Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Компенсация обманутым дольщикам». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На обязанности застройщика перед дольщиками ссылается статья 10 Федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты»: ”В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки”, а также пункт 2 статьи 6: “В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Законодательная база для долевого строительства
Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере”. Для регулирования отношений между дольщиком и застройщиком также применяется закон “О защите прав потребителей” (1992 год), Гражданский и Жилищный кодексы, закон “О несостоятельности (банкротстве)”, “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество”, обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
В каких случаях выплачивается компенсация?
В ситуации, когда застройщик нарушает сроки завершения строительства и задерживает передачу квартиры покупателю, участники строительства могут предъявить застройщику требования, предусмотренные условиями договора или законом о долевом строительстве (
Если трудности застройщика временные и он планирует завершить строительство, он может во внесудебном порядке договориться с покупателями о способе компенсации. Ждать, что это будет легко не стоит, но обратиться точно нужно и проявить необходимую настойчивость для восстановления собственных прав. Это может быть, как сумма денег, так и
Правила выплаты компенсации обманутым дольщикам
Кроме нововведений, касающихся создания и наполнения фонда защиты прав дольщиков и переопределения ответственности за решение, стоит ли достраивать здание, закон предусматривает более жесткие условия для граждан, которые хотят получить компенсацию.
Теперь, чтобы обманутый участник ДДУ имел право на выплату из фонда, необходимо соблюдение ряда условий:
1 Договор долевого участия после подписания должен был пройти обязательную регистрацию в Росреестре
Нотариальное заверение договора не заменяет собой государственную регистрацию и не дает право на компенсацию из фонда. Это же касается и предварительных договоров;
2 Должно пройти не менее 9 месяцев с момента, когда застройщик перестал выполнять свои обязательства перед дольщиками
Таким образом, если просрочка сдачи объекта составляет менее 8 месяцев, стройка не будет признана проблемной, а значит, и компенсация не положена;
3 Если лицо вложило деньги на условиях долевого участия в несколько квартир
и все они признаны проблемными, компенсация положена только по одному из объектов (на выбор дольщика);
4 Объект может быть признан проблемным только в том случае,
если в течение двух подряд отчетных кварталов с ним не производились действия со стороны застройщика, не наблюдались строительные работы, не наблюдался прирост вложений в строительство и т.д.
Правда, есть и улучшения: если ранее для включения в реестр пострадавших дольщиков необходимо было обращаться каждому участнику ДДУ и описывать сложившуюся ситуацию, то теперь в реестр попадают проблемные объекты, а также полный список всех дольщиков. Таким образом, гражданам проще стать на учет для получения компенсации, а с другой стороны, такой механизм лучше защищен от злоупотреблений. Еще одним позитивным моментом является то, что закон освобождает от налогообложения компенсационные выплаты для обманутых дольщиков.
Куда обращаться гражданам
Существует несколько организаций, оказывающих помощь обманутым дольщикам. Граждане, которые столкнулись с обманом, должны знать, что делать, чтобы вернуть свои средства. Жаловаться можно в разные инстанции:
- Непосредственный застройщик. Обращаться к строительной компании можно не только лично, но и с помощью составления письменной претензии. В тексте указывается необходимость выяснения причины приостановки строительства или задержки срока сдачи дома в эксплуатацию. Иногда выясняется, что на самом деле строительство идет в соответствии с графиком или у компании имеются временные трудности, но она все равно планирует исполнить обязательства по ДДУ. Если заморозка строительства произошла не на последнем, а на первом этапе возведения дома, можно досрочно расторгнуть ДДУ и потребовать возврата вложенной суммы вместе с неустойкой.
- Полиция. Помощь от правоохранительных органов может быть получена при наличии признаков мошеннических действий со стороны жилищного кооператива или застройщика. Чтобы ускорить процесс рассмотрения заявления, желательно привлекать сразу группу дольщиков.
- Суд. Через суд можно получить свои средства вместе с неустойкой. Для этого подготавливаются доказательства того, что застройщик не справляется со своими обязательствами по ДДУ. Дополнительно в суд нужно обратиться, если строительная фирма объявляет себя банкротом. В этом случае все дольщики вносятся в специальный реестр кредиторов, долги перед которыми погашаются в процессе проведения конкурсного производства.
- Надзорные органы. Они оказывают поддержку обманутым гражданам. Такие организации могут отличаться в разных городах, например, в Москве действует Москомстройинвест.
- Органы местного самоуправления. Повлиять на застройщика вправе местные власти, поэтому они могут помочь дольщикам в возврате средств.
Куда обращаться обманутым дольщикам за раздачей денег: фонд или реестр кредиторов?
До 2017 года у бедных дольщиков не было особенного выбора. Если стройку замораживали, а застройщик внезапно объявлял о своем банкротстве, оставалось только пристально следить за ситуацией, ждать процедуры несостоятельности и бить во все колокола в виде жалоб в прокуратуру.
Да и это не помогало: в судах, как в игре в шахматы, ферзями выступали кредиторы-юрлица, которые легко били пешек-дольщиков (которые часто еще и вступали в дело без юридической поддержки).
Но в начале 2017 года законодатели, которым уже было больно смотреть на весь этот цирк, ввели компенсационный фонд для обманутых дольщиков, поручив щепетильное дело возврата средств корпорации ДОМ.РФ и Фонду развития территорий. И все же, у пострадавших и сейчас есть выбор: дождаться банкротства застройщика или обратиться за компенсацией в некоммерческую организацию.
Если обращаться за компенсацией через банкротство, то дольщик должен включиться в реестр кредиторов застройщика. Несколько нюансов о признании несостоятельности строительной компании:
- Банкротит девелопера обычно банк, выдавший кредит на стройку.
- Застройщики проходят сразу конкурсное производство. Которое длится около года и иногда продлевается еще на полгода. То есть деньги вы получите самое малое через год.
- В некоторых случаях управляющие, которые ведут это дело, внезапно находят пути к финансовому оздоровлению компании. Тогда суд не банкротит застройщика, а дома пытаются достроить.
- Иногда заключается мировое соглашение. Но без согласия пострадавших дольщиков составить такой документ нереально — их интересы тоже должны учитываться. Банкротство в таком случае прекращается, а застройщик начинает выплачивать долги.
Пакет необходимых документов
Для получения статуса обманутого дольщика необходимо собрать следующий пакет документов (оригиналы и отсканированные ксерокопии с каждого):
- Паспорт;
- Договор долевого участия или соглашение о вступлении в жилищно-строительный кооператив (в последнем случае в документе должна иметься отметка о возможности требовать квартиру в здании данного ЖСК);
- Квитанции об оплате договора, любые иные бумаги, подтверждающие финансовые расчеты о покупке недвижимости (чеки от строительной компании, при ипотечном кредитовании — банковская справка);
- При наличии, судебное постановление из арбитражного суда о том, что застройщик был признан банкротом или инициировал процедуру, ликвидируется или уже ликвидирован.
Также по возможности необходимо предоставить решение суда о том, что ваши требования о взыскании неустойки с компании-нарушителя и расторжении ДДУ с ней обоснованы по закону.
Руководство по оформлению статуса
Прежде всего, вы должны убедиться, что действительно имеете право получить статус обманутого дольщика. Сделать это возможно в ходе правовой консультации.
После этого необходимо подать соответствующее заявление в региональные органы власти. Составить заявление можно с помощью юриста нашей компании, либо воспользовавшись типовыми образцами из интернета, внеся соответствующие правки. В документ должна быть внесена следующая информация:
- Название государственной службы, в которую передается бумага;
- Название строительной компании, дата и номер квитанции об оплате ДДУ, номер и дата самого договора долевого участия;
- Полные данные по объекту недвижимости, включая месторасположения, номер квартиры, этаж;
- Фамилия, имя и отчество заявителя, реквизиты паспорта, место проживания, контактные данные.
К кому обращаться обманутым дольщикам
Гарантии обеспечения прав участников долевого строительства закреплены законом №214-ФЗ. Закон гарантирует, что в случае нарушения одного из условий договора, участник имеет право на компенсации.
А как вообще покупатели недвижимости по ДДУ могут отстаивать свои права, к кому обращаться обманутым дольщикам?
Все зависит от того, что именно нарушил застройщик. Есть разные рычаги воздействия на девелопера. Участник может:
- Обратиться к застройщику самостоятельно или через юриста с претензией;
- Обратиться в суд с исковым заявлением;
- В случае банкротства застройщика обратиться к конкурсному управляющему с требованием;
- Написать заявление на сайте «наш.дом.рф» о проблемном объекте по ДДУ.
Куда обращаться, если Вы — обманутый дольщик
В наше время такие слова как «ипотека», «дольщик» прочно вошли в повседневную жизнь и уже не пугают простого обывателя. Не смотря на это, по-прежнему существует риск из просто дольщика превратиться в дольщика обманутого.
Произойти это может по разным причинам: как из-за недобросовестного застройщика, так и из-за форс-мажорных обстоятельств.
И тогда можно услышать вопрос от тех, кто попал под категорию обманутые дольщики – куда обращаться со своей бедой? Особенно остро этот вопрос может встать вследствие переживаемого в настоящее время периода экономического кризиса.
Не обошла стороной проблема обманутых дольщиков и такие крупные регионы как Москва и Московская область. Окончательно же разрешить ее пока, к сожалению, не получается. В любом случае, отвечая на вопрос — что делать обманутым дольщикам, ответ таков: не стоит отчаиваться, а свои нарушенные права участника долевого строительства нужно отстаивать.
Обманутый дольщик — помощь и защита прав
В последнее время, в связи с развитием системы долевого строительства, широкое распространение приобрело мошенничество в сфере долевого строительства. На указанном рынке появилось огромное количество недобросовестных застройщиков, которые обманывают доверчивых граждан.
В настоящей статье мы рассмотрим основные мошеннические схемы в области долевого строительства, определим как не стать жертвой мошенников и что делать, если вас обманули, выявим механизмы воздействия на недобросовестных застройщиков.
|
Итак, пожалуй самая распространенная схема обмана доверчивых дольщиков — заключение предварительного договора купли-продажи квартиры вместо договора долевого участия. Другим вариантом является заключение соглашения о намерениях заключить основной договор.
Предлагая заключить подобный договор (соглашение) застройщик не гарантирует получение вами объекта строительства.
Важно! По предварительному договору купли-продажи не подлежат передаче денежные средства. Однако, в договоре часто прописывается обязанность внести денежные средства.
Признаки нарушения ДДУ
Физическое или юридическое лицо, ставшее участником долевого строительства, имеет право проверять процесс строительства объекта в любое время. Его должны допустить на строительную площадку для контроля хода строительных работ. Исходя из соображений безопасности, внутрь строящегося объекта посторонних не пустят. Дольщик может оценить процент готовности дома визуально. Когда процесс строительство объекта приближается к завершению, будет составлен график осмотра дома будущими владельцами квартир.
Рекомендуется периодически наблюдать за ходом строительных работ. Современные технологии позволяют это сделать, даже не приезжая на строительную площадку. На своих объектах многие застройщики устанавливают камеры, которые транслируют видео со стройки в интернет. Любой желающий, может посмотреть, какие работы выполняются в текущий момент.
Действующий закон обязывает каждого застройщика публиковать на своём официальном интернет-сайте фотографии или видео, демонстрирующие состояние объекта. Существует четыре основных признака, свидетельствующие о том, что права дольщика нарушены:
- по каким-либо причинам строительная компания потеряла права на землю, на которой строиться объект;
- банкротство или ликвидация застройщика;
- с даты, когда объект должен был быть сдан, прошло более 9 месяцев;
- признаки мошеннических действий. Закрытие офиса, невозможность связаться с руководством строительной компании.
Основной документ дольщика
Первым делом следует убедиться, работает ли строительная компания в рамках 214-ФЗ. Именно этот федеральный закон формирует отношения «дольщик-застройщик» и объясняет правильную процедуру взаимодействия тех, кто стремится купить квартиру, и тех, кто должен ее построить.
Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – документ, которые должны подписать и застройщик, и дольщик. Это правило закреплено в законе и обязательно к выполнению. Именно ДДУ позволяет будущему покупателю квартиры рассчитывать на возврат денег в случае банкротства строительной организации. Дольщику нужно четко помнить, что лишь ДДУ является гарантом и принимается в суде. Почему же застройщики не спешат оформлять ДДУ, а предлагают к подписанию совсем другие документы?
На что обратить внимание при оформлении документов?
Прежде чем приобрести квартиру в новостройке, следует убедиться в том, что застройщик получил разрешение на строительство и имеет действующий полис страхования гражданской ответственности. Таким полисом может стать поручительство банка или же полноценный договор со страховщиком.
Если застройщик предлагает заключать ДДУ, следует убедиться в том, что в СМИ или в интернете есть развернутая проектная документация по будущей застройке. Обнародовать планы строительства застройщик обязан за 14 дней до подписания первого договора ДДУ. Проверить правомерность строительства может лишь юрист. Поэтому нелишним будет запросить бланк договора, уставных, разрешительных документов, проектную документацию и проверить эти бумаги у квалифицированного юриста.
Следующий шаг при анализе надежности застройщика – изучение общественного мнения. Лучше всего понять оценку деятельности строительной компании по размещенным в сети отзывам дольщиков. Застройщик обязан иметь надежную репутацию, соответствующий опыт в проведении строительных работ и уже сданные новостройки, о качестве возведения которых можно составить мнение.
Изучите историю строительства нового дома от момента выдачи разрешения до настоящего времени. Возможно, кризис в экономике вынудил строительную компанию приостановить возведение новостройки. А жилплощадь, которая выставлена на продажу, уже принадлежит какому-то дольщику, который просто пытается спасти свои деньги.
Какие документы нужно собрать дольщику
Основная цель обманутого дольщика в начале судебного процесса – подать документы и попасть в реестр кредиторов. Это даёт право на удовлетворение денежных требований пайщика.
Для этого нужно собрать пакет документов, состоящий из:
- договора долевого участия;
- паспорта;
- бумаг, подтверждающих внесение средств (чеки, расчетные ордеры и прочее);
- решения суда об удовлетворении требований пайщика к застройщику или в случае уголовного дела – приговора суда;
- решения суда о признании требований кредитора в связи с банкротством компании-застройщика.
Каждый документ должен быть предоставлен в двух экземплярах – оригинал и копия. Все копии должны быть заверены личной подписью. Документы, содержащие несколько листов, прошиваю и нумеруют.
Как это все работает?
В текущей ситуации, в России девальвации быть по идее не может. Если мы говорим в контексте выставленной системы определений. Опять-таки, если курс валюты начинает расти, то используется другой термин. Это подорожание валюты. И фактически, регулировать курс валюты в условиях плавающей модели можно лишь очень ограниченным набором инструментов. Например интервенциями (речь о валютных). Банк осуществляет валютную интервенцию и на какой-то определенный период курс валюты может поменяться.
Получается, что падение или рост курса валюты тут будут зависеть от рынка в первую очередь. А уже от всего остального во вторую. Если курс фиксированный, то валюта начинает расти или снижаться на основании документа, который издает регулятор. Если же модель плавающая, то никакого документа, который повлияет на курс валюты издано быть не может. Потому что это будет противоречить самой модели плавающего курса, как вы уже догадались.
Риски девальвации и причины ее возникновения описать двумя словами будет достаточно сложно. Если мы говорим о рисках, то речь о том, что курс валюты начинает снижаться очень резко. Обычно такое явление называют стрессовым снижением, в нем нет ничего хорошего.
При этом, для того чтобы оценить риск девальвации, нужно изучить форму, в которой протекает это явление. Потому что если мы говорим о стране, в которой власти сами регулируют вопрос валютного курса, то такие риски можно предугадать заранее. Разумеется, предугадать девальвацию со 100-процентной вероятностью скорее всего не удастся, и вместе с тем, на некоторые особенности и нюансы обращать самое пристальное внимание точно стоит.
Кроме того, речь еще и о том, что девальвация по стихийному сценарию в большинстве случаев точно не может быть предсказана. При этом, если руководство страны принимает решение о снижении курса, т.е. начинает валюту девальвировать, то это можно предсказать по косвенным признакам.
Разумеется, если мы говорим о том, что уже есть ожидание резкого обвала валютного курса, инвесторы начинают действовать куда более активно. И их действия по идее можно отследить, вовремя заметить и сделать соответствующий вывод. Потому что традиционно, на ожиданиях снижения валютного курса некоторые, наиболее дальновидные инвесторы начинают вкладывать свои денежные средства в крайне материальные ценности. Это конечно крайняя мера ведения дел. И вместе с тем, инвесторы не хотят терять свои денежные средства, так что такое поведение будет скорее оправданным, нежели каким-то аномальным.
Если же мы говорим о причинах девальвации, то это очень большая и долгая тема для обсуждения. Традиционно, девальвация может быть спровоцирована дефицитом (масштабным) по платежному балансу. Иногда девальвация вызывается глубокой инфляцией, которая предшествовала этому периоду.
Разумеется, иногда девальвация становится причиной каких-то фактических валютных реформ внутри государства. Очень часто к девальвации может привести даже мера по стимуляции производства внутри страны. Правда тут взаимосвязь прямой точно назвать не придётся, однако такие факторы профессиональный экономист очень быстро отмечает, складывая из них впоследствии полноценную тенденцию.
Речь тут даже не столько о том, что такое девальвация. Сколько о ее последствиях. И вот с последствиями девальвации столкнуться удается не всем государствам. Если мы говорим о классическом определении девальвации, которое предполагает наличие золотого стандарта и фиксированного валютного курса. Если же мы говорим о девальвации с плавающим валютным курсом, то тут не все так просто. Да, курс валюты может быть условно девальвирован, если мы забываем о правильном определении этого явления. Вот только в этом случае, Центробанк отдельно взятого государства скорее всего ничего не сможет сделать.
Дело в том, что отпуская собственную валюту в «свободное плавание», вы подвергаете себя определенному риску. Да, теперь у регулятора высвобождаются «руки» и можно заняться чем-то более полезным. Однако, плавающий валютный курс весьма объективен. И если всё увязано на него, то национальная валюта может очень быстро рухнуть. Особенно, если наше гипотетическое государство получает санкции на международной арене. А в случае, если проваливаются крупнейшие проекты, на которых завязана большая часть экономики, то валюта начинает еще сильнее падать. И это проблема в первую очередь для граждан. Потому что обычно, любые радикальные изменения курса валют как раз затрагивают в первую очередь обычного гражданина. А уже в последнюю всех остальных. В этом и проблема любых таких экономических перестановок и явлений. Давайте попробуем разобрать девальвацию в примерах. И самым простым примером будут события 1992 года. Произошло это не в России, а на международном валютном рынке.
В целях защиты прав и выплаты компенсации гражданам, пострадавшим от недостроя, сформирована публично-правовая . Фонд осуществляет свою деятельность в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ.
Для целей выплаты компенсаций застройщики, реализующие объекты недвижимости по договорам долевого участия, перечисляют в фонд 1.2% от цены каждого заключенного договора.
Средства фонда могут быть использованы для целей помощи обманутым дольщикам в виде выплаты компенсаций либо для финансирования завершения строительства.
С 2021 года в закон внесены изменения, позволяющие достраивать за счет средств Фонда не только квартиры, но и машиноместа и нежилые помещения (Федеральный закон от 25 декабря 2021 года № 478-ФЗ).
Выплата компенсации гражданам производится при соблюдении ряда условий, установленных статьей 13 закона № 218-ФЗ:
- застройщик уплатил взносы в Фонд по договорам долевого участия;
- застройщик признан банкротом и в отношении него арбитражным судом открыто конкурсное производство;
- по договорам, требования по которым включены в реестр требований участников строительства после того, как Фонд принял решение о финансировании объекта и не были переданы покупателю имущества и обязательств застройщика.
Важно! Следует иметь ввиду, что:
Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:
В первую очередь нас интересует правовая терминология. Если вы думаете, как добиться статуса обманутого дольщика, то изучите два закона: ФЗ-214 и ФЗ-215.
| ФЗ-214 | Федеральный закон №214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» в целом регулирует процесс возведения новостроек, когда девелопер привлекает деньги физических лиц. В этом случае вы подписываете договора долевого участия и защищены несколькими статьями этого закона, которые регулируют процесс взыскивания неустойки |
| ФЗ-215 | Федеральный закон №215 «Об участии в жилищно-строительных кооперативах» также регулирует вопрос строительства жилых домов. Но нужно понимать, что если ваша квартира строится ЖСК, то фактически статус обманутого дольщика вы получить можете, а вот юридических инструментов у вас в разы меньше. |
Также нас интересует приказ Министерства строительства Российской Федерации №560, в котором прописаны все данные, связанные со статусом обманутых дольщиков – критерии домов, которые можно отнести к долгостроям, алгоритм действий и порядок включения в этот реестр обманутых дольщиков.