Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Этот способ стал возможным потому, что в законе твердо не указано, что перепланировку можно делать только в том случае, если имеется готовый проект. С некоторыми оговорками, работы можно начинать пока проект находится в стадии разработки.
Если вам настойчиво отказывают в выдаче разрешения на перепланировку или не принимают ее результатов, то остается один выход – идти в районный суд.
В ходе процесса вам нужно будет доказать, что внутренние изменения в квартире:
- Не нарушает права и законные интересы граждан или не создают угрозы их жизни или здоровью.
- Осуществлены в соответствии со строительными правилами и нормами. Скорее всего, вам придется заказать и провести строительную экспертизу.
- Вы предприняли все возможные действия для получения разрешения на перепланировку. Для того, чтобы это доказать, сохраняем копии всех документов, которые вы собирали и предоставляли в администрацию.
В том случае, если Фемида встала на вашу сторону, то получаем решение, дожидаемся когда оно вступит в законную силу (10 дней) и несем решение в БТИ для внесения изменений в техпаспорт. Далее уведомляем Регцентр.
В случае, если суд оказался не на вашей стороне, необходимо обжаловать решение в вышестоящей инстанции или приводить всё в исходный вид.
Чтобы ответственный орган рассмотрел ходатайство гражданина на оформление разрешения на перепланировку, вместе с заявлением владелец помещения должен передать следующий комплект документов:
- справка из Росреестра, подтверждающая право собственности на жилое помещение;
- техпаспорт (поэтажный план) БТИ;
- тех. заключение эксперта о возможности проведения строительных работ, указанных в проекте;
- проект изменений, составленный специалистом;
- согласие других владельцев, если помещение находится в долевой собственности если квартира находится в ипотеке – согласие залогодержателя на осуществление строительных работ.
Оформление перепланировки квартиры в Москве
Вне зависимости от того, посредника или свои силы вы используете, порядок перепланировки будет одинаковым, будут различаться лишь затраты на временные ресурсы и трудоемкость данного процесса.
В случае если обратиться к ППМ номер 508-ПП в редакции 840-ПП, то можно уточнить об общем для всех порядке согласования перепланировки квартиры в Москве. Там же будет распологается список всех основных органов, обращение в которые вам потребуется в том или ином случае, а также форма предоставления всех необходимых документов.
У этого процесса две стороны. Конечно собой, благодаря этим изменениям все этапы согласования планировки квартиры будут понятными и доступными, человек сразу сможет уточнить о том, как оформить перепланировку. Однако теперь требования по качеству работ стали более строгими. Это связано с тем, что от тщательности разработки проекта перепланировки будет зависеть и безопасность жизни в квартире и квартирах соседей.
Если если вы все же решили решение сами заняться регистрацией перепланировки, то помните о том, что далеко не все у вас получится оформить без знаний в проведении этих работ. Мы то и дело получаем вопросы об согласовании перепланировки квартиры без проекта. Самостоятельно можно браться только за оформление простых перепланировок. Также самостоятельно можно заняться перепланировками по простому проекту, в данной перепланировке не должны затрагиваться несущие стены.
К простым перепланировкам можно отнести возведение проемов в несущих перегородках, перемещение ванной, электроплиты или раковины в пределах помещения. В случае если обратиться к жилищному законодательству, то можно узнать об упрощенной форме получения разрешения на эту перепланировку. Все происходит строго в уведомительном порядке, необходим не полноценный проект, а простой эскиз. Также, стоит помнить о том, что если хоть какое-то действие будет выпадать из проекта, то потребуется редко, такая возможность практически исключена. Большинству людей все же приходится оформлять проектную документацию.
Примеры запрещенных перепланировок, которые не получится узаконить
В той ситуации, когда при выполнении перепланировки были сделаны ошибки, то этот ремонт придётся переделать. Придётся либо возвращать квартиру к такому виду, в котором она была, либо приводить квартиру к согласованному виду.
В случае если перепланировка была запланирована, то возможность появления нарушений исключена. В проектной документации, котораятребуется для оформления разрешения на перепланировку, в начале идет этап согласования жилищной инспекции, там будут отражены только те варианты, которые разрешены. Естественно, сам владелец квартиры может допустить какие-либо нарушения, но это только в том случае, если он не придерживался проекта перепланировки.
Также может возникнуть ситуация, в которой изменяется существующее законодательство, такая практика 0довольно популярна. Поэтому сделанные работы согласовать не получится, перепланировка является незаконной, и квартиру придется возвращать к исходному состоянию, или снова делать ремонт.
Также существуют такие ситуации, одну из которых мы разберем ниже. Жилищная инспекция по ранее согласованным перепланировкам порекомендовала сделать технический паспорт БТИ с красными линиями, а затем оформить перепланировку упрощенно. Но после того, как будет предоставлен этот технический паспорт, обнаруживается, что одно из сделанных действий попадает под согласование по проекту, тогда придётся делать техническое заключение о том, что все выполненные работы абсолютно допустимы и безопасны.
Также иногда выполняются работы, которые вообще нельзя оформить, и у собственника возникает довольно сложная ситуация. В такой ситуации существует технический паспорт с красными линиями, есть штамп о незаконной перепланировке, а согласованию это не подлежит. Этот вариант согласования мы рекомендуем применять только в самых простых, и точно согласуемых перепланировках. Если имеются сомнения, то лучше всего обратиться в организацию, которая компитентна в этом вопросе, и может ответить, как лучше всего оформить перепланировку. Если вы обратитесь к нам, то мы поможем вам в выполнении этой работы.
Временем бывают спорные случаи, в которых жил инспекция отказывает в согласовании несогласованной перепланировки помещения. Если же вы уверены в том, что все выполненные работы были верными, то существует возможность обратиться в суд. Все же, при обращении в суд вы сильно увеличите цену оформления перепланировки. Обращение в суд будет логичным только в том случае, если у вас существует абсолютная уверенность в том, что эти работы согласовать можно.
Обобщая всю вышеуказанную информацию, то мы рекомендуем вам оформить перепланировку помещения до того, как будет выполнен ремонт, а не после проведения всех работ. Если же вы уже провели перепланировку, то у нас вы можете заказать техническое заключение о том, что данные работы абсолютно допустимы и безопасны, либо согласование перепланировки.
Если у вас остались вопросы о возможности согласования сделанной перепланировки, то вы можете обратиться к нам с вашими вопросами, и мы с удовольствием на них ответим. Консультация у нас бесплатная, вам просто требуется к нам обратиться.
- Получите технический паспорт помещения в территориальном бюро по технической инвентаризации, закажите проект перепланировки у автора дома или в организации с допуском к таким видам работ.
- Пакет документов вместе с заявлением, документами на квартиру и согласием всех собственников на перепланировку предоставьте в Жилинспекцию или МФЦ.
- Через 45 дней получите решение о согласовании перепланировки.
- После окончания ремонта пригласите специалиста Жилинспекции, чтобы он подтвердил, что перепланировка соответствует проекту.
Все документальное оформление перепланировки займет от двух до четырех месяцев.
Стоимость перепланировки
Муниципальная услуга согласования перепланировки бесплатна, никаких пошлин на нее нет.
За что нужно платить:
- Получение технического паспорта БТИ с планом квартиры до перепланировки. Цены здесь варьируются от 2 000 до 7 000 рублей в зависимости от срочности и площади квартиры.
- Проект перепланировки. Его стоимость – от 15 тысяч рублей (в зависимости от сложности).
- Техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности перепланировки. Его предоставит компания с лицензией СРО. Стоимость документа начинается от 20 тысяч рублей.
- Услуги компании, которая занимается всеми вопросами по согласованию перепланировки и таким образом экономит время собственника. Как правило, ценник начинается от 25 тысяч рублей в зависимости от компетенции компании.
Ввод квартиры в эксплуатацию и обновление данных
Чтобы окончательно узаконить перепланированную квартиру, снова нужно собрать пакет бумаг, который включает в себя решение комиссии, паспорта всех собственников помещения, положительное заключение администрации и обновленный техпаспорт. Принести необходимо как копии, так и оригиналы для сверки. Разрешение выдается спустя тридцать дней после подачи заявления.
Последний шаг ‒ это обновление информации в кадастровом реестре. Обратитесь в Многофункциональный центр или Росеестр со всеми документами, которые были сделаны для получения разрешения и подтверждения законности перепланировки, приложив также диск с техническим планом от кадастрового инженера и разрешение на ввод в эксплуатацию. Выписку из Единого государственного реестра вы получите через неделю. На этом все, перепланировка в квартире выполнена законно и в соответствии со всеми государственными требованиями, а обновленная информация теперь числиться в общей базе данных.
Получить юридическую помощь по вопросу, как узаконить перепланировку в квартире можно на нашем сайте.
Общие правила узаконивания
В ЖК РФ зафиксировано определение перепланировочных работ — они связаны с изменением конфигурации жилого помещения и должны быть отражены в технической документации на объект недвижимости. На практике, изменения в конфигурации выражаются в следующем:
- увеличение или изменение площади жилых и вспомогательных помещений путем переноса стен или ограждений;
- разборка или установка встроенных шкафов;
- монтаж или разборка перегородок или стен, не относящихся к несущим конструкциям здания;
- перенос дверных блоков без воздействия на несущие элементы дома, и т.д.
По общему правилу, приступать к перепланировке можно только после подготовки проекта строительных работ и его согласования в местном органе власти. Это связано с требованиями безопасности, которые можно учесть только при доскональном следовании проекту строительных работ.
Самостоятельно узаконить перепланировку квартиры можно и после завершения работ. В этом случае также нужно подтвердить, что выполненные работы соответствовали требованиям безопасности и не повлекут разрушение жилого помещения или здания. Если будет выявлен факт перепланировки без согласования или узаконивания, собственник будет привлечен к ответственности в виде штрафа. Также надзорные органы могут обязать восстановить первоначальное состояние квартиры.
Алгоритм действий для узаконивания будет выглядеть следующим образом:
- нужно обратиться в специализированную экспертную организацию и оформить проект перепланировочных работ (фактически, в этот документ будут включены все работы, выполненные в квартире);
- если согласование проходит в Москве, данный проект должен включать технической экспертное заключение о безопасности работ (для других регионов и населенных пунктов техзаключение получать не нужно);
- нужно обратиться к кадастровому инженеру и получить технический план, на котором будут отражены все изменения в конфигурацию помещений;
- проектная документация и техплан направляются в местный орган власти или уполномоченное учреждение, где комиссия будет оформлять акт о приеме перепланировочных работ;
- если указанный акт подписан, его нужно представить с техпланом в службу Росреестра или МФЦ, где изменения будут внесены в ЕГРН;
- при отказе в согласовании и выдаче акта приемочной комиссии, нужно обратиться с иском в районный суд, а судебный акт будет являться основанием для внесения изменений в ЕГРН.
Согласование перепланировки квартиры в Московской области.
В описанных регламентах приводится перечень документов, необходимых для согласования перепланировки, сам процесс согласования перепланировки и порядок приёмки выполненной перепланировки.
Государственная пошлина или иная плата за предоставление услуги по согласованию переустройства/перепланировки не взимается. Она осуществляется бесплатно (см. в частности п. 2.13.1. Адм.регламент Москвы).
Что касается всего остального (разработка проекта, договор на осуществление работ, авторский надзор за работами, услуги кадастрового инженера), то все это делается в частных компаниях по рыночным ценам.
Если потребуется узаконивать перепланировку в судебном порядке придется заплатить госпошлину за подачу административного искового заявления о признании решения уполномоченного органа незаконным — 300 руб. (пп.7 п.1 ст.333.19 НК), услуги адвоката и судебного технического эксперта.
По общему правилу – нет. Например, в г. Москве получать разрешение на остекление лоджии/балкона не требуется с 01.12.2011 (п.11 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы от 08.02.2005 N 73-ПП).
Исключение составляют случаи, когда остекление:
- нарушает архитектурный облик жилого дома, разработанный при проектировании (изменение габаритов, цветового решения, рисунка ограждений и других элементов устройства и оборудования балконов и лоджий, соответствующих общему архитектурному решению фасада);
- нарушает прочность или разрушает несущие конструкции здания;
- нарушает работу инженерных систем или противопожарных устройств.
(п.1.7.2. Правил, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170; Апелляционные определения Мосгорсуда от 22.03.2021 по делу № 33-11689/2021, от 14.11.2017 по делу № 33-34760/2017).
В указанных случаях необходимо обратиться в муниципалитет за получением разрешения с комплектом необходимых документов.
Узаконивание самовольной планировки
С незаконными изменениями, внесенными в квартиру, связано множество возможных проблем в дальнейшем. Например, совершенно точно не получится ее продать, потому что фактическая планировка будет отличаться от той, что указана в документах БТИ. Также могут ухудшиться и сами условия проживания: повыситься влажность, появится плесень из-за сырости, начнут разрушаться перекрытия и возведенные перегородки.
Важно знать! Имеется два похожих понятия «перепланировка» и «переоборудование». Под первым подразумевается, например, перенос стен или их ликвидация, увеличение площадей отдельных комнат или кухни. Переоборудование же необходимо для работы с коммуникациями: чтобы провести новые трубы, перенести старые или поменять их вовсе. И первые, и вторые работы требуют получения разрешения на них и дальнейшего внесения в техпаспорт квартиры.
Чтобы узаконить уже сделанную в квартире перепланировку, нужно следовать приведенному ниже алгоритму. Он состоит из нескольких стадий:
- Сбор необходимых документов.
- Оповещение администрации.
- Обращение в суд.
- Сообщение об изменениях в орган кадастрового учета.
- Регистрация изменения в Росреестре (не во всех случаях).
Далее рассмотрим каждый из этапов подробнее.
Проект перепланировки нежилого помещения
И переустройство, и перепланировку требуется согласовать их с хозяевами соседних квартир, управляющей компанией и жилищной инспекцией. Для этого следует подготовить проектную документацию, произвести все работы в соответствии с ней, а также внести поправки в техническую документацию. Кроме того, следует внести обновления в Росреестр.
Согласование перепланировки жилого помещения проходит по упрощенной схеме, но вам понадобится соблюсти все требования законодательных актов для того, чтобы узаконить произведенные работы. Даже если здание расположено отдельно нужно согласовать перепланировку помещений.
Даже эксперты уверены, что узаконивание перепланировки – это достаточно непростая и запутанная процедура. Именно поэтому, чтобы избежать лишних сложностей, лучше обратиться к услугам компании, которая оперативно подготовит проектную документацию. В кадастровом бюро «Недвижимость» опытные профессионалы готовы быстро произвести необходимые работы.
В чем опасность выполнения самовольных работ по переустройству
Статья 29 Жилищного кодекса РФ подробно описывает, что такое самовольное выполнение работ по переустройству без утверждения проекта. Если владелец объекта или подрядчик будут выполнять перепланировку как захочется, то предугадать последствия может быть непросто. Именно поэтому все работы по переустройству должны производиться в четком соответствии с требованиями безопасности, действующими регламентами и нормативами.
Самовольная перепланировка или переустройство не учитывают риски, которые появляются в процессе, их может предусмотреть лишь профильный специалист. Законодатель имеет право потребовать, чтобы арендодатель вернул помещению прежний вид, устранив последствия переустройства. Кроме того, нарушитель может быть привлечен к административной ответственности.
В статье 7.21 КоАП РФ написано, что за самовольное переустройство полагается административная ответственность. Для физических лиц сумма штрафа составит от 1 до 1,5 тысячи рублей, для должностных лиц — от 2 до 3 тысяч рублей, для юридических лиц — от 20 до 30 тысяч рублей. В то же время требования по возвращению первоначального внешнего вида не отменяются и их все равно выполнить.
Незаконная реконструкция также карается, и за нее тоже могут наложить денежное взыскание. Для физических лиц — от 2 до 5 тысяч рублей, для должностных — от 20 до 50 тысяч рублей, а для юридических — от 500 тысяч до 1 миллиона рублей и приостановление деятельности.
Избежать штрафа можно только в том случае, если планы БТИ будут составлены без «красных линий».
Провести строительные работы согласно проекту
После всех разрешений можно приступать к строительству. Строго придерживайтесь утверждённого проекта. Если будут отступления, вашу перепланировку могут потом не принять и придётся переделывать. Чтобы гарантировать проверяющим органам полное соответствие проекту, в договоре с подрядчиком пропишите используемые стройматериалы и их количество. Когда стройка закончится, приглашайте на замеры инженера БТИ. Через неделю вам сделают новый техпаспорт и техплан. Цена зависит от выбранного БТИ.
Когда получите новый техпаспорт и справку о факте перепланировки, направляйтесь с ними в жилищную инспекцию. После вашего обращения назначат комиссию, которая придёт и проверит соответствие сделанной перепланировки проекту. В случае успешной проверки вы получите два документа:
- акт о перепланировке
- решение о законности перепланировки
Когда требуется согласие соседей на перепланировку квартиры?
Если перепланировка планируется внутри жилого помещения, не затрагивая интересы соседей и не ухудшая их жилищные условия, то согласия соседей не требуются. В Жилищном кодексе прописано, что согласование происходит только с местным муниципалитетом, всеми владельцами помещения и членами семьи. Но есть исключения из правила.
В двух случаях требуется согласие и письменное разрешение соседей:
1. если это коммунальная квартира. Подписи нужны, даже если будут изменения только в собственной комнате.
2. если перепланировка затрагивают общедомовую территорию.
Тогда проводится общее собрание жильцов и подписывается согласие.