Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто контролирует работу управляющих компаний ЖКХ?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.
Обратитесь к руководству УК
Чаще всего данная мера является достаточной для стимулирования интереса УК к вашей проблеме и исполнения ее в кратчайшие сроки», — объяснил адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев. Он пояснил, что, согласно закону «О защите прав потребителя», руководство УК должно рассмотреть письмо в течение десяти дней.
Чтo пиcaть в жaлoбe нa УК
3aкoн нe дaeт чeткиx тpeбoвaний пo cocтaвлeнию зaявлeния. Чтoбы дeлo paccмoтpeли быcтpee, в зaявлeнии вaжнo yкaзaть:
Кyдa пoдaют жaлoбy и oт кoгo
- Нaзвaниe opгaнизaции, кyдa пишyт жaлoбy.
- ФИO и дoлжнocть тoгo, кoмy пишyт жaлoбy.
Oбcтoятeльcтвa дeлa
- Aдpec дoмa.
- Нaзвaниe УК и peквизиты зaключeннoгo c нeй дoгoвopa.
Cyть пpoблeмы
Нa чтo жaлyeтcя жилeц дoмa.
Чтo cдeлaли жильцы
Дaты и oпиcaниe oбpaщeний в УК c тpeбoвaниями ycтpaнить нapyшeния.
Чтo пpocят жильцы
- Нaкaзaть УК зa нapyшeниe дoгoвopa.
- Bepнyть нeзaкoннo пpиcвoeнныe дeньги.
- Лишить УК лицeнзии.
Полномочия управляющей компании
Основы деятельности управляющей компании закреплены в законодательстве. Перечень ее обязанностей отображается в договоре, который она заключает с жильцами МКД. Если компания не выполняет возложенные на нее функции, соглашение можно расторгнуть и потребовать применения штрафных санкций.
Коммунальная организация имеет следующие функции:
- выполнение текущего и капитального ремонта;
- обеспечение дома энергоресурсами;
- создание безопасных условий эксплуатации дома жильцами;
- рассмотрение обращений жильцов и так далее.
Детали прописываются в договоре.
Права управляющей компании:
- информирование о любых несанкционированных способах использования жилья/общих нежилых площадей;
- взыскание задолженности с жильцов;
- распределение резервов для ремонтных, эксплуатационных и других работ;
- инспектирование предоставленных жильцами данных на оплату коммунальных услуг и так далее.
Является ли коммерческой организацией и юридическим лицом?
Структура управляющей компании включает обязательное наличие директора и учредителя (нередко это одно и то же лицо). Также есть наемный персонал, исполняющий организационные и управленческие функции. Поскольку наем работников может производить только гражданин, ведущий предпринимательскую деятельность и зарегистрированный в Налоговой службе, то УК обязательно должна являться юридическим лицом.
Альтернатива – учреждение такой компанией физическим лицом со статусом индивидуального предпринимателя. Но в таком случае на практике будут возникать сложности с набором персонала (существуют ограничения по количеству человек).
Поскольку по Уставу управляющей компании она исполняет должные обязанности на платной основе, то такая фирма будет относиться к категории коммерческих агентств, получающих прибыль от официальной деятельности.
Как контролировать управляющую компанию ЖКХ, вышестоящая организация
Если жильцы многоквартирного дома отказались от ТСЖ и самостоятельного управления в пользу УК, они заключают с выбранной компанией договор. Она осуществляет свою деятельность на основании данного договора, требований жилищного законодательства.
По ЖК РФ собственники МКД вправе производить проверку работы управляющих организаций. С этой целью УК ежегодно предоставляют им письменные отчеты о проделанной работе.
Кроме того, жильцы могут запрашивать у своей компании другие бумаги (о тарифах на ЖКУ, выполненных услугах и т.д.), не запрещенные стандартами раскрытия информации. Не менее важной возможностью влияния на управляющую компанию, является право ее смены.
Деятельность функционирующих в области ЖКХ компаний контролируется и регулируется на всех уровнях власти.
Различные структуры, осуществляющие надзор, имеют свою специализацию и полномочия в этой отрасли. На уровне РФ эти функции осуществляют следующие органы:
- Министерство строительства РФ. Этот орган занимается установлением нормативов в области ЖКХ. Кроме того, он дает разъяснения по вопросам предоставления коммунальных услуг.
- Минэнерго РФ также курирует жилищно-коммунальную сферу, в частности, электроэнергетику и газоснабжение.
- Федеральная антимонопольная служба в Москве следит за законностью установления тарифов на ЖКУ.
Определенным образом контроль за управляющими компаниями ведет и Роспотребнадзор. Он оказывает поддержку потребителям в разных правовых отраслях. Другим органом, способным оказать помощь потребителям являются жилищные инспекции.
Они действуют как на федеральном, так и на региональном уровне. При этом в связи с изменениями в законодательстве они не осуществляют непосредственный надзор за УК. В связи с введением лицензий для УК Госжилнадзор теперь проверяет ее надлежащее использование.
Официальные власти на местном уровне также принимают участие в регулировании сферы ЖКХ. Они вправе осуществлять самостоятельный мониторинг ситуации или реагировать на обращение потребителей. Согласно ст. 165 ЖК РФ они могут провести внеплановую проверку работы УК при обращении собственников помещений в МКД, совета дома.
Судебная практика по этому вопросу многочисленная и неоднозначная. Причём суды не всегда усматривают криминал в действиях ООО и руководителя-ИП, особенно когда управляющий показывает высокую эффективность.
Например, в постановлении Четвертого ААС от 27.08.2020 г. по делу А19-27765/2019 суд отказал налоговой инспекции во взыскании НДФЛ и взносов. ФНС настаивала на переквалификации гражданско-правового договора в трудовой, потому что управляющий и директор, который ранее руководил компанией, – это одно и то же лицо.
Казалось бы, схема налицо – работника, который уже был директором, через месяц после увольнения зарегистрировали в качестве ИП и заключили с ним договор на управление. Тем не менее, суд посчитал доводы ФНС недоказанными, а за компанией признал конституционное право свободы экономической деятельности.
Однако таких судебных решений в пользу налогоплательщиков не так много, поэтому если вы хотите назначить управляющего-ИП, то надо предусмотреть в договоре с ним безопасные формулировки.
Документация для открытия УК
Что нужно, чтобы открыть собственную управляющую компанию? Это не самый простой вид бизнеса, которому нужны комплексная подготовка и ряд государственных разрешений. Мы уже выяснили, что данная организация регистрируется как общество с ограниченной ответственностью и оформляет лицензию в жилищном надзоре.
Пошаговая инструкция, как открыть управляющую компанию. Список документов:
- заявление о регистрации по форме 11001, заверяется нотариально;
- выписка об открытии расчётного счёта и подтверждение, что учредители внесли уже минимум 50% уставного капитала;
- протокол собрания учредителей;
- уставная документация, включая приказ о назначении генерального директора;
- гарантийное письмо собственника офиса с согласием на использование его помещения как юридического адреса или свидетельство собственности на помещение;
- квитанция об уплате пошлины за лицензию — 30 тысяч рублей;
- документы, подтверждающие квалификацию руководителя и успешную сдачу экзамена.
Обязанности конкурсного управляющего при банкротстве
Банкротство компаний по причине некомпетентного управления ими – не такое уж редкое явление. Если на этапе наблюдения суд обнаруживает, что причиной несостоятельности явился именно этот фактор, он назначает административного, а затем и внешнего управляющего из числа менеджеров, более грамотных и опытных, нежели прежнее руководство компании.
Специалист по банкротству на протяжении установленного законом срока пытается вывести компанию из глубокого кризиса, восстановить ее нормальное функционирование, а с ней и платежеспособность. Удается это сделать не всегда.
Конкурсный управляющий вступает в игру, когда становится ясно — «спасение утопающего» невозможно. Его цель – максимально выгодно продать имущество, которое осталось. Сформировать конкурсную массу, которая позволила бы расплатиться с как можно большим количеством лиц, внесенных в реестр кредиторов. Естественно, ему тоже необходимо экономическое либо юридическое высшее образование, как и менеджеру по банкротству. Более того, без образования и сдачи квалификационного экзамена он не сможет стать членом СРО. Но задачи перед конкурсным управляющим стоят совсем другие, требующие иных знаний и навыков, чем у временного управляющего.
Частые нарушения конкурсного управляющего
Профессиональное несоответствие – весьма редкая причина «отставки» конкурсного управляющего. Все-таки СРО довольно высоко «держат планку» для своих потенциальных членов. И полных непрофессионалов в свои ряды не допускают. Нечасто встречается и злонамеренное причинение убытков, нарушения КоАП, «изгнание» специалиста из СРО,
Пальму первенства уверенно держит простая человеческая забывчивость и невнимательность. Например, финуправ «заработался» и забыл о том, что публиковать на ЕФРСБ данные о ходе банкротства следует вовремя. На первый раз оштрафуют. На второй – могут и отстранить.
Часто встречаются также ошибки при оценке стоимости лотов. Как правило, они не имеют признаков злого умысла, но весьма раздражают собрание кредиторов. Если специалист ошибся крупно, кредиторы будут настаивать на его замене. Нередкой причиной отстранения служат небрежно составленные отчеты собранию кредиторов. Или заставят переделать, или отстранят.
Одним словом, работа конкурсного управляющего происходит под пристальным наблюдением множества глаз, имеющих свой интерес в деле и желающих быть уверенными, что их интересы неукоснительно соблюдаются. Так что ему необходимо постоянно заботиться о корректности своих действий и не совершать крупных просчетов
Регламент работы в рамках последней стадии банкротства
Он весьма строг:
- После назначения у конкурсного управляющего есть всего 10 дней на то, чтобы не вызывая неудовольствия суда и кредиторов, опубликовать сведения о начале новой стадии банкротства на ЕФРСБ и в газете «КоммерсантЪ».
- Затем – девяносто дней на то, чтобы сформировать конкурсную массу. То есть, произвести полную инвентаризацию имущества банкрота. Оспорить сомнительные сделки и вернуть имущество, реализованное по ним в «общий котел». Составить подробный список каждого лота торгов с указанием цены каждого.
- После этого ему следует вновь опубликовать новые сведения о ходе этапа на федеральном ресурсе ЕФРСБ и составить отчет для кредиторов
- Затем следует организация торгов. А за ней – новый отчет для собрания кредиторов.
Управляющие компании для предприятий и фирм
Существует два типа таких управляющих компаний. Либо нанимается отдельная компания, либо существует отдел предприятия, который выполняет эту функцию.
В первом случае собственник нанимает внешнюю компанию, во втором – руководство находится в одном из отделов предприятия в форме ПАО или ООО, откуда управляет. Управляющая компания, по сути, является центром, из которого осуществляется управление всей сети предприятий. Например, компания Coca-Cola имеет предприятия по производству сладкой газировки по всему миру, но при этом управление осуществляется из главного офиса, расположенного в США. Именно здесь принимаются решения о том, что, когда и как производить. Создаются планы по расширению производства. Вся учетная информация со всех предприятий также стекается сюда для анализа и выработки управленческих решений.
К управляющим второго типа прибегают в редких случаях, и такая мера считается вынужденной. К услугам таких компаний прибегают в тех случаях, когда предприятие находится в кризисе или когда владелец вынужден уволить управляющего (либо тот уволился сам), но при этом заменить его сразу нет возможности. Предприятия нуждаются во внешнем управлении и это управление по качеству должно быть выше, чем внутреннее.
Заключение договора с управляющим или управляющей компанией.
Белорусское гражданское право не предусматривает самостоятельный вид договора на управление. Потому данный вид можно отнести к смешанному договору. Наиболее близким по правовому регулированию можно назвать договор возмездного оказания услуг. При составлении договора стороны максимально свободны, это касается и вознаграждения управляющего. Помимо основного вознаграждения стороны могут прописать бонусы за определенные результаты, а также порядок возмещения расходов управляющего, связанных с управлением. Стоит отметить, что управляющий выполняет свои обязанности не только в соответствии с договором, но и уставом компании, решениями общего собрания участников. Представление интересов компании управляющим осуществляется на основании договора на управление и устава. Если назначена управляющая компания, то директор представляет интересы на основании устава.
Оказываются юридические услуги по разработке договора о передаче полномочий единоличного исполнительного органа коммерческой организации (управляющей организации) или индивидуальному предпринимателю (управляющему). Внесение изменений в устав на предмет введения возможности привлечения управляющего (управляющей организации).
| Услуга | Цена |
| Услуги управляющего | От 500 Евро (€) в месяц |
Когда надо обращаться в суд
Есть вопросы , которые лучше решать именно через суд, а не путем жалоб. Особенно, если речь идет о защите прав потребителей: в таком случае собственники квартир могут рассчитывать на взыскание потребительского штрафа, а иногда и морального вреда. Еслиу вас есть полная уверенность в том, что вы правы, не тратьте время и нервы на переписку с органами власти. Сразу обращайтесь к юристу и в суд после получения ответа управляющей компании.
Вы можете обратиться в суд, чтобы обязать управляющую компанию устранить недостатки в обслуживании дома, выполнить ваши требования или чтобы взыскать с УК компенсацию ущерба и морального вреда. Также можете потребовать, чтобы с УК взыскали штраф за неудовлетворение ваших требований в добровольном порядке в размере 50% от присужденной суммы.
Вам не придется платить государственную пошлину за подачу такого иска в суд, если цена иска не превышает одного миллиона руб. Если сумма иска больше — госпошлина рассчитывается, исходя из цены иска за вычетом одного миллиона.
Как понять, что дому нужен капремонт
Важно понимать, что степень износа здания, зависящая в том числе от его возраста, напрямую влияет на очередность при проведении капремонта, нормативы потребления коммунальных ресурсов и на тарифы взносов.
Степень износа здания не ощутима для жильцов до того момента, пока он не станет заметен при проживании, и возраст дома — не главный и не единственный параметр износа.
Износ МКД оценивается согласно документам:
- , утвержденные приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР от 24.12.1986 № 446 , утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170
Чтобы провести официальную оценку износа здания, вы можете обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Оценку внесут в техническую документацию, что повлияет на то, каким в очереди на капремонт будет дом. Обычно уровень износа здания считается с учетом года постройки, этажности и степени капитальности здания. Каждый год износ может увеличиваться в среднем на 1%.
Износ здания можно определить и самостоятельно. Чаще это необходимо при выборе жилья, когда для покупателя важно знать, безопасное ли вложение он делает. Для этого обратите внимание на:
- Год постройки здания.
- Состояние несущих балок, перекрытий, потолка, пола и крыши.
- Нет ли в доме грызунов и прочих вредителей (влияет на состояние проводки и не только).
- Материалы из которых сделана электропроводка, ее общее состояние: проверьте щиток, включите и выключите свет.
В целом, профессиональная оценка включает в себя проверку состояния фасада (трещины, расхождения, искривления), качество стройматериалов, системы отопления, системы водопровода, газопровода, канализации, газопровода.
Потребность в капитальном ремонте регламентирована законодательно. Его нужно проводить для зданий при износе от 65% для деревянных домов и от 30% до 70 % для каменных.
Основные параметры, по которым определяется уровень износа отдельных конструкций можно посмотреть здесь. Чем выше фактический срок службы отдельных конструкций, а следовательно и общий процент износа здания, тем больше вероятность, что дом попадет в очередь первее остальных.
Вашему дому необходим:
- Полный капитальный ремонт, если зданию больше 30 лет.
- Выборочный, если дому от 20 до 30 лет.
Ремонт отдельных элементов определяется в зависимости от материалов. В среднем, фундамент, стены и перекрытия служат от 30 до 80 лет, внутренняя отделка не более 30 лет. Вся информация отмечается в техническом паспорте дома, на который обращают внимание при принятии решения о проведении капремонта.
Нужно ли платить за капремонт, если квартира расположена в новостройке?
Собственникам жилья в новостройках доступны своего рода «платежные каникулы», которые позволяют не делать взносы за капремонт в течение определенного срока (ст. 170 ЖК РФ). Однако каждый российский регион устанавливает этот срок самостоятельно. Например, в Москве и Санкт-Петербурге он отсутствует вовсе, а в Новосибирске и Самаре составляет 5 лет (это максимально возможная по закону длительность данного срока).
Если говорить о Подмосковье, то данный вопрос регулируется Законом Московской области № 66/2013-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области».
Ч.2.1 ст. 5 данного закона гласит, что «обязанность по уплате взносов на капремонт возникает у собственников помещений в МКД по истечении трех календарных месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен данный МКД. В том числе МКД, введенный в эксплуатацию после утверждения региональной программы и включенный в указанную программу при ее актуализации».
На сайте фонда капитального ремонта есть интерактивная карта, где в режиме онлайн можно отслеживать соответствующую региональную программу.