Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Соглашение о продлении договора аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Продление договора аренды
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Согласно условиям договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами при прочих равных условиях заключить договор аренды на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора. В случае не направления указанного уведомления арендатор лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.2 ст. 621 ГК РФ).
То есть, несмотря на нарушение процедуры уведомления о пролонгации договора, суд признал договор аренды возобновленным, поскольку арендатор после истечения срока действия договора продолжал пользоваться земельным участком, на что возражений со стороны арендодателя не поступало (Постановление АС Дальневосточного округа от 21.03.2017 г. №А51-3256/2015).
Пролонгация договора аренды
Организация (арендатор) подписала с арендодателем договор на аренду у него нежилого объекта недвижимости.
Договор действовал 11 месяцев, по прошествии которых арендатор продолжает пользоваться данным помещением, при этом арендодатель соглашается и дальше продолжать сдавать в аренду это же помещение с прежними условиями.
Нужно ли в такой ситуации подписывать сторонами дополнительное соглашение для пролонгации договора аренды? Необходимо ли при этом регистрировать договор?
При подписании арендного договора на период до года, его можно пролонгировать на старых условиях, а также путем подписания сторонами дополнительного соглашения к подписанному ранее договору. Регистрировать такой договор не требуется. Достаточно следовать данным рекомендациям.
Что означает автоматическое продление?
Этот вариант для упрощения взаимоотношений очень часто предлагают владельцы нежилых помещений, которые по разным причинам имеют дело с большим количеством арендаторов. В таком случае дополнительный договор можно не заключать, что экономит время. Но нужно учесть, что такое соглашение будет считаться оформленным на неопределённый срок. Причём даже тогда, когда предыдущий договор составлялся с указанием конкретного временного периода.
У автоматической пролонгации есть определённые минусы:
- Она не даёт возможность изменить стоимость аренды. Все условия остаются прежними, что касается и оплаты. Это невыгодно для арендодателя, который желает изменить стоимость аренды в сторону увеличения. А менять цену в одностороннем порядке уже после того, как такой договор будет считаться пролонгированным, реально далеко не всегда. Плюс появляется масса нюансов, которые тоже надо учитывать.
- Арендодатель может забыть о сроках, в итоге пролонгация пройдёт автоматически даже тогда, когда арендатор по каким-то причинам перестал устраивать. Например, начал небрежно относиться к имуществу или перестал выполнять свои обязательства в полном объёме.
- Расторгнуть в таком случае отношения можно будет только с предварительным уведомлением за 3 месяца. То есть всё несколько усложняется.
Кто из сторон должен проявлять инициативу?
В законе на этот счёт всё достаточно однозначно. Проявить инициативу может любая из сторон. Это может быть арендатор или арендодатель. Чаще всего такая инициатива выражается в письменных уведомлениях.
Важно: иногда арендодатель может в последний момент передумать. Например, найти более выгодный вариант и попросить арендатора покинуть помещение. Однако по законодательству у арендатора в любом случае будет свободное время. И если в договоре была указана конкретная процедура продления соглашения, то тогда отправка уведомления арендатором его защитит.
Такие действия с его стороны продемонстрируют, что он планировал пролонгировать договор. Это значит, что если арендодатель получил уведомление и не возражал, то соглашение считается продлённым.
Способы продления срока действия договора аренды
Согласно гражданскому законодательству РФ, субъекты имущественного найма могут установить любой срок аренды и указать его в договоре. Если срок в документе не определен, то договор считается бессрочным.
В зависимости от данных обстоятельств пролонгация договора имущественного найма может осуществляться двумя способами:
- При помощи заключения дополнительного соглашения или нового договора. При этом условия сделки могут остаться прежними или быть изменены.
- Путем бездействия сторон. При определенных условиях договор может продлеваться автоматически.
Прокурор разъясняет — Прокуратура Новгородской области
Организации заключили договор аренды нежилых помещений на 11 месяцев и перезаключают его каждый раз как новый договор. Можно ли заключить дополнительное соглашение к договору для его продления на тех же условиях? Требуется ли государственная регистрация?
Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации. При продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК. Таким образом, срок действия договора аренды нежилых помещений, заключенного на 11 месяцев, можно продлить на тех же условиях дополнительными соглашениями к нему. Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения или дополнительного соглашения к нему не требуется.
- Вконтакте
- LiveJournal
Продление договора аренды нежилого помещения
ГК не предусматривает такой разновидности соглашений, как договор аренды помещений. Однако считать такие сделки не названными гражданским законодательством нет оснований. Исходя из смысла информационного письма Президиума ВАС от 01.06.2000 № 53 и сложившейся правоприменительной практики, на аренду помещений распространяются общие нормы об аренде (§ 1 гл. 34 ГК), а также отдельные нормы о возмездном пользовании зданиями и сооружениями (§ 4 гл. 34 ГК).
Руководствуясь ст. 651 ГК, которая гласит, что аренда зданий и сооружений оформляется единым письменным документом, который при годовой или большей длительности действия подлежит государственной регистрации, можно предположить, что и продление договора аренды нежилого помещения должно регистрироваться. Однако не всё так однозначно:
- Продление арендных правоотношений, существовавших менее года, на такой же срок после истечения первоначального периода времени считается урегулированным новым соглашением. То есть даже если совокупная длительность сроков составит или превысит год, соглашение не подлежит госрегистрации (п. 10 Обзора практики из письма Президиума ВАС от 16.02.2001 № 59).
- Несмотря на то что правоотношения между сторонами с момента автоматической пролонгации могут существовать год и более, нет необходимости регистрировать возобновленный договор аренды недвижимости (п. 11 Обзора практики).
Как продлить срок действия договора: правила и образцы
Продление срока действия контракта или соглашения — довольно удобная процедура. Например, деловые партнеры, довольные действующими условиями сотрудничества, и чтобы не заключать новых договоров, оформляют пролонгацию уже действующего. Такие нормы закреплены в ст. 451 ГК РФ.
Однако бюджетникам следует с особым вниманием относиться к такой процедуре. Действующее законодательство в области контрактной системы предусматривает солидные штрафы за продление срока договора с нарушениями.
Сама процедура по своей сути представляет собой обоюдное согласие действующих сторон продлить сотрудничество в дальнейшем. Отметим, что пролонгация договора, формулировка в договоре (образец сможете скачать ниже) может полностью сохранять действующие условия контракта либо существенно корректировать их.
Можно ли его пролонгировать?
Правоотношения, возникающие между арендатором и арендодателем нежилого объекта недвижимости, регламентированы главой 34 Гражданского кодекса РФ. Статья 610 ГК РФ утверждает возможность заключения договора о временном пользовании помещением на обозначенный или неопределенный период.
Законом допускается пролонгация срока аренды, при этом арендатор имеет приоритетное право перед третьими лицами (ст. 621 ГК РФ).
Исключительным правом допустимо воспользоваться при соблюдении условий:
- в договоре или законодательных актах нет указаний на отсутствие приоритета перед третьими лицами;
- арендатор исправно исполнял все обязательства по контракту;
- он предварительно проинформировал арендодателя о намерении пролонгации (не менее чем за 3 месяца или согласно условиям контракта).
При несоблюдении требований владелец объекта вправе оформить контракт с иным лицом.
Если арендатор продолжает использование нежилого помещения после истечения периода действия контракта, а второй контрагент при этом не возражает, договор признается продленным на прежних условиях на неопределенный срок.
Какой закон применяется
Вопросы срока заключения аренды нежилых объектов регулируются ст. 610 ГК России (второй раздел). Согласно данной норме, срок действия договора определяется свободно участниками по их усмотрению и прописывается в тексте. Если письменный контракт не содержит указания на период действия, то аренда считается оформленной на неопределенный период.
Важно! Максимального срока действия аренды нежилой недвижимости закон не содержит.
Дополнительно важные пункты о временном отрезке продолжительности аренды нежилой недвижимости содержат разъяснения, сложившиеся на основе реальной судебной практики:
- сегодня действует выработанное арбитражем мнение о том, что срок действия контракта с 1-го числа любого месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года приравнивается к полному году;
- очень важное разъяснение – контракт, который заключен на неопределенный срок, регистрировать не нужно.
Нужна ли регистрация?
Если продление субаренды происходит автоматически или с помощью направления письменного уведомления субарендодателю нежилого помещения, то отдельная регистрация такой сделки не требуется.
Зарегистрировать продление в Росреестре будет необходимо в следующих случаях:
- при изменении существенных условий;
- при продлении соглашения по решению суда.
К существенным условиям принято относить следующие:
- размер регулярного платежа;
- ограничения в эксплуатации нежилых площадей;
- изменение количества контрагентов;
- изменение порядка и периодичности начисления оплаты.
Основываясь на 1 пункт ст. 610 ГК Российской Федерации период, на который будет заключаться арендный договор, необходимо прописать в нем же. А если этот срок не был определен подписанным договором, то он будет расцениваться как заключенный на неопределенный период.
Во 2 пункте ст. 651 ГК Российской Федерации прописано, что если период, на который подписан арендный договор здания либо сооружения больше 1 года, то нужно его зарегистрировать, тогда он только будет считаться заключенным.
Если арендный договор здания либо сооружения подписывается на период до года, тогда не требуется его регистрировать. Он считается заключенным сразу после его подписания всеми сторонами. Данные правила относятся и ко всем договорам аренды нежилых объектов недвижимости.
По окончании времени действия арендного договора, вся арендованная недвижимость подлежит возврату арендодателю, к тому же должны быть соблюдены правила, учитываемые 1 пунктом ст. 655 ГК Российской Федерации.
Но все же в такой ситуации с учетом определенных обстоятельств и условий, учтенных в арендном договоре, по окончании времени его действия отношения между сторонами, связанными с арендованным объектом, могут быть пролонгированы. При этом можно даже не возвращать назад взятое в аренду имущество и заново заключать другой договор, но по желанию стороны могут оформить свои отношения подобным способом.
Какие есть способы пролонгации договора?
Большинство интернет-источников предлагает 3 способа пролонгации договора: заключение нового контракта, внесение в первоначальный документ условия об автоматическом продлении и заключение дополнительного соглашения.
Однако первое в данном случае некорректно причислять к способам пролонгации, так как это именно начало договорных отношений заново, хотя и не с нуля.
Можем предположить, что, если вы читаете этот текст, вас интересуют как раз способы продления договора, а не заключение нового контракта.Ведь последнее может сопровождаться необходимостью проведения преддоговорной работы (переговоров, повторного сбора необходимых документов), на что обычно уходит немало сил и времени.
По сути, остается 2 чистых способа продлить договорные отношения: изначально вносить условие о продлении либо впоследствии заключать доп. соглашение. Если вы только находитесь на стадии подписания контракта и уже сейчас предполагаете, что может потребоваться пролонгация, внесите в него формулировку вроде: «Действие договора возобновляется еще на один период, если хотя бы одна из сторон за 1 месяц письменно не изъявила желания прекратить договорные отношения».
По необходимости, можно уточнить, что продление таким образом возможно неоднократно. Учтите, что при таком способе продления прочие условия соглашения останутся неизменными.
Большую свободу сторонам в плане возможности продлить и одновременно внести в документ кое-какие изменения дает заключение дополнительного соглашения. Однако учтите: если вы измените какое-либо из существенных условий, то это будет уже не доп. соглашение, а новый договор.
К дополнительному соглашению прибегают в период действия основного, а также когда срок действия основного уже истек. Согласно требованию пункта 1 статьи 452 ГК, соглашение должно быть заключено в той форме, в какой вы заключили сам договор (чаще всего в письменной).