Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кадастровый учет зданий и помещений в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При отказе от Росреестра или приостановлении сначала необходимо обратиться в апелляционную комиссию для обжалования решения. В случае отрицательного ответа, собственник обращается в суд. На этом этапе, важно правильно определить в какой суд обратиться. Для физических лиц — административный, для ИП и юридических лиц арбитражный суд. Также необходимо учесть срок обжалования, и не пропустить его — 3 месяца после получения отказа.
Кадастровый учёт дома по суду
Далее следует составить исковое заявление и правильно указать ответчика. Узнать, кто является ответчиком по вашему делу можно, прочитав в «шапке» отказа наименование органа, именно он и ответчик. После принятия судом положительного решения необходимо направить заявление в Росреестр вместе с документами на дом и земельный участок:
- Выписку из Единого государственного реестра недвижимости на землю;
- Технический паспорт на дом;
- Решение суда, подтверждающее право собственности на недвижимость.
Также кадастровый учёт дома по суду осуществляется при наличии решения о признании права собственности за гражданином, например, в результате споров между бывшими супругами. В случаях наследования дома от наследодателя, на которого не было зарегистрировано право собственности, кадастровый учёт осуществляется по решению суда.
Особенности постановки на кадастровый учет объектов недвижимости
В России действует единый порядок постановки на кадастровый учет объекта недвижимости. Однако есть ряд важных особенностей, вызванных отличием характеристик объектов и их правового статуса. Отметим момент, что определять идентификационные признаки и характеристики недвижимости может и вправе это делать только кадастровый инженер. Именно этот специалист проводит обследования и координирование, готовит документы для Росреестра. В некоторых случаях допускается постановка на кадастровый учет через суд (например, при возникновении спора о границах на близлежащие участки).
Комментарий специалиста-эксперта. Правила постановки земельного участка на кадастровый учет позволяют сделать одновременный учёт и частного дома, здания или сооружения. На объект капитального строительства нужно получить Техплан (технический план). Кадастровый инженер может одновременно провести обследование участка и строения, определить координаты недвижимости, оформить два документа для Росреестра.
Новое в составе сведений ЕГРН и кадастра
|
ЕДИНЫЙ ГОСРЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
В ЕГРН вошли:
Теперь включают сведения о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок с/х назначения или его обременения до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с ненадлежащим использованием. |
Уточнено, что в отношении предприятия как имущественного комплекса указывают кадастровые номера объектов недвижимости, которые предприятие использует на праве, отличном от права собственности (например, по договору аренды)
Сведения о решении об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд теперь вносят в кадастр недвижимости, а не в ЕГРН. |
Реестровые дела теперь ведут только в электронной форме.
С 2021 года в законе прописаны случаи, когда кадастровый учет и госрегистрацию прав проводят на основании техплана и акта обследования.
Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ
|
ВОПРОС |
НОВОЕ С 2021 ГОДА |
| Регистрация объекта незавершенного строительства | Истечение срока договор аренды или безвозмездного пользования земельного участка для строительства теперь не преграда зарегистрировать «незавершёнку», если разрешение на строительство продолжает действовать |
| Кадастровый учет изменений параметров многоквартирного дома | Если параметры дома поменялись из-за реконструкции или при перепланировке помещений, заявление могут подать:
|
Новое в составе сведений ЕГРН и кадастра
|
ЕДИНЫЙ ГОСРЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
В ЕГРН вошли:
Теперь включают сведения о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок с/х назначения или его обременения до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с ненадлежащим использованием. |
Уточнено, что в отношении предприятия как имущественного комплекса указывают кадастровые номера объектов недвижимости, которые предприятие использует на праве, отличном от права собственности (например, по договору аренды)
Сведения о решении об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд теперь вносят в кадастр недвижимости, а не в ЕГРН. |
Реестровые дела теперь ведут только в электронной форме.
С 2021 года в законе прописаны случаи, когда кадастровый учет и госрегистрацию прав проводят на основании техплана и акта обследования.
Инструкция по постановке на учет в ГКН
Процедура достаточно проста и состоит из нескольких этапов:
- Подготовка необходимой документации, установленной ФЗ-218. В перечень включены:
- Заявление о занесении кадастровых данных в соответствующий перечень;
- План межевания (когда учитывается участок земли либо меняются его уникальные параметры);
- Техплан (когда ставится на учет капитальное строение);
- Акт обследования, удостоверяющий физическое прекращение существования имущества;
- Документ, подтверждающий правомочия владельца на недвижимость;
- Бумага об изменении отношения к определенной категории земель либо вида разрешенного пользования;
- Удостоверение личности заявителя.
- Внесение госпошлины за регистрацию перехода прав. Кадастровый код присваивается безвозмездно. В соответствии со ст.333.33 НК РФ размер пошлины составит:
- Для граждан – 2000 р.;
- Для организаций – 22 000 руб.
Если вносятся изменения в кадастровые данные, то пошлина составит 200 и 600 рублей соответственно. Квитанция о внесенной сумме должна входить в пакет необходимой документации.
- Подача документации. Прием производится в кадастровой палате, входящей в структуру Росреестра. Бумаги могут быть поданы:
- При личном присутствии или через представителя по доверенности, в отделениях приема заявлений в территориальных подразделениях регистрационной службы или в МФЦ независимо от месторасположения объекта;
- Средствами почтовой связи заказным отправлением с вручением уведомления;
- На портале Госуслуг, либо на сайте ФРС.
- Получение выписки из реестра прав. Она выдается при предъявлении удостоверения личности, в частности, гражданского паспорта.
Кадастровый учет – это своего рода перепись всех объектов недвижимости, находящихся на территории РФ. Систематизация данных об имеющихся объектах нужна для обеспечения гарантий прав собственности, расчета налога на имущество, установления рыночной стоимости.
Застройщик не регистрирует дом в кадастре — как не потерять квартиру
С 30.04.2021 лимит максимальной площади машино-места отменили. А вот требование о минимальной площади оставили.
Эта поправка связана с многочисленными обращениями строительных компаний, а также многообразием транспортных средств, в отношении которых не установлены какие-либо размеры и габариты. В частности, сельскохозяйственная техника, транспортные и технические средства для инвалидов и т. д.).
Таким образом, в ЕГРН сведения о машино-месте указывают на основании техплана, подготовленного в соответствии с проектной документацией здания, сооружения.
|
СИТУАЦИЯ |
РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА |
| Когда не нужен нотариус | При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным).
Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд. |
| Регистрация изменения долей | Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают:
|
| Регистрация продажи доли третьему лицу | Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли.
Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки. |
До 30.04.2021 Росреестр мог отказать в регистрации сделки, если заявление подано покупателем, а продавец ликвидирован либо исключен из ЕГРЮЛ как недействующее юрлицо. В итоге покупателям приходилось обращаться в суды. Теперь же порядок подачи документов установлен в законе.
Что такое постановка на кадастровый учёт МКД
Многоквартирный дом является объектом недвижимости, иначе говоря зданием, в него включены как нежилые помещения, которые предназначаются для индивидуального и общего использования. Как полностью любые другие объекты недвижимости, многоквартирные дома в обязательном порядке должны подлежать учёту в Росреестре. Это требуется для того, чтобы данные о здании, а также помещениях, которые в нём находятся, отражалась в госреестре ЕГРН. Имеются некоторые нюансы постановки на кадастровый учёт многоквартирных домов, и заключаются нюансы в последующем:
- Для многоквартирных домов, которые были введены в эксплуатацию до 2013 г., учёт проводится при помощи обращения собственников помещений, либо же при помощи заявления местной администрации.
- Поставить постройку на кадастровый учёт может как застройщик, так и собственники помещений, находящихся в этой новостройке.
- Регистрация прав на помещение может происходить только в том случае, если объект поставлен на учёт, а данные о нём была есть в ЕГРН.
Подача заявлений на государственный кадастровый учет и регистрацию прав
Напомню, что сейчас подать заявление на кадастровый учет и регистрацию прав можно на бумажном носителе при личном посещении МФЦ, либо ФГБУ «ФКП Росреестра», либо отправить по почте, либо заказать выездной прием за отдельную плату. Или в электронном виде через сайт госуслуг или Росреестра.
С 28.10.2021 года будет доступна подача заявления через нотариуса при нотариальной сделке. Либо выездной прием МФЦ или ФГБУ «ФКП Росреестра» за плату.
С 01.01.2023 будет доступна функция подачи заявления через личный кабинет на сайте Росреестра или через региональные порталы государственных и муниципальных услуг.
Кроме того, с января 2023 года органы государственной власти и органы местного самоуправления, страховые и кредитные организации будут запрашивать сведения, содержащиеся в Росреестре, только в электронной форме.
Через личный кабинет без электронно-цифровой подписи собственник может подать заявление на государственный кадастровый учет и регистрацию прав:
- В связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости;
- На созданный или реконструированный объект ИЖС или садовый дом;
- В отношении участка, который образуется путем перераспределения, находящихся в государственной или муниципальной собственности земель;
- В случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка;
- О внесении сведений в ЕГРН о ранее учтенном объекте недвижимости.
Информационное взаимодействие
С 01.01.2023 органы государственной власти и органы местного самоуправления могут направлять в Росреестр информацию:
- Об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости;
- О резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, об отмене решения о резервировании.
Порядок обращения в Росреестр
Перед тем, как собирать необходимые документы, рассмотрим перечень лиц, которые имеют право обращаться в регистрирующий орган с заявлением о первоначальной постановке дома или квартиры.
Таковыми являются:
- Собственник дома, квартиры, гаража, дома и так далее;
- Кадастровый инженер;
- Лицо, обремененное объектом;
- Органы местного самоуправления, региональные и федеральные власти;
- Частник, которому выделен земельный участок под постройку недвижимого объекта в соответствии с гражданским договором.
Перечисленные выше лица могут обращаться во все отделения Росреестра или МФЦ не зависимо от их месторасположения, так как с 2018 года была отменена территориальная привязанность органов к регистрируемым объектам.
Для обращения в регистрирующие органы потребуется следующий пакет документов:
- Заявление. Форма и образец выдаётся сотрудниками органа, в который вы обратились.
- Удостоверяющие личность документы. Лучше всего предоставить паспорт.
- Правоподтверждающая документация. К ней относится договора купли-продажи, ренты, дарственные, завещания, свидетельства о государственной регистрации прав собственника.
- Техническая документация касательно объекта недвижимости. Сюда относят межевой, тех. планы, кадастровые карты, акт обследования земли кадастровым инженером.
- Справка, в которой прописано целевое назначение земельного участка.
- Квитанция об уплате государственной пошлины (размер госпошлины варьируются в зависимости от объекта, со всем перечнем можно ознакомиться, обратившись к ст. 333.33 НК РФ).
Проблемы действующего порядка изъятия участка под МКД
Законодательство РФ разрешает изымать участки под многоквартирными домами (глава VII.1 ЗК РФ). Власти вправе изъять землю для строительства и реконструкции объектов, предусмотренных документами территориального планирования и утвержденных проектами планировки. Кроме того, государство изымает участки для расширения охраняемых природных территорий, в случае признания дома аварийным и подлежащим расселению и так далее. В соответствии со статьей 35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества (а значит, и участка под МКД) происходит при условии предварительного и равноценного возмещения.
ЖК РФ (ст. 32) указывает, что в сумму возмещения входит рыночная стоимость общего имущества МКД. Участок, на котором стоит дом, считается общим имуществом. Следовательно, домовладельцы получают возмещение и за него. Однако здесь возникают проблемы. Многие участки в регионах под МКД, построенные до 2004 — 2005 г.г., до сих пор не зарегистрированы в ЕГРН. И если исходить из норм закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ, то эти земли не являются объектами гражданского оборота. Их нет. А то чего нет, нельзя изъять и оценить. Поэтому статья 16 закона № 189-ФЗ от 29.12.2004 г. указывает, что если дом стоит на участке, который не зарегистрирован в ЕГРН до вступления в силу ЖК РФ, то любой домовладелец многоквартирного дома вправе заявить об образовании этого участка (ч.3 ст.16).
Однако большинство наших граждан активны только в социальных сетях и интересуются событиями исключительно в масштабах страны и мира. В результате многие участки (и не только под МКД) до сих пор не зарегистрированы. Учитывая это обстоятельство, законодатель разрешил изымать земли, не внесенные в ЕГРН (ст. 56.6 ЗК РФ), и предоставил муниципалитетам право самостоятельно образовывать участки под МКД даже при отсутствии заявлений собственников. При этом министерство строительства РФ рекомендовало местным органам власти образовывать участки под аварийными МКД по контуру (границе) домов. То есть не включать в общую площадь территории, прилегающие к зданию (приказ Минстроя № 153/пр от 07.03.2019 г).
Эти поправки и нормативные акты привели к массовому нарушению прав собственников в 2015-2019 гг. Региональные администрации изымали не зарегистрированные земли под МКД и занижали фактическую площадь участков (Решение Ленинского райсуда г. Саранска Республики Мордовия по делу № 2а — 1443/2016 от 22.04.2016 г) либо формировали участок по границе дома и не включали в него территории, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства здания. В результате граждане получали неравноценное и несправедливое возмещение за изъятое имущество. Такая ситуация привела к тому, что депутаты подготовили проект № 831790-7 о внесении изменений в ЗК РФ и в закон № 189-ФЗ о введении в действие ЖК РФ.
Оформлять ли землю под многоквартирным домом
Несколько последних лет ведутся большие споры относительно того, является ли «приватизация» земельного участка под многоквартирным домом выгодной для собственников жилых и нежилых помещений. На настоящий момент, уже достаточно информации, в т.ч. судебной практики, чтобы сделать четкий вывод.
Сначала немного о правовых предпосылках. В соответствии со ст.
36 Земельного Кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Согласно ст.16 Жилищного Кодекса РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
Важный момент: С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Кабмин вправе регулировать земельные отношения, а кадастровые инженеры – подтверждать снос здания
Росреестр опубликовал обзор нововведений в законодательстве в сфере земли и недвижимости, а также в проведении государственного земельного надзора за I квартал 2023 года.
- Отмена двойной проверки наличия правоустанавливающих документов на землю при вводе объекта в эксплуатацию. Ранее этим занимались одновременно местный орган власти и Росреестр (Федеральный закон от 14.03.2022 № 58-ФЗ).
- Кабмин получил полномочия устанавливать особенности регулирования земельных отношений в 2023 году (Федеральный закон от 14.03.2022 № 58-ФЗ).
- Установлен ключевой показатель федерального государственного земельного надзора – количество участков, отнесённых к более низкой категории риска, по отношению к общему числу участков. Также в акт обследования можно включать не сами электронные образы документов, а ссылки на них (постановление Правительства РФ от 07.02.2022 № 126).
- Актуализирована форма проверочного листа с перечнем вопросов, ответы на которые свидетельствуют о наличии или отсутствии признаков нарушений требований земельного законодательства РФ (приказ Росреестра от 18.01.2022 № П/0011).
- Кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места вправе подтвердить прекращение существования такого объекта, если документы об этом отсутствуют (приказ Росреестра от 24.05.2021 № П/0217).
- Разрешено проводить согласование местоположения границ земельных участков в электронном виде (приказ Росреестра от 14.12.2021 № П/0592).
Порядок согласования границ земельного участка – межевание или вынос точек
Если ваш надел не расположен в «чистом поле», нужно будет договориться о межевании с соседями. Они (плюс Председатель Правления, если у вас участок в садовом/дачном товариществе) должны будут письменно подтвердить, что согласны с границами участка. Известить соседей/председателя вы должны сами.
Поэтому, хоть мы и писали, что присутствие хозяина надела во время процедуры не требуется, возможно вам лучше приехать на место. Ведь соседи/председатель должны быть там, чтобы поставить соответствующие подписи. Во избежание недоразумений лучше проконтролировать все самому.
«Территориальные споры» с соседями необходимо урегулировать заранее. Если это невозможно – письменно фиксируйте факт отказа, ищите все старые документы, свидетельствующие о вашем праве на спорные «куски», нанимайте опытного юриста и обращайтесь в суд. Дело это длительное и недешевое.
Поэтому, если речь идет о паре действительно спорных квадратных метров, иногда предпочтительней уступить, чтобы избавить себя от лишних хлопот и затрат. Если же сосед «совсем совесть потерял» — судитесь.
Судебная практика оптимистична – большинство обоснованных претензий истцов удовлетворяется.