Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое ИЖС: особенности, преимущества и недостатки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Одно из главных отличий участка ЛПХ от участка ИЖС – его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость участка для ИЖС, как правило, значительно выше, поэтому и продать его можно дороже. Но не следует забывать, что с увеличением кадастровой стоимости земельного участка увеличивается и размер земельного налога.
Ипотека на дом: особенности и нюансы
Дома, возведенные на участках категории ИЖС, можно приобретать в рамках ипотечных кредитов. Банки принимают их в залог, но так как объект обладает меньшей ликвидностью, чем квартира, ставки будут несколько выше. Планка первоначального взноса при покупке земли для индивидуального жилищного строительства также увеличится.
На рынке есть банки, допускающие выдачу ипотеки на постройку дома, пригодного для круглогодичного проживания, на участках ИЖС. Будущему собственнику необходимо предоставить проект и выбрать компанию, которая будет его реализовывать.
Важно! Некоторые банки выдают ипотечные кредиты на недвижимость на сельскохозяйственных территориях для ведения огородничества (дачные) и пр. Но такие предложения встречаются реже.
Можно ли перевести участок в ИЖС
Технически земли сельхозназначения можно перевести в ИЖС. Например, если у вас в собственности земельный участок ЛПХ, расположенный в населенном пункте, вы вправе изменить его статус. Территория должна быть отмежевана и поставлена на кадастровый учет. Обращаться с заявлением нужно в Росреестр. Перевести ИЖС в ЛПХ также возможно.
Что касается СНТ, то участок земли в садоводческом товариществе можно перевести в ИЖС, если большая часть участников также планирует сменить статус или уже это сделали. Кроме того, территория должна располагаться рядом с границей населенного пункта.
Подводя итог, стоит отметить, что изменение категории и назначения земельного участка возможно, но не всегда. Уточнить информацию о возможности перевода можно в Росреестре или в органах местного самоуправления.
Чем характеризуется земля категории ИЖС
Аббревиатура ИЖС гарантирует владельцу, что он сможет выстроить на этой земле добротное жилье для круглогодичного проживания, с комфортной инфраструктурой и возможностью подключения к инженерным коммуникациям. Поблизости будут расположены необходимые объекты: школы, больницы, магазины.
Подобные ЗУ прямо предназначены для малоэтажного строительства; допускается возведение жилого дома и любых подсобных построек. Существуют следующие ограничения:
- Максимальная высота дома – три этажа; жить в нем может только одна семья.
- Между объектами на участке выдерживаются рекомендованные расстояния.
- Землю запрещено использовать для коммерческих целей, но, если площадь позволяет, никто не помешает разбить огород, посадить фруктовые деревья.
Разница между ИЖС и СНТ
Чем в первую очередь отличается СНТ от ИЖС, так это предназначением.
Главная цель покупки участка СНТ — ведение сельскохозяйственной деятельности, поэтому такие земли в основном находятся за пределами населенных пунктов (но часто неподалеку от них).
На участке СНТ можно размещать здания и сооружения, используемые для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, а также жилые дома (однако параметры дома будут отличаться от ИЖС). Размещение построек не является обязательным.
Плюсы СНТ:
- Плодородная земля для садоводства;
- Средняя, доступная стоимость.
Минусы СНТ:
- Форма товарищества обязывает договариваться с участниками, в случае если какие-либо ваши действия могут повлиять на них;
- Узкие дороги;
- Небольшие мощности электросетей.
Что лучше ИЖС или ЛПХ
Выяснив, какая существует разница между ИЖС и ЛПХ, можно приступать к выбору конкретного участка для его приобретения. Однозначно сказать, какой из них лучше, невозможно. Все зависит от индивидуальных потребностей будущего собственника.
Если человек планирует покупать надел для строительства жилого дома в черте города, не хочет иметь лишних проблем с проведением и обслуживанием коммуникаций, то лучше обратить внимание на земли ИЖС.
Если же будущий владелец желает не только построить на участке жилой дом, но и заниматься сельскохозяйственной деятельностью, например, выращивать фрукты, овощи, зерновые культуры, содержать домашний скот, а по возможности, продавать излишки произведенной продукции, то лучше обратить внимание на наделы ЛПХ.
А вот полевые участки, которые можно использовать для ведения личного подсобного хозяйства, редко используют простые граждане. Чаще всего на них обращают внимание крупные предприятия, например, колхозы, занимающиеся объемным производством зерновых, овощных и других с/х культур.
Как перевести из одной категории в другую
Для жилищного строительства можно использовать земельный участок ЛПХ и ИЖС, разница в бытовом плане между ними незначительная. Но, если собственник планирует заниматься ведением личного подсобного хозяйства, то лучше перевести землю из одной категории в другую.
Для этого необходимо обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган и предоставить документы, перечень которых установлен внутренним регламентом администрации.
Перевод земельного надела из одной категории в другую допускается, если соблюдаются следующие условия:
- участок состоит на кадастровом учете;
- границы объекта определены и зарегистрированы в Росреестре;
- соблюдается максимально и минимальные показатели, касающиеся площади надела, установленные в регионе;
- все собственники земельного участка согласны на перевод.
Назначение земельных участков
Все земельные участки в РФ поделены на категории и исходя из своего назначения.
Выделяют следующие категории земель по целевому назначению:
- Земельные участки сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов;
- промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- лесного фонда;
- водного фонда;
- земли запаса.
В России огромное множество земельных участков, но сооружение жилых строений при надлежащих условиях допускается на законодательном уровне только на землях:
- расположенных в населенным пунктам;
- сельскохозяйственного назначения.
Но не все собственники с/х земель могут выполнять официальное строительство.
Чтобы построить жилой дом на землях сельскохозяйственной категории нужно соблюсти следующие условия:
- Нахождение с/х угодий в пределах черты города.
- Соответствие возведенного дома правилам и нормам, предъявляемым к жилью.
Причины и основания отказа
Почему заявителю могут отказать:
- заявку написал и предоставил человек, фактически не имеющий подобных прав (не владелец, не арендатор, не бессрочный пользователь);
- поданные документы имеют помарки, неточности, повреждения, не все или не соответствуют принятым требованиям;
- указанный надел фактически расположен далеко, нет поблизости никаких населенных пунктов, поэтому перевести его на ИЖС невозможно (стоит помнить, что все ИЖС обязательно должны располагаться рядом с каким-нибудь поселком или селением);
- экологическая экспертиза вдруг выдала негативное (отрицательное) заключение – такое происходит, если строительство может в будущем принести какой-то вред окружающей участок природной среде;
- особая земля – одни наделы выглядят как обычный пустырь, другие, наоборот, похожи на полноценные пастбища или сочные луга, тогда администрация посчитает перевод нерациональным.
ИЖС и ЛПХ — в чем разница
Прежде чем покупать тот или иной надел, нужно оценить минусы и плюсы обоих решений.
| Критерий | ЛПХ | ИЖС |
| Назначение | Выращивание сельхозпродукции для личных нужд | Строительство жилого дома, а также подсобных построек |
| Прописка | Возможна только, если расположен в черте города | Возможна по умолчанию, если дом соответствует критериям «жилой» |
| Коммуникации | Подключение выполняется за свой счет | Подключение осуществляют местные власти |
| Строительство дома | Разрешается, только если находится в черте населённых пунктов | Обязательно |
| Коммерческая детальность | Запрещена | Запрещена |
| Налогообложение | Ставка составляет 0,3% от кадастровой стоимости | Ставка составляет 1,5% от кадастровой стоимости |
| Условия покупки | Только покупка | Наследование, передача по договору дарения, покупка, покупка с привлечением материнского или военного капитала, ипотеки |
| Инфраструктура | Отсутствует, доступна частично | Соответствует уровню населенного пункта |
Разница между ИЖС и СНТ
Чем в первую очередь отличается СНТ от ИЖС, так это предназначением.
Главная цель покупки участка СНТ — ведение сельскохозяйственной деятельности, поэтому такие земли в основном находятся за пределами населенных пунктов (но часто неподалеку от них).
На участке СНТ можно размещать здания и сооружения, используемые для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, а также жилые дома (однако параметры дома будут отличаться от ИЖС). Размещение построек не является обязательным.
Плюсы СНТ:
- Плодородная земля для садоводства;
- Средняя, доступная стоимость.
Минусы СНТ:
- Форма товарищества обязывает договариваться с участниками, в случае если какие-либо ваши действия могут повлиять на них;
- Узкие дороги;
- Небольшие мощности электросетей.
Участки под личное подсобное хозяйство
регулирует отношения, возникающие при производстве и переработке сельскохозяйственной продукции в личных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью.
Участок под личное подсобное хозяйство не должен превышать 0,5 га – максимальный размер общей площади.
Земля ЛПХ предоставляется гражданам в бессрочное пользование, аренду или продается без изменения категории и вида разрешенного использования. Учет ведут местные органы власти в похозяйственных книгах на основании сведений, которые граждане предоставляют в добровольном порядке.
Поскольку этот вид деятельности не отнесен к предпринимательской, полученная прибыль не облагается налогами. Согласно п. 13 ст. 217 , подоходный налог не взимается, если:
- площадь участка не превышает 0,5 га;
- не привлекались наемные работники.
Плюсы и минусы земельного участка с ВРИ: «для ЛПХ»:
1. Участок для ЛПХ, в основном, встречается за чертой населенных пунктов (то есть, категория земель НЕ «земли населенных пунктов»). Поэтому, на таких участках прописка не возможна. Почему прописка невозможна на участках ЛПХ (за чертой населенных пунктов) и на дачах можно прочесть в следующей статье.
2. Значит, ищем участок для ЛПХ в черте населенных пунктов. У таких земельных участков кадастровая стоимость за 1 кв.м. гораздо ниже, чем у участков «для ИЖС». Именно поэтому администрации сами стараются переделать ВРИ участков с ЛПХ на «для ИЖС», чтобы больше собирать земельных налогов и арендных платежей. Именно поэтому участков с «для ЛПХ» в населенных пунктах очень мало. В основном, они есть в поселках, селах и деревнях. В крупных городах, в районных центрах власти стараются переделать их ВРИ на «для ИЖС».
Во время приобретения конкретного участка, можно оценить все положительные и отрицательные стороны такого вложения.
Недостатки земель под ИЖС:
| При нахождении в городской черте не экологичный характер | а также высокая цена |
| Размер участка ограничен | высокий налог на землю |
Минусы земельных участков ЛПХ:
- Отсутствие сформированной инфраструктуры.
- Сложности при регистрации, если у земельного надела нет присвоенного адреса.
Преимуществ у анализируемых участков больше:
| ЛПХ | отсутствуют ограничения, связанные с границами приобретенного участка, проживание в экологически чистом районе, нет ограничений на число птиц и скота, а также площади обрабатываемых участков |
| ИЖС | возможность регистрации на постоянной основе, обеспечение развитой инфраструктурой, применение вычета налога, потенциальная возможность внести объект недвижимости как залог в банк и т.д. |