Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Могут ли снести узаконенный дом?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не раньше чем через неделю вы можете начинать сносить старый дом. После того как он исчезнет с лица земли, нужно не позже чем через семь дней подать уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства и пригласить кадастрового инженера, чтобы тот выехал на ваш участок и составил акт обследования.
Нужно ли согласие соседей
По действующему законодательству согласие соседей на снос частного загородного дома не требуется. Но есть несколько исключений из правил:
- если у дома два хозяина и каждому из них выделена доля, то понадобится согласие второго собственника;
- если дом был приобретен или построен в браке и не поделен супругами. Согласие супруга на снос понадобится даже в том случае, если тот не числится одним из собственников;
- если капитальный загородный дом принадлежит недееспособному человеку или несовершеннолетнему. Необходимо получить разрешение органа опеки, так как при сносе прекращается право собственности.
Итак, разрешение на строительство получено. Теперь новый владелец должен успеть в течение десяти рабочих дней передать в администрацию, выдавшую документ, полную информацию о будущем строении. А именно: площадь дома, высоту здания, количество этажей. Также представители федерального органа запросят данные по инженерно-техническим сетям и копию схемы земли, где указано место расположения будущего дома. Это разрешение действительно в течение последующих десяти лет.
Пример из жизни: — Мы купили участок за городом размером пятнадцать соток, – поделилась Ольга Вороновская, жительница Псковской области. – На территории этого надела находился одноэтажный дом-развалюха без окон, крыши и дверей даже не было. Думали, придется какие-то штрафы платить, чтобы снести эту старую «деревяшку», но на поверку тратиться не пришлось.
Оказалось, что если такое жилье не находится на кадастровом учете, его можно спокойно сносить без специального разрешения. Понадобилось только снятие с учета и оформление технического паспорта при строительстве нового.
С какими проблемами придется столкнуться при оформлении по Дачной амнистии?
Как правило, у владельцев участков в СНТ проблем и хлопот с регистрацией дома сегодня чуть ли не больше, чем с его строительством. Ведь, если верить Земельному Кодексу РФ, только земли населенных пунктов являются подходящим местом для постоянного проживания физических лиц. Строительство частного индивидуального жилья допустимо только на официально разрешенной для этого территории. Равно как и прописка.
В 2011 году Конституционный суд РФ постановил, что граждане могут оформить постоянную регистрацию не только на землях поселений, при выполнении следующих условий:
- Собственник дома не владеет никакой другой жилой недвижимостью, где он мог бы зарегистрироваться;
- Дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания и иметь статус жилого строения.
С 2006 года в нашей стране утверждена «дачная амнистия» (упрощенная процедура оформления собственности на постройки, возведенные на дачном участке). Однако, по состоянию на 2019 год, в единый реестр внесено не более 35% построенных домов. Действие амнистии периодически продлевают, и в настоящее время окончание проекта перенесено до 2020 года.
Почему только 35% дачных домов было оформлено по амнистии? Эксперты отмечают несколько проблем:
- Необходимо получить разрешение на строительство (получается задним числом);
- Необходимо проводить межевание участка;
- Необходима схема построек на участке.
Можно ли снести старый дом и построить новый?
Владелец земельного участка вправе распоряжаться им на свое усмотрение в зависимости от разрешенного использования. Строительство частных домов возможно только на землях под ИЖС и ЛПХ в границах населенного пункта.
Основным документом, регламентирующим снос и постройку дома, является Градостроительный кодекс. Простого желания владельца старого капитального строения на его ликвидацию не достаточно. В соответствии с изменениями в ГрК перед сносом частного дома его собственник обязан уведомить местную администрацию о своих планах и получить соответствующее разрешение (ст. 55.30).
Если просто ликвидировать старое строение и на его месте построить новое, то возникнут проблемы с регистрацией дома. Оставив ситуацию и умолчав об изменениях, вы рискуете в дальнейшем получить трудности при продаже, дарении, завещании.
При желании поставить новый объект на регистрационный учет окажется, что на одном участке имеются два дома под разными кадастровыми номерами: старым и новым. А это опять же налоги на оба строения.
Разрешение на снос является документом, в основе которого учет имущественных интересов всех участников. Например, в ходе ликвидации постройки могут пострадать соседние участки, задеты и повреждены коммуникации и т.д. Если окажется невозможным произвести работы максимально без потерь для других граждан, то разрешение на снос объекта не выдадут.
В итоге самым правильным вариантом будет правильно оформить процесс документально. Сначала получить разрешение на снос старого домостроения, затем разрешение на строительство нового.
Следует заметить, что все это относится только к тем строениям, которые находятся на кадастровом учете. Если же дело касается садового домика, по нему не обращались в Росреестр даже в рамках дачной амнистии, то его можно снести без документов. Затем построить новый объект и его уже поставить на регистрационный учет.
Кто выдает разрешение на снос дома
Оформить разрешение на разбор недвижимого имущества могут те граждане, которые имеют права собственности на жилье и участок. Официальный документ выдают в местном муниципалитете и в архитектурном бюро.
Термина «снос» в нормативно-правовых актах нет. Вместо него используют определения «реконструкция» или «демонтаж». Первый термин используют, если на месте разрушенной постройки строится здание с аналогичной площадью.
Согласно Градостроительному кодексу РФ при реконструкции или возведении недвижимости, стоящей отдельно и имеющей не более трех этажей, проектная документация не требуется. По таким постройкам не назначается государственная экспертиза.
СОВЕТ! При демонтаже здания необходимо соблюдать технику безопасности: отключить коммуникации, установить ограждение в месте проведения строительных работ. После завершения стройки вывезти мусор.
В течение десяти дней после выдачи разрешения на реконструкцию необходимо передать в администрацию населенного пункта следующую информацию:
- сведения о количестве квадратных метров и этажей в новой постройке;
- информацию об инженерных и технических сетях;
- дубликат плана организации земельного надела с указанием места расположения недвижимости.
Когда самовольную постройку могут снести
Раньше. Самовольную постройку сносили, причем почти всегда за счет того, кто ее построил. Так и было написано: подлежит сносу. Построили без документов или разрешений — сносите свой дом или узаконьте его.
С 4 августа. Теперь о сносе самовольных построек написали подробнее. По умолчанию, такую постройку нельзя использовать. Это значит, что построенный без разрешения киоск нельзя использовать для торговли.
А вот о сносе теперь не так категорично. Самовольную постройку могут снести, а могут привести в соответствие с требованиями застройки. Но все это за счет того, кто построил или пользуется участком. Сносить или приводить в соответствие — почти всегда решает суд. Иногда — местные власти.
Теперь есть законное основание не сносить самовольную постройку, а привести ее в соответствие с требованиями закона и назначением участка. Например, уменьшить этажность дома или сделать реконструкцию дачи так, чтобы ее часть не заходила на другой участок или не была так близко к газопроводу.
Государственная регистрация постройки и земельного участка дает право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению и во многих случаях защищает ее от государственного произвола. Кстати, это касается и возможности изъятия земельных участков муниципальными властями по федеральному закону № 503785-7: эксперты считают, что самые большие риски здесь у собственников, которые не оформили свою землю и строения на участке.
Кроме вышеописанных ситуаций, постройку могут признать незаконной, если не соблюдены требования по удалению от охранных зон, леса, газопровода, дорог или электросетей. Но ее не снесут, если соблюдены все следующие условия:
Но, повторимся, многие люди годами живут в неоформленных домах и экономят на налогах – стратегия, безусловно, выгодная, но рискованная.
На FORUMHOUSE вам помогут проверить юридическую чистоту земельного участка перед его покупкой. Узнайте, как потребовать перерасчета налога на имущество и почему в связи с ужесточением правил регистрации все больше россиян спешит продать свои дачи. Прочитайте статью о том, как считать и оспаривать налог на имущество, и о том, что принесла собственникам дачная реформа.
Посмотрите видео, которое рассказывает про правила реконструкции старого дома.
Какие документы нужны, чтобы снести старый дом и построить новый?
Тем, кто планирует ликвидировать старую постройку и возвести новую на ее месте, полезно знать, какие документы для этого нужны. Это позволит минимизировать временные траты. Ведь некоторые справки придется заказывать. А это может занять определенное время. Поэтому запрос на такие документы надо подавать заранее. При этом стоит учитывать, что некоторые справки имеют свой срок годности. Также знание списка необходимых документов позволит получить быстрый положительный ответ и избежать проблем с местными властями.
Есть стандартный перечень документов, который надо подавать в местные органы в случае планирования сноса или постройки дома на земельном наделе. Но лучше уточнять полный список в администрации. Ведь некоторые местные власти могут просить предоставить дополнительные бумаги для принятия окончательного решения.
Инвестиции в аварийное жилье
Долгое время квартиры покупали не для жилья, а как инвестицию. И на эту роль как нельзя лучше подходили квартиры в аварийных домах: размер компенсации зависел от рыночной основы. В конце 2019 года ограничили возмещение компенсации за недвижимость, которая была куплена после того, как помещение признали аварийным. Теперь сумма возмещения не будет превышать реальной стоимости квартиры. Как быть, если дом купили до того, как норма вступила в силу? Можно рассмотреть следующую ситуацию.
В августе 2018 года Сергей Репнин приобрел небольшую комнату в доме в Тюмени за 340000 рублей. На момент покупки дом уже 2 года как считался аварийным. Жильцы отказались сами сносить здание, попросив администрацию изъять участок. Из-за нехватки средств в городском бюджете администрация отказалась выплачивать компенсации.
Через год Сергей Репнин обратился в администрацию с просьбой изъять у него комнату и выплатить компенсацию, но ответ снова был отрицательный. Тогда гражданин обратился в суд: согласно судебной экспертизе, цена за его комнату достигла 883968 рублей, а судебные расходы – 37400 рублей.
Суд удовлетворил просьбу Репнина частично и заставил администрацию выплатить ему 340000 рублей (которые он потратил на покупку комнаты). Основанием послужил Жилищный кодекс и факт того, что комната была приобретена после признания здания аварийным.
Репнин решил оспорить решение суда, поскольку подобный закон был принят в декабре, а он обратился в администрацию в августе. Кассационная и апелляционная комиссии согласились с решением суда, и гражданин обратился в Верховный суд.
Коллегия рассмотрела жалобу Сергея и не согласилась с решением коллег. Сотрудники, разбирающие гражданские дела, посчитали, что следует учитывать кодекс на момент приобретения комнаты. Суд отменил прошлое решение и отправил дело на повторное рассмотрение.
Этот пример доказывает, что ценность доверия выше, чем выгода для бюджета. Предположительно, подобное решение суда должно повлиять и на отношение федеральной власти, представители которой нередко ущемляют права граждан, живущих в аварийном жилье.
Анализ реальных споров граждан с представителями местной администрации показывает, что на сегодняшний день сложилась достаточно однозначная судебная практика. В большинстве случаях судьи встают на сторону истцов, т.е. граждан, которые требуют предоставить возможность прописаться в аварийном доме.
При этом чиновники ссылаются на программу переселения, а также на акт о признании дома аварийным. Но в законодательстве нет прямого запрета на регистрацию в таком доме, в том числе и после утверждения акта. Даже если в нем есть пункт о запрещении прописки, суды признают его незаконным, в результате чего истец получает возможность зарегистрироваться по данному адресу.
Таким образом, прописать человека можно и в аварийный дом. Но рассчитывать на получение большой квартиры, прописав сколь угодно много человек, не стоит. Собственники получают новое жилье аналогичной (не меньшей) площади, а граждане, арендующие недвижимость по социальному найму – в соответствии с социальной нормой (18 м2 на человека).
Наши права, когда ставят перед фактом расселения
Итак, дом под снос – вы готовитесь к расселению. Что нужно помнить, чтобы ваши права не были нарушены?
Как указывает Конституционный Суд, защита права собственности и иных вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота – собственников, кредиторов, должников.
Возможные ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом и их характер должны обусловливаться необходимостью защиты конституционно значимых ценностей, а именно: основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Поэтому помните: в случае нарушения ваших прав у вас есть возможность обратиться в суд.
А теперь подробнее.
Требования закона к процедуре
Можно ли приватизировать аварийное жилье? Статья 4 закона «О приватизации…» содержит прямой запрет передачи в собственность граждан жилых помещений, расположенных в аварийных зданиях.
Если жилое здание официально признано аварийным, приватизировать в нём квартиру нельзя даже через суд.
Как приватизировать ветхое жилье? В связи с отсутствием в законе понятия ветхого жилья приватизация его возможна. С чего начать? Приватизация в этом случае проводится в обычном порядке.
Подача заявления в администрацию, в собственности которой находится жильё. Основанием для приватизации является договор соцнайма, на основе которого наниматели вселились в квартиру.
Когда производится снос самовольной постройки
Судебная практика в этой области права базируется на применении статьи 222 ГК РФ. Основными позициями являются:
- Сносу подлежит только недвижимый объект после реконструкции, когда его нельзя вернуть в первоначальное состояние (определение ВС РФ от 11.03.14г. №18-КГ13-184);
- Совладелец участка может требовать сноса самовольно построенного помещения другим собственником в ситуации, когда использование земли нарушает интересы заинтересованного лица или несет угрозу жизни и здоровью окружающих людей (постановление ВАС РФ от 18.05.11г. №15025/10);
- Самовольную постройку необходимо сносить при существенном и неустранимом нарушении правил градостроительного и строительного законодательства;
- Нельзя разбирать постройку, если нарушены процедурные моменты при получении разрешения на строительство или вводе помещения в эксплуатацию, если владельцем предпринимались соответствующие действия;
- Невозможно сносить пристройку к жилому дому, если единственным основанием для этого является отсутствие согласования таких действий при её строительстве с другими совладельцами (определение ВС РФ от 24.01.12г. №19-В11-21).
Чтобы самовольная постройка не была снесена, необходимо обратиться в судебные органы за признанием права собственности на неё. Правомочия собственника может признаваться судом при соблюдении следующих условий:
- Субъект, построивший недвижимый объект, имеет право возводить на земельной площади такое строение.
- На день обращения в суд сооружение соответствует характеристикам, предусмотренным документами по планировке территории, правилам землепользования и застройки и т.д.
- Сохранение недвижимости не нарушает законных интересов и прав других субъектов, а также не несет угрозы их жизни и здоровью.
Если дом снесен давно, что делать?
Многие дома годами стоят привидениями в кадастре недвижимости, так как собственники не удосужились после сноса их «разрегистрировать». Но вот пришел черед снять недвижимость с учета. Как поступить? Обратимся к законодательству. В вышеуказанном ФЗ 340, пункт 8 указано, что уведомления подавать не нужно, если здание фактически снесено до вступления этого закона в силу, т.е до 4 августа 2018 г. Также есть приказ Минэкономразвития России от 20.11.2015 N 861 п. 9 прил. 2 ( о форме и составе Акта обследования), где сказано, что уведомление прикладывается к акту обследования, только при сносе здания после вышеуказанной даты.
Вроде бы отлично получается. Можно указать в решении о сносе, что объект недвижимости демонтирован давно и никакие уведомления никуда не посылать. НО. По факту регистраторы Росреестра требуют уведомление или железобетонные доказательства сноса до вступления ФЗ 340 в силу. В большинстве случаев частные дома сносились без всяких юридических подтверждений. Вот и ответ.
Даже если дом снесен давно и нет никаких доказательств этому — все равно придется подавать уведомления.