Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Запрет на совершение регистрационных действий с недвижимостью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обозначенный запрет для УФРС (если он инициирован собственником) — это невозможность рассмотрения заявления (плюс комплекта приложений к нему) на совершение тех или иных регистрационных действий при их подаче несобственником. Не поможет даже нотариальная доверенность (с соответствующими полномочиями) у несобственника имущества. Регистрация запрета на совершение действий по регистрации в отношении собственника означает, что последний не сможет распоряжаться недвижимостью (продажа, дарение и т. д.). Владение и пользование ею сохраняются. Запрещение не сработает, если основанием для регистрационных действий является решение суда.
Запрещение сделок с недвижимостью (значение для УФРС собственника и юридические причины)
Теперь о юридических причинах запрещения регистрационных действий с недвижимостью. Это происходит при сервитуте, ипотеке и т. д, когда закон прямо на это указывает. Запрет на продажу недвижимости может стать следствием соответствующего судебного решения. Постановление о запрете регистрационных действий с недвижимостью может вынести и пристав-исполнитель в рамках какого-либо исполнительного производства. О запрете на продажу квартиры без личного участия может заявить ее собственник (чтобы защититься от мошенников).
Ниже мы подробнее распишем каждую причину, а пока напомним, что совершение сделок с недвижимостью в основном регулируют ГК РФ и ФЗ от 13.07.2015 № 218. По п. 3-5 ст. 1 указанного ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это юридический акт, которым признается и подтверждается возникновение, изменение, переход, прекращение права определенного лица на недвижимое имущество или ограничение этого права и обременение недвижимого имущества (госрегистрация прав). Названная процедура воплощается через внесение в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором есть в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация права в указанном реестре — это единственное доказательство существования зарегистрированного права.
Постановление о запрете регистрационных действий с недвижимостью, определение суда об обеспечении иска
Запрет на совершение сделок с недвижимым имуществом, в том числе в части регистрации, может быть наложен приставом-исполнителем посредством принятия соответствующего постановления о запрете регистрационных действий с недвижимостью. В этом случае судебный пристав действует в интересах взыскателя (кредитора) и, в соответствии со ст. 80 закона «Об исполнительном производстве…» от 02.10.2007 № 229-ФЗ, имеет право наложить арест с целью обеспечения исполнения заявленных требований.
Запрет может быть наложен в силу определения суда об обеспечении иска, предусмотренного гл. 13 ГК РФ. В этом случае определение вступает в силу непосредственно с момента его вынесения. Истцу выдается копия данного документа и исполнительный лист. Обременение и ограничение прав должника в части распоряжения имуществом осуществляется, в соответствии с ч. 6 ст. 36 закона № 229, в день поступления исполнительных документов к судебному приставу.
Правовые последствия нарушения запрета регистрационных действий на недвижимое имущество
В случае совершения регистрационных действий в нарушение установленного запрета к ответственности может быть привлечен регистрирующий орган, с него же в дальнейшем подлежат взысканию причиненные убытки. Сделка с имуществом, в отношении которой в силу закона введен запрет на совершение регистрационных действий, по правилам п. 1 ст. 174.1 ГК РФ является ничтожной и влечет соответствующие последствия для сторон.
Вместе с тем законодатель в п. 2 ст. 174.1 ГК закрепляет законное право неисполнения требований о запрете совершения регистрационных действий, установленных судебным решением, судебным приставом. Данное исключение предусмотрено, если сделки совершаются с целью погашения задолженности перед взыскателем, в том числе при реализации имущества или его передаче должнику. В этом случае предполагается, что приобретатель знал или должен был знать о наличии соответствующего обременения. Если подобная информация приобретателю была неизвестна, он вправе заявить о ничтожности сделки по правилам ст. 168 ГК РФ.
Где хранится информация об обременении квартиры?
Информация о нахождении квартиры под обременением вносится Росреестром в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) при регистрации договора ипотеки и закладной на квартиру. Эти сведения отражаются в выписке из ЕГРН.
Что такое закладная? В каких случаях она оформляется?
Закладная — это документ, который наряду с ипотечным договором обеспечивает залог. Она дает банку право распоряжаться имуществом собственника квартиры, если он не может обеспечить выплату кредита.
Закладная оформляется не всегда, а только по желанию клиента. Для банка она дает дополнительные гарантии возврата средств, а для заемщика — возможность получить кредит на более выгодных условиях.
Обременение по ипотеке
В течение всего периода, пока вы выплачиваете долг по ипотеке, квартира находится в залоге у банка. Таким образом страхуя себя от финансовых рисков, связанных с невыплатой долга, банк может выдать кредит под более низкий процент, чем обычный потребительский. Если заемщик по какой-то причине не исполняет свои обязательства, финансовая организация имеет полное право продать квартиру в счет уплаты кредита.
Для того, кто покупает квартиру в ипотеку, наличие обременения означает то, что жилье, которое находится в залоге у банка нельзя продавать, обменивать, дарить.
Также кредитная организация иногда может оговорить запрет на сдачу квартиры в аренду, проведение перепланировки, регистрацию третьих лиц и осуществление других действий — без предварительного согласования с банком. И это вне зависимости от того, использовался ли для покупки материнский капитал, действовали ли какие-либо льготные программы и так далее.
Обозначенные запреты и ограничения будут иметь силу, пока вы не выплатите весь долг и не снимете обременение. Делать это следует сразу же после внесения платежа по ипотеке в последний раз — так вы можете быстрее погасить все обязательства и стать полноправным владельцем своей недвижимости.
Кто может подать заявление на снятие обременения
Чаще всего эта информация указана в кредитном договоре. Но если по какой-либо причине это не так, то можно действовать в рамках общего законодательства.
Если в момент заключения кредитного договора была оформлена и подписана закладная, то подать заявку на снятие обременениям могут:
-
банк — как владелец закладной
-
совместно заемщик и банк как владелец закладной
-
заемщик самостоятельно — но только при наличии отметки банка о погашении полностью суммы задолженности.
Если закладная не составлялась, заемщик не может подать заявление самостоятельно — это может сделать либо только банк, либо заемщик совместно с банком.
Документы для снятия обременения
Снятие обременения с квартиры после ипотеки происходит в росреестре на основании таких документов:
- Справка о погашении кредита, подтверждающая отсутствие задолженности;
- Письмо из банка-кредитора, в котором указано, что заемщик выполнил все обязательства по ипотеке;
- Выписка из лицевого счета по займу;
- Заявление от собственника и финансовой организации о снятии обременения;
- Ипотечный договор;
- Паспорта владельцев недвижимости;
- Выписка из ЕГРН;
- Документ, на основании которого собственник получил права на жилплощадь;
- Квитанция, с подтверждением внесения госпошлины;
- Судебное решение (если ограничения прекращают свое действие на основании постановления суда).
В какой срок суд рассмотрит заявление о снятии запрета приставов на регистрационные действия
И арбитражный суд, и суд общей юрисдикции должны рассмотреть заявление в течение 10 дней со дня его поступления. Этот срок исчисляется в рабочих днях, если вы подали заявление в арбитражный суд, и в календарных днях — если заявление подано в суд общей юрисдикции (ч. 1 ст. 200, ч. 3 ст. 113 АПК РФ, ч. 3 ст. 226, ст. 92 КАС РФ).
При этом решение арбитражного суда подлежит немедленному исполнению, если иной срок не указан в самом решении (ч. 7 ст. 201 АПК РФ). А в суде общей юрисдикции, как правило, надо еще ждать месяц, пока решение вступит в законную силу. Хотя вы можете попробовать убедить суд, что исполнить решение нужно немедленно, иначе вашим интересам будет причинен значительный ущерб (ч. 5 ст. 227, ч. 1 ст. 298, ч. 2 ст. 188, ст. 228 КАС РФ).
Как снять обременение
Поскольку наличие обременения в виде залога не дает возможность продать жилое помещение, либо существенно ограничивает такое право, перед совершением сделки потребуется снять залог. Его регистрация и последующее снятие будет осуществляться в службе Росреестра по общим правилам, установленным для совершения регистрационных действий.
Регистрация залога осуществляется одновременно с регистрацией права собственности. В подтверждение факта регистрации залогодержателю (банку или иному кредитору) выдается выписка из ЕГРН, где будет указано наличие у жилого помещения обременения, а также основания для его возникновения. Пока денежное обязательство не погашено, собственник квартиры не имеет право продавать жилье без согласия банковского учреждения, а также снимать обременение в одностороннем порядке.
Алгоритм действий для снятия обременения в виде залога будет состоять из следующих этапов:
- полное исполнение денежного обязательства перед кредитором – погашения в полном объеме суммы долга и процентов по ипотечному кредиту, либо окончательный расчет с продавцом по сделке;
- оформление соглашения о снятии обременения между двумя сторонами либо о полном исполнении денежного обязательства;
- обращение собственника, либо обеих сторон сделки (например, банка), в службу Росреестра или Многофункциональный центр с заявлением о снятии зарегистрированного обременения.
Суть наложенных ограничений
Пришло время разобраться в составе и характере возложенных на имущество ограничений. Для будущих собственников особенно важно, чтобы обременение на купленную квартиру не испортило впечатлений от покупки.
Как мы уже выяснили, ограничения могут носить разный характер, в зависимости от оснований, на которых они возникают. В большинстве случаев (ипотека, арест, рента) ограничения затрагивают распорядительные права собственника – пока с квартиры не снято обременение, он не может продать жилье, подарить его или иным образом передать право собственности на него.
Если ограничение возникло в силу договора, распоряжение имуществом осуществляется по согласованию с заинтересованным лицом.
Прежде чем реализовать распорядительные права, важно получить разрешение залогодержателя или получателя ренты, без чего распоряжение будет считаться незаконным.
Если речь идет об аресте, право собственности ограничивается однозначно – реализовать распорядительные права невозможно до полного погашения долга и снятия ареста. Затем приставы будут решать, что делать дальше с недвижимостью.
Аренда – принципиально иной случай. Она не касается права собственности, потому владелец волен распоряжаться принадлежащим ему имуществом. В то же время он ограничен в праве владения и пользования недвижимостью, ведь оно на возмездной основе передано арендатору.
Аналогичный подход требуется и при доверительном управлении – ограничения касаются объема прав, переданных управляющему.
Интересен вопрос, возможна ли приватизация квартиры с обременением. Можно приватизировать жилье, находящееся в муниципальном жилом фонде и занимаемое гражданами на условиях социального найма. Наниматели жилья, не будучи его собственниками, не имеют распорядительных прав до момента приватизации и могут лишь пользоваться таким жильем в целях проживания.
Такой социальный наем сам по себе является обременением права собственности владельца: государства, муниципалитета. Тем не менее это обременение не является препятствием для приватизации, а, скорее, основанием для нее.
Обременение на квартиру
Смысл этого понятия заключается в ограничении прав хозяина недвижимости из-за того, что часть собственности принадлежит другому физическому или юридическому лицу. Совладельцем квартиры может быть как простой человек, так и государство или какая-либо компания. В большинстве случаев владелец недвижимого имущества не имеет права совершать с жилой площадью следующие действия:
- Передавать права на квартиру другому человеку, если это не обговорено с банком — кредитором.
- Сдавать квартиру в аренду, если это не предусматривает ипотечный договор.
- Влиять на стоимость недвижимости каким-либо методом, например, реконструкция или перепланировка недвижимости.
- Использовать недвижимое имущества в качестве залога для получения другого займа.
В каких случаях нужно обращаться в судебный орган?
В большинстве случаев для аннулирования обременения собственнику не нужно обращаться в судебный орган. К примеру, договор пожизненной ренты прекращает свое действие в момент смерти рентополучателя. В данном случае для снятия ограничения с недвижимого имущества, второй стороне достаточно представить в Росреестре справку о смерти.
Если речь идет о найме жилого помещения, то основанием для освобождения квартиры от прав постояльцев будет выступать договор, в котором прописан конкретный срок действия такого обременения.
Однако бывают ситуации, при которых без согласия второй стороны аннулировать наложенное ограничение не получится. Главным образом это касается имущества, переданного в залог банковскому учреждению при оформлении ипотеки, кредита и т.д.
В этом случае обязательно потребуется закладная из банка с пометкой о том, что заемщик в полном объеме выполнил свои обязательства. Однако некоторые недобросовестные кредиторы намеренно уклоняются от выдачи такого документа.
Попав в подобную ситуацию, клиент вынужден подать в суд исковое заявление, содержащее требование о вынесении судебного решения, по которому истец сможет самостоятельно аннулировать наложенное обременение.
Что делать с неочевидными обременениями
Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.
Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, необходимо узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещательному отказу.
Чтобы выяснить, не нарушаются ли при продаже квартиры права несовершеннолетних (если у владельца есть дети), нужно попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.
Опасность обременения для владельца и покупателя квартиры
Наложение на квартиру обременения несет в себе огромные риски как для продавца, так и покупателя. Собственник недвижимости может утаить наличие ограничения, продав ее и получив хорошую сумму денег. При этом, покупателю придется решать спор в суде. Только так можно доказать виновность продавца. На практике, сделать это достаточно трудно. Поэтому стоит порекомендовать, перед покупкой квартиры внимательно изучить документацию и узнать находится ли она под обременением.
Купив обремененную квартиру, новый владелец может столкнуться с огромным количеством проблем, в том числе:
- Невозможностью использовать жилплощадь полноценно;
- Запретом на проживание;
- Отсутствием возможности выселить арендаторов;
- Необходимостью полной выплаты долга
Наиболее проблематичной станет покупка квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку. В таком случае, бывший владелец должен согласовать продажу с органами опеки и получить одобрение. Покупатель также должен убедится в том, что в квартире не прописан посторонний человек.
Покупка квартиры с обременением по договору ренты или аренды, приведет к необходимости аннулирования данного документа в суде. На это потребуется потратить большое количество денег и сил. Подобные судебные разбирательства ведутся годами, а предсказать их итог достаточно сложно.