Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Попечительским советом должно быть принято окончательное решение относительно возможности реализации квартиры, доля в которой является собственностью ребенка. Вот почему, перед посещением опеки необходимо позаботиться о наличии предварительной документации — бумаг, подтверждающих, что ребенку достанется доля в новой квартире.

Разрешение органа опеки и попечительства

Совершить сделку по отчуждению имущества несовершеннолетнего (продажу, обмен, дарение или любую другую сделку, влекущую уменьшение имущества несовершеннолетнего или отказ от принадлежащих ему прав) можно только при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).

Сделка по отчуждению имущества несовершеннолетнего, совершенная без такого разрешения, может быть признана недействительной (ст. 173.1 ГК РФ).

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства необходимо также для распоряжения законным представителем доходами несовершеннолетнего, в том числе доходами, причитающимися от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми несовершеннолетний вправе распоряжаться самостоятельно (п. 1 ст. 37 ГК РФ).

Кроме того, не требуется согласие органа опеки и попечительства на расходование сумм, причитающихся ребенку в качестве алиментов, пенсий и пособий, которые поступают в распоряжение родителей или лиц, их заменяющих (п. 1 ст. 37 ГК РФ; п. 2 ст. 60 СК РФ).

Причины отказа органов опеки в совершении сделки

На сделки такого рода уходит немало труда, поэтому будет неприятно, если договор сорвется. Чтобы такого не произошло, надо знать возможные причины отказа.

• Новую квартиру покупают в рассрочку, в то время как прежнее жилье полностью продают;
• Сделка осуществляется с помощью одновременной продажи и дарения;
• В качестве нового жилья приобретается новостройка (когда дом еще не успели сдать в эксплуатацию);
• Новая жилплощадь оказалась меньше старой;
• В новой квартире нет столько удобств, сколько в старой (например, отсутствует канализация, водопровод и пр.);
• В новом районе проживания инфраструктура значительно хуже прежней (например, нет поблизости школы или садика, а добираться до них сложно).

Обратите внимание! Если родители хотят купить именно ту квартиру, условия жизни в которой не одобряет опека, у них все же есть один выход. Они должны подождать, когда младшему ребенку будет 18 лет.

При получении отказа необходимо внимательно ознакомиться с его причиной. Когда основанием является то, что в опеку принесен лишь предварительный (а не окончательный) договор, действия опеки не правомерны. Дело в том, что особенности предварительного соглашения таковы, что при его заключении стороны обязаны подписать окончательный договор на указанных условиях.

Получив отказ по причинам, не соответствующим правде, родителям не стоит отчаиваться. Они должны знать, что такое решение можно оспорить в суде. В этом случае в соответствующее учреждение подают аналогичный пакет документов. При разбирательстве истцами будут родители несовершеннолетних детей, а ответчиками — органы опеки.

Обратите внимание! В некоторых ситуациях нет необходимости ждать, когда ребенку будет 18 лет.

Иногда детей признают полностью дееспособными на два года раньше. Это бывает, когда:

1. человек, старше 16 лет, вступил в брак;
2. получил первое место работы с полным соцпакетом;
3. стал индивидуальным предпринимателем.

В данных ситуациях разрешение опеки на проведение сделки не нужно.

Иногда родители могут договориться с опекой об особых условиях, отвечающих требованиям существующего законодательства. Например, если они решили продать жилье, но новое покупать не хотят. Родителям в данной ситуации требуется открыть счет на имя детей и положить на него денежный эквивалент их доли в старой квартире. При этом банк должен оформить счет так, чтобы право снять с него деньги было только у совершеннолетнего ребенка.

Процедура основного этапа

После того, как все вышеперечисленные действия совершены, можно проводить саму сделку.

• Основное соглашение купли-продажи оформляют у нотариуса. Им же разрабатывается акт о приемке-передаче квартиры. С данными бумагами нужно ознакомиться очень внимательно, чтобы впоследствии не было лишних проблем;
• В Регистрационную палату родители должны принести два заявления. Одно на продажу своей собственности, другое — на приобретение новой. Здесь им выдадут две полных выписки из ЕГРП – для старой и новой квартиры;
• Родители подают бумаги в УФМС, чтобы их вместе с детьми зарегистрировали по новому адресу. Копии двух договоров предоставляются в опеку, чтобы ее представители убедились, что сделка завершена успешно, а права детей при этом не нарушены.

Могут ли родители распоряжаться квартирой ребёнка

Несовершеннолетний не имеет права самостоятельно совершать какие-либо сделки с принадлежащей ему недвижимостью. Распоряжаться таким имуществом могут законные представители ребёнка — родители, усыновители или опекуны.

Порядок оформления сделок с недвижимостью, которая находится в собственности несовершеннолетнего, зависит от возраста ребёнка:

• До 6 лет — такие дети считаются полностью недееспособными. Решения относительно продажи жилья за них принимают родители, ребёнок может даже не присутствовать при подписании договора.
• От 6 до 14 лет — в этом возрасте дети считаются частично дееспособными. Все сделки с недвижимостью от их имени также совершают законные представители, так как ребёнок младше 14 лет не имеет права ставить подписи в документах. При этом присутствие несовершеннолетнего может потребоваться при подписании договора.
• От 14 до 18 лет — по закону в этом возрасте ребёнок также считается частично дееспособным, но он уже может совершать сделки с недвижимостью с согласия родителей и имеет право подписи. Без личного присутствия несовершеннолетнего продать квартиру нельзя.

В любом случае продажа квартиры, где собственником является несовершеннолетний ребёнок, возможна только с разрешения органов опеки и попечительства.

В течение какого срока действует разрешение?

Срок действия такого разрешения не установлен, однако сделка может быть совершена при соблюдении ранее оговоренных условий, например, в разрешении может быть указано, что по итогам сделки несовершеннолетний должен получить в собственность другое жилое помещение.

---

Несовершеннолетние с полной дееспособностью

Каким образом ребенок может получить полную дееспособность до момента достижения им совершеннолетия? Для начала отметим, что, начиная с 14 лет и до 18 лет, ребенок имеет ограниченную дееспособность, то есть, он может заключать некоторые сделки без согласия родителей. Однако для такой операции, как продажа квартиры, все равно требуется и согласие родителей, и разрешение органов опеки. Полную дееспособность, которая дает ребенку такие же права, как и любому гражданину, он может приобрести до наступления совершеннолетия в следующих случаях:

— Вступление в брак до 18 лет. С момента официальной регистрации ребенок приобретает дееспособность в полном объеме, и если над ним установлено попечительство, то это попечительство автоматически теряет силу. Дееспособность сохраняется даже в том случае, если брак вскоре был расторгнут (до 18 лет). Однако этот брак, в свою очередь, может быть признан судом недействительным, и в этом случае несовершеннолетний утрачивает дееспособность. Момент утраты дееспособности определяется судом, и с этого момента все сделки, в которых принимал участие несовершеннолетний, также признаются недействительными (такой сделкой может быть и купля-продажа недвижимости);

— Эмансипация. Этот термин используется в гражданском праве для обозначения несовершеннолетних, которые уже достигли 16 лет и занимаются (в установленном порядке, с согласия родителей или опекунов) предпринимательской деятельностью или же работают по трудовому договору. В этом случае полная дееспособность не приобретается автоматически (в отличие от случая вступления в брак), эмансипация проводится по решению суда либо по решению органов опеки, соответственно, также требуется согласие родителей (попечителей, усыновителей). Опять-таки, в отличие от приобретения дееспособности посредством вступления в брак, дееспособность, достигнутая посредством эмансипации, не утрачивается в зависимости от каких-либо обстоятельств.

Таким образом, при обретении несовершеннолетним полной дееспособности не требуется согласие органов опеки на проведение любых сделок с недвижимостью, где каким-либо образом затрагиваются интересы несовершеннолетнего. Так, в числе документов, которые необходимы для заключения договора купли-продажи, достаточно письменного (и нотариально заверенного) согласия ребенка как совладельца квартиры на продажу недвижимости.

Свод правил для сделок с участием несовершеннолетних

Таким образом, при намерении совершить сделку с участием несовершеннолетнего, следует руководствоваться следующими правилами:

1. вне зависимости от возраста несовершеннолетнего, в сделке должны участвовать либо его родители, либо его усыновители;
2. пределы участия родителей и усыновителей определяются в зависимости от возраста несовершеннолетнего. Если ему менее 14 лет, то сделку следует заключать с его родителями или усыновителями. Если же ему более 14 лет, то сделка заключается при участии родителей или усыновителей с письменной фиксацией их согласия на сделку;
3. если у несовершеннолетнего нет родителей и усыновителей, то в сделке, вне зависимости от возраста несовершеннолетнего, должен участвовать его опекун или попечитель. Со стороны малолетнего в возрасте до 14 лет участвует опекун, а со стороны несовершеннолетнего в возрасте от 14 лет – попечитель;
4. пределы участия опекуна устанавливаются в зависимости от возраста несовершеннолетнего по аналогии с участием родителей или усыновителей;
5. при заключении сделки с участием несовершеннолетнего и опекунов следует получить согласие органа опеки и попечительства, о чем мы детально поговорим ниже;
6. сделки с участием несовершеннолетних должны быть удостоверены нотариально.

Разрешает ли закон продать недвижимость, если там зарегистрирован (но не собственник) несовершеннолетний? Какие при этом будут условия?

Если человек согласен купить жилье с зарегистрированными лицами и это будет указано в договоре, такую недвижимость продать можно.

Если заключается альтернативная сделка, в договоре указываются условия и срок, в течение которого несовершеннолетний должен быть снят с регистрационного учета. Если это обычная сделка купли-продажи, то покупатель может попросить продавцов и других лиц выписаться с жилплощади до заключения сделки. В подтверждение этому предоставляется выписка из домовой книги. Также покупателю нужно убедиться, могу ли жильцы после выписки зарегистрироваться на другой жилплощади.

Переход права собственности на недвижимость – основание для прекращения права пользования квартирой со стороны собственников. То есть предыдущий владелец не вправе пользоваться жильем и проживать в нем.

Все же в некоторых ситуациях человека нельзя снять с регистрационного учета, поскольку он имеет право пожизненного пользования – к примеру, отказался от приватизации. Поэтому, прежде чем заключать сделку, стоит заранее выяснить все спорные моменты.

Какой механизм продажи квартиры, если в числе собственников имеется несовершеннолетний?

Для заключения сделки ребенком любого возраста понадобится согласие органов опеки и попечительства. Чтобы его получить, родителям или опекунам необходимо доказать, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшаться и будут как минимум такими же, как прежде. Если сделка будет заключена без одобрения органов опеки, в дальнейшем ее могут признать недействительной.

К сожалению, доказать, что продажа квартиры не ухудшит условия проживания ребенка, удается не всегда. В таком случае ребенку, как правило, выделяют такую же по площади долю в квартире бабушки, скажем, и получают разрешение на продажу. Так делают в случаях, когда взамен старой семья покупает меньшую по площади квартиру, но, к примеру, в более хорошем районе. Но практика показывает, что органы опеки обращают внимание, в основном, на сухие цифры.

Как продать квартиру, которая сдается в аренду, если там зарегистрирован несовершеннолетний ребенок нанимателей (они не являются родственниками собственника недвижимости)?

По словам экспертов, при сдаче квартиры в аренду лучше делать временную регистрацию нанимателей на основании арендного договора. Это не усложнит дальнейшую продажу квартиры.

Добровольно выписать ребенка до 14 лет могут только его законные представители. Несовершеннолетний после 14 лет подает заявление самостоятельно с согласия законного представителя.

Если собственник зарегистрировал ребенка на постоянной основе, а ребенок или законные представители не хотят добровольно снимать его с регистрационного учета, собственник может добиться выписки несовершеннолетнего только в судебном порядке.

Гражданский кодекс содержит своего рода механизм защиты для арендаторов помещений при любом правовом статусе – физическое или юридическое лицо и типе помещения. Если жилье сдано в аренду, то переход права собственности на него к другому лицу не считается основанием для прекращения или изменения условий аренды. Это даёт арендатору определенную стабильность, поскольку он на законных основаниях может пользоваться жильем до окончания оговоренного срока на таких же условиях, даже если сменится собственник.

Так, в этом случае при продаже недвижимости будут действовать общие правила, а факт сдачи квартиры в аренду никак не усложнит оформление документов при заключении сделки.

Однако, если в договоре аренды указано, что он расторгается при смене собственника, ситуация несколько иная. В этом случае при уклонении арендатора от исполнения своих обязательств по договору новый собственник может потребовать принудительного прекращения регистрации по месту нахождения в судебном порядке. Но при этом существует много подводных камней, которые для каждого случая будут разными, поэтому рассмотреть ситуацию в целом однозначно нельзя.

Однако, законодательством предусмотрены случаи, когда полной дееспособности ребенок может достичь и до достижения 18-ти летнего возраста:

• если он вступает в брак до 18 лет, он считается полностью дееспособным со времени регистрации брака, причем остается таковым и в случае расторжения брака;
• если он работает по трудовому договору или занимается предпринимательской деятельностью. Для этого необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства при согласии обоих родителей или законных представителей. Если родители или опекуны такого согласия не дают, а ребенок хочет, чтобы его признали полностью дееспособным и имеет для этого все основания — то признание ребенка полностью дееспособным до достижения 18 лет происходит по решению суда. Юридически эта процедура называется эмансипацией.

Некоторые родители ошибочно полагают, что обращаться в органы опеки и попечительства за разрешением на отчуждение собственности несовершеннолетнего необходимо лишь в случае ухудшения жилищных условий ребенка. Это не так: любая сделка, затрагивающая права и интересы несовершеннолетнего гражданина РФ, и меняющая правовой статус недвижимости, принадлежащей ребенку, без соответствующего разрешения органа опеки и попечительства не будет удостоверена нотариусом, и, соответственно, не будет зарегистрирована Федеральной регистрационной службой.

Разрешение органов опеки и попечительства потребуется также, и при регистрации несовершеннолетнего по месту жительства только с одним из родителей. То есть если родители несовершеннолетнего зарегистрированы по разным адресам места жительства и, к примеру, мать решит зарегистрировать ребенка по месту своего жительства, то для этого ей придется обратиться за разрешением в органы опеки и попечительства.

Что касается приватизации жилого помещения, в котором живет несовершеннолетний, то по закону несовершеннолетний должен обязательно участвовать в приватизации жилья по месту постоянной регистрации. В исключительных случаях, ребенок может не участвовать в приватизации, например, когда ребенок уже имеет другую собственность. Для этого также необходимо обратиться в органы опеки и попечительства за согласием на неучастие ребенка в приватизации жилого помещения. Согласие органа опеки и попечительства нужно и при обмене муниципального жилья, в котором проживает подросток, делении долей в квартире, приватизированной в общую совместную собственность, и др.

• опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать возмездные сделки со своим подопечным. Нельзя, например, родителям продать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, так же как и нельзя родителям выкупить квартиру у своего ребенка. Но родители или другие законные представители вправе подарить квартиру несовершеннолетнему или передать недвижимое и иное имущество в безвозмездное пользование;
• сделки, совершенные непосредственно самими несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, ничтожны. Однако в интересах малолетнего, по требованию его законных представителей, такая сделка может быть признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего;
• сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя;
• в Семейном кодексе РФ закреплено важное правило, в соответствии с которым ребенок не имеет права на приобретение в собственность имущества родителей, а родители не имеют права на приобретение в собственность на имущества ребенка (за исключением наследования имущества);
• если родители сдают в аренду жилое помещение ребенка, то для этого необходимо согласие органа опеки и попечительства. Также не следует забывать, что с дохода, полученного от сдачи имущества в аренду, необходимо будет уплачивать НДФЛ в размере 13%, а обязанность подачи налоговой декларации лежит полностью на плечах законного представителя ребенка;
• опекуны не вправе, без согласия органа опеки и попечительства, отказываться на имущественных прав, принадлежащих ребенку в силу требований действующего законодательства. Нельзя, например, отказаться от права на наследство или права на участие в приватизации жилья, без получения предварительного письменного согласия органа опеки и попечительства.

Как продать квартиру, если ребенок не собственник

Если ребенок не является собственником жилья, то по прописке он в любом случае имеет право пользования данной недвижимостью. Согласно этим правам ребенок имеет право быть там прописанным, проживать и пользоваться.

В таком случае обращаться за разрешением не обязательно, но и продать недвижимость будет сложно, поскольку ребенок имеет право там жить. Чтобы продать это жилое помещение необходимо зарегистрировать ребёнка по другому адресу.

Обязательно иметь в наличии жилое помещение, куда можно прописать несовершеннолетнего на постоянной основе. При этом условия должны быть не хуже, чем в продаваемой квартире.

Государственные органы в данном случае могут поинтересоваться состоянием жилья, куда пропишут несовершеннолетнего. Оно должно соответствовать всем санитарным нормам и быть пригодным для проживания. Только в этом случае родителям разрешат прописывать малолетнего на данную жилплощадь.

Какие права у опекунов?

Когда интересы ребенка, владеющего жильем, представляют не родители, а опекуны, действуют определенные ограничения. Согласно гражданскому кодексу, сделки по продаже или дарению недвижимости, сдаче ее в наем или передаче в залог опекуны не могут проводить, не получив согласие органов опеки. К этим сделкам относят и другие процедуры, связанные с отказом подопечного от имущественных прав: раздел имущества и выделение долей.

Опекун или близкие родственники не имеют права заключать сделки с подопечным, в процессе которых он утратит права на имущество. При этом они могут передавать квартиру/дом в безвозмездное пользование или в дар: когда на несовершеннолетнего оформляется купленная квартира или он принимает ее в дар, ему не потребуется разрешение органов опеки.

Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет

Гражданско-правовая сделка – одна из разновидностей юридических фактов, совершаемых физическими или юридическими лицами с целью возникновения определенных прав и обязанностей. Сделка предполагает осуществление определенных имущественных или неимущественных отношений. Для заключения сделки требуется подписание ряда документов. Как юридический факт, сделка имеет несколько признаков:

• Сделка – акт проявления свободной воли;
• Акт является правомерным;
• Сделка – законное действие, основанное на положениях права.

Поскольку сделка признается актом свободной воли, необходимо, чтобы лицо, которое является стороной сделки, осознавало ее последствия и суть. Только сделка, заключенная дееспособными лицами, которые осознают последствия и значение данного акта, может быть правомерной.

Дееспособность – способность лица приобретать права своими действиями, также выполнять определенные обязанности. Выделяют полную, частичную, ограниченную дееспособность и недееспособность. В случае, когда речь идет о лицах, не достигших 18 лет, имеется в виду частичная дееспособность подростков или детей.

Сделки, которые касаются малолетних детей, возрастом до 14 лет, могут быть заключены только от их имени:

• Родителями, которые уполномочены представлять своих детей, согласно нормам права;
• Усыновителями, которые получают право представлять усыновленного ребенка;
• Опекунами.

Перечисленные лица являются законными представителями малолетних детей, которые не достигли 14 лет. Согласно нормам права, родители, опекуны и усыновители имеют равные права в представительстве ребенка при заключении сделки.

Сделки с участием несовершеннолетних не могут быть признаны действительными, если они заключались без согласия и участия официального, законного представителя.

Статья 28 Гражданского кодекса Российской Федерации подтверждает возможность детей от 6 до 14 лет без необходимости присутствия официальных представителей самостоятельно осуществлять мелкие сделки бытового характера.

Похожие записи:

• Принудительная ликвидация ООО налоговой инспекцией
• Как получить налоговый вычет за проценты по ипотеке
• Памятка по государственной пошлине