Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок расторжения договора аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Расторжение договора оказания услуг по взаимному согласию происходит в том же порядке, что и для других гражданско-правовых соглашений. Сторона, решившая по каким-либо предусмотренным законом причинам расторгнуть договор, направляет в адрес второй стороны соответствующее уведомление. Если в течение 30 дней или иного срока, указанного в договоре, поступило согласие на расторжение, стороны подписывают соглашение, прекращая договор во внесудебном порядке.
Как законно расторгнуть договор аренды
Существует несколько способов расторжения договора:
- автоматически по истечении срока договора;
- по взаимному согласию;
- в одностороннем порядке;
- через суд.
И если в первом случае никакие дополнительные действия не требуются, то во втором и третьем — нужно подписать соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон. Оно поможет:
- решить денежные вопросы, если в договоре предусмотрен штраф за досрочное расторжение или у квартиранта накопился долг;
- избежать судебных исков, если между нанимателем и собственником возможен конфликт.
Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:
- соглашение о разрыве сотрудничества.
- постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
- факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
- арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
- акт возврата имущества владельцу.
- чек, подтверждающий выплату пошлины.
- прочие бумаги (по требованию).
Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.
Законное право на отказ
Для некоторых ситуаций законодатель сам предусмотрел право на односторонний отказ от договора. В таких случаях плату за отказ устанавливать нельзя (абз. 2 п. 15 Постановления № 54). Так, право на односторонний отказ от любых видов обязательств возникает в случаях, когда:
- должник просрочил исполнение, а кредитор утратил интерес к обязательству (п. 2 ст. 405 ГК РФ);
- у контрагента нет лицензии или членства в саморегулируемой организации, необходимых для исполнения обязательства (п. 3 ст. 450.1 ГК РФ);
- контрагент дал недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения, исполнения или прекращения договора (п. 2 ст. 431.2 ГК РФ).
Возврат помещения: безопасный порядок действий
При наступлении срока прекращения договора аренды по любым основаниям, в том числе, при досрочном расторжении, важно оформить возврат помещения и произвести взаиморасчеты. Арендная плата прекращает начисляться с даты фактического возврата имущества. Поэтому важно задокументировать момент возврата помещения арендодателю в акте, подписанном обеими сторонами.
На практике встречаются ситуации, когда арендодатель в нарушение действующих норм отказывается от приемки имущества при прекращении аренды (см. Определение ВС РФ от 17.05.2021 № 305-ЭС21-5117).
Порядок действий на случай, если арендодатель уклоняется от подписания акта, законодательно не определен. С учетом судебной практики арендатору важно обеспечить себя доказательствами того, что он освободил помещение и предпринял все надлежащие меры по его возврату (Решение АС Томской области от 20.09.2018 по делу № А67-6812/2018, Определение ВС РФ от 02.10.2020 № 307-ЭС20-14070).
Право арендатора на односторонний отказ от договора аренды в связи с введением режима повышенной готовности
Обращаем ваше внимание на то, что опубликован ФЗ № 166-ФЗ от 8 июня 2020 года «О внесении изменений в отдельные Законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» («Закон»). Статьей 3 Закона предусмотрено право отдельных арендаторов на односторонний внесудебный выход из договора аренды при отказе арендодателя предоставить скидку на арендную плату.
Одностороннее расторжение договора аренды
Одностороннее расторжение договора аренды возможно в нескольких случаях. Так, одностороннее расторжение договора аренды возможно, если договор аренды заключен на неопределенный срок, т.е. в договоре не определен срок аренды. В этой ситуации одностороннее расторжение договора аренды возможно по инициативе любой стороны. При этом по общему правилу сторона, инициирующая одностороннее расторжение договора аренды, должна предупредить об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Договором можно предусмотреть иной срок для предупреждения об одностороннем расторжении договора аренды.
Одностороннее расторжение договора аренды возможно также в случаях, прямо указанных в договоре аренды.
По общему правилу в иных случаях расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон, если другая сторона не согласна с этим, возможно в судебном порядке.
Расторжение договора аренды арендатором
По общему правилу расторжение договора аренды арендатором возможно досрочно в судебном порядке в нескольких случаях.
Так, расторжение договора аренды арендатором в судебном порядке возможно, если арендодатель не предоставил имущество арендатору или препятствует в его пользовании по условиям договора или по назначению.
Также в судебном порядке расторжение договора аренды арендатором возможно, если имущество, переданное в аренду, имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
Расторжение договора аренды арендатором в судебном порядке возможно и когда арендодатель не выполняет своих обязанностей по производству капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а если таковые в договоре не установлены – в разумные сроки.
Наконец, расторжение договора аренды арендатором в судебном порядке возможно, если имущество окажется в состоянии, не пригодном для использования, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.
Кроме того, в судебном порядке досрочное расторжение договора аренды арендатором возможно и по общим основаниям, предусмотренным законодательством для расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон: при существенном нарушении договора аренды другой стороной, в иных случаях, прямо предусмотренных законодательством или договором.
Расторжение договора аренды по желанию арендодателя
Законодательство устанавливает более строгие требования, касающиеся права расторжения договоров аренды в одностороннем порядке, для арендодателей. Регламентируются таковые возможности положениями ст. 619 ГК РФ, которая полностью обосновывает право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке при наступлении следующих обстоятельств:
- Когда арендатор нарушает установленные договором или самой сущностью имущества правила его использования;
- В случаях, если использование арендатором имущества наносит существенно больший, чем нормальный при правильных условиях эксплуатации, ущерб его состоянию;
- Когда арендатор более чем двукратно подряд нарушает порядок оплаты и установленные договором расчетные сроки;
- Не обеспечивает своевременный ремонт и обслуживание имущества, если таковая обязанность возложена на него согласно договору, отдельными законами или правовыми актами.
Почему односторонний отказ и расторжение договора — не одно и то же
Односторонний отказ — относительно простая процедура. Главное — верно сформулировать (указать, что именно отказываешься от исполнения обязательств по договору) и направить по верному адресу.
Расторжение договора в одностороннем порядке требует участия суда. Одностороннему расторжению, и также толкованию терминов «отказ от договора и «расторжение договора» мы посвятили отдельный материал: переходите по ссылке и читайте его.
***
Можно сделать вывод, что односторонний отказ от договора должен быть предусмотрен контрактом или действовать в силу закона. При применении такого варианта прекращения контракта необходимо в обязательном порядке уведомить контрагента. И именно с этой даты договор будет расторгнут. Также в случаях, установленных в контракте или законе, партнер, изъявивший желание прекратить сотрудничество, должен быть готов к оплате расходов противоположной стороны. О частном случае отказа от договора можно прочитать в статье Односторонний отказ от исполнения договора поставки.
Положения ст. 450.1 ГК РФ во многом дублируют по своему правовому содержанию положения Принципов международных коммерческих договоров (Принципы УНИДРУА, 1994 г.). Так, например, в пояснительной записке к проекту Закона No 42ФЗ (проект No 47538 6/9) указывается, что в случаях, когда при наличии оснований для отказа от договора сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ от договора по тем же основаниям не допускается. Данная новелла соответствует п. 3.12 и 3.13 Принципов УНИДРУА.
В частности из п. 3.12 следует, что, если сторона, которая вправе отказаться от договора, прямо или в подразумеваемом виде подтверждает договор после того, как начал течь период времени для уведомления об отказе от договора, отказ от договора не допускается.
Алгоритм действий участников
Направление уведомлений осуществляется в строго установленном порядке. В частности, участникам предстоит выполнить следующие шаги:
- заинтересованная сторона составляет письменное уведомление с указанием причин прекращения действия договора;
- передача письма второй стороне и, лучше использовать способы отправки, при которых можно подтвердить факт получения письма второй стороной правоотношений (почта России, электронное письмо, через курьера);
- если второй участник согласен с предъявленными требованиями, то стороны подписывают дополнительное соглашение о прекращении контракта;
- фактическое урегулирование всех вопросов, связанных с действием соглашения.
Как составить и вручить уведомление о расторжении договора
В целом, уведомление о расторжении договора составляется в свободной форме. Но (!) с обоснованием и ссылками на нормы права. Иначе можно вступить в долгую переписку или сразу стать ответчиком в связи с иском.
Документ изготавливается на фирменном бланке организации. В нашем примере заявитель – частное лицо. И в этом случае указываем, от чьего имени составлен документ. Далее – текст, состоящий из преамбулы (когда, кем и какой договор был заключен), основной (причина расторжения) и заключительной (дата, с которой договор считается расторгнутым). Уведомление может содержать приложения. И обязательно укажите дату и подпись заявителя.
Направить уведомление необходимо на адрес контрагента, указанный в договоре, или в соответствии с разделом такого договора, посвященного досудебному порядку урегулирования споров. Не рекомендуем ограничиваться исключительно электронной почтой. Если подача иска очевидна, направьте уведомление о расторжении договора заказным письмом с уведомлением и описью вложения.
В каком случае возможно обращение в суд от арендодателя?
Детально этот вопрос разбирается в 619 ст. Собственник может требовать расторжения договора аренды в случае:
- при эксплуатации временный собственник вредит имуществу, его состояние ухудшается. Под ухудшение не подпадает нормативный износ, который не выходит за пределы нормы при эксплуатации объекта. Если как основание выбран именно этот аргумент, то собственнику придется убедить суд, что действия арендатора привели к тому, что полезные свойства его имущества снизились существенно и стали причиной убытков. Сюда относится и перепланировка квартиры, если в документе об аренде этот пункт не был упомянут или если не было согласования проведения работ с собственником;
- нарушает условия эксплуатации, закрепленные в договоре. Пример – в договоре владелец квартиры запретил жильцам заводить домашних животных, арендатор нарушил это правило. Многократные нарушения условий договора могут стать причиной досрочного прекращения договора аренды;
- игнорирования необходимости проведения капремонта. Касается только тех случаев, когда именно временный собственник должен его проводить (это может быть указано в документе аренды);
- при нарушении сроков оплаты. В документе этот пункт обычно оговаривается отдельно, устанавливается пеня за просрочку, возможны и дополнительные санкции. Но если это разовый инцидент, арендатор погасил долг, он не повторяется, то собственник имущества не может использовать его в будущем. Суд сочтет это злоупотреблением правами арендодателя;
Как и в предыдущем случае расторжение договора аренды происходит в 2 этапа:
- сперва письменное обращение к арендатору. В нем указываются причины такого решения со стороны собственника;
- если ответа нет, временный собственник обращается в суд.
Такой порядок (расторжения) позволяет урегулировать конфликт самостоятельно. Обращение в суд – крайняя мера.
Как расторгнуть договор подряда через суд?
Если Вы по каким-то причинам не хотите продолжать сотрудничество по договору подряда, но у Вас нет оснований для внесудебного отказа и другая сторона не соглашается на добровольное расторжение, Вам ничего не останется иного, как передать этот вопрос на разрешение суда.
Но нужно четко понимать, что никакой суд не расторгнет договор просто потому, что Вы так захотели. У Вас должны быть очень серьезные поводы для такой инициативы.
Что же такое существенное нарушение?
Гражданский кодекс дословно говорит следующее: «Это нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.»
И если Вы планируете ссылаться на данное обстоятельство в суде, Вы должны доказать существенность допущенного другой стороной нарушения. Иначе суд Вам откажет.