Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правильно оспорить зарегистрированное право». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Права на недвижимость, как на объект особого регулирования, подлежат обязательной госрегистрации в ЕГРН (ст. 131 ГК РФ). Так государство обеспечивает публичную достоверность правомочий собственника, их законность и стабильность. Лицо, указанное в реестре в качестве собственника такого объекта, признается законным правообладателем до тех пор, пока в реестр не будут внесены изменения (ч. 6 ст. 8.1 ГК РФ).
Комментарий к ст. 8.1 ГК РФ
1. О применении судами положений комментируемой статьи см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». В п. 3 указанного Постановления сказано следующее.
«Статья 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.
Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.
Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на указанное имущество может быть установлен только законом. Например, вне зависимости от осуществления соответствующей государственной регистрации право переходит в случаях универсального правопреемства (статьи 58, 1110 ГК РФ), в случае полного внесения членом соответствующего кооператива его паевого взноса за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное кооперативом этому лицу (пункт 4 статьи 218 ГК РФ)».
Согласно п. 1 комментируемой статьи права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения отдельных видов имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации в специально уполномоченных государственных органах.
Законодатель не уточняет, о каком конкретно имуществе идет речь, а только говорит о случаях, предусмотренных законом. В настоящее время речь идет о недвижимом имуществе.
Составной частью особого правового режима недвижимого имущества является обязательная государственная регистрация прав на него. Целью такой регистрации является установление прочной системы оборота недвижимости. Мировой опыт убедительно показывает, что для защиты прав частных собственников на недвижимость необходимо создать формальную регистрационную систему, которая гарантировала бы надежность и гласность гражданского оборота, была бы доступна для всех участников гражданских отношений и содержала бы объективную информацию о недвижимости. Требование об отражении изменений вещно-правового положения в Едином государственном реестре является реализацией принципа публичности в обороте недвижимости.
Слово «государственная» означает, что регистрация должна осуществляться специально уполномоченными федеральными государственными органами. Такими органами в настоящее время являются Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), ее территориальные подразделения и ее структурные подразделения.
Понятие государственной регистрации прав на имущество содержалось и в ранее действовавшей редакции ГК, однако ранее речь шла исключительно о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Основополагающим правовым актом в сфере государственной регистрации прав на имущество является Федеральный закон от 13 июля 2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Согласно п. 2 ст. 30 Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который регулировал эти вопросы, признан утратившим силу с 1 января 2020 года. В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Публичность государственной регистрации означает, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, обязан предоставить информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Однако это правило не распространяется на секретные объекты недвижимости (исключение составляют сведения, доступ к которым ограничен федеральным законом).
Идея публичности порождена жесткой потребностью практики предотвратить случаи недобросовестного повторного отчуждения одной и той же вещи, устранить многочисленные и продолжительные споры по поводу недвижимости. Регистрация прав и их ограничений (обременений) в Едином государственном реестре обеспечивает высокую степень ясности правовых отношений и гарантирует надежность приобретаемых прав.
Основания для оспаривания
Право, как объект регистрационной записи, не является договором или нормативно-правовым актом, поэтому его нельзя признать недействительным. Действующие нормативно-правовые акты вообще не говорят о таком инструменте защиты, как недействительность правомочий, зарегистрированных в ЕГРН (постановление Президиума ВАС № 15148/08 от 28.04.2009).
Право собственности либо есть, либо его нет. Если оно зарегистрировано в ЕГРН, несмотря на отсутствие причин для его возникновения и существования, это станет основанием для его оспаривания. Когда причины для существования права отсутствуют:
- собственность переоформлена в ЕГРН на основании сделки, заключенной недееспособным, невменяемым лицом;
- объект недвижимости был продан, но не был переоформлен в собственность в ЕГРН – продавец создает для этого препятствия;
- отчуждение объекта недвижимости произведено лицом, не имеющим права собственности;
- сделка, на основании которой недвижимость переоформлена, была заключена без необходимого согласия (например, органа опеки, если продавец – ребенок или супруга продавца, если недвижимость является общей супружеской собственностью);
- объект переоформлен несмотря на установленные обременения и т.д.
Итак, основание для оспаривания зарегистрированного права – отсутствие причин для его существования, в чем бы это ни выражалось, и какими бы обстоятельствами ни обуславливалось.
Суд по недвижимости между гражданами
Когда спор по недвижимости возник между гражданами, то победа зависит от многих факторов, в том числе, от существа требований. Конкретные советы приводить не совсем уместно, поскольку в каждом споре свои нюансы. Однако, можно дать общие советы, которыми можно воспользоваться в большинстве или во всех спорах по недвижимости, чтобы выиграть спор.
- С учетом заявляемых Вами требований определите нормы права, которые подтверждают законность Ваших требований, и укажите их в своем иске
- Попытайтесь найти судебную практику Вашего региона по аналогичным спорам, которая будет в Ваших интересах и сошлитесь на нее в иске или в ином документе, который передадите суду для приобщения
- Соберите и предоставьте все документы, которые касаются недвижимости и Ваших требований. Если какие-то документы отсутствуют, направьте запрос в тот или иной орган о выдаче Вам копий соответствующих документов и приобщите их к делу
- При невозможности получить какие-то документы, обратитесь к суду с ходатайством о направлении судебного запроса, предоставив доказательства о том, что самостоятельно Вам не удалось их получить
- Занимайте активную позицию по делу: давайте пояснения, задавайте вопросы второй стороне для уточнения отдельных моментов, приводите контраргументы на доводы другой стороны, предоставляйте в суд дополнительные письменные пояснения, доказательства
- Иногда может возникнуть необходимость в проведении экспертизы, в таком случае надо будет решать вопрос о заявлении соответствующего ходатайства с постановкой вопросов эксперту и оплатой такой экспертизы
Исправление технической ошибки
Если собственником недвижимости была обнаружена техническая ошибка в документации или единой базе при получении выписки из ЕГРН, в таком случае подаётся заявление об исправлении в Росреестр, указывая верные сведения. Государственная служба обязуется в течение трёх рабочих дней устранить неточность и уведомить заявителя об актуализации информации. При выявлении ошибки регистрирующим органом, он самостоятельно, без ведома владельца, исправляет сведения.
Если по причине технической ошибки, допущенной регистратором при внесении информации в базу данных, было утрачено жильё или собственник понёс убытки, в таком случае мы помогаем составить исковое заявление для подачи в судебный орган. Государственный реестр должен возместить ущерб и компенсировать потерянные средства в полном объёме.
Согласно гражданскому законодательству, чтобы оспорить право на собственность, следует оспорить правоустанавливающие документы, которые послужили поводом для госрегистрации прав на недвижимость. Такими документами могут стать:
- Договора с текущим владельцем;
- Акт, составленный уполномоченным государственным органом или представителями местного самоуправления;
- План приватизации;
- Свидетельство на наследство;
- Иные виды документов, подтверждающих сделку с собственником.
Задача заинтересованной стороны признать сделку недействительной, а значит оспорить правоустанавливающий документ.
В гл. 9 ГК РФ приводится информация о том, какие основания закон рассматривает значимыми для признания сделок недействительными:
- Проведение сделки с нарушением закона. Это могут быть самые разные несоответствия. Например, отклонение от формы, установленной законодательными нормами, подписание договора продажи без регистрации в Росреестре.
- Признание сделки мнимой или притворной. К таким сделкам относят ситуации, когда заключение договора не влечет каких-либо последствий для сторон, а сам документ подписывается для вида.
- Заключение сделки с лицом, не понимающим ситуации и не отдающим отчета действиям. Часто оспаривают действия по оформлению наследства, исходя из обстоятельств, при которых подписывалось завещание. Если последнее волеизъявление составлялось и подписывалось психически нездоровым или тяжелобольным человеком, появляется повод для оспаривания.
Компания оспаривает зарегистрированное право на недвижимость. Как сформулировать иск, чтобы вернуть себе имущество
Если постороннее лицо незаконно зарегистрировало на свое имя чужой объект, пострадавшая сторона может в суде оспорить регистрацию права собственности за захватчиком (ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее закон о регистрации)).
При этом крайне важно правильно сформулировать исковые требования. Иначе, даже выиграв дело, можно получить отказ в регистрации своего права собственности. Ведь не всякое судебное решение является достаточным основанием для внесения сведений в реестр.
Во избежание этого истцу следует учитывать не только сложившуюся в последние годы судебную практику, но и точку зрения, которую недавно высказал Президиум Высшего арбитражного суда.
Истцу, требующему признания права, нужно оспорить договор об отчуждении объекта
Зарегистрировать за собой объект недвижимости захватчик может на основании подложного договора купли-продажи, акта публичного органа и т. п.
В подобных ситуациях законный собственник иногда уже спустя продолжительное время узнает, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП) его объект числится за другим лицом.
В таком случае пострадавшая сторона заинтересована в том, чтобы вновь зарегистрировать свое право на спорное имущество. А для этого необходимо, чтобы Росреестр исключил из ЕГРП запись о новом собственнике.
До недавнего времени истцы, оспаривавшие зарегистрированное право, по-разному формулировали свои требования. Они заявляли иски о признании недействительной сделки по отчуждению имущества, записи в ЕГРП о новом собственнике, о признании своего права на объект недвижимости, об обжаловании действий регистрирующего органа и т.
п. Причем в некоторых случаях, даже выиграв дело, истцы не могли добиться желаемого результата зарегистрировать свое право собственности. К примеру, пострадавший предъявил иск о признании недействительной сделки по отчуждению объекта, и суд удовлетворил иск.
Но, по мнению некоторых государственных регистраторов, решение, вынесенное на основании такого иска, не позволяет истцу зарегистрировать свое право на спорное имущество.
Ведь в резолютивной части решения (которое основывается на исковых требованиях) не было сказано, что регистрирующий орган (в настоящее время это Росреестр) обязан исключить из ЕГРП сведения о праве ответчика на объект.
Однако относительно недавно истцы получили подсказку от Президиума Высшего арбитражного суда. В информационном письме от 21.07.09 № 132 (далее информационное письмо) Президиум указал следующее.
Если арбитражный суд сделал вывод о том, что объект принадлежит истцу на таком-то праве, истец может на основании этого решения осуществить регистрацию своего права в ЕГРП.
Таким образом, для оспаривания государственной регистрации необходимо использовать иск о признании права (ст. 12 ГК РФ).
Особенности судебного спора
Согласно ст.200 ГК РФ, оспаривание в суде правовых документов на недвижимость возможно в течение 10 лет. Срок может быть сокращен по фактическим обстоятельствам, существующим в конкретном случае. Отсчет срока давности осуществляется с момента, когда нарушение было подтверждено документально, а заинтересованный гражданин получил об этом неопровержимые сведения.
Крайне важные моменты по утверждению вещных прав на имущество указаны в ст. 224 ГК РФ. Статья по приобретательной давности регламентирует ситуацию, когда спор возникает после регистрации сделки и через длительный период. Если приобретатель является добросовестным лицом, то судом учитываются открывшиеся обстоятельства:
- гражданин открыто владел имуществом 15 и более лет, и оплачивал коммунальные платежи за недвижимость непрерывно, ст.234 ГК РФ;
- наличие свидетельских показаний и документов, подтверждающих передачу оговоренным договором средств в полном объеме.
В большинстве случаев оспаривать прошедшую сделку приходится гораздо раньше, в связи с открывшимися сведениями о нарушении прав. Наиболее сложными жилищными спорами являются дела о признании права собственности третьих лиц.
Например, в деле о наследстве не учтены интересы обязательных наследников. Остальные претенденты получили свидетельство о наследстве, оформили свое владение в Росреестре, получили право им распорядиться. После дарения или продаже третьим лицам выясняется факт: есть еще наследник, который по уважительным причинам не заявил своевременно о своих правах.
Через суд наследник отстаивает свои интересы, то есть прежний раздел наследства по долям теряет актуальность. Такой гражданин имеет законное право отсудить признанную долю у нового собственника.
В подобных делах нет предумышленных действий, но сделка будет признана недействительной, долевое владение должно быть пересчитано. В данной ситуации отсутствуют преступные намерения, поэтому суд предложит рассчитаться с вновь выявленным наследником материально, выплатить компенсацию соответственно полученным ранее долям прибыли от реализации имущества.
После рассмотрения всех обстоятельств дела, выносится одно из возможных решений.
- Признать совершенную сделку законной и в удовлетворении иска отказать.
- Передачу прав и смену собственника считать ошибочной (незаконной).
- Указать на нарушения, ущемляющие интересы сторон, и пути урегулирования конфликта.
Арбитражные суды по недвижимости
Победа организаций в спорах по недвижимости зависит от того, какой спор возник.
Советы организациям по поводу того, как выиграть суд, можно дать следующие:
- Определите основания и предмет Ваших исковых требований и обоснуйте их с помощью правовых норм
- В случае поступления возражений от ответчика на иск, внимательно изучите доводы ответчика и предоставьте возражения на такие доводы и доказательства, если они имеются, о необоснованности возражений ответчика
- При мотивировке своих доводов и возражений ссылайтесь на складывающуюся судебную практику по аналогичным делам, если она имеется в Вашу пользу
- Внимательно изучайте документы, которые предоставлены второй стороной в дело, поскольку они могут быть сфальсифицированы
- Участвуя в судебных процессах, давайте пояснения суду по существу Ваших требований, возражений, предоставляйте дополнительные доказательства
- При невозможности дать ответ на вопрос суда, так как необходимо уточнить какие-то обстоятельства или изучить документы, обратитесь к суду с ходатайством о перерыве или об отложении заседания
- С учетом обстоятельств дела, просите назначить экспертизу, если в этом будет необходимость
Оспаривание зарегистрированных прав на недвижимость: обжалование ненормативного акта или спор о праве?
С принятием и вступлением в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» появились необходимые правовые предпосылки для формирования единообразной правоприменительной практики в области государственной регистрации прав на недвижимость. Однако, несмотря на более чем семилетнюю историю применения Закона и накопившуюся за это время солидную практику рассмотрения судами споров, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не утратили своей актуальности некоторые вопросы, связанные с оспариванием зарегистрированных прав. В связи с чем в рамках данной работы предпринята попытка осветить, основываясь на примерах из практики Федерального арбитражного суда Московского округа (далее – ФАС МО, суд кассационной инстанции), наиболее типичные трудности, возникающие при оспаривании зарегистрированных прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Анализ практики ФАС МО дает основания утверждать, что подавляющее большинство проблем возникает в связи с неправильным толкованием легального определения понятия государственной регистрации прав, недостаточно четким представлением правоприменителя о сущности данного правового института, что проявляется в некорректном определении предмета иска при оспаривании зарегистрированных прав, в неправильной квалификации соответствующих правоотношений как споров о признании недействительными ненормативных актов государственных органов.
Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации прав последняя представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (далее – ГК РФ). Употребленный в данном определении термин «акт» означает не индивидуальный ненормативный акт, как это зачастую истолковывается на практике, а процесс, действие или определенную совокупность (последовательность) действий, результат которых – подтверждение государством легитимности, законности прав заявителя на объект недвижимости. И ФАС МО в своей деятельности придерживается подобной позиции. Например, как следует из Постановления ФАС МО от 16.02.04 г. № КГ-А40/465-04, суд кассационной инстанции под актом государственной регистрации понимает внесение записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество. 1 Как будет показано далее, неверный подход к пониманию сущности института государственной регистрации прав существенно снижает эффективность судебной защиты при оспаривании зарегистрированных прав.
Наиболее очевидная ошибка, допускаемая лицами, обращающимися в суд за защитой своих прав, провоцирующая неверную квалификацию судами возникших правоотношений, – формулирование предмета иска как требования о признании недействительными свидетельств о регистрации прав или записей о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Как показывает анализ арбитражной практики, предъявление подобных требований отнюдь не способствует быстрому и правильному разрешению возникшего спора по существу. Как правило, суды первой и апелляционной инстанций квалифицируют подобные требования как требования об оспаривании ненормативных актов государственных органов, что практически гарантирует передачу дела судом кассационной инстанции на новое рассмотрение. Так, например, опровергая мнение судов нижестоящих инстанций о том, что акт государственной регистрации права, запись в Реестре о государственной регистрации права и свидетельство о государственной регистрации могут быть оспорены в порядке статей 197-198 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ), суд кассационной инстанции указал, что ни акт государственной регистрации права на недвижимое имущество, ни запись и свидетельство о такой регистрации не являются ненормативными актами государственного органа, поскольку не адресованы определенному кругу лиц, не содержат властных предписаний и запрещений, не носят разового характера (не прекращают своего действия в связи с исполнением); к ним не применяются положения статьи 13 Гражданского кодекса РФ; в действиях по государственной регистрации права не выражаются какие-либо властные волеизъявления регистрирующего органа; государственная регистрация носит со стороны государства правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер. 1 Формулируя свою позицию по другому делу, ФАС МО также исходил из того, что акт государственной регистрации по смыслу статьи 2 Закона о государственной регистрации не является индивидуальным (ненормативным) актом, поскольку не носит распорядительного характера, не выражает какие-либо юридически властные волеизъявления и не адресован определенному кругу лиц, а потому не подлежит оспариванию в порядке, установленном статьей 198 АПК РФ. 2 Во всех вышеприведенных случаях суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты нижестоящих судов, удовлетворявших заявленные требования, и передавая дела на новое рассмотрение, указывал на необходимость уточнения истцами заявленных исковых требований.
Как разрешить спор о правах на недвижимость
Собственник может воспользоваться следующими методами защиты своих прав и недвижимости:
- прохождение процедуры государственной регистрации в органах Росреестра;
- защита прав собственными силами;
- обращение в правоохранительные, контролирующие или иные уполномоченные органы с целью привлечения нарушителя к ответственности;
- направление требования о необходимости устранения выявленных нарушений;
- подача иска в судебные органы с целью защитить или восстановить права, а также взыскать упущенную выгоду.
Собственник, чьи права были нарушены, может воспользоваться несколькими методами одновременно.
Все понесенные собственником расходы могут быть компенсированы нарушителем. Сюда входят затраты, возникшие при обращении в суд, а также выгода, которая была упущена из-за противоправных действий третьих лиц. Сумма ущерба рассчитывается истцом при обращении в суд и фиксируется в исковом заявлении.
Для успешного разрешения имущественного спора целесообразно обратиться за юридической помощью к профессионалам. Юристы и адвокаты обладают необходимой квалификацией и опытом для решения правовых задач различной степени сложности.
Специалист:
- составит корректное исковое заявление;
- подготовит документы и доказательную базу;
- проанализирует всю имеющуюся информацию;
- сделает предварительный прогноз исхода дела;
- предложит оптимальные пути решения спора в пользу доверителя;
- защитит права при досудебном урегулировании;
- представит интересы в суде.
Профессиональный юрист имеет необходимые знания и может изучить все детали спора с точки зрения закона. Человек без специального образования и практического опыта не сможет разобраться во всех тонкостях законодательства.
Арбитражные суды по недвижимости
Победа организаций в спорах по недвижимости зависит от того, какой спор возник.
Советы организациям по поводу того, как выиграть суд, можно дать следующие:
- Определите основания и предмет Ваших исковых требований и обоснуйте их с помощью правовых норм
- В случае поступления возражений от ответчика на иск, внимательно изучите доводы ответчика и предоставьте возражения на такие доводы и доказательства, если они имеются, о необоснованности возражений ответчика
- При мотивировке своих доводов и возражений ссылайтесь на складывающуюся судебную практику по аналогичным делам, если она имеется в Вашу пользу
- Внимательно изучайте документы, которые предоставлены второй стороной в дело, поскольку они могут быть сфальсифицированы
- Участвуя в судебных процессах, давайте пояснения суду по существу Ваших требований, возражений, предоставляйте дополнительные доказательства
- При невозможности дать ответ на вопрос суда, так как необходимо уточнить какие-то обстоятельства или изучить документы, обратитесь к суду с ходатайством о перерыве или об отложении заседания
- С учетом обстоятельств дела, просите назначить экспертизу, если в этом будет необходимость
Оспаривание действий росреестра
Согласно ст. 213 ГК РФ коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.
Если движимое имущество внесено в качестве вклада (взноса) в уставный (складочный) капитал до государственной регистрации юридического лица, право собственности этого юридического лица на имущество возникает не ранее даты такой регистрации.
Если движимое имущество внесено в качестве вклада (взноса) в уставный (складочный) капитал после государственной регистрации юридического лица, право собственности этого юридического лица возникает с момента передачи ему имущества, если иное не предусмотрено законом или участниками юридического лица.
При внесении недвижимого имущества в качестве вклада (взноса) в уставный (складочный) капитал юридического лица право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права за таким юридическим лицом в ЕГРП.
Согласно положениям пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
По смыслу п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.
Поскольку добросовестный приобретатель становится собственником недвижимого имущества с момента государственной регистрации права в ЕГРП, первоначальный собственник не вправе истребовать имущество и в том случае, если оно перешло к последующему приобретателю по безвозмездной сделке.
В силу п. 1 ст. 6 ГК РФ (аналогия закона) правило абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ подлежит применению при рассмотрении споров о правах на движимое имущество (право собственности на движимое имущество у добросовестного приобретателя возникает с момента возмездного приобретения имущества, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя).
По смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам ст. 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.
В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.
Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК РФ.
В силу п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:
- давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
- давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества.
- давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (п. 3 ст. 234 ГК РФ);
- владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
- По смыслу ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
Поскольку с введением в действие Закона СССР «О собственности в СССР» (01.07.1990) утратила силу ст. 90 ГК РСФСР 1964 года, согласно которой исковая давность не распространяется на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения, с указанной даты в отношении государственного имущества действуют общие положения об исчислении срока исковой давности.
В силу п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. В этой связи течение срока приобретательной давности в отношении государственного имущества может начаться не ранее 01.07.1990. При разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.
В силу п. 2 ст. 234 ГК РФ до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. Следовательно, давностный владелец имеет право на защиту своего владения применительно к правилам статей 301, 304 ГК РФ.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Оспаривание права собственности на недвижимость
Если ответчик в установленное претензией время не ответил, либо ответил отказом, обращаются в суд с иском.
Последовательность действий для рассмотрения споров в суде:
- Формулирование требований согласно предусмотренных законом оснований для оспаривания. От уровня квалификации привлеченного юриста зависит дальнейший успех в рассмотрении претензии и далее судебного иска.
- Подготовка доказательной базы. Поскольку каждая спорная ситуация уникальна, процесс сбора документов индивидуален. Важно, чтобы каждое требование истца было подтверждено полным пакетов документации.
- Составление искового заявления. Подготовку иска следует доверить опытному юристу, либо составить заявление по образцу. Большое значение имеет правильная формулировка требований и приведение веских доказательств.
- Подача иска в судебную инстанцию. По новым правилам, извещение ответчика о предъявленном иске теперь возлагается на истца.
- Участие в судебном разбирательстве. На заседаниях судья рассматривает позицию истца и ответчика, заслушивает свидетелей и изучает документы обеих сторон. Если доводы истца признаются убедительными, суд удовлетворит требования по иску.
Остается дождаться вступления в силу судебного решения и обратиться в регистрирующий орган для внесения изменений в записи о праве собственности.
Если суд удовлетворяет требования истца, стороны возвращаются в исходное положение, которое было до заключения сделки. При продаже совместного имущества без согласия второго супруга, суд отменяет сделку и возвращает собственность в общее владение супругов.
Помимо факта признания сделки с недвижимостью недействительной суд должен дополнительно указать, что решение служит основанием для регистрации изменений в базу Росреестра. Чтобы переоформить право собственности, вернув ее предыдущему владельцу, необходимо подождать, когда постановление вступить в силу.