разряду дач;
- Ваш земельный участок примыкает к землям, отведенным для нужд садовых и огородных товариществ;
- Здания и сооружения на участке не нуждаются в разрешении на строительство и установлены на земле СНТ.
Если вы хотите выяснить, попадает ваш дом или строение под указанные категории или нет, просто обратитесь за юридической помощью или посетите председателя СНТ, который поможет уточнить все детали.
Дачная амнистия – понятие, введенное после принятия Федерального закона № 93 от 30 июня 2006 года. В данном случае речь идет об упрощении процедуры регистрации земельных участков и зданий, а также оформляя их в свою собственность. Ввиду востребованности проекта и тому, что еще далеко не все использовали свое право на такой шаг, программу решили продлить весны 2018 года. В данном случае подразумевается, что любой гражданин может оформить свой садовый участок в собственность, который находится в СНТ. Также, разрешено оформление в собственность всех строений и сооружений, расположенных на нем. Можно поставить их на кадастровый учет и получить пакет документов, подтверждающих, что вы собственник. В данном случае, вам не нужно получать разрешение на проведение строительных работ и акт ввода зданий и сооружений в эксплуатацию. Так удалось существенно упростить процедуру регистрации и сбора нужных бумаг. «Дачная амнистия» предполагает, что заявителю предстоит подать в Росреестр пакет документации, где есть технический план здания и другие бумаги, которые подтверждают, что вы действительно владеете землей. По истечению 2-х недель, заявитель сможет получить готовые документы, подтверждающие регистрацию дачи. Необходимо учитывать, что регистрация упрощенного типа – лишь временная программа. После истечения установленных законодательством сроков (если их не продлят), заявителю предстоит для регистрации собирать полный пакет справок.
ФЗ №93 трактует строения как незаконные, если они не оформлены надлежащим образом. При судебных тяжбах, например с соседями, отстоять свои права на незаконное строительство сложно. Возможно принятие решения о сносе. Проще постройку зарегистрировать, чем оплачивать адвокатов, судебные издержки и снос.
ФЗ №93 нормирует регистрацию домов в СНТ и ДНТ, построенных до начала действия Земельного Кодекса — основного регулятора земельного права в РФ.
Иные нюансы регистрации:
- В собственность оформляются капитальные постройки, положения закона не касаются временных и хозяйственных строений;
- Регистрируются здания высотой до 3-х этажей, считая подвал и цоколь;
- Требования по площади постройки отсутствуют, но обширные строения могут вызвать вопросы и трудности.
Дом нельзя оформить в собственность, если он:
- передан в пользование по договору аренды;
- передан в бесплатное пользование;
- представляет культурную ценность;
- территория ЗУ находится в Национальном парке или заповеднике.
В любом случае, перед началом процедуры регистрации лучше получить квалифицированную консультацию, исключив напрасные расходы и сохранив собственное время.
«Дачная амнистия» введена в действие в 2006 году, затем продлевалась. Последнее продление до 2020 г. усложнило процедуру, и трудно сказать, будет ли в дальнейшем продляться его действие, не усложнится ли она еще значительнее. Не стоит рисковать с затягиванием оформления капстроений в СНТ, особенно учитывая возможность бесплатной регистрации муниципальными службами до 20-го г.
С начала нынешнего года сохранятся только два товарищества: огородное (ОНТ) и садоводческое. Иначе говоря, с 01.01.2019 дачные некоммерческие партнерства исчезают. Остаются только те, которые были образован до 2019 года. И правоотношения в данной хозяйственной сфере основываются только на ФЗ №217, изданный 29.07. 2017.
Фактически дачники преобразуются в садоводов и огородников. Упразднение коснётся и земельных некоммерческих партнёрств (ЗНП).
Предпосылки для отмены ДНП таковы:
- Борьба с земельной спекуляцией, сбыту участков по пониженным ценам (строятся коттеджи и хоромы вместо дач) и самостроем.
- Ликвидация равных величин при внесении взносов. При таком раскладе владелец скромного участка и небольшого домика платит столько же, сколько и собственник особняка, занявшего площадь от 1 Га.
- Введение строительного надзора в построенными зданиями и ограничения этажности для них: если в доме живёт одна семья, в нём должно быть максимум 3 этажа.
Оформление дома ижс в 2021 году
- Что изменилось в оформлении прав на дом с 1 января 2018 года
- Новый дачный закон 2021: членские взносы и новые реестры
- Как оформить дачный домик в собственность в 2021 году — пошаговая инструкция Дачное некоммерческое партнерство (ДНП) – особенности организации и функционирования, правовое регулирование
Что изменилось в оформлении прав на дом с 1 января 2021 года строительство Градостроительным кодексом Российской Федерации установлена необходимость получения разрешения на строительство объектов капитального строительства и процедура его получения.
| Дорогие посетители! На сайте предложены типовые варианты решения проблем, но каждый случай индивидуален и имеет свои нюансы. |
| Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – звоните по бесплатному телефону доб. 504 (консультация бесплатно) |
Оформить объекты дачной амнистии смогут лица:
- имеющие право пользоваться участком до конца жизни;
- имеющие официальное право владения участком (собственность);
- имеющие в своей собственности участок на территории юр. лица или занимающиеся садоводческими и дачными работами.
Перечисленные выше лица имеют право пользоваться землей и возводить на ней постройки. Законодательством определяется в том числе и то, что данная амнистия распространяется также на отдельные объекты недвижимости на ступени строительства или введенные в эксплуатацию. Сюда относятся: Объекты, которые допускается реконструировать/строить без получения разрешения.
В первой редакции закона планировалось завершить программу до 1. 03. 2015. Но востребованность проекта обусловила его продление до марта 2021 года.
А для приватизации дачных и садовых участков бесплатная приватизация земли продлена до 31. 03. 2021 года. Суть оформления дома на участке СНТ по дачной амнистии в том, что для регистрации постройки в качестве жилого помещения не потребуется наличие разрешения на строительство.
Соответственно нет необходимости и в акте на ввод в эксплуатацию. Процесс регистрации упрощен до минимума. Ранее граждане подавали декларацию на объекты регистрации.
Теперь требуется составление технического плана сотрудниками БТИ или кадастровыми специалистами. В Росреестр одновременно подаются полученный технический паспорт и правоустанавливающие документы на землю. В срок около двух недель оформляется право собственности.
Результат кадастровых работ должен соответствовать технической документации. Если выявлено расхождение данных технического плана и кадастрового паспорта, требуется подготовка нового кадастрового паспорта, потому что прежний будет признан недействительным.
План действий при оформлении дома на землях ИЖС и ЛПХ
- Проведение кадастровых работ;
- Получение градостроительного плана;
- Получение разрешения на строительство и подготовка проектной документации;
- Присвоение адреса дому;
- Получение кадастрового номера и регистрация права собственности.
О техническом плане дома и иных строительных объектов Форма технических планов с января 2021 года для всех объектов недвижимости (жилых и нежилых зданий, квартир, помещений, линейных объектов, коммерческих сооружений, объектов незавершенного строительства и пр. ) стала единой.
ДНП — дачное некоммерческое партнерство
- Градостроительный Кодекс Российской Федерации (ГК РФ);
- СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих объединений»;
- СП 11-106-97* «Порядок разработки, согласования, утверждения и состав проектно-планировочной документации на застройку территорий садоводческих (дачных) объединений граждан», уточненный с учетом изменения № 1 СП 11-106-97″;
- СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства»;
- СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные»;
- НПБ 106-95 «Индивидуальные жилые дома. Противопожарные требования»;
- МДС 40-2.2000 «Пособие по проектированию автономных инженерных систем одноквартирных и блокированных жилых домов (водоснабжение, канализация, теплоснабжение и вентиляция, газоснабжение, электроснабжение»;
- Постановление Правительства РФ «О форме градостроительного плана земельного участка» от 29.12.2005 № 840;
- При проектировании домов для круглогодичного проживания следует учитывать требования СНиП 2.08.01-89* и СНиП 11-3-79*.
Имущество общего пользования — имущество (в том числе земельные участки), предназначенное для обеспечения в пределах территории дачного некоммерческого объединения потребностей членов такого некоммерческого объединения в проходе, проезде, водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении, охране, организации отдыха и иных потребностей (дороги, водонапорные башни, общие ворота и заборы, котельные, детские и спортивные площадки, площадки для сбора мусора, противопожарные сооружения и тому подобное).
Многие обыватели, которые являются собственниками земельного участка за чертой города, рассматривают перспективу вступления в дачное некоммерческое партнерство. Плюсы и минусы такой организации после внимательного изучения помогут принять верное решение.
И поскольку о преимуществах было сказано выше, речь пойдет о недостатках.
Один из первых минусов — это отсутствие возможности регистрации даже в том случае, если на участке появится дом. Также если владелец здания и земли, на которой находится недвижимость, захочет, чтобы его территорию обслуживали по тем же стандартам, что и объекты ИЖС, то есть за счет государства (подведение дорог, водопровода, газа, электричества), то для него подобная перспектива останется недоступной.
Еще один минус, который может стать существенным для тех, кто намерен жить на территории ДНП, это тот факт, что строительство магазинов, больниц, детских садов и школ на таких площадях не предусмотрено.
Также стоит учитывать, что немногие банки согласны принимать в качестве залогового имущества участок ДНП, что делает труднодоступной возможность ипотечной сделки.
Как можно заметить, недостатки партнерства будут актуальны лишь для некоторых групп обывателей, для других же данные минусы окажутся несущественными.