Переуступка квартиры — что это

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка квартиры — что это». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Переуступка актуальна только в случае покупки недвижимости, находящейся на любой стадии возведения, то есть когда дом еще не сдан. Застройщики имеют право продавать квартиры в строящемся здании в любой момент. Причем чем дальше срок окончания строительства, тем ниже стоимость. Цена достигает своего пика после сдачи объекта в эксплуатацию.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

---

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Что значит переуступка

Самые низкие расценки — на стадии котлована, то есть на самом старте возведения. Уже тогда застройщик начинает продажу будущих квартир. Так как объект не сдан, право собственности оформить невозможно. Между покупателем и продавцом заключается ДДУ — договор долевого участия. Согласно ему регистрация прав собственности возможна после сдачи и ввода объекта в эксплуатацию.

Кто покупает такую недвижимость?

• Физические лица. Люди, которые хотят приобрести по переуступке жилье дешевле или намерены заработать на перепродаже, когда стоимость квартиры станет выше (ближе к стадии завершения строительства, после сдачи дома и приема квартиры);

• Юридические лица. Это инвестиционные компании, которые приобретают сразу несколько квартир на начальных стадиях возведения с целью заработать на перепродаже.

Необходимость в процедуре возникает по факту наступления самых разных обстоятельств в человеческой жизни:

1. После развода один из экс супругов отказывается от своей части в пользу другого. Соответственно все бремя по выплате кредита ложится на плечи одного, но и в последующем он становится полноправным владельцем всей недвижимости целиком.
2. Требуется реализация имущества в срочном порядке. У должника есть сжатые сроки для аннулирования займа и продажи недвижимости. Здесь возможно воспользоваться передачей преференций на жилплощадь. Как правило, процесс требует намного меньше времени, чем заблаговременное ликвидация займа, снятие ограничения с жилья и, наконец, его продажа.
3. Получение в рамках наследственной массы. Наследуемое лицо приобретает не только прерогативу владения, но и обязательство аннулирования ипотеки перед банковским учреждением.
4. Должник желает ликвидировать кредит в связи с отсутствием возможности дальнейшего погашения самостоятельно.
5. Держатель ипотеки уступает прерогативу истребования заемных средств другому юридическому лицу на основании продажи портфеля ипотеки или при неисполнении заемщиком обязанностей внесения платежей – коллектору.

На каждое преимущество есть свое «но», которое может полностью его перечеркнуть и обесценить в глазах потенциального заемщика:

• не избежать полной проверки на платежеспособность;
• нужно предоставить все документы, требующиеся для одобрения кредита;
• начисленные санкции могут в разы поднять итоговую стоимость приобретаемого жилья. Необходимо в индивидуальном порядке уточнять и обговаривать перевод такого рода обязательств;
• не происходит составления дополнительного соглашения к уже существующему договору, а заключается новый. Это чревато и изменившимися условиями кредитования – повышение процентной ставки, уменьшение периода ликвидации, добавление различных комиссионных взносов. Все эти меры соответственно увеличивают размер ежемесячного платежа;
• требование организации заключать новые соглашения о страховке;
• в случае образования задолженности, банк вправе реализовать имущество через аукцион или вновь передать прерогативу другому человеку;
• есть риск отказа о выселении первоначального заемщика. Тогда придется прибегнуть к помощи ОВД;
• также бывший владелец вправе оспорить действительность сделки. Суд выступит на его стороне, если последний докажет наличие заведомо невыгодных условий для него при сделке.

Плюсы и минусы сделок с квартирами по договору уступки прав требования

«Главное преимущество переуступки — возможность приобрести понравившийся вариант, даже если продажи от застройщика завершены. Особенно это актуально для редких форматов недвижимости, например многокомнатных квартир. Кроме того, при таком способе покупки высока вероятность сэкономить относительно цен от девелопера», — говорит Надежда Коркка.

Главные плюсы:

1. Больше выбор: можно купить квартиру, которой уже нет от застройщика, с нужном планировкой или на нужном этаже.
2. Строящееся жильё будет дешевле «вторички».
3. Дом будет сдан быстрее, чем если брать вариант «на котловане».
4. Это всё ещё новостройка, то есть нет рисков вторички (например, получить квартиру вместе с претендующими на неё наследниками или прописанными несовершеннолетними).
5. Можно успеть заработать на разнице в цене после сдачи дома.

Как оформить договор продажи квартиры по переуступке: пошаговая инструкция

Начинают процесс переуступки прав на квартиру с изучения текста исходного договора долевого участия. Нужно проверить, прописана ли там возможность переуступки и надо ли получать согласие со стороны застройщика. Если возможность есть, стороны заключают между собой договор — в нём указываются параметры недвижимости и цена сделки, а также приводится ссылка на ДДУ.

«Если квартира или апартаменты приобретались в ипотеку, то возможны два варианта: продавец должен подтвердить выполнение своих финансовых обязательств или в договор включаются положения о переходе долга. Затем подписываются все документы, производятся расчёты, и договор направляется на регистрацию в Росреестр», — рассказывает управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка.

Ипотека по переуступке

Возможна покупка жилья с переоформлением ДДУ с помощью кредита. Когда цессионарий не имеет денег на погашение долга цедента, разрешается взять ипотечный заем. Покупатель получает жилищный кредит на приобретение недвижимости, обремененной ипотекой. Банки России, например, Сбербанк, ВТБ, Абсолют, переводят ипотеку с текущего должника на нового заемщика.

Подавать заявку необязательно в кредитное учреждение, являющееся ипотекодержателем. Но чтобы облегчить и ускорить переуступку, лучше оформлять заем в банке, где квартира под залогом.

Порядок покупки жилья по переуступке в ипотеку:

1. Узнайте у продавца, какой банк является ипотекодержателем выбранной недвижимости. Если условия кредитования банка устраивают, заполните анкету, представьте необходимые документы. Подайте заявление на получение ипотеки по переуступке прав собственности.
2. Кредитор принимает решение по займу. Платежеспособному потенциальному заемщику с хорошей кредитной историей, который соответствует требованиям по возрасту, банк одобрит выдачу ипотеки. То есть кредитная организация переоформляет долг на нового заемщика.
3. Цедент получает выписку от кредитора о закрытии ипотеки. МФЦ снимает обременение с недвижимости.
4. Стороны подписывают договор цессии. ДДУ заверяет нотариус и регистрируется в Росреестре.
5. Ипотечные средства используют для погашения текущего долга цедента. На переоформленную недвижимость кредитор налагает новое обременение, данные вносят в Росреестр.
6. Цессионарий доплачивает продавцу разницу между стоимостью квартиры и задолженностью по ипотеке.
7. Заемщик выплачивает ипотечный кредит до полного погашения долга.

Полезные факты о переуступке прав:

• если вы планируете участвовать в госпрограмме «Ипотека под 6%», не следует рассматривать предложения квартир по переуступке. Под действие программы попадают только квартиры от застройщика. Если новостройка куплена по переуступке от физического лица, оформить льготную ставку в 6% уже не получится;
• при погашении ипотеки по переуступке можно использовать средства материнского капитала. В качестве первоначального взноса задействовать материнский капитал не получится, зато его можно использовать для выплаты основного долга и процентов по нему;
• в договоре переуступки должна быть указана полная сумма, которую продавец получает за объект недвижимости. Это нужно в интересах самого покупателя;
• не следует давать аванс либо задаток без документального подтверждения: если продавец вдруг передумает выходить на сделку, покупатель сможет получить деньги аванса или задатка обратно лишь при наличии расписки о получении денежных средств от продавца;
• после вступления в силу поправок к закону о новостройках в июле 2019 года ипотека по переуступке не потеряет своей актуальности. Покупатели смогут приобрести новые квартиры по ранее заключенным договорам долевого участия. По прогнозам аналитиков, такие сделки будут актуальны до 2022-2023 года;
• купить квартиру по переуступке можно в уже сданном доме. Не все дольщики сразу оформляют право собственности: при продаже квартиры на вторичном рынке им придется платить налог, а переуступка прав позволяет избежать этой статьи расходов.

О переуступке подробно

Допускается два варианта ипотеки по переуступке прав:

1. Передача не находящейся в залоге квартиры.
2. Приобретение жилья, на которое наложено обременение банка.

В обоих случаях дольщик рассчитался с застройщиком, но во второй ситуации он еще должен деньги кредитору, у которого оформлял жилищную ссуду.

Однако ипотека по договору переуступки возможна и при наличии задолженности перед строительной компанией, когда заемщик напрямую приобретал имущество у нее в рассрочку (). В законе не сказано, что требуется согласие застройщика на совершение сделки по уступке прав, но иногда его нужно получать. Зачастую строители указывают данный пункт в соглашении с покупателем.

А вот с банком переуступку по ДДУ при ипотеке придется согласовывать (). Разрешение кредитора необходимо получить, если жильё приобреталось на средства, предоставленные финансовой организацией. Важно соблюсти и другие условия:

• наличие у дольщика (в момент заключения соглашения о цессии) прав требования на недвижимое имущество;
• процедура осуществляется после регистрации договора и до передачи жилплощади во владение;
• переуступка прав по ДДУ с ипотекой проводится после полной уплаты средств за жильё строительной компании;
• застройщик не получил полную сумму за квартиру – потребуется заручиться его согласием на проведение сделки;
• квадратные метры приобретены по ссуде – необходимо получить согласие кредитора.

Уступка прав (цессия) в Сбербанке – порядок оформления

Чтобы провести такую процедуру, заемщику придется доказать факт неспособности далее отвечать по кредитным обязательствам. В противном случае на переуступку по ипотеке Сбербанк пойдет неохотно, если согласится вообще.

1. Необходимо найти покупателя на квадратные метры, готового приобрести их в данном формате.
2. Затем потребуется разрешение от кредитора – за ним обращаются оба участника сделки. Для этого нужно подать документы и дождаться решения.
3. После заключается договор с новым покупателем, его регистрируют и производится расчет между сторонами (например, с помощью ).

Продать квартиру по переуступке в ипотеку не получится, если пакет документов будет неполным. Расчеты проводятся через два депозитных счета или банковские ячейки. В каждую покупатель заносит свою сумму:

1. В первую – остаток долга по ссуде первого дольщика.
2. Во вторую – деньги, причитающиеся продавцу.

Однако такой вариант действует, когда жильё передается после полной его оплаты. Допускается еще переуступка прав требования с ипотекой через приобретение квадратных метров в кредит. К новому заемщику предъявляются стандартные требования: стабильный и достаточный заработок, хорошая кредитная история, соответствие по возрасту и т.д.

Чтобы переуступка ипотеки на квартиру в Сбербанке прошла успешно, придется собрать следующую документацию:

• разрешение строительной компании на проведение сделки (если оно требуется исходя из ситуации);
• согласие второго супруга на цессию и допуски от кредитора, у которого взята ссуда первого заемщика;
• выписка из единого реестра, ДДУ и разрешение от органов опеки, если имеются малолетние дети.

Особенности оформления семейной ипотеки по уступке прав

Чтобы получить жилищную ссуду под льготный процент, необходимо соответствовать требованиям, указанным в законе относительно заемщика (). Отдельные требования предъявляются к недвижимому имуществу. Так, под целевую программу господдержки, подпадают квартиры в строящихся домах или готовое жильё. В первом случае доступна семейная ипотека по переуступке или через заключение ДДУ.

Но одобрят не все виды уступки прав. Разрешение дается только на подписание договора с юридическим лицом – застройщиком или его представителем.

Получить ссуду по программе поддержки, оформив уступку прав от физического лица не получится. Хотя здесь есть два исключения. Льготная ипотека по переуступке с физ. лицом доступна, если:

1. Средства выдают на приобретение жилья в сельских районах Дальневосточного федерального округа;
2. Либо оформляется рефинансирование на тех же условиях для жителей ДФО.

Квартира по переуступке в ипотеку: особенности

При оформлении договора переуступки прав на квартиру важно обращать внимание на следующее:

1. Информация о застройщике. Вы приобретаете право на объект, который еще не завершен. Если застройщик недобросовестный, то в дальнейшем стройка может быть заморожена и получить квартиру или вернуть деньги будет сложно.
2. Данные о продавце квартиры. Право собственности, подлинность документов, банкротство, наличие долгов, кредитную историю, судебные разбирательства. В общем, по полному списку, как если бы вы проверяли продавца «вторичного жилья».
3. Права и обязанности продавца по договору долевого строительства. Право на квартиру получают только те собственники, которые внесли полную оплату. Это обязательное требование. Запросите подтверждение полной оплаты. Это может быть платежка из банка или документ о получении денег от застройщика. Обратите внимание, что если оплата внесена частично или ее вообще нет, то платить придется вам. Также проверьте все условия ДДУ, чтобы в дальнейшем не возникло лишних проблем и неудобств. Если при составлении договора был использован эскроу-счет, то информацию о собственнике должны обязательно поменять в банке.
4. Уведомление застройщика. Это опять смотрим по ДДУ. Если такой пункт прописан, то необходимо согласовать нового дольщика с застройщиком. Если нет, то просто отправьте уведомление.
5. Погашение ипотеки продавца. В случае, когда продавец приобрел право на квартиру в ипотеку, он должен рассчитаться с банком до продажи собственности. Если денег у продавца нет, вы вносите авансовую выплату, с помощью которой он сможет погасить долг по ипотеке. Не забудьте заключить договор, в котором будут прописаны все обязательства, расчеты и выплаты. Если банк одобрил сделку, то вы не только получаете договор дольщика, но и ипотеку предыдущего собственника.
6. Отказ банка в ипотеке. Если вы решили взять квартиру по переуступке в ипотеку, есть вероятность получить отказ от банка, потому что банк не занимается цессиями. Либо вы вызываете сомнения, как клиент. Тогда в зависимости от ситуации можно договориться на иные условия, выбрать другой банк или же обратить внимание на свою репутацию.

Договор цессии связан с выполнением следующих действий:

Поиск дольщиком, который приобрел квартиру на кредитные средства, покупателя	а также обращение продавца и покупателя в банк за получением согласия на совершение сделки переуступки прав
Выполнение сотрудниками банка проверки кредитоспособности гражданина	которому переходят права на квартиру, вслед за чем принимается решение
Заключение нового договора ипотеки	между покупателем и кредитором с дальнейшей отменой исходного договора
Совершение регистрации права требования за новым заемщиком	он становится новым собственником жилья
Осуществление расчетов между сторонами сделки переуступки	оплата новым должником ипотечного кредита, взятого у банка

Похожие записи:

• Бонус многодетной семье: как получить от государства 450 тыс. рублей на ипотеку
• Вступить в СРО строителей в Москве
• Помощь многодетным семьям в 2023 году