Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи земельного участка по долям». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если же нет никакого желания столкнуться в перспективе со всеми вышеперечисленными сложностями, можно заблаговременно озадачиться выделом участка из долевой собственности (выдел в натуре), при возможности оного естественно.
Законодательно такая возможность предусмотрена при достаточной площади исходного земельного участка. Т.е. если в СНТ участок площадью 6 соток принадлежит на праве долевой собственности двум лицам, выдел в натуре таких долей произвести нельзя, поскольку на основании градостроительного законодательства существуют предельные значения площадей наделов.
Также стоит отметить, что выдел участка из долевой собственности процедура не бесплатная (документацию готовит все тот же кадастровый инженер на платной основе) да и согласования все тех же сособственников не избежать.
Однако при выделе участка из долевой собственности вы становитесь полноправным единоличным собственником надела и уж теперь вправе распоряжаться им на свое усмотрение без оглядки на кого-либо. На этом право долевой собственности для вас будет прекращено.
Что такое долевая собственность на земельный участок
Долевая собственность на земельный участок – это случай, когда земельным участком владеют два и более лиц с четко определенными долями для каждого собственника. Причем долевая собственность является разновидностью общей собственности, которая также включает в себя понятие совместной собственности.
Совместной собственностью называются случаи, когда доли на имущество не определены, но по умолчанию считаются равными (например, совместно нажитое имущество в браке), или же когда определить доли в принципе не представляется возможным (когда вещь неделимая).
Долевая собственность на общий земельный участок устанавливается как по соглашению сторон, так и по решению суда.
Договор дарения земельной доли и порядок его составления почти ничем не отличается от составления договора дарения земельного участка. Ограничения накладываются лишь относительно сторон договора. Подарить земельную долю имеет право лишь лицо, право собственности которого подтверждено надлежащим образом в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [2]. Одаряемым может быть только другой участник долевой собственности, а также с/х организация или фермерское хозяйство, которые используют земельный участок, в составе которого выделена земельная доля.
В соответствии со статьей 574 ГК РФ [3] договор дарения недвижимого имущества (земельных долей) составляется в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Порядок государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю в случае дарения идентичен порядку регистрации перехода права собственности на земельную долю в случае продажи.
Если вы собираетесь подарить кому-либо земельную долю в праве собственности на земельный участок другой категории, нежели земли сельскохозяйственного назначения, то сделать это вы можете только по согласию всех других участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных ст. 253 ГК РФ.
Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество регулируются ст. 24 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [2]. Особенностям государственной регистрации права на земельные доли посвящена отдельная статья этого закона – ст. 24.1.
Основаниями для государственной регистрации права собственности на земельные доли могут быть:
1) свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
2) выписки из принятых до вступления в силу указанного Федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий;
3) договоры купли-продажи, дарения земельных долей, которые заключены в соответствии с законодательством;
4) свидетельства о праве на наследство;
5) вступившие в законную силу судебные акты и пр.
Право на долю земельного участка регистрируется по заявлению участника долевой собственности или его законного представителя. Полномочия представителя должны быть подтверждены нотариально или уполномоченным лицом органа местного самоуправления. Также регистрация права собственности на долю в земельном участке может проводиться по заявлению лица, уполномоченного общим собранием участников долевой собственности.
Главной особенностью регистрации перехода права собственности на земельную долю является необходимость предоставления в орган государственной регистрации кроме заявления участников сделки и документов – оснований для регистрации (например, договора купли-продажи) следующих документов:
1) в случае продажи земельной доли в земельном участке несельскохозяйственного назначения необходимым является предоставление документов, подтверждающих, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий продажи. При этом для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельной доли необходимо, чтобы с момента извещения участков долевой собственности прошло не менее 30 дней. Если есть необходимость зарегистрировать переход права собственности в более короткий срок, то в орган госрегистрации необходимо предоставить нотариально заверенные отказы от приобретения земельной доли другими участниками долевой собственности. При продаже земельного участка другому участнику долевой собственности в предоставлении этих документов нет необходимости;
2) в случае продажи земельной доли в участке сельскохозяйственного назначения необходимым является предоставление документов, подтверждающих возможность продажи земельной доли. Это документ, который удостоверяет право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля;
3) в случае внесения земельной доли в участке сельскохозяйственного назначения в уставный (складочный) капитал необходимым является предоставление документов, подтверждающих право лица, в уставный (складочный) капитал которого вносится земельная доля, на использование земельного участка.
Наличие договора аренды земельного участка не является препятствием для регистрации перехода права собственности на земельную долю в составе такого земельного участка. Извещать арендатора о переходе права собственности на отдельные земельные доли нет необходимости.
За государственную регистрацию права собственности на земельную долю необходимо уплатить государственную пошлину в размере 100 руб. (ст.333.33 Налогового кодекса РФ). Государственная регистрация права собственности на земельную долю проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и прочих документов, необходимых для госрегистрации.
Особенности сделок с землей сельхозназначения
Главной особенностью таких сделок является наличие у субъекта РФ (или у муниципалитета, если это установлено законом субъекта РФ) права преимущественной покупки такой земли по цене продажи. То есть продавец вправе продать иному лицу такой земельный участок только после получения отказа уполномоченного органа от покупки или неполучения согласия на покупку в течение 30 дней с даты получения сообщения. При этом продать земельный участок продавец вправе в течение 1 года и по цене не ниже указанной в извещении цены.
При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам.
Предполагает продажу доли (не выделенной в натуре части) земельного участка. Ключевым преимуществом этого способа является то, что собственник может продать часть своего участка, фактически, моментально. Для этого не потребуется оформление каких-либо дополнительных бумаг. Причем, на продажу может быть выставлена любая доля имущества: это может быть как половина участка, так и его 1/200 часть.
Особенностью этого способа продажи является то, что между покупателем и продавцом устанавливаются почти семейные отношения. Стороны вступают в режим совместного владения имуществом. Если, допустим, один из сособственников построит на своей части дом, то второй владелец будет претендовать на долю этого объекта. Более того, построить коттедж без письменного разрешения совладельца не получится. А в случае, если на продаваемом участке уже возведен какой-либо объект, то покупатель земли автоматически получает право на соответствующую долю и в этом строении.
Как продать долю земельного участка без ее выделения
Если закон прямо требует соблюдения процедуры межевания при продаже доли в земельном участке, то при совершении других сделок это можно обойти.
Внимание! Так, без выделения доли в земельном участке ее можно:
- передать наследникам в порядке завещания, оформленного нотариальным образом;
- оформить отказ от права собственности на долю в общем земельном участке;
- внести ее в качестве уставного капитала компании, которая будет осуществлять эксплуатацию земельного участка;
- продать или подарить долю другому сособственнику земельного участка.
Отчуждение путем заключения договора купли-продажи или дарения возможно лишь в том случае, если доля была выделена из общего участка, ей присвоен свой кадастровый номер, сведения внесены в Росреестр.
При этом должно быть соблюдено преимущественное право на приобретение доли другими сособственниками земельного участка.
С учетом характеристики земель таким правом могут воспользоваться:
- субъекты Российской Федерации;
- муниципальные образования.
Как продать долю в доме с землей, если второй собственник несовершеннолетний
В соответствии со статьей 28 ГК РФ, ребенок не имеет права принимать участие при заключении сделки по продаже участка в долевой собственности. Его интересы могут быть представлены только опекунами или родителями.
Кроме этого при оформлении ДКП потребуется согласие органа опеки и попечительства. Вопросы продажи собственности, принадлежащей ребенку, строго регулируется государством, так как существует риск, что несовершеннолетний останется без владений.
Единственный способ уверить органы перед тем, как продать часть дома и земельного участка – переписать на ребенка другую жилую площадь. Это может быть новая приобретенная квартира или территория, которая ранее принадлежала родителям. Главным условием согласия является соответствие размеров новой доли старой части.
Родители или опекуны должны назначить встречу с представителем органов. Ему нужно передать все имеющиеся документы на продаваемую землю и на площадь, которая будет заменять ее. Обработка полученной информации займет не более двух недель. Если комиссия выдала отрицательный ответ, то изменить его будет невозможно даже в рамках судебного процесса.
Законодательная основа
Осуществление продажи земельной доли заключается в передаче права на часть участка. При этом новый участок не образовывается, а остается в тех же границах, что и был до заключения сделки.
Внимание! Порядок заключения договора купли-продажи регулируется следующими кодексами Российской Федерации:
- Земельным;
- Гражданским.
Стороны при совершении сделки должны соблюдать требование Федерального закона № 218 «О государственной регистрации недвижимости».
При этом безусловно должны быть выполнены требования:
- статьи 37 ЗК РФ, в которой содержатся требования к условиям заключения договоров по продаже земельных участков, а также их долей;
- статьи 42 ФЗ РФ № 218, в которой определены особенности по государственной регистрации отчуждаемой доли;
- статьи 250 ГК РФ, которая указывает на преимущественное право покупки доли другими совладельцами участка.
Продажа доли в земельном участке возможна при условии:
- нахождения участка в общей долевой собственности нескольких лиц;
- принадлежности участка только одному собственнику.
Необходимые документы
Для продажи участка земли сельскохозяйственного назначения и, соответственно, регистрации прав нового правообладателя участка потребуются:
- паспорта сторон. Если землю продает не её собственник, помимо паспорта, потребуется ещё к представлению и нотариально заверенная доверенность, подтверждающая полномочия доверенного лица;
- земельный кадастровый паспорт;
- правоустанавливающая документация на землю, относящуюся к территориям сельскохозяйственного назначения;
- отказ полномочных районных властей от прав на отчуждаемую землю либо подтверждение того, что продавцом было направлено обязательное уведомительное извещение полномочному органу, но в течение месяца государство (муниципалитет) не выразило намерения приобрести земельную территорию, воспользовавшись правом преимущественного приобретения;
- договор продажи земли, оформленный надлежащим образом;
- платежная квитанция по уплате регистрационной госпошлины;
- протокол собрания – когда речь идёт о фермерском хозяйстве, составной частью которого является отчуждаемая земля.
Нюансы, которые следует учесть при заключения ДКП
Однако есть и некоторые аспекты, которые следует учитывать при заключении договора купли-продажи (ДКП) земли. Договор купли-продажи земли заключается в установленной земельным правом форме. Если стороны подписывают соглашение, которое не отвечает стандартной модели, оно может быть признано недействительным.
Акт должен включать название, дату и место его составления. В нем указываются нужные данные сторон и все важнейшие условия. В качестве характеристик предмета сделки необходимо указать следующее:
- правильное местоположение отчуждаемого предмета;
- площадь участка земли;
- его кадастровый номер;
- целевое применение земельного участка, его категория;
- документально засвидетельствованное разрешение на пользование участком;
- обременения земельного участка (при их наличии).
Этот пункт особенно важен и его наличие обязательно. Иначе после покупки могут обнаружиться неизвестные факты в виде неуказанных владельцев и прочее. Это может создать проблемы новому владельцу. В некоторых случаях сделка вообще может быть признана недействительной.
Ознакомиться с правилами составления типового ДКП ЗУ можно в этом материале.
Землю сельхозназначения (как и любой другой тип земли) можно продавать частями (долями) – эта возможность зафиксирована в законодательстве. Но эта тема сама по себе достаточно обширна, имеет множество своих нюансов, самостоятельна, заметно отличается от продажи целой земли, а потому её логично рассматривать в отдельной статье.
На сегодняшний день в роли продавца земельного участка может выступать как государство, так и собственник. Собственником может быть физическое или юридическое лицо, организация или сельскохозяйственное предприятие.
- Государство. Как правило, продажа осуществляется в течение двух лет. Кроме этого, для проведения различных мероприятий и процедур нужно иметь большие вложения. Для начала государственные органы должны купить доли. После этого нужно получить необходимые свидетельства. Далее, проводятся собрание всех собственников и создаётся межевое дело. После постановки на кадастровый учёт, её можно выкупать.
- Собственник. В данном случае у собственника на руках есть на руках набор необходимых для продажи документов. Поэтому покупателя будут предоставлены готовые документы. Особенности продажи:
- при несоблюдении правил и норм государственные органы имеют право изъять участок;
- для проведения сделки купли-продажи продавец обязан предоставить покупателю необходимую информацию;
- продавец не берет на себя ответственность;
- продавец имеет право установить право выкупа на определённый срок.
Продажа доли в земельном участке сельхозназначения
Возможная продажа доли участка может вызвать неудобства для других его пользователей и повлечь возникновение конфликтных ситуаций, которые лучше избежать. Для этого потребуется прежде, чем предлагать объект другим лицам, уведомить о желании его продать прочих собственников долей на такой территории.
Требование нотариальной формы для договора продажи доли исключено из ст.42 ФЗ №218-ФЗ законом от 03.07.2021 №351-ФЗ «О внесении изменений…». Для совершения сделки необходимо соблюсти требования ст. 250 ГК РФ и ФЗ №218-ФЗ о праве преимущественной покупки. Аналогичные требования применимы к доле земельного участка сельхозназначения, если она не выделена и участников долевой собственности не более 5 (п.1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2021 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Доли в сельскохозяйственных земельных участках с числом сособственников 6 и более для реализации не нуждаются в соблюдении права преимущественной покупки. Продать «земельную долю» в сельхозучастке можно лишь ограниченному кругу лиц – сособственникам либо лицу, эксплуатирующему участок (например, сельхозпредприятие или глава КФХ, не являющегося юрлицом).
Преимущественное право покупки земель сельскохозяйственного назначения
Главная особенность купли-продажи земли сельскохозяйственной категории – наличие преимущественного права покупки. Им обладают муниципалитеты.
Это значит, что при намерении собственника продать землю сельхоз назначения, он обязан направить уведомление в местную администрацию. В уведомлении прописываются все существенные условия будущей сделки (характеристики участка, цена и т.д.). Если муниципалитет будет согласен приобрести участок, собственник не вправе предлагать его кому-либо еще или размещать объявление о продаже в свободном доступе.
Такое уведомление всегда направляется письменно. Если проигнорировать положения законодательства о преимущественном праве покупки, сделка может быть в дальнейшем признана недействительна в судебном порядке. Местная администрация вправе подать в суд в течение года и потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя.
У муниципалитета есть ровно месяц для принятия решения. Если по прошествии этого срока продавец не получил оповещения о согласии на покупку, он вправе продать землю третьему лицу. При этом важно учесть, что цена продажи не может быть ниже той, что указана в первоначальном уведомлении.
Как найти участок для покупки?
Собственниками земли могут быть физические лица, организации, муниципальные образования или государство. Граждане часто приобретают сельскохозяйственную землю в надежде решить и жилищный вопрос. Однако нужно понимать, что застройка таких территорий допускается не всегда.
Строительство разрешено только при оформлении крестьянско-фермерского хозяйства. Без этого застройка не допускается.
Прежде чем искать участок, необходимо определиться с ключевыми характеристиками:
- цель использования;
- условия пользования наделом;
- допустимый размер земельного налога;
- необходимое качественное состояние земли;
- уровень почв.
Перед оформлением сделки следует убедиться, что продавец имеет все необходимые документы для реализации. С этой точки зрения лучше всего покупать землю у государства или муниципалитета.