Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инвестиции в недвижимость в 2023 году: самые перспективные города Европы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Итак, с инвестиционной точки зрения наиболее разумной тактикой на 2023 год видится выжидательная стратегия. Однако важно понять, где хранить доллары для потенциальных покупок активов. Некоторые брокеры и банки уже ограничили работу с россиянами. Однако осталось достаточно крупных игроков, которые продолжают оказывать услуги, хотя с чуть большим неудобством, чем ранее.
Рейтинг городов Emerging Trends Europe
Исследование Emerging Trends in Real Estate Europe охватывает ежегодно 30 городов Европы. Учитывая вероятность рецессии для всей Европы, общие перспективы инвестиций и развития для всех 30 городов ухудшились по сравнению с прошлогодним отчетом.
Если в прошлом году произошло общеевропейское восстановление после экономических последствий COVID-19, то в этом году опрос и интервью показывают гораздо более разрозненную реакцию на крайне сложные рыночные условия и значительные различия в потенциальной устойчивости городов.
Хотя рейтинг городов выглядит знакомо — Лондон сохраняет первое место, а Париж занимает второе место после Берлина — общие перспективы инвестиций и развития для всех 30 городов, охваченных отчетом, снизились по сравнению с прошлогодним опросом.
| Классифицировать | Город | Баллы |
|---|---|---|
| 1 (1) ➖ | Лондон | 2.15 |
| 2 (3) ⬆️ | Париж | 1.72 |
| 3 (2) ⬇️ | Берлин | 1.69 |
| 4 (6) ⬆️ | Мадрид | 1.54 |
| 5 (3) ⬇️ | Мюнхен | 1.49 |
| 6 (7) ⬆️ | Амстердам | 1.48 |
| 7 (3) ⬇️ | Франкфурт | 1.30 |
| 8 (8) ➖ | Гамбург | 1.19 |
| 9 (9) ➖ | Барселона | 1.12 |
| 10 (11) ⬇️ | Милан | 1.10 |
Проблемы на рынке недвижимости Европы — инфляция
Инфляция повлияет на все аспекты сектора недвижимости в Европе. Во время пандемии проблемы с цепочками поставок привели к повышению цен на многие ресурсы, например, пиломатериалы. Цепочки поставок по-прежнему нарушены, но испытывают дополнительное давление из-за повышения цен на энергоносители, что делает транспортировку более дорогой.
Большие опасения вызывает давление на стоимость коммерческой недвижимости, которое хорошо заметно в листинговом секторе, поскольку скидки на стоимость чистых активов продолжают увеличиваться. Падение прямой стоимости недвижимости в настоящее время считается неизбежным, и ожидается, что цены на первоклассную и вторичную недвижимость будут увеличиваться. Сдвиг в процентном отношении кредита к стоимости повлияет на сделки, которые нуждаются в дешевых деньгах, чтобы быть финансово привлекательными.
Тем не менее, большинство лидеров отрасли, опрошенных для этого отчета, согласны с тем, что перспективы недвижимости в Европе не упали полностью, по крайней мере, отчасти потому, что этот класс активов долгое время рассматривался как защита от инфляции. Интервью и круглые столы показывают, что в 2022 году это привлекло некоторых инвесторов.
Один из таких инвесторов отмечает, что с учетом перспективы падения стоимости наступающий год может стать отличной возможностью для основных инвесторов, которые все еще недостаточно вложились в этот сектор. Это представляет собой своего рода сдвиг по сравнению с прошлыми несколькими годами, когда, как подчеркивается в «Новых тенденциях в сфере недвижимости Европы», высокая стоимость существующих основных активов побудила некоторых инвесторов следовать стратегиям «развития до ядра».
Риски и перспективы направления
На примере ситуации, сложившейся в Крыму, видно, что при выборе объекта для инвестирования, необходимо принимать во внимание политическую обстановку. Покупка недвижимости на некоторых территориях сопряжена с определенным риском. Изучение экономической и политической ситуации в стране, где планируется приобретение недвижимости – это важный шаг, необходимый каждому успешному инвестору. Иностранную недвижимость обязательно следует приобретать после тщательной проверки риелтора, заручившись юридической поддержкой. Совместно со специалистами по покупке жилья, вы выберете перспективное направление, метраж, подходящую цену.
Уже сейчас 16% инвестиций в зарубежную недвижимость осуществляются с целью получения дополнительного дохода, и эта цифра будет только расти. Это связано с падением инвестиционной привлекательности российской недвижимости.
Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость
На недвижимость всегда есть спрос, но не в каждый объект выгодно вкладывать деньги. Разберёмся, какие достоинства и недостатки имеют инвестиции в недвижимость.
Плюсы
- Стабильность. Жилые и коммерческие помещения при правильном подборе пользуются спросом.
- Пассивный доход. Чтобы получать прибыль с купленной квартиры, не нужно много усилий.
- Минимальные риски. Даже в кризис недвижимое имущество реально продать или сдать в аренду.
- Рост цены. На недвижимость не влияет инфляция, как и на золото. Стоимость только увеличивается.
- Многовариантность инвестиций. Есть разные варианты, как получить прибыль: сдавать посуточно или на долгий срок, перепродать, разделить на мелкие сегменты и другие.
Минусы
- Высокая стоимость. На покупку недвижимости нужна внушительная сумма.
- Долгая окупаемость. Недвижимое имущество начнёт приносить доход сверх стоимости через 5–10 лет.
- Дополнительные расходы. Сюда входят коммунальные услуги, капитальный ремонт и налог 13% от суммы сделки.
Порядок инвестирования в недвижимость
Чтобы инвестиции приносили доход, следуйте алгоритму:
- Изучите ситуацию на рынке — на какую недвижимость есть спрос, что ищут покупатели, какие средние цены на объекты, где есть интересные локации или районы с развивающейся инфраструктурой.
- Убедитесь в надёжности продавцов, застройщиков, арендаторов и посредников. Проверьте документацию, отзывы, рейтинг, репутацию. Посмотрите наличие судебных споров, простоев.
- Подберите для покупки ликвидный объект.
В целом сфера недвижимости стабильна. При правильном подходе даже новичок увеличит капитал.
Паспорт Турции открывает возможность жить и вести бизнес на Западе
Турецкий паспорт помогает россиянам получать шенгенскую визу и открывать банковские счета в Евросоюзе. Кроме того, с турецким гражданством можно участвовать в миграционных программах западных стран, большинство из которых сейчас закрыты для россиян. Вместе с тем законы Турции не запрещают получателям инвестиционного гражданства сохранять паспорт России.
Гражданин Турции может участвовать в следующих миграционных программах:
- все «золотые» ВНЖ и паспорта стран Евросоюза, среди которых Греция, Испания, Португалия и Мальта;
- долгосрочные бизнес-визы США E-1 и E-2;
- все «золотые» паспорта Карибских стран: Гренада, Сент-Люсия, Антигуа и Барбуда, Доминика, Сент-Китс и Невис.
Туристическая недвижимость
Отличный потенциал для инвестирования сегодня у объектов туристической недвижимости, полагает Сухий. Сложная геополитическая ситуация вслед за пандемией дала мощный импульс для роста внутреннего туризма. Все больше россиян переориентируются с зарубежных направлений на путешествия внутри страны.
Инвестиции в туристические объекты вполне доступны игрокам с небольшим бюджетом.
«Для реализации стратегии необходимо приобрести или арендовать земельный участок и разместить там несколько отапливаемых палаток либо построить несколько домиков стоимость по 1,5-2 млн рублей. Главное для такого проекта — удачная локация. С одной стороны, должно быть уединенное место с красивой природой — например, в лесу, рядом с речкой или озером. С другой — расположение должно быть удобным, чтобы была возможность добраться на машине за час-полтора езды от крупного города.
Я знаком с проектом глэмпингов на Алтае, окупаемость которых составляет порядка двух лет. То есть уровень доходности — 50% годовых. Это очень хорошие показатели в текущих условиях», — рассказывает Сухий.
Вместо заключения — с чего начинать инвестиции в недвижимость
Не думайте, что у меня проблемы с причинно-следственной связью и логикой. Этот раздел я помещаю именно в конце статьи специально. Начинать инвестиции, как и все, что хочется успешно претворить в жизнь, нужно с планирования и сбора информации. Да, именно поэтому сначала я выгрузила список вариантов, как стать инвестором в сфере недвижимости. Ознакомившись с вариантами даже бегло, вы можете создать себе общее представление о рынке и наметить собственные возможности.
Для более детальной разработки собственных инвестиционных проектов вам также понадобится:
- Анализировать рынок, учитывая экономические и геополитические ситуации и прогнозы;
- Уметь отделять потенциально привлекательные предложения от слива денег в пустоту;
- Определять инвестиционную привлекательность объектов недвижимости;
- Рассчитывать уровень доходности и прибыли проекта.
Тенденции в сфере недвижимости
Рынок недвижимости в ОАЭ, в частности в Дубае, представлен обилием красивых небоскребов с роскошными апартаментами класса-люкс и уютными и комфортабельными виллами. До 2021 года иметь собственную недвижимость в Дубае было престижно и прибыльно, ведь инвесторы вкладывали деньги в жилье с целью получения прибыли. Доход от недвижимости мог быть разным: сдача в аренду, перепродажа, подорожание жилья и т.п.
Но в 2021 году спрос на недвижимое имущество в Дубае резко снизился из-за пандемии коронавируса. «Благодаря» пандемии уменьшился поток туристов и увеличился выезд квалифицированных экспатов. ОАЭ этот сложный период «пережили» вполне достойно и сегодня в 2022 году наблюдается активный рост на жилые объекты как в Дубае, так и в других эмиратах.
Согласно статистическим данным ValuStart в Дубае интерес к виллам и таунхаусам вырос на 20%. Эксперты связывают это с желанием уединенности и особой «изоляции» от внешнего мира. Уже в 2022 году количество сделок купли-продажи достигло рекордного показателя с 2014 года (61 241 сделка). Более 60% сделок связаны с приобретением уже готового жилья, и только оставшиеся 40% заключались по объектам off-plan (незавершенное строительство). По данным Департамента уже в 2022 году цена на жилые объекты выросла на 33.4%.
С апартаментами дела обстоят немного хуже, потенциальные инвесторы больше интересуются частной недвижимостью. Но несмотря на это, стоимость апартаментов также прилично возросла со среднего показателя в 1000 дирхамов до 1500 дирхамов за 1 кв.м².
Какую доходность обеспечивает недвижимость в ОАЭ
В 2021 году ОАЭ вошли в ТОП-10 в рейтинге глобальной конкурентоспособности стран мира (IMD World Competitiveness Ranking), который ежегодно составляет институт менеджмента (Institute of Management Development) из Швейцарии. При этом по уровню жизни и развитию торговли, а также эффективности инициатив правительства Эмираты заняли третье место в мире.
Одно из важных преимуществ экономики ОАЭ – сильная национальная валюта. Курс дирхама жестко привязан к доллару и остается стабильным более 20 лет, включая период начала пандемии и других кризисов, когда, например, рубль ощутимо «падал». В 1997 году он установлен в соотношении 1 USD=AED 3,67 и до сих пор сохраняется на этом же уровне. Для сравнения: по отношению к рублю за 15 лет дирхам вырос почти в пять раз.
При этом на протяжении 2021 года стоимость жилья в ОАЭ стабильно росла, и эксперты ожидают сохранение этой тенденции в 2022 году (подробный анализ рынка недвижимости ОАЭ и прогнозы на текущий год представлены в этом материале). Поэтому в дальнейшем объект можно будет продать за более высокую цену. Кроме того, в ОАЭ вы сможете получать существенный пассивный доход от сдачи в аренду – на уровне 7–8% и даже выше.
Аренда недвижимости в ОАЭ востребована как со стороны экспатов, которые приезжают сюда, чтобы жить и работать, так и среди туристов. В рейтинге Travellers’ Choice Awards («Выбор туристов»), который составил сайт TripAdvisor, Дубай занял первое место в мире среди наиболее популярных туристических направлений в 2022 году. А значит, будет расти спрос на краткосрочную аренду жилья.
Преимущества данного инструмента проявляются в следующем:
- шанс даже с незначительной суммой средств вложить в сектор недвижимости. Можно выбирать любой REIT любой страны. При этом не требуется большой капитал, вложения ликвидные, поскольку их можно продать;
- дивиденды, выплачиваются стабильные, что очень схоже на облигации, но доходность выше. Рынок REIT США самый развитый в мире. В последние два десятилетия акции REIT показывали хорошую динамику. Не берем в расчет дивиденды, они даже обогнали самую динамическую сферу экономики США − техническую, потому что за последние 20 лет прибыльность REIT составила 12,5%;
- динамика акций REIT совпадает с динамикой рынка в целом. Можно предположить в определенных кризисах REIT может выступить в качестве защитного актива.
Разумеется, дальнейшая ситуация выглядит крайне неоднозначной. В то время как часть факторов будут способствовать росту инвестиций, другие будут тормозить их.
Главный фактор «против» — это неопределенность. Из декабрьского опроса Росстата следует, что среди факторов, ограничивающих рост производства, руководители предприятий чаще всего называют неопределенность экономической ситуации, недостаточный спрос на продукцию предприятий на внутреннем рынке и высокий уровень налогообложения. Кроме того, 88% руководителей организаций, занимающихся добычей полезных ископаемых, и 89% в обрабатывающих производствах, уверены, что производственные мощности удовлетворят спрос на продукцию, а 5% и 10% респондентов соответственно указывают даже на избыточность мощностей. Вряд ли при таком раскладе они будут склонны к новым инвестициям. Но пессимизм добычи, скорее всего, связан с ожидаемой рецессией в мире и замедлением Китая. И это все-таки только один сектор.
Владимир Сальников считает: общие показатели будут определяться инвестициями в сырьевом сегменте и на транспорте. «На добычу вместе с транспортом приходится около трети всех инвестиций. Для транспорта сейчас стоит задача активного инвестирования для выстраивания новых торговых путей и расширения торговых коридоров, а вот в части добычи необходимость наращивания объемов в ближайшей перспективе весьма сомнительна, — говорит он. — Восстановление объемов спроса на российские ресурсы если и произойдет, то ближе к середине десятилетия. В результате наши крупные капиталоемкие сектора не дадут подняться общей цифре инвестиций. В итоге прогноз на 2023 год у нас негативный».
«С учетом высокой базы 2021‒2022 годов, а также эффекта сокращения экспорта углеводородов инвестиции понизятся, особенно в нефтегазовом комплексе и нефтепереработке. По оценке Минэкономразвития, на один процент. Мы ожидаем, что в 2023 году инвестиции могут сократиться сильнее — на три-четыре процента, а их рост возобновится в 2024 году, — сохраняет пессимизм Андрей Клепач. — Существенную долю в наращивании кредитного рычага могут сыграть ассигнования из ФНБ на крупные проекты. По нашей оценке, это может дать около 300 миллиардов рублей дополнительных инвестиций в 2023 году».
Однако тут можно поспорить: конъюнктура сырьевых рынков серьезно зависит от Китая и от растущего третьего мира. Активный поиск такими странами, как Индия, Пакистан и другие, поставщиков ресурсов показывает, что вопрос обеспеченности развивающегося мира сырьем становится все более острым — хотя бы за счет роста численности населения. И наши компании должны быть к этому готовы, тем более что инвестиционный цикл в той же нефтянке составляет семь-восемь лет.
Крупнейшие компании продолжают вкладывать. Так, «Газпром» утвердил рекордную по объему инвестиционную программу на 2023 год в размере 2,3 трлн рублей — средства пойдут на дальнейшее развитие новых центров газодобычи — Ямальского, Якутского и Иркутского, магистрального газопровода «Сила Сибири», на газоперерабатывающий комплекс.
«Роснефть» цифры инвестпрограммы не объявляла, но по косвенным признакам можно понять: она продолжает инвестировать. На днях «Роснефть» приступила к зимней навигационной кампании по Северному морскому пути для доставки грузов на строящиеся объекты флагманского проекта «Восток Ойл». В рамках зимней навигации по Севморпути планируется завезти более 500 тыс. тонн материалов и оборудования. В 2021 году общий объем инвестиций в «Восток Ойл» оценивался в 10 трлн рублей.
Продолжение инвестиций нефтегазом — первый довод в пользу того, что в 2023 году инвестиционный рост может продолжиться.
REIT фонды США – путь к финансовой свободе
Самый главный совет для начинающего инвестора – не стараться сорвать куш и разбогатеть за месяц или за год. Главное для начала – определить инвестиционную/финансовую цель. Исходя из цели и посильной суммы инвестиций нужно прописать ваш личный инвестиционный план. Зная эти цифры, остается рассчитать доходность и срок для достижения поставленной цели. В среднем доходность REIT – 11% годовых, хотя некоторые фонды приносят больше этой суммы.