Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Почему банк не одобрил ипотеку: главные причины отказа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Даже если у потенциального заемщика высокий и стабильный доход, хорошая кредитная история, но много других кредитов, банк может отказать в ипотеке. Принимая решение, банк оценивает ваше общее финансовое положение, и если у вас есть несколько дополнительных кредитов, возникает вероятность, что на выплаты по ипотеке вам просто не хватит денег.
Отказ на этапе одобрения недвижимости
В некоторых случаях банк может отказать в предварительно одобренном кредите уже на этапе проверки недвижимости.
Когда вы покупаете недвижимость в ипотеку, она остается в залоге у банка до момента выплаты кредита. Поэтому банк должен убедиться, что с этой недвижимостью все в порядке. Это позволит защитить и вас, как покупателя.
Для этого банк внимательно проверяет все необходимые документы на недвижимость и более тщательно проверяет документы по участникам сделки. И только после этого принимает решение — готов ли он предоставить вам кредит на покупку именно этой недвижимости.
Если при проверке будут обнаружены какие-то серьезные проблемы или риск потери недвижимости для покупателя будет слишком велик, банк примет отрицательное решение.
Какие источники дохода будет учитывать банк при заключении ипотечного договора
Первое и самое важное, что нужно понимать: в процессе рассмотрения заявки на покупку жилья в ипотеку учитываются только официальные источники дохода. А именно:
-
заработная плата потенциального заемщика на основном месте работы
-
пенсия заемщика
-
доход заемщика от ведения предпринимательской деятельности.
Также могут учитываться дополнительные источники заработка: работа по совместительству, сдача квартиры в наем — если она оформлена официально, и так далее.
Ипотека на маленькую зарплату
Иногда зарплата может быть белой, но в вопросах ипотечного кредитования это заемщику никак не помогает: банк считает его неплатежеспособным по причине низкого дохода, и отказывается в выдаче требуемой суммы в несколько млн рублей.
Что можно сделать в такой ситуации?
-
Наиболее очевидный и простой вариант — выбрать жилье подешевле. Сэкономить можно, если рассмотреть квартиры в новостройках на значительном удалении от центра города, а также попробовать купить жилье на раннем этапе строительства — пока еще не началась рекламная кампания, и не взлетели цены.
-
Обратиться к программам льготной ипотеки — их несколько, и каждый может найти что-то для себя. Например, Дальневосточная ипотека предназначена для тех, кто планирует переезжать в ДФО или участвует в программе «Дальневосточный гектар».
-
Предоставить залог в виде ценного имущества высокой ликвидности — например, жилья в собственности.
-
Накопить на первоначальный взнос в размере 50% и более от полной стоимости недвижимости.
-
Выбрать максимальный срок кредитования. Конечно, в таком случае увеличится сумма, которую вы выплатите по факту. Однако размер ежемесячных платежей ощутимо сократится.
-
Привлечь созаемщика или созаемщиков — некоторые банки позволяют привлекать до 3 человек. Только обратите внимание на то, что это должны быть люди с безупречной кредитной историей и желательно не старше 45 лет.
Несмотря на то, что у финансовых организаций, как вы видите, достаточно собственных требований к вашему доходу, первое, на что следует ориентироваться — ваши личные ощущения и трезвая оценка возможностей. Перед тем, как брать на себя ответственность в виде кредита на жилье, нужно реально оценить свои доходы и определить примерный размер платежей, который был бы для вас комфортным. При этом нельзя учитывать только размер заработной платы — помните о том, что каждый месяц у вас уже есть платежи, которые вы никак не можете отменить, например, оплата аренды жилья.
Ипотека — это отличный способ получить в собственность жилье без необходимости сразу выкладывать за квадратные метры несколько миллионов рублей. Однако без предварительного здравого расчета такой кредит может превратиться в тяжкое бремя и для самого заемщика, и для его близких.
Банки, прежде чем выдать ипотечный кредит, ищут все слабые места заемщика. «Поводом для отказа может стать наличие просрочек за последние десять лет. Проверяются даже социальные сети — вдруг на вашей странице есть сомнительные репосты (о возможных махинациях с финансами или о том, как обмануть банк)», — рассказала юрист Ольга Сулим. По ее словам, чтобы повысить шансы на одобрение:
- Первым делом убедитесь, что вы подходите по возрасту (есть 21 год).
- Расплатитесь по всем имеющимся долгам и штрафам.
- Просмотрите свои социальные сети, чтобы не было никакой подозрительной информации.
- Накопите необходимый первоначальный взнос.
- Внимательно заполните все документы (правильно написанные Ф. И. О., контактный телефон и так далее).
- Не сообщайте недостоверные и ложные сведения.
- Не стоит подавать заявку только в один банк, рассматривайте сразу несколько — это сэкономит время и силы.
- Привлеките созаемщика с хорошим официальным доходом.
- Используйте для залога имеющееся имущество, например автомобиль.
- Подтвердите дополнительные источники заработка — пособия, дивиденды, доход от сдачи недвижимости.
Кpитepии oцeнки зaeмщикoв в бaнкe
❗ Boзpacт. Mинимaльный вoзpacт клиeнтoв, кoмy дaют ипoтeкy нa квapтиpy, cocтaвляeт 21 гoд. Pяд opгaнизaций мoгyт выдaть зaйм 18-лeтнeмy клиeнтy, ecли oн пoдтвepдит cвoю плaтeжecпocoбнocть и пpeдocтaвит гapaнтии peгyляpныx плaтeжeй. Maкcимaльный вoзpacт paccчитывaeтcя нa мoмeнт пoгaшeния дoлгa и вapьиpyeтcя oт 60 дo 75 лeт. C yчeтoм вoзpacтa зaeмщикa paccчитывaeтcя и cpoк кpeдитoвaния.
B 18 лeт мoжнo взять ипoтeкy нa квapтиpy в бaнкax Уpaлcиб, Глoбэкc, Boзpoждeниe и дpyгиx opгaнизaцияx. Уcлoвия Cбepбaнкa и Tpaнcкaпитaлбaнкa пpeдycмaтpивaют вoзмoжнocть пoгaшeния зaймa дo 75 лeт, Coвкoмбaнк кpeдитyeт дo дocтижeния 85-лeтнeгo вoзpacтa.
❗ Tpyдoycтpoйcтвo. Пoлyчить кpeдит нa пoкyпкy жилья мoгyт тe, ктo peгyляpнo пoлyчaeт зapaбoтнyю плaтy или пpибыль. Чтoбы пoдтвepдить cвoю плaтeжecпocoбнocть мoжнo пpeдocтaвить cпpaвкy 2-НДЛФ или cпpaвкy пo фopмe бaнкa. Чacтныe пpeдпpинимaтeли пpeдocтaвляют дeклapaцию o дoxoдax, a тaкжe дpyгиe oтчeтныe дoкyмeнты, кoтopыe пoзвoлят coтpyдникaм бaнкa oцeнить ypoвeнь дoxoднocти бизнeca.
Как подтвердить доход при получении ипотеки?
Для подтверждения официального трудоустройства и ежемесячной оплаты, вам нужно предъявить в банк справку 2-НДФЛ. При отсутствии справки 2-НДФЛ, придется доказать банку, что работает в компании не менее шести месяцев. Менеджеры могут позвонить вашему работодателю и узнать, действительно ли вы трудоустроены и по какой причине вы не можете предъявить справку.
Для тех, кто трудится неофициально и работает удаленно, нужно предъявить в банк декларацию из налоговой. Потребуется подтверждение страховых выплат и нужно будет взять выписки о поступлении денег на вашу банковскую карту. При отсутствии регистрации в налоговой, даже выписки с банковской карты не будут выступать доказательством дохода для банка. А если работаете официально и подрабатывает, то выписка с карты о поступлении денег будет считаться подтверждением дополнительного дохода.
Маленькая зарплата – причина отказа в ипотеке?
Маленький официальный доход может стать причиной отказа в предоставлении ипотеки. Это связано с большими рисками невыплаты кредита, если у клиента что-то случится, поскольку весь доход будет уходить на погашение платежей, а откладывать не с чего. Конечно, у клиента может быть дополнительный источник дохода, например, неофициальный, но его сложно доказать, поскольку документально он может быть никак не зафиксирован. Некоторые банки охотно принимают справки, подтверждающие неофициальный доход (риск они закладывают в более высокую ставку), но крупные кредиторы верят исключительно официальным документам, поэтому предложения у них бывают более выгодными.
В данном случае можно привлечь созаемщиков и поручителей для обеспечения надежности возврата кредита, а также предоставить дополнительный залог, например, старую квартиру, автомобиль и проч.
Минимальная зарплата для получения ипотеки
Итак, какая должна быть зарплата, чтобы взять кредит на покупку квартиры в ипотеку? Минимальный показатель подтверждённого дохода должен позволять производить обязательную ежемесячную ипотечную выплату, которая в свою очередь не должна превышать 40% от величины дохода заёмщика. Рассчитать примерную величину минимального дохода для получения ипотечного кредита можно только при аннуитетной системе выплат — размер ежемесячного платежа постоянен на протяжении всего срока кредитования.
Для того, чтобы определиться с примерным размером зарплаты для получения ипотеки, рассмотрим следующий пример:
- сумма ипотечного кредита — 1 миллион рублей;
- срок действия договора — 20 лет;
- годовой процент — 10%.
Выполнив расчёт на ипотечном калькуляторе согласно вышеуказанным данным, получим примерную сумму ежемесячного платежа — она составит 9650 рублей. Далее производим вычисление необходимой заработной платы — (9650 × 100) ÷ 40 = 24125.
Можно ли взять ипотеку с «серой» зарплатой?
Если у вас возникают вопросы об ипотечном кредитовании для граждан с «серой» зарплатой, значит основную часть заработка работодатель выплачивает в конверте. В таком случае с помощью справок можно подтвердить только меньшую долю дохода. Однако если этого недостаточно для приобретения желаемой квартиры с большой вероятностью последует отказ. Увеличить шансы на получение займа может привлечение созаемщика или поручителя.
Бывают и иные обстоятельства — человек официально нигде не трудоустроен, но имеет постоянный доход во фрилансе или работает в какой-либо сфере самозанятым. Здесь также шансы на кредитование малы. Не спасает даже наличие вклада и возможность оплатить стартовый взнос.
Можно убедить финансовую организацию в платежеспособности альтернативными способами. Среди них договор найма, выписка из банковского счета, налоговая декларация. Однако нет никаких гарантий принятия этих подтверждений.
Аргументы банков понятны — неофициальную работу можно потерять в любой момент и для кредитора это огромный риск. Наличие открытого счета также ничего не гарантирует. Клиент по закону вправе забрать деньги когда угодно, в том числе при наличии финансовых обязательств по ипотеке. При этом кредиторы положительно относятся к таким источникам заработка, если они выступают в качестве дополнительных к подтвержденному основному. В Сбербанке даже не требуют соответствующих документов, правда, вы должны внятно объяснить происхождение такого дохода во время прозвона.
Если вы всерьез занимаетесь фрилансом, и он приносит доход, отвечающий требованиям банков по ипотечному кредитованию, хорошим выходом станет регистрация в качестве ИП. При успешной работе через 1 или 2 года (срок зависит от условий кредитора) можно оформить ипотеку, накопив на первоначальный взнос.
Коэффициент ипотечной задолженности
Жестких рамок к размеру заработной платы нет. Специалисты кредитного сектора разрабатывают сложные формулы и рассчитывают коэффициент ипотечной задолженности (Кз).
Кз – доля от общей стоимости квартиры, которую банк готов дать в кредит. Например, в Сбербанке он составляет 85%, а 15% — первоначальный взнос.
Существует и дополнительный коэффициент – соотношение кредита к оценочной стоимости залогового объекта. Банки рассчитывают его самостоятельно и руководствуются этим значением при анализе, покроет ли доход от реализации недвижимости кредитную задолженность, если заемщик не сможет исполнять свои обязательства.
Чтобы получить жилищный займ при низком официальном доходе, потенциальному клиенту нужно снизить показатель Кз. Второй коэффициент при этом повысится, а кредитный риск банка станет минимальным. Соответственно, шансы получить одобрение максимальны.
Поручители и созаемщики
Если зарплата будущего заемщика не дает возможности получить кредит, есть возможность оформить ипотеку, привлекая поручителей или созаемщиков. Это могут родители, муж или жена заемщика, родственники и так далее. На такое лицо необходимо предоставить полный пакет документов. При принятии решения банком учитывается доход в виде совокупного.
Внимание! Если созаемщиком является родственник, у которого высокая зарплата, ипотеку лучше оформлять на него. Это гарантия того, что будет принято положительное решение. Часто в качестве поручителя заемщики привлекают не только физических лиц, но и обращаются за помощью к юридическим. Это может быть компания, в которой работает предполагаемый заемщик.
Но кредитование осуществляется на особых условиях. Кредит выдается на объекты, которые еще не сданы в эксплуатацию. Такие заемщики охотно помогают своим сотрудникам, так как риски отсутствуют, недвижимость оформляется на работодателя.
Что делать и можно ли взять ипотеку при маленькой официальной зарплате и отсутствии поручителей
Изначально получение жилищного займа было сопряжено с массой сложностей – по всем программам кредиторы устанавливали строгие требования в части уровня дохода, стажа. Сегодня условия мягче – банки разрабатывают продукты с учетом индивидуальных возможностей клиентов различных категорий. Поэтому взять ипотеку с маленькой официальной зарплатой можно и без поручителей.
- Взять на рабочем месте справку об уровне заработка по форме банка. 2НДФЛ отражает официальный доход, в справке по форме банковского учреждения работодатель может указать реальную зарплату, в том числе – черную.
- Оформить ипотеку в рамках продукта, не требующего предоставление документов о зарплате и трудоустройстве. Минус программ – высокий первоначальный взнос – от 40-50% от стоимости приобретаемого жилья.
Первый вариант подходит, если заемщик получает большую часть зарплаты «в конверте». Банки лояльны к таким трудовым отношениям между физическими лицами и коммерческими организациями. Иногда финучреждения принимают справки, составленные по форме работодателя. Второй вариант – позволит взять кредит, если неофициальный доход высок или имеются собственные накопления, например, от продажи предыдущей квартиры.
Поручители и созаемщики
Если зарплата будущего заемщика не дает возможности получить кредит, есть возможность оформить ипотеку, привлекая поручителей или созаемщиков. Это могут родители, муж или жена заемщика, родственники и так далее. На такое лицо необходимо предоставить полный пакет документов. При принятии решения банком учитывается доход в виде совокупного.
Внимание! Если созаемщиком является родственник, у которого высокая зарплата, ипотеку лучше оформлять на него. Это гарантия того, что будет принято положительное решение. Часто в качестве поручителя заемщики привлекают не только физических лиц, но и обращаются за помощью к юридическим. Это может быть компания, в которой работает предполагаемый заемщик.
Но кредитование осуществляется на особых условиях. Кредит выдается на объекты, которые еще не сданы в эксплуатацию. Такие заемщики охотно помогают своим сотрудникам, так как риски отсутствуют, недвижимость оформляется на работодателя.
Портрет идеального клиента банка. Как повысить шанс одобрения ипотеки
- Крепкое здоровье.
- Высшее образование.
- Опрятный внешний вид при обращении в банк.
- Быстрый ответ на звонки из банка.
- Хорошая кредитная история или ее отсутствие. Лучше, если клиент раньше брал кредиты, все погасил или стабильно выплачивает.
- Расходы меньше 40% от доходов.
- Стабильная, безопасная работа с белой зарплатой.
- Первый взнос 30-40% от стоимости недвижимости.
- Есть до 4 созаемщиков.
- Мало иждивенцев.
- Нет долгов перед государством.
- Нет плохой кредитной истории у близких родственников.
- Нет судимостей.
- Военный билет или приписное с отсрочкой.
- Есть другая недвижимость в собственности.
- Выбрана хорошая, ликвидная недвижимость. Свежая вторичка или новостройка.