Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «6 случаев, когда сделку с жильем могут признать недействительной». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Продавец и покупатель вправе расторгнуть сделку по соглашению сторон в досудебном порядке. Когда достигнуть согласия путем проведения переговоров не удается, гражданин или юридическое лицо может обратиться за судебной помощью в разрешении спора. В подготовленном исковом заявлении нужно указать основание по которому суду предлагается признать сделку недействительной, сославшись на соответствующую статью Гражданского Кодекса. Лучше воспользоваться услугами профессионального юриста-практика во избежание ошибок при составлении и подаче обращения, предупредить оставление иска без движения или отказ в принятии к рассмотрению. Практикующий юрист устранит замечания, проследит за соблюдением сроков вынесения определения, примет участие в судебном слушании, заявит несогласия с доводами оппонентов или подаст релевантные ходатайства.
Как подготовить и подать иск об оспаривании договора купли-продажи
Мотивированность и документальное подтверждение требований – залог успеха, поскольку решение принимается судом на основании приведенной доказательной базы. При подготовке заявления нужно правильно указать наименование получателя, реквизиты истца и ответчика, используя образец или пример заполненного обращения, который можно взять в канцелярии суда либо на официальном сайте юрисдикционного органа. В описательной части указывается суть претензии, ссылки на нарушенные статьи гражданского законодательства, размер причиненных убытков, сумма иска. Государственную пошлину понадобится уплатить заранее, чтобы приложить квитанцию к самому иску.
К заявлению необходимо приложить:
- копию оспариваемого ДКП;
- расписки, счета, квитанции или выписки со счетов;
- документальные подтверждения нарушения договорных отношений;
- почтовые уведомления о том, что копии данного иска отправлены участникам спора;
- документы, удостоверяющие стоимость товара, движимого или недвижимого имущества.
Основания для оспаривания договора
Процедура оспаривания договора четко регламентирована законом. Участники сделки не могут оспаривать без существенных оснований в произвольном порядке. Если покупателю или продавцу сделка стала невыгодной или он не хочет выполнять свои обязательства, это не повод ее оспаривать.
Признать сделку купли-продажи недвижимости недействительной можно по следующим причинам:
- Несоответствие требованиям законодательства;
- Противоречие основам нравственности и правопорядка;
- Мнимость сделки;
- Притворность сделки;
- Заключение сделки недееспособным (ограниченно дееспособным) лицом;
- Совершение сделки малолетним (несовершеннолетним) лицом;
- Заключение сделки, противоречащей целям деятельности организаций (иных юр. лиц);
- Подписание документов под воздействием угроз, обмана, заблуждения, применения насилия.
В зависимости от основания для недействительности сделки могут быть ничтожными или оспоримыми. Первые недействительны уже в силу закона, поэтому признания их ничтожности судом не требуется. Стороны могут просить суд применить основания их недействительности. Вторые требуют обязательного признания недействительными.
Оспаривать договоры с недвижимостью можно только при установлении одного установленных Гражданским кодексом оснований. Однако участники сделки не всегда способны самостоятельно определить их наличие. Юристы нашей компании оценят заключенный договор на предмет его недействительности, помогут правильно оспорить сделку.
Сроки расторжения договора
Срок расторжения договора купли-продажи зависит от способа, выбранного для решения спорной ситуации.
При обоюдном согласии придется потратить время на составление соглашения о расторжении и иногда — на его регистрацию. На все это может уйти около 3-4 недель.
Рассмотрение вопросов в судебном порядке проходит в несколько этапов и может занять около 4 месяцев — от рассмотрения до вступления решения в законную силу. А если во время судебного разбирательства обнаруживаются новые обстоятельства, процесс может затянуться еще на несколько месяцев.
Юридические услуги по оспариванию сделок купли продажи
Юридические услуги по оспариванию сделок купли продажи включают расширенный спектр операций, направленных на защиту прав истца. Для признания договора недействительным, необходимо проработать ситуацию, изучить сам документ и провести экспертную оценку.
Юридические услуги по оспариванию сделок купли продажи включают следующие операции:
- консультирование по жилищным вопросам (оспаривание, признание недействительности, признание ничтожности)
- консультирование в режиме онлайн/устно/письменно по конкретному направлению
- комплексный анализ договора
- выявление оснований для оспаривания сделки
- подкрепление действий на законодательном уровне
- организацию экспертизы для доказательства факта противозаконности действий
- обращение в органы первой инстанции (суд)
- составление искового заявления
- предоставление требуемого пакета документов в сочетании с доказательной базой.
- представительство в суде
Какие бывают виды недействительных сделок?
Недействительные сделки могут быть двух видов:
Ничтожные сделки недействительны независимо от признания этого судом. Например, ничтожными являются притворные; мнимые сделки; а также совершенные с целями, заведомо противоречащими основам правопорядка и нравственности; совершенные без обязательного нотариального удостоверения; нарушающие требования закона.
Оспоримые сделки могут быть признаны недействительными только по решению суда. Например, будет считаться оспоримой кабальная сделка; заключенная под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.
Срок исковой давности для оспаривания сделки
Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).
В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:
- 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
- 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.
Пocлeдcтвия пpизнaния cдeлки нeдeйcтвитeльнoй
Кoгдa cдeлкa пpизнaнa нeдeйcтвитeльнoй, вce oбязaтeльcтвa тoжe пpизнaют нeдeйcтвитeльными — тo ecть иcпoлнять иx нe нyжнo. Ecли жe oбязaтeльcтвa yжe выпoлнeны, тo oни aннyлиpyютcя. Кaждaя из cтopoн вoзвpaщaeт дpyгoй пoлyчeннoe пpи cдeлкe или кoмпeнcиpyeт дeньгaми, ecли этo нeвoзмoжнo. Этoт пpoцecc нaзывaeтcя двycтopoннeй pecтитyциeй.
Нaпpимep, пpи кyплe-пpoдaжи квapтиpы cyд peшит вepнyть пpaвo coбcтвeннocти oбpaтнo пpoдaвцy, пoкyпaтeлю жe вoзвpaщaeтcя cyммa, yкaзaннaя в дoгoвope. B пoдoбнoм cлyчae ecть нeпpиятный мoмeнт — ecли cyммy нeльзя вepнyть cpaзy, cyд oбяжeт выплaчивaть дeньги пocтeпeннo. Taкиe выплaты мoгyт pacтянyтьcя нa гoды. Пoкyпaтeль oкaзывaeтcя в нeзaвиднoм пoлoжeнии, кoгдa тepяeт квapтиpy и гoдaми пoлyчaeт дeньги oбpaтнo или нe пoлyчaeт вooбщe.
Расторжение по соглашению сторон
Стороны имеют право расторгнуть ДКП по обоюдному согласию, если это предусмотрено договором и не запрещено законом. О причинах аннулирования сделки участники могут никого не извещать — достаточно мирного, добровольного соглашения и отсутствия спорных ситуаций. Причиной может быть изменение финансовых возможностей покупателя, срыв планировавшегося переезда продавца и т. д. Отмена ДКП не ограничивает возможность заключения нового договора в будущем.
Прекращение действия ДКП по соглашению сторон производится на основании подписанного сторонами соглашения о его расторжении. Форма документа должна соответствовать форме договора. Например, если ДКП изначально заверен нотариально, то и все изменения к нему должны быть заверены нотариально.
В соглашении обязательно должны быть прописаны:
- Реквизиты сторон (Ф. И. О., паспортные данные, адреса регистрации). Допускается указывать телефоны, адреса электронной почты, и т. д.
- Реквизиты ДКП, подлежащего отмене (дата, номер).
- Наименование и характеристики объекта недвижимости, место его расположения (можно переписать из ДКП).
- Последствия расторжения сделки (возврат недвижимости и денег, компенсация понесенного ущерба из-за сделки, штрафные санкции и т. д.).
- Сроки и порядок совершения действий по реализации соглашения.
При расторжении ДКП по соглашению сторон следует учитывать стадию сделки. Если договор аннулируется до госрегистрации, достаточно просто подписать соглашение и при необходимости заверить его нотариально. В случае, когда документы только переданы на регистрацию, надо направить заявление о прекращении процедуры регистрации, приложив соглашение. Если госрегистрация уже состоялась, придется регистрировать обратный переход права собственности (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 06.06.2014 № 35).
Какие сделки считаются ничтожными
Законодательство РФ отличает оспоримые операции от ничтожных. Ко второму типу относят операции, которые были незаконными или недействительными с самого начала. При этом факт признания таковой по суду не имеет никакого значения.
К ним относят соглашения, которые не соответствуют законным требованиям (как по форме, так и по своему составу), нарушая общественные или личные гражданские интересы. Также сюда относят документы, нарушающие нравственные вопросы и установленный в стране правопорядок.
Продажа состоялась «для вида»? Это мнимая операция. Она тоже считается ничтожной. Как и соглашения, оформленные для прикрытия другой юридически значимой операции. Дети, не достигшие возраста 14 лет, не могут самостоятельно распоряжаться имуществом. Исключение — мелкие бытовые ситуации, вроде похода в магазин за продуктами.
Куда подавать заявление
Оспорить договор купли-продажа дома или иной недвижимости (собственности) можно только в судебном порядке. Для этого потенциальному заявителю необходимо обратиться в уполномоченные органы.
Вопросами, связанными с аннулированием ранее проведенных сделок, занимаются районные судьи. В идеале обращаться в орган по месту нахождения собственности или ответчика. Если местонахождение одной из сторон неизвестно, разрешается обратиться в инстанцию по месту жительства истца. Заявление перенаправят в нужный орган, уведомив об этом.
Если исковое заявление не удовлетворено, а гражданин при этом уверен в том, что судья вынес неверное решение, можно обжаловать ранее выданное постановление в вышестоящих инстанциях. На это отводится 10 суток. После защищать интересы и права относительно рассмотренного ДКП не получится.
Признать куплю продажу недействительной можно через суд общей юрисдикции районного или городского уровня. В суд субъекта (областной, краевой и т.д.) обращаться не нужно – это вышестоящая инстанция.
Документы можно сдать лично или почтовым отправлением. В последнем случае день отправки письма будет днем подачи заявления – очень часто это правило выручает, если от срока давности остался один день. После поступления документы распределяются судье, который в течение 5 рабочих дней назначает подготовительное заседание.
Если в иске есть ошибки (например, не оплатили пошлину), судья выносит определение, в котором описывает, что нужно поправить. После исправления недочетов заявление с требованием признать куплю продажу недействительной принимается к производству.
Какие сделки можно оспорить?
Главное в таких случаях – следовать букве закона. Глава 9 Гражданского Кодекса РФ подробно перечисляет причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной (и основания их оспорить). Они таковы:
- положения сделки нарушают законы или прочие нормативные акты;
- они противоречат нормам правопорядка или нравственности;
- сделка совершена с малолетним гражданином, людьми в возрасте от 14 до 18 лет, а также лицами с ограниченной дееспособностью или вовсе недееспособными;
- сделка совершена под влиянием угроз, обмана, шантажа или насилия (в законе это называется «пороками воли»);
- сделка совершена в состоянии заблуждения – или лицом, не осознававшим значения и последствия своих действий;
- сделка сама по себе ничтожна или мнима.
Помимо нюансов в части недействительности существует возможность досрочного расторжения сделки. Однако расторгнуть можно договор при неисполнении частично одним или обоими участниками. Если сделка завершена в полном объёме с соответствующей регистрацией в регистрирующем органе (продажа недвижимости в Росреестре, транспортных средств в ГИБДД), то она не подлежит расторжению и может быть только признана недействительной при существовании веских оснований.
Каждую фразу в договорных условиях можно обратить в пользу или во вред инициирующей судебное разбирательство стороне, поэтому на этапе составления договоры требуют помощи квалифицированного юриста. Формулировки условий должны содержать ясность и чёткость, не допускать двоякого толкования и не противоречить законодательным нормам.
Порядок действий для оспаривания сделки
Процедура признания сделки купли продажи квартиры недействительной требует хотя бы минимальной подготовки. Мало написать исковое заявление – необходимо заранее подготовить свою позицию, просчитать юридические основания и сроки, определиться с доказательствами.
ВНИМАНИЕ! Признание договора купли продажи недействительным возможно только через суд. В досудебном порядке сделать это невозможно. Бесполезно обращаться и в административные органы – Росреестр, МФЦ, жилнадзор или местную администрацию. Решить этот вопрос можно только в судебном порядке.
Порядок действий, как признать договор купли продажи квартиры недействительным, включает следующие шаги:
- Подготовиться к будущему судебному разбирательству.
- Сформировать пакет документов: заполнить исковое заявление, собрать доказательства и оплатить госпошлину.
- Подать иск в суд и дождаться назначения судебного дела.
- Принять участие в судебном процессе по сделке лично или через представителя.
- В зависимости от исхода дела зарегистрировать аннуляцию в ЕГРН или подать апелляционную жалобу на решение.
Признать сделку купли продажи недействительной получится при условии внимательного отношения к сбору и подготовке документов, а также при грамотной поддержке своей позиции в суде.
Что позволяет считать сделку незаключенной?
А теперь, для лучшего понимания вопроса, давайте-ка уточним, какие механизмы делают сделку незаключенной. Для этого нам придется обратиться к слову Закона: там мы однозначно найдем исчерпывающие ответы.
Итак, наша цель – статья 432 Гражданского Кодекса РФ. Название у нее говорящее – «Основные положения о заключении договора». Согласно ее положениям, сделка считается заключенной только в том случае, если сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Но что же это за условия такие? Посмотрим.