Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как защитить себя от обмана со стороны риелторов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Эти посредники не такие жестокие, как чёрные риэлторы, но тоже далеко не ангелы. Они уже никого не обманывают, а просто покупают часть квартиры и используют методы физического насилия на остальных жильцов, но без убийства.
«Присваивание» объявления
Многие продавцы квартир предпочитают действовать самостоятельно и не обращаются к посредникам, а размещают объявления сами на одной из площадок в интернете. Доступ к такого рода информации, естественно, открыт всем. Нечистые на руку риелторы копируют все данные и размещают объявление-двойник, которое пытаются активно продвигать. В итоге потенциальный покупатель может наткнуться именно на него. Думая, что будет общаться с хозяином, покупатель оказывается в обороте у посредника, и последний будет изо всех сил стараться не упустить клиента в надежде, что после продажи все же получит свои комиссионные. Если представить дело так, что владелец квартиры сам дал риелтору полномочия по поиску клиента, не получается, риелтор будет пытаться навязать другие предложения, ссылаясь на то, что изначальная квартира по объявлению уже продана. Это не только лишает покупателя возможности посмотреть то жилье, которое его устраивает, но и влечет за собой дополнительные траты. Не стоит и говорить о том, что подобное поведение – это неприкрытый обман.
Еще один обман из той же категории – рассказы о том, что риелтор якобы является родственником или знакомым хозяина, которого попросили помочь с продажей. И хотя изначально будут обещать, что комиссии никакой не возьмут, в конечном итоге покупателя (если его устроит квартира) ждет очень неприятный сюрприз. Многие постесняются решительно отказать наглому риелтору, ведь определенная «работа» как бы проделана, время потрачено, а усилия – какие-никакие – посредник в эту сделку вложил.
Как бороться с таким обманом? Сразу узнать, что объявление именно от собственника, а не от того, кто прикидывается им, достаточно сложно. Как понять, что риэлтор мошенник? Если он сразу представляется родственником, другом или соседом, попросите дать телефон владельца и ведите все переговоры лично с ним. В случае решительного отказа дать контакты, тоже отказывайтесь от сделки: вполне вероятно, что вас хотят обмануть.
Если ваше общение дошло до просмотра квартиры, поставьте условие: владелец должен при этом присутствовать. Проверить, не подставное ли это лицо, можно по документам, подтверждающим право собственности на квартиру. Все договоренности должны быть только с владельцем, чтобы потом не возникли «неожиданные» комиссии от «родственников», посредников, «соседей». Владелец со своей стороны заинтересован в том, чтобы общаться напрямую с покупателем, поэтому ваша главная задача – выйти на него и убедиться, что это действительно тот человек, который принимает итоговое решение и имеет право продавать приглянувшуюся вам квартиру.
Квартира, переоборудованная из комнаты
Вы нашли квартиру значительно дешевле, чем в окрестных домах, — вот это удача! Купили. Спешите переехать в новый дом и радуетесь жизни, пока на пороге не появляется представитель жилищной инспекции. Он говорит, что ваша студия была переоборудована из комнаты в квартире, все сделанные перепланировки — проводка воды, вытяжка и гидроизоляция, создание отдельного санузла — незаконны, и даёт три месяца на то, чтобы вернуть всё в первоначальное состояние. В итоге вместо собственной студии вы получите комнату в типичной квартире с общими кухней, входом и санузлом. Это даже хуже, чем комната в коммуналке, потому что комната в коммуналке оформляется соответствующим образом в ЕГРН и её можно продать. Продать же свою «квартиру» у вас не получится: как и в первой афере, вы купили не помещение, а только долю в квартире, и, чтобы продать свою долю, вам придётся получить согласие собственников других долей.
Как себя обезопасить:
- Неожиданно дешёвая квартира среди предложений в районе, где недвижимость обычно стоит намного дороже, должна стать первым звоночком. Проверяйте стоимость схожих квартир — она должна быть более или менее на одном уровне.
- Квартира с общим входом-прихожей на несколько квартир тоже должна вызвать подозрения (не путать со спроектированным при строительстве здания тамбуром или коридором). Даже если в ней есть отдельный санузел и кухня, скорее всего, она была переделана из обычной комнаты. Посмотрите планировки таких же квартир на других этажах в этом же доме в истории объявлений на Яндекс.Недвижимости.
- Требуйте у продавца оригинал технического паспорта на квартиру. В нём будет первоначальный план квартиры. Сравните его с тем, что есть на самом деле.
- Внимательно читайте договор купли-продажи. В нём чётко прописано, что именно вы покупаете — квартиру или долю. Если написано, что вы приобретаете долю, не покупайте.
Вы нашли приятную квартиру. Встречаетесь с собственником, и он показывает документы. Все они в порядке, вот только он сам что-то не очень похож на свою фотографию в паспорте. Говорит, постригся и располнел. Что ж, бывает! Вы отдаёте деньги и оформляете договор купли-продажи. А потом объявляется человек, который утверждает, что квартира на самом деле принадлежит ему, — все документы у него украли, но он без труда докажет свою правоту. Суд признаёт проведение сделки незаконным, вы теряете и свои деньги, и купленную квартиру.
Как себя обезопасить:
- Бывает и так, что в руках у мошенников оказываются оригинальные документы на квартиру и паспорт владельца. Вооружившись ими, на сделку приезжает не собственник, а очень похожий на него двойник. Будьте очень внимательны, сверяйте фотографию в паспорте и лицо человека, который приехал на сделку.
- Обратите внимание на подписи в документах — они точно одинаковые?
- При малейших сомнениях просите у собственника другие документы, подтверждающие личность, например загранпаспорт и права — подделать такое количество документов сложно.
Правило 2. Страхование ответственности
Любые отношения клиента и агента должны быть закреплены договором. В нем нужно указать ответственность риелтора за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств. «Иначе будет сложно доказать, что риелтор участвовал в сделке. Если же договор заключается с агентством недвижимости, важно узнать, застрахована ли его профессиональная ответственность. Это должно быть подтверждено страховым полисом, что обеспечит максимальную защиту интересов покупателя», — отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.
Страхование профессиональной ответственности риелторов позволяет снизить риски возможного ущерба сделок с недвижимостью. Поскольку даже добросовестный риелтор может по каким-то причинам не получить всю информацию об объекте недвижимости, из-за чего в будущем сделка может быть оспорена. Также можно застраховать титул на квартиру. Титульное страхование снижает риски покупателя, что в дальнейшем договор купли-продажи будет оспорен. К таким рискам относятся:
- риск заключить договор с недееспособным продавцом;
- риск приобрести квартиру у продавца, который не получил согласия своего супруга;
- риск истребования квартиры из вашего владения законным собственником.
Никoгдa нe cтecняйтecь тщaтeльнo ocмaтpивaть квapтиpy пepeд пoкyпкoй: пpoдaвeц мoжeт yмoлчaть o cкpытыx дeфeктax, a oни в peзyльтaтe влeтят вaм в кoпeeчкy.
Caмoe oпacнoe в тaкoй cитyaции – пoдпиcaнный aкт пpиeмa-пepeдaчи c yкaзaниeм, чтo пpeтeнзий к cocтoянию имyщecтвa y вac нeт.
Нepeдкo cтopoны вooбщe нe пoдпиcывaют aкт, a тaкyю фopмyлиpoвкy вcтaвляют в тeкcт caмoгo дoгoвopa, yкaзывaя, чтo дoгoвop кyпли-пpoдaжи caм выcтyпaeт дoкyмeнтoм, пoдтвepждaющим пepeдaчy имyщecтвa, и дpyгиx бyмaг нe тpeбyeтcя. B этoм cлyчae вaм бyдeт нeпpocтo дoкaзaть в cyдe, чтo вы нe знaли o дeфeктax, и пoтpeбoвaть c пpoдaвцa кoмпeнcaцию пoнeceнныx нa peмoнт pacxoдoв.
Eщe oдин cпocoб, cвязaнный c зaключeниeм пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa — oфopмлeниe пo дoгoвopy нe aвaнcoм, a зaдaткoм. B cooтвeтcтвии c cтaтьeй 380 ГК PФ зaдaткoм пpизнaeтcя дeнeжнaя cyммa, кoтopyю пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy в cчeт cтoимocти квapтиpы кaк дoкaзaтeльcтвo cвoиx нaмepeний зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи. И ecли в кoнeчнoм итoгe cдeлкa нe cocтoитcя пo винe пpoдaвцa, oн дoлжeн бyдeт вepнyть пoкyпaтeлю пoлyчeнный зaдaтoк в двoйнoм paзмepe. A ecли винoвaтым oкaжeтcя пoкyпaтeль, зaдaтoк ocтaнeтcя y пpoдaвцa.
Нeкoтopыe пpoдaвцы пoльзyютcя нeзнaниeм пoкyпaтeлeй и cпeциaльнo oфopмляют пpeдвapитeльный дoгoвop c зaвeдoмo нeвыпoлнимыми ycлoвиями. И вмecтo aвaнca, кoтopый пpи нecocтoявшeмcя дoгoвope пpocтo вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, бepyт зaдaтoк.
Ocoбeннo oпaceн тaкoй вapиaнт, ecли вы плaниpyeтe пpиoбpecти квapтиpy в ипoтeкy, и бaнк eщe нe oдoбpил вaш выбop. Чтoбы yбepeчьcя, oбязaтeльнo oбpaщaйтe внимaниe нa фopмyлиpoвки. Пoдпиcывaйтe дoгoвop тoлькo c aвaнcoвым плaтeжoм и в cлyчae c ипoтeкoй дoпoлнитeльнo oгoвapивaйтe, чтo ecли бaнк нe дacт oдoбpeния нa пoкyпкy имeннo этoй квapтиpы, пoкyпaтeль cчитaeтcя нeвинoвным в нecocтoявшeйcя cдeлкe, пoлyчaeт oбpaтнo вce пepeдaнныe в aвaнcoвый плaтeж дeньги и нe нeceт никaкoй oтвeтcтвeннocти пepeд пpoдaвцoм.
Дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм и кaпитaльнoмy peмoнтy
Этoт вapиaнт paccчитaн нa нeвнимaтeльныx или дoвepчивыx пoкyпaтeлeй. Пpoдaвeц нaкaпливaeт дoлги пo кoммyнaльным ycлyгaм и кaпитaльнoмy peмoнтy и пpoдaeт квapтиpy вмecтe c ними. B peзyльтaтe пoкyпaтeль oкaзывaeтcя пepeд выбopoм – тo ли oплaтить чyжиe дoлги, тo ли cyдитьcя c пpoдaвцoм. Пpи этoм пpoдaвeц мoжeт yexaть, и тoгдa пepcпeктивa cyдeбнoгo paзбиpaтeльcтвa бyдeт coвceм тyмaннoй – чтoбы cyд вынec peшeниe, нyжнo yвeдoмить oтвeтчикa o cyдeбнoм зaceдaнии, a кaк eгo yвeдoмить, ecли aдpec нeизвecтeн, нeпoнятнo. B тo вpeмя кaк п. 3 cт. 158 Жилищнoгo кoдeкca вoзлaгaeт нa нoвoгo coбcтвeнникa oплaтy вcex pacxoдoв нa кaпитaльный peмoнт oбщeгo имyщecтвa в мнoгoквapтиpнoм дoмe, в тoм чиcлe тex, чтo нe были yплaчeны пpeдыдyщим coбcтвeнникoм .
«Кондуктор дави на тормоза…» или вяленый хозяин
Лживые риэлторы прекрасно понимают, что искать потенциального покупателя на квартиру с сильно завышенной стартовой ценой можно до скончания века, при этом есть огромная доля вероятности стереть каблуки и ноги до колен в бесполезной беготне по этажам, потратить в пустую кучу денег на рекламу, да так ничего и никому в итоге не продать. Под разными предлогами предпринимаются умышленные действия по замедлению процесса продажи, на профессиональном жаргоне — «заморозить». Риэлторы не спешат размещать объект в сети интернет, а если и опубликуют объявление, то сделают это лишь на неделю-другую для отвода глаз, чтобы усыпить бдительность собственника и создать видимость своей работы, после чего квартира снимается с экспозиции. Через определённое время у собственника начинают возникать вопросы на счёт продажи. Недобросовестные агенты, конечно же, ответят, что спроса и звонков нет, и предложат «снижаться по цене». Предложения о снижении стоимости от них будут исходить до тех пор пока объект не окажется «в рынке». Только когда будет установлена конкурентоспособная цена на квартиру, риэлторы приступят к активным действиям: размещению объявления на профессиональные порталы и показам жилья потенциальным клиентам. Заманчивое обещание продать квартиру на 10-20% дороже рынка «спецы» не сдержали. Кроме того, никто даже задницу со стула не поднял, пока обмороженный хозяин не спустился с небес на землю, и лишь обманули ожидания…
Подставные покупатели жилья
По остросюжетным фильмам и детективным романам, всем нам хорошо известно, что злоумышленники не могут действовать в одиночку, так или иначе у них обязательно должны быть соучастники преступления. Так и в комбинациях не добропорядочных риэлторов участвуют их верные друзья и товарищи — подставные покупатели. С виду ничем непримечательные люди — как вы, да я. Но роль, которая им отводится в постановочных представлениях риэлторов, что ни есть особенная, можно сказать, первостепенная, от того как прилежно справятся со своей задачей подставные, как умело и убедительно они выступят перед хозяином жилья, во многом будет зависеть успех всей аферы в целом. «Какие 10 млн? Да вы что! Сюда надо много денег в ремонт вкладывать. Мы вчера такую же квартиру смотрели и даже лучше, а стоила она в 2 раза дешевле. Смею вас заверить, что ваша квартира этих денег не стоит!» Посеять зерно сомнения в стройные ряды мыслей хозяина, надавить на психику, убедить собственника в ошибочности его суждений на счёт реальной рыночной стоимости его недвижимости, наобещать золотые горы, выиграть время для риэлтора — именно такие цели преследуют подставные. Они будут восторгаться квартирой или поливать грязью почём зря, искать точки соприкосновения с владельцем и втираться ему в доверие, в общем будут делать всё чтобы на ура справиться с домашним заданием.
Что делать, если обманули риелторы
В большинстве случаев способы обмана клиентов со стороны риелторов достаточно просты. Они основаны на знании агентами по недвижимости психологии людей. Риелторы просто манипулируют ими, чтобы добиться максимальной выгоды для себя. Такие действия нельзя назвать преступлением или правонарушением — простодушный клиент сам попадается на удочку ушлого агента. Сделать с таким обманом ничего нельзя, можно лишь попытаться его избежать.
Но иногда действия риелтора выходят за рамки обычной хитрости. Особенно если дело касается расчета размера комиссии, навязывания дополнительных услуг, невыполнения обязательств по договору или банального мошенничества, как в случаях с невозвращением заплаченного аванса. В таком случае можно и нужно наказывать обманщиков.
Как не попасть в эту ситуацию и вычислить мошенника
- Перед просмотром воспользуйтесь онлайн картами с целью просмотра дома в котором собираетесь покупать квартиру. Определить где он находится относительно улиц и их пересечений. Наиболее полную информацию предоставляют Яндекс карты и 2GIS (в google картах не все сразу понятно). Так вы сразу поймете, что вас везут не в тот дом.
- Сложнее ситуация обстоит если квартиры находятся в одном доме или на одном этаже. Не стесняйтесь пересчитать квартиры и сопоставить их с этажом, а также проверить те самые таблички с номером (их тоже можно сопоставить по аналогии с другими этажами). Пусть лучше на вас посмотрят как на дурака, чем вы станете жертвой мошенников.
- Совет — заранее приезжайте на объект и изучайте его расположение с помощью карт на мобильном телефоне (геолокации).
- Не отвлекайтесь на разговоры не имеющие отношения к продаже квартиры. Так мошенники пытаются усыпить бдительность.
- Когда квартира вас устраивает — не спешите оформлять ее. Пусть это и будет навязчивым — но можно спросить о квартире соседей (но они тоже могут врать).
Если вы выполните все перечисленные выше шаги — шанс быть обманутым по этой схеме стремится к нулю. Но существует еще более изощренная схема, речь о который пойдет ниже.
Писать подробно про популярный развод на «Авито» или «Юле» смысла нет, про него знают практически все. Здесь все очень просто: покупатель интересуется квартирой, продавец рассказывает про нее и говорит, что скоро ее должны купить, но он может придержать ее, если ему перечислят задаток. Доверчивый человек переводит деньги, даже не посмотрев квартиру. Как правило, сумму требуют небольшую – в пределах 1 000-2 000 руб., – поэтому в правоохранительные органы мало кто обращается. Разумеется, квартира не принадлежит «продавцу»: скорее всего, в объявлении он использует чужие фото.
Есть и другие, куда более изощренные способы развода, когда люди лишаются не нескольких тысяч, а миллионов рублей. Рассмотрим 10 самых сложных и популярных махинаций с квартирами, которые распознать не так-то просто.
Как найти добросовестного риелтора?
Конечно, лучший способ обезопасить себя от мошенников — это обратиться в проверенное агентство недвижимости. Как же найти добросовестного риелтора? За консультацией мы обратились к вице-президенту ОЮЛ «Объединенная ассоциация риелторов Казахстана» Нине Лукьяненко.
— В первую очередь надо поинтересоваться, насколько официально работает агентство недвижимости. Агентство может быть оформлено как ТОО или ИП. Все, кто частным образом занимается предоставлением услуг в сфере недвижимости, должны быть зарегистрированы в налоговом комитете (ныне департамент госдоходов). Обратите внимание на дату регистрации компании, число сотрудников. Рекомендую спросить, в каких профессиональных сообществах состоит компания. Естественно, рекомендую обращаться к риелторам, входящим в состав Объединенной ассоциации риелторов Казахстана, так как перед принятием агентства в наши ряды мы проверяем компанию и с юридической стороны, и с этической — компания должна ознакомиться и согласиться, что отныне они работают в соответствии с кодексом этики риелтора.
Немаловажен опыт работы риелтора. У него должен быть аттестат, подтверждающий квалификацию, не стесняйтесь его попросить. Существует 3 категории риелторов — третья, вторая и высшая. Специалист высшей категории имеет стаж работы не менее 3 лет. Списки аттестованных риелторов по республике можно найти в открытом доступе на сайте uark.biz.
— На вашей практике встречались риелторы-мошенники?
— Недвижимость в целом привлекает достаточно много случайных лиц, желающих сорвать хороший куш. Недвижимость — это дорого, деньги — соблазн. Поэтому не следует всех тех, кто занимается мошенничеством, относить к риелторам. Мошенники и преступники встречаются среди всех профессий. За 14 лет работы на рынке я встречалась с самыми разнообразными схемами мошенничества. Кстати сказать, речь идет не только о посредниках — это и так называемые продавцы, и покупатели. Говорить о том, что наиболее распространено, не буду. Это как реклама: делайте так и сможете «навариться». Всем клиентам рекомендую: не спешите, подумайте, что покупка или продажа — это важный шаг, так позвольте себе выбрать достойного специалиста, которому можно доверять.