Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно читать ипотечный договор?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Перед подписанием бумаг стороны ипотечного договора получают достаточно времени для ознакомления со всеми документами. Банк проверяет легитимность прав продавца квартиры, кредитоспособность и благонадежность заемщика. Покупатель ипотеки должен внимательно изучить договор.
Что должно быть указано в ипотечном договоре
В девятой статье 102-Ф3 «Oб ипoтeкe» прописаны все необходимые пункты, которые должны быть указаны в договоре, а именно:
- данные о кредиторе и заёмщике;
- предмет ипотеки — полное описание, наименование и расположение объекта недвижимости. По этой характеристике должно быть чётко понятно, о чём именно идёт речь. Если предметом выступает квартира, в договоре важно прописать адрес, площадь и количество комнат;
- сумма займа, процентная ставка и размер ежемесячного платежа;
- сроки погашения кредита;
- стоимость имущества, оставляемого под залог, в денежном эквиваленте;
- условия обращения с залогом;
- закладная — ценная бумага, подтверждающая права заёмщика;
- обязательства заёмщика и сроки их исполнения.
Оформление заема без первоначального взноса
Прежде чем приступать к оформлению ипотечного кредита, необходимо понять насколько вы готовы к нему. Если нет первоначального взноса минимум 20% от суммы, с оформлением лучше повременить. Потому что это ухудшает финансовые условия, по которым банк готов будет оформить заем.
Когда нет такой суммы, многие задумываются взять потребительский кредит. Этот вариант рискованный и ухудшает платежеспособность клиента в целом, поскольку человек берет на себя дополнительные финансовые обязательства. И плюс еще увеличивается сумма денег, потраченная на недвижимость.
Когда не достаточно средств, лучше накопить используя:
- накопительный счет;
- консервативный банковский депозит;
- индивидуальный инвестиционный счет, открывается минимум на 3 года, купить короткие облигации и получить налоговый вычет в 13%, если у заемщика хорошая белая зарплата.
Бездумное оформление страховки – следующая ошибка весьма распространенная. Можно ли взять ипотеку без страховки? Да. При заключении договора банк часто предлагает оформить два типа страховки:
- жизни;
- залога (покупаемой квартиры).
По законодательству единственным обязательным страхованием является страхование залога. Но, с другой стороны банк в случае отказа оформления страховки на жизни, повышает процент, тем самым усложняет выплату заема. Здесь есть один нюанс, есть банковские организации, которые злоупотребляют ситуацией и чрезмерно навязывают людям невыгодные условия страхования. Возможно, предоставлен только один вариант страхования и не говорят о существовании альтернативного решения.
Альтернатива всегда есть, и как правило вариант предложенный банком на месте – это самый невыгодный вариант. У каждого банка имеется список из 10-15 аккредитованных страховых компаний, и клиент имеет право воспользоваться услугами одной из них. Необходимо взять контакты данных компаний и узнать расчетные полисы в зависимости от ситуации:
- пол;
- возраст;
- состояние здоровья.
Кaк дoлгo oфopмляeтcя ипoтeкa
Cкoлькo пo вpeмeни oфopмляeтcя ипoтeкa, зaвиcит oт бaнкa. Becь cpoк oт мoмeнтa пoдaчи зaявки дo мoмeнтa oфopмлeния пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy дeлитcя нa нecкoлькo пepиoдoв, и в кaждoм бaнкe cвoй peглaмeнт в oтнoшeнии иx длитeльнocти.
- paccмoтpeниe зaявки – минимaльный cpoк cocтaвляeт 1-2 нeдeли, нo в нeкoтopыx бaнкax мoжeт зaтянyтьcя нa пapy мecяцeв. B этoт пepиoд бaнк пpoвepяeт вaшy плaтeжecпocoбнocть и oцeнивaeт pиcки выдaчи кpeдитa;
- пoиcк вapиaнтa – пocлe oдoбpeния вaшeй кaндидaтypы бaнк дacт вaм 3-4 мecяцa нa пoдбop вapиaнтa. Paзyмeeтcя, ecли вы нaйдeтe пoдxoдящyю квapтиpy paньшe и бaнк oдoбpит тaкoй вapиaнт, cмoжeтe нaчaть oфopмлeниe cpaзy, ждaть иcтeчeния 3 мecяцeв нe пpидeтcя. B этoм cлyчae вpeмя, пoтpaчeннoe нa пoдбop вapиaнтa, мoжeт coкpaтитьcя дo нecкoлькиx днeй;
- пoдгoтoвкa дoкyмeнтoв – в cpeднeм зaймeт 3-7 днeй. Ocнoвнoй пaкeт дoлжeн быть нa pyкax y пpoдaвцa, ocтaнeтcя зaкaзaть oтчeт oб oцeнкe, выпиcкy из лицeвoгo cчeтa и выпиcкy из EГPН. Cpoк мoжeт cильнo yвeличитьcя, ecли нeoбxoдимo бyдeт пoлyчaть paзpeшeниe opгaнoв oпeки, выдeлять дoлю нecoвepшeннoлeтним, гoтoвить дoкyмeнты для вcтpeчнoй пoкyпки;
- paccмoтpeниe вapиaнтa бaнкoм – кaк пpaвилo, бaнк aнaлизиpyeт пpeдcтaвлeнныe дoкyмeнты 1-5 днeй, пocлe чeгo вынocит вepдикт;
- oфopмлeниe кpeдитнoгo дoгoвopa, дoгoвopa кyпли-пpoдaжи и дoгoвopoв cтpaxoвaния – 1-2 дня и oбычнo oни пoдпиcывaютcя oднoвpeмeннo. Ecли тpeбyeтcя нoтapиaльнoe yдocтoвepeниe cдeлки, cpoк мoжeт yвeличитьcя дo 2-3 нeдeль — нe вo вcex нaceлeнныx пyнктax мoжнo cpaзy пoпacть к нoтapиycy, инoгдa пpиxoдитcя зaпиcывaтьcя зa двe нeдeли;
- peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти и ипoтeки – в зaвиcимocти oт фopмы дoгoвopa (пpocтoй пиcьмeннoй или нoтapиaльнo yдocтoвepeннoй) и мecтa пoдaчи дoкyмeнтoв (Pocpeecтp или MФЦ) пpидeтcя пoтpaтить oт 3 дo 7 paбoчиx днeй.
Права и обязанности сторон
Это достаточно большой пункт договора купли-продажи в ипотеку. Продавец должен предъявить обязательную страховку недвижимости от всевозможных рисков. Это подтверждается копиями документов. Ещё в договоре можно прописать стандартное условие об обязательном оповещении финансовой организации, если условия страховки изменились.
В пункте договора о правах и обязанностях также прописывают условия, когда оба участника договора ипотечного кредитования могут по закону требовать прекращения действия данного договора и применения штрафов.
Расторгнуть договор ипотечного кредитования стороны могут по обоюдному согласию. По решению одного из участников правоотношений действие договора прекращается тогда, когда сторона предоставит требование в письменной форме, где подробно описаны причины.
Законодательная реальность
Законодательная база в области ипотеки в настоящий момент является достаточно проработанной. Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят 16 июля 1998 года. На практике основные сложности возникают в области понимания и применения закона, а не в связи с законодательным регулированием. Серьезные кредитные организации соблюдают законодательство, стараются не допускать нарушений, отчасти потому, что их деятельность жестко регламентирована и контролируется Центральным банком и другими госорганами, отчасти потому, что они осознают ценность положительной репутации. Наиболее уязвимыми в этом смысле являются заемщики, то есть физические лица, которые преимущественно не знают законов, своих прав и обязанностей, редко читают и еще реже понимают документы, которые подписывают.
Юридическая безграмотность становится особенно опасной, когда на кону значительные денежные суммы, оформление в залог собственной недвижимости.
Для минимизации рисков заемщику следует быть бдительным и не знать несколько нехитрых, но очень важных правил.
Оформление ипотечного договора
Заключают договор ипотеки физическое лицо и кредитор (банк). Одновременно подписывается залоговое осглашение. Обращаем внимание, что залог не может распространятся на то имущество, которое принадлежит государству или не может быть приватизировано. Оценка стоимости предмета залога производится банком или независимой аккредитованной организацией и является денежной единицей. Как правило, банк сотрудничает с агентством, которое может провести оценку недвижимости. Обязанности по ипотечному кредитованию указываются в договоре, также как их суммы, основания и сроки. Возможность частичного исполнения обязательства также должна быть зафиксирована в договоре. Наличие залога фиксируется в договоре (ФЗ, статья 9, пункт 3). 10 статья ФЗ РФ обязывает заключать договора об ипотеке с заложением недвижимого имущества строго в письменной форме и с заверением у нотариуса.
Мелким шрифтом: 5 нюансов ипотечного договора, о которых надо знать
Ипотека в современном мире является одним из самых распространенных способов приобретения жилья. В первом полугодии 2017 года рынок ипотеки вырос на 16%, обновив рекорд 2014-го, — по итогам уходящего года ожидается рекордный объем выдачи ипотечных кредитов за все время существования рынка жилищного кредитования.
Для многих ипотечные договоры, как и приобретаемые вместе с ними обязательства, стали обычным явлением. Однако ипотечный договор имеет свои особенности, и изучив их, вы сможете выбрать более выгодные для себя условия. Рассмотрим основные моменты, на которые стоит обратить внимание перед подписанием договора.
1. Обязательства заемщика
Хорошо изучите все пункты, которые описывают ваши обязанности по договору. Если что-то вам не понятно, то попросите юристов объяснить эти пункты и оценить риски, связанные с их неисполнением.
На практике, например, заемщики часто не придают значения пункту, который обязывает уведомлять банк о значимых изменениях в их жизни. Так, если у вас изменились финансовые условия, стоит сразу сообщить об этом в кредитную организацию. Иначе при необходимости рефинансировать задолженность по причине изменившегося финансового положения вам могут отказать и даже наложить штрафные санкции за то, что вы сразу не сообщили о таких изменениях.
Обращайте внимание на сроки исполнения обязательств, а также в каком виде вы должны их исполнять. Например, если речь об уведомлении, то должно ли оно направляться в письменном виде, и т. д. Лучше всего выписать все сроки, чтобы имелась таблица, по которой можно быстро сориентироваться, сколько времени у вас есть и что именно вам необходимо сделать.
2. Финансовые расходы
Банки часто включают в договор разного рода дополнительные услуги, за которые вам придется дополнительно платить. Потребуйте у сотрудников банка распечатку со всеми дополнительными расходами. Посчитайте, какая сумма выходит, подумайте, является ли она для вас приемлемой, спросите, есть ли возможность сократить расходы.
Особое внимание обратите на пункты, которые предусматривают комиссии за обслуживание счетов. Центральный банк РФ запретил банкам устанавливать отдельные комиссии за обслуживание счета при заключении ипотечного договора.
АИЖК в свою очередь запрещает банкам включать в ипотечный договор так называемые скрытые платежи. Например, речь идет о юридическом сопровождении сделки, от которого нельзя отказаться, — оплата производится либо напрямую кредитной организации, либо аффилированному юридическому лицу. Если вы сталкиваетесь с такими нарушениями, то можете пожаловаться на банк в регулятор.
3. Страховые услуги
Отдельно стоит отметить услуги страхования, которые часто на практике навязываются гражданам при заключении ипотечного договора. Вы обязаны застраховать только предмет залога, нет никаких положений в российском законодательстве, которые обязывали бы вас страховать к этому еще и жизнь, и здоровье.
Раньше банки повсеместно ставили возможность заключения договора от оформления страхования жизни — такая практика была признана неправомерной, однако с ней до сих пор можно столкнуться. Стоит помнить: даже если вам навязали дополнительное страхование жизни, вы может от него отказаться в течение пяти дней.
4. Досрочное погашение кредита
Обратите особое внимание на положения договора, устанавливающие последствия досрочного погашения кредита. Во-первых, само наличие такого пункта. Правда, ст. 810 Гражданского кодекса прямо говорит о том, что заемщик имеет право на досрочное погашение, поэтому отсутствие данного пункта в договоре не может быть преградой для реализации вашего права. Имейте в виду, что статья обязует заемщика уведомить об этом кредитную организацию не менее чем за 30 дней до погашения долга.
Во-вторых, внимательно изучите порядок погашения, сроки и прочие условия. ГК оставляет это на выбор кредитной организации, поэтому стоит сразу изучить все положения, регулирующие такие моменты.
В-третьих, стоит учитывать, что банки не имеют права штрафовать таких клиентов, а также устанавливать в тексте соглашения запрет (временный или постоянный) на досрочность клиентских выплат.
5. Снятие обременения после погашения кредита
Еще один нюанс, о котором не все знают, касается снятия обременения с квартиры после того, как кредит полностью погашен. На практике банки часто тянут с данной процедурой, а сами граждане считают, что залог снимается автоматически. В итоге обременение так и висит на квартире до тех пор, пока ее не продают другому человеку — в этом случае обременение приходится снять. Стоит проконтролировать ситуацию и после полного погашения задолженности убедиться в том, что квартира больше не находится в залоге у банка.
В среднем решение по ипотеке принимается в течение одной-двух недель. Если это специализированный ипотечный банк — на рассмотрение уйдет от одного до трех рабочих дней. После согласования заявки в банк необходимо предоставить документы на приобретаемую недвижимость. Их список можно также уточнить у сотрудников кредитной организации.
Важно помнить, что одобрение по ипотеке действует в течение определенного срока. Как правило, он составляет два-три месяца (в зависимости от банка). Если за это время заемщик не представит банку выбранный объект — приступать к оформлению заявки придется снова.
«Выбранное жилое помещение необходимо оценить у независимого оценщика. Покупателям следует иметь в виду, что банк не вправе навязывать клиенту отобранную им оценочную организацию», — предупреждает Александра Воскресенская.
На проверку недвижимости потребуется еще около двух недель. В это время в том числе проводятся оценка стоимости страхования и оценка выбранного жилья, готовятся документы на подписание. При этом неверное оформление или неполный пакет подготовленных документов могут стать причиной для отказа в выдаче кредита.
Погоня за низкой ставкой
Взять ипотеку под низкий процент − ключевая цель, это не правильное решение. Конечно, обращаем на процент, кажется, чем ниже, тем выгодней сделка. Это не совсем так, поскольку ипотечный заемщик сталкивается с большим количеством дополнительных платежей:
Помимо этого, если банк предлагает под определенный процент какой-то объект, возможно проблема в объекте, это следует учитывать. Изначально нужно отталкиваться от ценности выбранной квартиры, затем учитывать процент. При оформлении ипотеки помните, что это необходимо менеджеру, а не клиенту. Менеджер заинтересован в заключение сделки через его банк. Когда наседает представитель банка и угрожает что необходимо заключить сделку сиюминутно, с осторожностью отнеситесь к предложению. Потребуйте ознакомиться с полным предложением, возьмите время на размышление.
Обязательства заемщика
Заемщику следует изучить все пункты договора, где прописаны его обязательства. Если не можете разобраться самостоятельно, воспользуйтесь услугами юристов, которые смогут объяснить неясности, а также оценить риски, возникающие при неисполнении указанных условий.
Многие заемщики не придают значения пункту, обзывающему их сообщать банку о значимых переменах в их жизни. Так, необходимо сразу уведомить банк, если у Вас изменилось финансовое положение. В противном случае, если в дальнейшем потребуется рефинансирование ипотеки из-за трудной финансовой ситуации, кредитор может отказать и даже потребовать у заемщика штраф за сокрытие информации.
Также необходимо оценить сроки исполнения обязательств и то, в каком виде необходимо их исполнять. Если договор предполагает уведомление, то необходимо ли его составлять в письменной форме и прочее. Чтобы наглядно оценивать и рассчитывать время для того или иного действия, выпишите все указанные в договоре сроки в отдельную таблицу.
Федеральное законодательство обязывает проводить оценку предмета договора ипотеки, заполненный образец которого не составит труда найти в интернете. Данные мероприятия осуществляются по взаимному согласию сторон. К оценке могут привлекаться сторонние организации, которые имеют соответствующую разрешительную документацию. Результат оценки приобретаемого по ипотеке объекта недвижимости отражается в акте эксперта, и фиксируется в кредитном договоре в денежном эквиваленте.
Если по ипотечной программе приобретается объект недвижимости, находящийся в муниципальной или государственной собственности, то в таком случае его оценка проводится в соответствии с определенными положениями Федерального Закона. В обязательном порядке проводится инвентаризация имущества, а также составляется такая документация:
- бухгалтерский баланс;
- акт инвентаризации;
- аудиторское заключение (приглашается независимый эксперт).
Самый важный раздел в ипотечном договоре – обязательства заемщика. Их следует изучить от и до. Если какие-то предложения вызывают сомнения, то лучше проконсультироваться с юристом. 500 рублей за консультацию могут позволить сохранить десятки тысяч рублей.
Особое внимание на пункт, который обязывает заемщика информировать банк о существенных изменениях в его жизни. Например, если вдруг вас понизили в должности или совсем уволили, то вы обязаны сообщить об этом сотруднику банка, причем как можно скорее. Ведь если в скором будущем ваше финансовое положение совсем ухудшится и станет сложно делать ежемесячные платежи, то вы имеете право через суд произвести рефинансирование ипотеки. Но судья встанет в этом случае на сторону банка, так как тот укажет, что клиент намеренно скрыл изменение своего финансового состояния.
Покупка квартиры в ипотеку: на что обратить внимание
Поиск вариантов начинается после получения положительного решения. Для новостроек лучше сверить перечень компаний, аккредитованных в банке. Поскольку строящаяся недвижимость не введена в эксплуатацию, в залог переходит не имущество, а право требования несуществующего объекта. Собственность регистрируется после ввода в эксплуатацию. Кредитор проверяет застройщика, его благонадежность, документы на землю, объект и следит за степенью готовности строительства. Это поможет снизить риски банка при кредитовании и заемщика при покупке квартиры.
Относительно жилья на вторичном рынке нужно учитывать, что каждый кредитор выставляет свои требования и ограничения. Например, финансируется только покупка дома не старше 30 лет. Комнаты в коммуналках, малосемейках не кредитуют, потому что имущество считается неликвидным и в качестве залога не рассматривается. По этой же причине отрицательно относятся к «хрущевкам», полуподвальным и цокольным этажом.
Важный момент – готовность продавца провести сделку по полной стоимости. Согласно НК РФ, если квартира находится в собственности менее 3 лет, продажа облагается налогом. Требование банка – чтобы в договоре указывалась реальная цена. На фальсификацию ни один кредитор не пойдет.
Выбирая жилье, стоит ориентироваться не только на город, район, но и на особенности первички и вторички.
| Первичный рынок | Вторичный рынок |
|---|---|
| Квартиры в строящихся домах на 30% дешевле готовых. Но нужно подождать с заселением. Есть риск, что застройщик не достроит дом. | Возможность немедленного заселения. Недостаток – неоднородность социального окружения. |
| Новостройки соответствуют современным технологиям и стандартам, требованиям времени, с перспективой развития инфраструктуры. | Широкий выбор вариантов в районах со сложившейся инфраструктурой. Минус – устаревшие планировочные решения, изношенные коммуникации. |
| Банки предлагают низкие процентные ставки по ипотеке. | Условия аналогичные ипотеке новостроек. |
При покупке любой квартиры не стоит забывать о такой графе расходов, как ремонт. И если при выборе жилья на вторичном рынке можно обойтись минимальными затратами, то в новостройку придется инвестировать немало.
Что происходит на стадии оценки?
С оценочной компанией все довольно просто — мы приглашаем специалиста-оценщика, согласовав дату его приезда с хозяином квартиры.
Оценщик приезжает, фотографирует квартиру и дом в разных ракурсах, подписывает с нами договор об оказании услуг и в результате выдает квитанцию, которую можно оплатить в ближайшей сберкассе или через интернет-банк. Для всего этого можно даже не являться в офис оценочной компании, а сделать заказ по телефону. В некоторых особо продвинутых компаниях — даже по электронной почте.
Именно с этого момента начинается наш первый финансовый риск по сделке — теоретически продавец может передумать или повысить цену, а за оценку мы уже заплатили, и эти деньги нам уже никто не вернет.
Возможно 3-5 тысяч рублей не такая уж великая сумма по сравнению с ценой жилья, но если придется оценивать за свой счет не одну, а несколько квартир, тоже неприятно. Если все идет по плану, еще через день мы получаем отчет об оценке в двух экземплярах. Тут уже надо будет ехать в офис к оценщику за оригиналом отчета и предъявлять квитанцию об оплате услуг.
Отчет читаем внимательно: как правило, он стандартный и делается по шаблону, поэтому в нем возможны опечатки.
Например, квартира однокомнатная, а в отчете написано «трешка», или адрес указан неправильно, или метраж. С одной стороны, мелочь, с другой — если это обнаружится в банке при подписании договора, придется ехать за исправленным документом и терять время, да и продавцу не понравится, что надо ездить на сделку не один раз…
И, разумеется, самое главное — стоимость объекта недвижимости. Если в отчете написана та цена, за которую мы договорились, то нет проблем. Если же мы договорились за 6 миллионов, а в отчете написано 5, то в лучшем случае придется вносить в банк разницу, в худшем — сделку вообще не пропустят. Если наоборот, тоже плохо (вспомним о налоговой инспекции…), и такую сделку банк не одобрит. Хотя если разница в цене договора и цене оценки не превышает 2—3%, все должно получиться. Можно еще попробовать уговорить продавца заключить договор именно на ту сумму, которая указана в оценочном отчете.
После получения отчета один экземпляр несем в банк (если туда его не направляет сам оценщик), со вторым идем в страховую компанию. На самом деле слово «идем» здесь весьма условно. Все условия договора страхования можно обсудить с менеджером, например, «Ингосстраха» по электронной почте, а отчет об оценке туда придет в электронном виде из банка без нашего участия. Однако приехать в страховую компанию хотя бы минут на 30 все же необходимо — подписать договор и внести деньги в кассу.